十分な教育資金と老後資金のために

2017年投資方針に従い、
改めて銘柄の定点観測を実施。


◆3277 サンセイランディック

【堅実な100年経営】
底地や空き家という不動産ニッチにおいて、
権利調整という特殊ノウハウを武器にためになる事業を手掛ける。
今後ニーズが確実に増えていく局面にあっても決して攻め込み過ぎず、
独特な社訓の下、100年先を見据えた堅実さを求めた経営に期待。

【安定基盤までは道半ば】
同社のビジネススキームは未だ仕入状況が
大きく収益にブレが生じる。
今後のエリア拡大と深堀りを遂行する仕入チームが
今後の安定基盤構築のカギを握る。
そのために組織マネジメントに変化を与えてブレークスルーを狙う。


【総合評価】 ・・・「B」
長期的な視点でニーズやそれに対応すべきニッチノウハウも有し、
永続的な事業繁栄を誠意をもって考える会社としての魅力がある。
調整ビジネスは相対的に障壁にもなりえるものの、
まだ体格が小さいために収益の不安定さもみられ、
なかなか評価に繋がりにくいものの、
今後のニーズに実直に対応していけるだけの
ポテンシャルとWILLがあると考える。


 【成長性】 ・・・「B」
  <成長シナリオ根拠> ・・・13pt/20pt
   ・底地・空き家の取扱エリア拡大
   ・物件取引業界内の認知度向上
   ・但しいずれもそこまで強いシナリオ根拠とはいいきれない
  <想定CAGR> ・・・7pt/20pt
   ・CAGR7%
   ・過去実績も順調に推移
   ・但し仕入/販売のリードタイムが長く期毎では不安定
  <テーマ性> ・・・ 7pt/10pt
   ・不動産再生(ストックの再評価)
   ・空き家問題
   ・民泊
   ・人口減少
   ・相続

 【安定性】 ・・・「B」
  <スイッチングコスト> ・・・12pt/15pt
   ・不動産取引において一般的には障壁は低い
   ・しかし、特殊なノウハウを要するが故の障壁はある
   ・権利調整など手間がかかるのでそもそも参入が少ない
  <不況耐性> ・・・5pt/10pt
   ・不動産売買の低迷から影響は無視できない
   ・一方で無理をしない堅実経営は好感できる
   ・取引主体の底地は景況感の影響を受けづらい
  <ストック性> ・・・2pt/10pt
   ・ストック性はなく、ほぼフロー型とみてよい
   ・今後のストック化(安定収益基盤)構築の意欲はあり
  <過去業績実績> ・・・6pt/10pt
   ・年度毎では不安定も長期視点で確実は成長基軸を継続
   ・仕入の状況で四半期毎には不安定さが顕著
  <顧客層> ・・・3pt/5pt
   ・特定顧客には依存せず、ほぼ個人
   ・但し、建築メーカーなどへの販売も少量あり

 【割安性】 ・・・「A」
  <PEGレシオ> ・・・16pt/20pt
   ・PEGレシオ1.0
   ・CAGRをやや控え目に見ていることとPER絶対値も低い
  <目標株価GAP> ・・・18pt/20pt
   ・上昇余地100%以上の余地があるとみる
   ・長期目線でみればより自信を持てる
   ・但し四半期、年度単位位では浮き沈みが激しいため忍耐要する

 【安全性】 ・・・「C」
  <営業CF推移> ・・・5pt/15pt
   ・営業CFが不安定(仕入と販売のタイミングでブレが生じやすい)
   ・企業体が小さくこのブレがフリーCFにも如実にあらわれる
  <自己資本比率> ・・・7pt/15pt
   ・60%前後で優秀(かなり改善してきた)
   ・但し棚卸資産の比率が大きくそこまで安心はできない

 【還元性】 ・・・「C」
  <DOE> ・・・3pt/15pt
   ・DOE1.5 還元成功としては平凡
   ・今の財務状況からすればこの程度が限度
  <資本政策> ・・・3pt/5pt
   ・ROE10%前半で向上途上
   ・・・3pt/5pt
   ・IR資料は開示姿勢は中立
   ・電話やメールの個別対応は懇切丁寧で好感あり
   ・社長の思いはきちんと全面へ出ている
  <株主優待> ・・・4pt/5pt
   ・内容には賛否があれど、私は高評価。


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【決算精査】 3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


同社は元々四半期の業績のブレが大きいため、
あまり四半期決算の売上や利益を見て騒いでも仕方ありません。
仕入の状況が一番重要と考えているため、
決算短信を見る際にも、まずはBSを見ていきます。

今回の3Qで販売用不動産は2Q末よりやや増えていますが、
前期に仕入を強化していた反動とはいえ、
前期を大幅に下回る推移には引き続き注視が必要という判断です。
ただ、これは2Qまでと印象が変わるものではなく、
むしろ、今後をどうしていこうとしているかと、
それが次期へ与える影響についての感触が気になるところです。

