十分な教育資金と老後資金のために
 中古マンションのリノベーションを主事業としている、
 8940_インテリックスについて概要を整理しておきます。


 当社のことは、何度かメディアで認識はしていましたが、
 投資家の目線で最初に出会ったのは最近でして、
 IRフェスタの時です。


 当社は中古マンションをリノベーションし、
 付加価値を付けて供給しているのですが、
 そのリノベーションは、
 まさに夢のようなビフォーアンドアフターでして、
 TVの同番組のように住んでみたいという感動を覚えます。

 特に新築に拘らないという若い人も増えており、
 資金的にも手頃となって、一定のニーズは存在しているでしょう。


1.雑感
マンションの価値は、2つの要素で決まると思います。
1つ目の要素は、立地や躯体といった不動産的な要素。
2つ目の要素は、内装や専有部の各種設備といった動産的な要素。
当社のビジネスは、この動産的な要素に着目し、
この価値が目減りしている物件を甦らせるビジネスです。
そして、この甦らせるという所が、
単に壁紙を張り替えるとか、
最新ユニットバスを入れるとかではないのです。
こういった設備や内装の更新に留まらない企画力で、
従来のリフォーム業者と差別化しているわけです。
そしてこの企画を徹底的に追及した工事が行われるのです。
つまり、単に新たな設備を入れるというだけでなく、
現状の建物の状況と顧客のニーズをきちんと分析し、
快適さと末永く使っていけるかという両面で、徹底的に工事を進めます。
この自信が当社のもうひとつの差別化要素となっている、
リフォームであるにも関わらず、
最長10年のアフター保証制度を設定しています。

消費者からすると、躯体部分の老朽化という心配こそあれ、
内装や設備といった日常生活に密着する部分は、
贅沢に企画され、そしてアフター保証までついてくるわけですから、
魅力的に映るはずです。

大手のデベロッパーは多くが新築販売を中心に扱うため、
どうしても中古販売は体裁だけ整えって捌いていくという思考になりますし、
そもそもリノベーション事業への注力は、
自らの新築販売のセオリーそのものを否定しかねないわけです。

また日本特有の新築でなければならないという、
スタンダードも崩れつつあります。
若い人が自分の趣向を反映させられる中古住宅に注目が集まっているというのは、
結構前から聞くようになりました。
少なくても欧米と同様に世の中的にも中古住宅も選択のひとつとして
受容される時代になってきたということです。

それからもうひとつ、古いマンションの方が立地面では優れているといわれます。
当たり前の話ですが、まだ立地に余裕があった頃、
良い場所からマンションが建てられました。
今ではちょっと隙間が出来た所に強引に竣工させたり、
割り切って郊外立地とする代わりに、広大な土地に何か付加価値をつける、
こんな販売方法がとられていますが、
地域の一等地に昔から鎮座するそのマンションが、
耐震性や躯体部の老朽化という点が許容されれば、
大いに魅力的な商品へ早変わりするわけです。

耐震性は耐震工事がされればよいし、
躯体部のコンクリートなんて、
今では100年コンクリートなども出ていて、
十分耐久性が認められるという状況があると見る人もいるでしょう。
(と言いつつ、私は新築を購入しましたが)

もちろん細かなことでは不安もあるでしょうが、
それを打ち消すだけの魅力が、
当社が出かける、企画、アフターに込められていると、
判断する消費者はそれなりにいるのではないか。

さらに当社の事業エリアは首都圏から地方へ順次展開をしています。
2013.6には大阪に進出してほぼ1年が経ち、
いよいよ本格的に寄与してくるのではないかという推測もあります。
また、事業地域の多角化は、
震災などの影響を分散化するためでもあると思います。
東日本大震災の時の在庫整理でも打撃を受けたことも、
この判断に影響していると思います。

以上のように消費者目線に立てば、なかなか魅力的ですし、
その魅力を十分訴求