株価がこのPERで評価されている以上は、
悲観的にならざる得ないわけですが、
IRへの照会も含めて、長期的には特に想定を変えるものではないと判断しました。

ポイントとして今の仕入状況の停滞の要因についてですが、
これには複数の見方が出来ます。

競合との過度な競争による影響や、
底地・居抜き物件の流通の変化が生まれたりと
今後も同社が仕入に苦戦するとみるのであれば、
やはり撤退すべきなのでしょう。

一方で、一時的に競合参入による適正な範囲での競争に振り回されているとか、
流通のタイミングの問題(不動産市況の動向による所有者の売買時期の意思決定)とか、
中短期的な停滞とみれば、
一時的に業績の落ち込みにもなりえるかもしれませんが、
長期的に応援しているスタンスで見れば、
右往左往する必要がないともいえます。


通期の業績達成については表面上の数値だけを見ると
売上は未達濃厚でしょうが、利益は射程です。(未達懸念は台頭するでしょうが)
この辺りは株価にも織り込まれているでしょうし、私も想定の範囲内です。

次期以降の15%程度の成長シナリオですが、
今の足元の仕入動向から見ると厳しそうですが、
IR照会では今の所は見通しに変更はないということと、
まぁそれを割り引いて次期の成長が一時的に鈍化したとしても、
構造的に同社にはオペレーションノウハウもあり、
PEST分析などをしてみても構造的に取り扱い物件数は増えてきます。
もちろんそれが同社の体制でカバーしきれるかは別問題ですが、
直ちに同社に対処がしきれないという判断にもなりません。

以上のことから、総じてみれば想定通りに進捗しているということで、
総合評価は「3」(想定通り)です。
但し、仕入の状況には、IR照会でも触れるように注視が必要です。



2.定量数値の確認


(1)売上の推移

◆3Q累計
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q累計)売上推移




◆3Q単計
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)売上推移



前期比で見ると+40%の増収、3Q単計では+45%の増収と表面的には
素晴らしい増収ぶりです。
しかし、これは前々期の仕入軟化に起因した
一時的な落ち込みが前期に見られたためですので、
逆にこれだけトップラインが不安定になってしまうという
どちらかというとまだ事業の安定性が図れていないと
ネガティブにも見えます。
もちろんこの部分は経営にも課題として認識されているので、
一朝一夕には改善されないでしょうが、
今後に期待したいところです。

ちなみにセグメント別にみると、
3Qも含めて今期における底地の販売金額そのものは安定的に
推移しています。底地は利益率が高い傾向にありますし、
後述の通り底地の仕入は堅調に推移しているようにみえます。




(2)利益の推移

◆3Q累計(営業利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q累計)営業利益推移





◆3Q単計(営業利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)営業利益推移


営業利益率は3Qで下落していますが、
それは販管費率が上昇しているためです。
ただ、販管費そのものが上昇しているというより、
固定費(主に労務費でしょう)の吸収具合によるものでしょう。

ただ、四半期の足元の業績だけみても何もいえません。
ただ、行く末を見守るしかありません。

なお、純利益についても同トレンドです。


◆3Q累計(純利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q累計)純利益推移




◆3Q単計(純利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)純利益推移





(3)利益の状況と今後の見通し

さて、通期業績達成可否についても、
四半期ぶれが大きく読めないというのも実情ですが、
売上は、販売用不動産の残高から見ても未達となるでしょう。
底地の比率などでどこまで利益を確保できるかによって、
利益面がどうなるかですが、そこはわかりません(笑)。


<今期の通期会社予想>
売上 14,670百万円
営業利益 1,401百万円(9.6%)
純利益 848百万円(5.8%)

<今期の4Q単会社予想>※3Q実績から通期予想の差分
売上 6,700百万円
営業利益 736百万円(11.0%)
純利益 532百万円(7.9%)

<前期の4Q単実績>
売上 5,871百万円
営業利益 975百万円(16.6%)
純利益 619百万円(10.5%)


4Q単では、前期比で+14%の増収で、-25%の営業減益ということになります。

ただ、前期4Qは販売用不動産が大量に積み上がっていた時ですから、
単純比較はできません。

そこで、4Qで販売するであろう販売用不動産を2Qと3Qの平均とざっくりみて、
前期と今期でそれを比べます。

前2Q-3Q 販売用不動産平均残高 : 7,988百万円
今2Q-3Q 販売用不動産平均残高 : 7,171百万円

ということで、前期に比べると約10%の落ち込みです。

これをざっくり4Q単の売上に照らしてみると、
今4Q単では5,284百万円位でしょうか。

これで営業利益736百万円を達成しようと思うと、
営業利益率は14.0%となります。
業績予想は11.0%ですからそこよりはハードルが上がります。

利益率が比較的高い底地のポートフォリオが増えていることを踏まえて、
さてどうかという話ですね・・・

無理ではなさそうだけど、ハードルは高そうという印象です。

なお、売上は通期累計で10%の未達程度と思われますので、
下方修正が入るか微妙なラインです。
(一応売上高では10%基準ですもんね)



(4)セグメントの状況

これを見ると改めて四半期のブレが大きいことがわかります。

ちなみに、貼付した以下のものは四半期単計です。

3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)セグメント収益推移




3.IR照会

やはり仕入の状況が一番気になりますので、
そこを中心に、更に蛇足ながらに業績予想の進捗の感触に加えて、
次期の見通しについてもヒアリングをしたいと思います。

※私の主観によりサマリしていますので、投資判断される際はご自身で確認下さい。


まるのん
仕入の状況については変わらず苦戦しているという印象だがどうか。

IR
物件の案件数は変わらないが、
実際の取引される売り物にまでなっていないのが実情である。
現状は査定や見積だけで止まってしまい、他社も含めて購入が出来ていないことで、
実際に売り物になった際の競争が激化している状況である。
(自社だけが仕入られていないというわけではなく、タイミングの問題っぽい)
また特に仕入金額が積み上がらないのは、
比較的大型な物件が取引される事例が少なく、
前期(通期)では1億超の物件が9物件仕入れられたが、
今期はまだ3物件に留まっているのが実情である。
大きめのプロジェクトがタイミング的に進捗していないといえる。


まるのん
懸念しているのは、当社の仕入手法や競合との競争に弱さがあるという点だが、
売出側のマインドやタイミングに影響を受けているという印象を受けるが、
本当にそれが正しい認識なのか。

IR
そう認識頂いてよい。


まるのん
では、そんな中当社としてただ待っているわけにもいかないと思うので、
仕入を進めるためにどう対処して改善を図るのか。


IR
ひとつは仕入チャネルの開発という点があげられ、
直近でも証券会社との業務提携を実現してアライアンスの元で仕入をしたり、
信託銀行とのタイアップでのチャネル増を狙っており、
実際に直近でそれが奏功した巨大プロジェクトの実例もあがってきている。
またもうひとつはエリアの深堀りであり、
具体的には関西地域への深堀を進めている。
従来関西地域は2課体制だったものを3課体制に増強し、
頭数の社員数も増やしている。
これで京都、大阪、神戸の各県に1課の体制を構築できた。


まるのん
関西地域の深堀りは、短信上にも触れられているが、
これは首都圏の仕入が競争などにより思惑通りいかないことで、
言葉は悪いが場当たり的に関西へシフトしたとも読めなくないが、
事前にきちんとマーケットは見ているか。


IR
元々大阪支社の下、2課体制で営業活動をしていたが、
その中で、体制の問題で機会損失する事も多かったこともあり、
ニーズがある事を見極めての体制強化であるため、
場当たり的に対処をしているわけではない。


まるのん
通期業績予想の達成については、
特に売上面は販売用不動産の積み上がりを見てもハードルが高いようにみえる。
進捗状況についてどのように捉えているか。

IR
売上は確かに厳しい面はあるかもしれないが、
まだ期間が残っているので一丸となり努力している。
一方で利益面では現在のポートフォリオが当初予算想定より、
底地の比率が高く(底地は利益率が高い)、
利益面では達成できるものと考えている。


まるのん
仕入の今の状況を踏まえて、次期以降の予算策定を進められていると思うが、
以前から社長は15%の成長をトレンドとして公言されているが、
そのシナリオはやはり厳しいとみればよいか。


IR
ちょうど予算策定を進めている所であるが、
現時点で足元の仕入の状況は各施策により努力を重ねており、
従来のシナリオを変える予定はない。(あくまで今の所といったところと思うが)


まるのん
仕入は足元では決して楽観はできない状況が続いているものの、
様々な施策を講じている状況である。
直ぐに回復するかは注視を要するものの、
長期的な当社の仕入から販売のノウハウが毀損しているわけでもなく、
今後も長期で応援していきたいと考えている。今後もよろしく~

IR
いつもありがとうございます。(ついに覚えられてしまったか・・・(笑))
今後もよろしく~



いつもながら丁寧なIR対応でした。
完全に対応して下さる方を私は認識しているのですが、
先方からも認識していただいたようです。
まぁそれはそれで話が早いですがね・・・(笑)。


IRの照会の結果は総じて、私の想定通りでしたが、
仕入については、やはり浮き沈みがあるので、
忍耐強く応援する覚悟が必要だなと改めて実感させられました。




4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q)株価推移


直近の青印(売)はポートフォリオ全体の現金比率確保のため、
泣く泣く売却したものです。
もちろん、そこには不確実性が高い仕入や業績ブレのリスクを想定して、
現金捻出のための対処として優先度を図り、このような判断をしています。



5.さいごに

同社は仕入状況が肝というわけで、
私も決算毎に更新しているオリジナルのグラフのうち主たるものを貼付します。

3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)仕入状況推移

これを見ると確かに前期に比べると落ち込んでいるわけですが、
とはいえ、底地だけを見るとそこまで変動していないんですよね。
前期の仕入の主たるものは居抜き物件で、それをすぐに回転させて、
前4Qにバンと売却しています。

願わくば、もう少し販売用不動産がきれいに安定的に
積み上がっていくといいのですが、
そうではないから、低PERで低い評価なのでしょうね。


株価面はどうでしょうかね。
通期業績見通しは未達懸念となりますし、
仕入も表面的に回復を捉えることが出来ません。
従ってどちらかというとネガティブに捉えられるのだと思うのですが、
そもそも株価がだいぶネガティブなので(笑)、
どうなるんでしょうかね・・・。


~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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【決算精査】3277_サンセイランディック(16年12月期_2Q決算)

銘柄分析シート

1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


主力の決算ですので、先に開示されている銘柄と順番を入れ替えて、
優先して精査記事をUPしています。
(先に発表している銘柄も順次こちらの一覧上で分析シートは更新しています。)


決算のPL情報より気になるのは、
毎度のことながら仕入状況です。

短信上の最終ページに詳細データにて記載がありますし、
BSの販売用不動産の積み上がりをチェックするのが最初にすべきことです。

仕入の状況は1Qに引き続いてやや想定より進んでいない印象ではありますが、
この程度のブレは当然想定している範疇であり、
あとは内部で何か問題が起こっていないかを念のためIRに確認をします。

結論としては、私は特に問題はないと判断しました。

足元の業績面では1Qに続いて、まぁ良いのではないでしょうか。
売上がやや未達という反面、主に販管費の削減が奏功した形となり
利益面では上振れしているようです。
ただ、直ちに上方修正を期待するようなものでもないですし、
仮にそれが修正に繋がったとしても
あまり構造的にポジティブとなったわけでもないと判断しています。

従って、総合評価は「3」(想定通り)となります。


2.定量数値の確認(実績)



(1)売上の推移

3277_サンセイランディック(2016年12月期_2Q)売上推移


売上は堅調に推移しているようですが、
会社予想との比較という点では
上期の予想はやや未達(3%程度)ということになりました。

これは別に咎めるようなものでもないと感じますので、
計画線に乗っているとみてよいと判断しています。




(2)営業利益の推移

3277_サンセイランディック(2016年12月期_2Q)営業利益推移


累計期間で見ると、前期比で増益ですが、
2Q単で見ると減益となっています。
これは前期の2Qの積み上げが大きかった反動ですし、
そもそも四半期のブレの大きな銘柄ですから、
こういった比較はあまり意味がありません。

会社計画との比較という点では約24%の上振れですから、
それなりに大きな乖離となっています。

やや大きいブレですから少し中身を見てみます。

・粗利率(1Q単→2Q単)
 32.8% → 28.2%

・販管費率(1Q単→2Q単)
 24.8%→18.7%
 

累計期間で見ますと計画では営業利益率が7.0%予定だったところ、
実績は8.9%と計画比で良化しており、
それは販管費の低減のためとわかります。
この理由はIRに確認したいところですが、
急に販管費率が構造的に下がるようなことはないと考えているので、
この実績を過大に評価すべきでないことはすぐにわかります。


(3)純利益の推移

3277_サンセイランディック(2016年12月期_2Q)純利益推移


営業外で事務所移転費用がやや大きな額計上されていますが、
特に営業利益ベースと論点は同じかと思います。



(4)仕入・販売状況

前述の通り、やや仕入が不安かなと感じます。
ただ、1Qから比べると仕入状況も好転している兆しも見えます。
前期は前期の下期にリカバリするために仕入を強化していた時で、
一気に仕入を進めていたこともあり、
余計に前期比の仕入落ち込みが大きくみえますが、
グラフでみてみると、1Qはともかく2Qでは
そこまで軟調という感じでもなさそうです。
ただ、いずれにせよここが肝ですから、IRに確認します。

◆仕入の状況
3277_サンセイランディック(2016年12月期_2Q)仕入推移


◆販売の状況
3277_サンセイランディック(2016年12月期_2Q)販売推移


というわけで、IRに電話です。
(私の主観に基づき記載していますので、ご了承下さい)

まるのん
仕入の状況についてですが、1Qに引き続き軟調に推移している印象だが、
会社としてはどのように状況を認識しているか。

IR
指摘の通り、計画に比べてやや出遅れている状況ではある。
但し、少なくても今期の業績面からいえば、
販売用不動産も引き続き積み上がっているため、
特に心配は不要と認識している。
今の仕入の弱さが今後も続いた際の影響としては、
次期の2Qあたりとなるが、現在次期の見通し策定にも着手しており、
その中で見極めていくこととなる。
現状の仕入の状況については、社内でも様々な角度から分析を行っているが、
そこから見えてきたのは、大型の物件を中心に
いわゆる売り物になっていないようなものが多いことがわかってきた。
不動産市況が強気に推移している中で、
売主の打診的な動きであったり、かなりの強気価格設定のために、
いわゆる買える仕入環境がない状況があった。
このような状況のため、これを他社も含めて買えていないこともあり、
実際謄本チェックなどを施してそのことを確認している。


まるのん
1Qから続いている状況はどのくらいの期間続くとみているか。

IR
詳細は申し上げられないが、7-8月において再度大型物件も仕入が出来ており、
回復傾向は見て取れている。
但し、あくまで短期間での浮き沈みがあるものなので、
今後も安定的な仕入のために頑張っていきたい。


まるのん
エリアリンクなど他社では仕入れが順調とみえる内容も見聞きしているが、
そのことについて、どのように捉えているか。

IR
元々のボリュームが少ないこともあり、
過去からの増減だけではなんともコメントがしづらい。
エリアリンクのIR動画なども拝見しており、
先方のやり方については諸々承知していて・・・(ちょっと割愛します)・・・。
※要するに現時点で脅威ではないという解釈


まるのん
仕入が軟調に推移している中で、
従来の仕入条件を変えるようなことはやられているか。
(利益率の確保の条件など)

IR
稟議のために独自の基準を設けているが、
これを変えたり、利益率を落とすような判断をすることはない。

まるのん
仕入の状況として売主の様子見スタンスや、
売り物のタイミングなどの外部要因のものであり、
それは足元では回復の傾向がみられ、
特に内部に課題があったり業界として変調がみられるということではないと理解した。

IR
その認識で問題ない。足元の回復の状況は、
これから契約手続きに入るものもあるので、
完全に回復しているとは断言できないし、
今後も確約されるものではないが、そこまで悲観している状況ではなく、
これから幹部が集まり色々な将来の議論をするところであるが
そのような議論の中で、現状の課題も踏まえて議論する予定である。


まるのん
2Qの利益の上振れは主に販管費の低減によるものと理解しているが、
どのような理由によるものか。

IR
人件費に関わる部分で労務管理や採用人数の差分などによるものである。

まるのん
採用人数の差分によるコスト下振れということは、
計画に比べて採用出来なかったということなのか。

IR
当初の計画より少なかったというのは事実であるが、
体制面で懸念が生じているわけではない上に、
下期でも体制強化のコストは見込んでおり、
全体として体制面で特に懸念が生じているわけではない。

まるのん
2Qの利益上振れというのは、コストの繰り延べなどの要因ではなく、
単純な上振れということで、通期計画に対して好転して推移していると理解すればよいか。

IR
はい、その通りの理解で問題なし。



まぁ概ね想定通りですね。
仕入の状況をどう判断するかですが、文章では書ききれませんでしたが、
きちんと分析を社内で深掘りしている印象で、
かつそこまで悪い雰囲気を感じるものではありませんでした。
もちろん、IR担当の方も指摘の通り、今後も推移は注視が必要とは思いますが、
それは今に始まったものではありません。
そういう覚悟がないとなかなか付き合えないと思います。

2Qの販管費の低減は少し体制面で気にはなります。
とりあえずどこまで会社側の見解を信じるかですかね。
少なくても上振れ=ポジティブとは直ちに評価はしづらい内容です。



4.その他

相変わらず株価は軟調です。
全く持って人気がないのですね。

3277_サンセイランディック(2016年12月期_2Q)株価推移


今度は仕入が軟調とネガティブ視されてまだまだ下がるのでしょうか。
株価を見ても仕方ないのですが、
チャートはこの先の悪材料を織り込んでいるともいわれますし、
何か悪材料が控えているのでしょうかね。


さいごに相互リンクで懇意にさせて頂いている、すぽさんのブログで、
同銘柄が紹介されていました。

とても参考になり、勉強になりました。

こちらの記事









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先週の週末を使って、ラジオ日経のIRセミナーに行きました。

目的はサンセイランディックのIRセミナーです。
もう1社はインフォテリア(こちらも良い企業でした)です。
この他、櫻井英明氏と杉村富生氏のセミナー(こちらはネタですね)です。

会場の平均年齢の高さに驚きです。
ほぼ60歳以上という構成だったと記憶しています。
30歳台の私はかなりレアキャラだったと思います。

皆さん、会場裏のサンセイランディックの小ブースで
休憩時間に配布した『てぬぐい』(底地くんプリント)に群がり過ぎです(笑)。
IR担当の方に色々質問したい私は押しつぶされそうになり、
閉口してしまいました。
『てぬぐい』がなくなってしまって文句たらたらの方もおられましたが、
あなたは『てぬぐい』をもらいに来たのかと問い詰めたかったですよ(笑)。
こういう所でのノベルティ配布も考え物ですね。
あれもコストがかかっていることですからね・・・。

櫻井氏や杉村氏のセミナーについては、
とにかくテーマを並べて個別銘柄を呼称していくわけです。
それを必死に皆さんメモを取る光景は異様ですらあります。
自動運転だ、AIだ、民泊だ、と来るわけですよ。
そんなにテーマを挙げて数多くの銘柄を挙げれば、
それはひとつやふたつは大きく跳ねるでしょう。
問題はそれを首尾よく買い、そして売れるかということですが、
短期のことはわからないのでなんともいえませんが、
そのメモは多くが無駄になるのではと傍観しておりました(笑)。
投資化のマインドとして、テーマ材料に飢えて、
すぐに騰がる(かもしれない)という
鶴の一声にすがりたいという心情があるのでしょうね。
これを否定するものではありませんが、
それではその鶴の一声を発してくれる人がいなくなったら、
もう投資はしなくなるのでしょうかね・・・。
まぁどうでもいいことです。

インフォテリアはこれだけの高PERで評価されるのはなぜかと思いましたが、
なるほど、確かに良い銘柄だと思います。
ブロックチェーンが本当にITシステムを根本から変えるアーキテクトになるのか、
そこには私はまだ懐疑的なわけですが、
そういう時に確信を持ってリスクを取れるのならいいと思うのですが、
それを考慮してももう十分な期待値が織り込まれていると思います。
展望や夢、そして足元の活動もしっかりしていますが、
数値が安定して伸びていないのはまだ立ち上がり期だからやむ得ないのでしょうかね。
コーポレートカラーである緑色への拘りにびっくりました。
ネクタイ、PCケース、靴、名刺ケースなど全て緑一色ですよ。


さて、本論のサンセイランディックについてです。
今日の松崎社長は、インフォテリアの緑色に対抗して(←違います)
やや派手な紫色のスーツをお召しになっていました。
見た目はかなり怖そうな印象であるものの、
プレゼンなどお話しされている様子はいつも通り丁寧で、
一生懸命説明されようとやや早口になりながら熱意がこもっている辺り、
また途中に織り交ぜられるジョークも会場の笑いを誘い、
GAPが相変わらず大きい感じでした。


底地と上物の関係性を、
カップとソーサーの関係で説明する、いつものやつ(笑)が展開され、
今日も新たな話はパンの優待拡充位かなと思っていましたが、
底地の権利調整でちょっと前まで使われいた札幌の事例から、
横浜の最新事例にUPDATEされていました。

また居抜きの実例などもこれまで伺っていなかったような
実話やビジネス上大変だったことなども織り交ぜて話して下さり、
改めて権利調整の大変さが身に沁みました。

もう屋根も傾いて玄関の戸もへし曲がったような3連棟の平屋があって、
その一棟にだけ入居者がいるケース。
入居者は歩いて移動するのにも苦労を要する高齢者がおり、
その方に転居頂き、更地にして販売するまでの話がありましたが、
まぁ壮絶ですよね。
その入居者のご子息との調整や必要費用の拠出など調整すべきことは多々あります。

氷山の一角だけ聞いていても、
少なくても大手が参入する市場ではなく、
完全にニッチでしかも手間とノウハウを有するビジネスモデルであることを、
改めて伺い知ることが出来ました。

こんな話の中で、私が感じたことは、
入居者が新たな場所で安全に暮らすというWin、
そしてその物件の潜在的価値を向上させることによるWin、
新たな価値をそこに創造するための事業機会を提供するWinと、
多くのWin-Win-Winの連鎖に見る当社の存在意義を改めて実感しました。

そして社長がサラリと仰っていましたが、
個々の調整にはそれぞれのストーリーがあり、
その調整には相応の難しさがある点を挙げられていましたが、
一方で同社内に蓄積されたノウハウによって、
ある程度パターン化されてきていることも認めてらっしゃいました。
このパターン化は個々の対応で大変だとは言いつつも、
経営効率を考える上ではポジティブな要素だと思いました。


相続に関わる物件の現金化ニーズは今後も続くでしょうし、
底地というニッチな市況は不況期においても影響は相対的に受けにくいです。
但し、社長も認めてらっしゃいましたが、
特に居抜きの場合は、買い取りした物件を更地にした後に、
市況悪化で売れないリスクによる打撃を受けることがあるわけで、
そういった時にも永続的に事業をしていくためにも、
「不断」の精神(8分の力で事業を行う)ということを徹底しているという話は、
改めて良いことだと感じました。


不動産に関わらず景況感の影響には注視を要するものの、
権利調整というニッチな部分での大変さが改めて伝わってきたことで、
同社に対する見立ては変わらずに魅力があるものと理解しました。


但し、1Q決算で若干の期待を抱いていた仕入状況ですが、
IR担当の方と直接お話しをさせて頂きましたが、
やはり1Qはやや仕入が軟調に推移したということです。

理由としてどうしても物件の情報量が多少浮き沈みがある中で、
タイミングの問題で結果的に小粒の案件が多くなったということで、
あくまで一時的と捉えているようです。
足元では仕入市況も回復しているようですので、
当面は注視を継続したいと思いますが、
少なくても販売用不動産の積み上がり状況から、
仮にここから仕入が軟調に推移したとしても、
今期への影響は限定的との見方で、
影響が出るとしても次期ではないかという見解でした。
同社を見る場合、本当に長期で見ないと四半期の仕入・販売の状況に、
一喜一憂してしまうとなかなかお付き合いが難しいと思います。

前述の権利調整ビジネスが本当に必要とされているとしたら、
大きく成長はしないまでも堅実な経営に徹することで、
不動産業界でありながらも安定的に推移してくれるものと期待しています。


なお、民泊の話も出ました。
大田区で4番目の認可を取り、事業を開始しているようですが、
まだ規制の壁が高く今後ゆっくりとやっていくというトーンでした。
無理をせず、ゆっくりやっていけばいいと思いますし、
そもそも一時的な空室リスクなどをヘッジする目的で、
小金稼ぎでやればまずはいいくらいに私は思っているので、
民泊関連とかでワイワイやるのは他でやってもらいたいと思います(笑)。


現状、同社はフロービジネスで、
しかも需給もニッチということもあり不安定な状況なので、
四半期毎に見るとかなり浮き沈みがある点で、
不安定なのがネックです。
そのビジネスモデルの危うさが、
市場からの評価を下げている元凶だと認識していますが、
今後の新たな施策は現時点ではまだ全て抽象的なものばかりですが、
ひとつひとつ具現化していく中で、事業の安定性を確保しようと努力しているものを、
実にしていってほしいなと思っています。


特に際立って同社への見立てを変える必要性があるものはありませんでした。


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【決算精査】3277_サンセイランディック(16年12月期_1Q決算)

銘柄分析シート
(2016/5/16に新様式に更新)

1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


PF上位のサンセイランディックですが、
四半期単位でまだ安定した業績にはならず、
物件の販売状況によって凹凸が出る事は前期にも勉強しました。
そしてその凹凸を身て株価も大きく乱高下しますが、
そういう表面的な凹凸だけを見て、楽観悲観している場合ではないので、
主力銘柄ではありますが、さらっと終わらせます。

大事なポイントは仕入状況と販売用不動産の状況だけといっていいでしょう。

業績面ではまぁいいんじゃないでしょうか。
仕入状況などについてIRにも電話しましたが、
特に変調はないと判断します。

総合評価は、「3」(想定通り)の決算だと思います。

なお、優待拡充でパン祭りになるようですが、
この評価は直接的には何も見通しを変えるものではありませんが、
社長はかねてから安定株主になって欲しいと呼びかけられていたので、
それに少しでも報いるためにも良い施策だと思います。
個人的には、3年賞味期限のパンが追加されたのはありがたいです。


2.定量数値の確認(実績)



(1)売上の推移

3277_サンセイランディック(2016年12月期_1Q)売上推移


ふ~んという感じです。
前期の後半で販売用不動産が積み上がったままに推移していたので、
それなりに増収は予想していましたが、
これも計上がどの期になるかはわかりませんし、
今の断面だけを見て良し悪しがいえないのです。というわけでスルーです。


(2)営業利益の推移

3277_サンセイランディック(2016年12月期_1Q)営業利益推移


とりあえず赤字でなくてよかったですね(笑)。
前期は赤字でみんながびっくりして株価も暴落したことは、
今でも鮮明に覚えています。
そしてそこを買った時のドキドキ感も忘れられません。

よく進捗率で良し悪しが語られますが、
前述の通り期の偏りはその時の在庫の状況で変わるので、
進捗率でどうこういえません。
こちらもスルーです。ふ~んです。

(3)純利益の推移

3277_サンセイランディック(2016年12月期_1Q)純利益推移


特にコメントはありません。


(4)仕入・販売状況

短信内に仕入について、
区画数は増えたものの金額は減っています。
もちろん前期の今頃は前期の下期にリカバリをするために、
仕入を頑張ってた時ですし、居抜きで高単価の物件もあったので、
金額のハードルが元々高いので、減ること自体はやむ得ません。
ただ、下のグラフにしてみると、減り方がちょっと大きい気がします。
販売用不動産の積み上がり状況は依然高いままなので、
上期の所には影響はないはずですが、
仕入の低調が続くと下期に影響します。

◆仕入の状況
3277_サンセイランディック(2016年12月期_1Q)仕入推移

◆販売の状況
3277_サンセイランディック(2016年12月期_1Q)販売推移

というわけで、IRに電話です。


まるのん
仕入の状況についてですが、前期比で金額面で仕入が減っていますが、
会社としてこの件をどのように認識されていますか。

IR
件数自体は伸びているのですが、
金額が落ちたのは、1Q期間中の仕入物件が小粒の案件が多くなりました。
また、前期には居抜き物件で大型の物件仕入もあり金額面で
前期が高い水準だったことも一因と捉えています。

まるのん
小粒の物件を多く仕入れたというのは、
結果的にそのようになったのか、元々そういう戦略・方針だったのでしょうか。

IR
結果的にそうなったということです。


まるのん
小粒物件の場合、私の認識では利鞘も小さくなりがちと捉えています。
そのため、今回仕入れた小粒物件が収支計上される際には、
想定したより利益を下押しするように感じますが、そのあたりはいかがでしょうか。

IR
小粒物件とはいえ、社内規定で定められている適正な利益率を元に、
買付を行っており、特に利益を下押しする要素にはなりません。
物件毎に厳格に利益率を予め管理してマネジメントしています。

まるのん
販売用不動産の推移を見ると依然として高い水準を維持しています。
資産の回転面でやや低下しているというような事象は出ていませんか。
今回の仕入が少なく、販売もそこまで強いわけではないと認識しており、
販売用不動産の資産回転について変調はないでしょうか。
半年くらいで資産が回転することを考えてどうでしょうか。

IR
特に変調はなく、従来通り商品化して販売する交渉・準備を進めているところです。
居抜きの物件が多く、居抜きの場合、更地にして販売するわけですが、
更地にするまでの調整や更地化など商品化するまでに、
一定の時間を要する点も考慮する必要があります。
いずれにせよ、現時点で仕入から販売までの活動に変調は出ていません。

まるのん
測量の作業で期がずれるなど前期にもありましたが、
そういう事態も特に出ていないと理解すればよいですか。

IR
はい、現時点では懸念はありません。

まるのん
前々期にも他者が仕入に参入してきて、
一時的に仕入が軟調となることで、
前期はハラハラドキドキの推移になったわけですが、
今回の仕入の減少は何か理由があるのでしょうか。

IR
一時的に相場全体が高く推移しており、
今の在庫の積み上がり状況などを踏まえて、
選別して仕入をしていることもあり、無理な仕入をしない方針で対応したこともあります。
他者が積極的に仕入をして脅威ということは特に実感はなく、
タイミングの問題で物件情報がやや少なかったのと、
相場が高く、当社の基準では積極的に仕入れるものではありませんでした。
但し、3月後半位から再び当社の仕入基準に合致する情報も多数出てきており、
懸念はないものと考えています。
但し、2Qから3Qにかけて仕入が軟調になるようであれば、
次期などに影響が出ないとも限らないので、
その部分は今後も注視して対応していきたいと考えています。



というわけで、現時点では問題ないでしょう。
ただ、これまでもそうでしたが、
やはり仕入の状況はきちんと把握・確認しておくのは必須だと思います。
今後もこの部分にフォーカスを当ててチェックしたいと思います。


今後、底地に本格参入を表明しているエリアリンクなどが参入することで、
仕入等の状況にも影響が出る可能性はありますからね。

その時にサンセイランディックは何で勝負するのか。
これまでも精度が高いと感じている物件毎の利益率の設定を変えて、
要するに利益を削っていくのか、
無理をせず、規模拡大を必ずしも第一にせず、
社訓のひとつである「不断」の精神で邁進してくれると認識しています。



4.その他

優待拡充が発表されています。
株数と保有期間で重み付けをしたものです。

毎回どこかしこからパンいらね~という声を聞きますが、
私はアキモトパンを応援したいという思いで始めた良い優待だと思っていました。
今回新たにこのような重み付けをすることで、
安定株主を得たいという社長の思いでしょう。

社長とIRセミナー後にお話させて頂いた時にも、
とにかく長期的に見てほしいと盛んに訴えていらっしゃいました。
それはまだ会社の規模も小さく短期ではブレが大きいので、
心配をかけるけど、心配せず応援して欲しいという
社長の思いを乗せたものであるとも理解しました。

いずれにせよ、ヤマザキのパン祭りならぬ、
サンセイランディックのパン祭りになりそうですね。


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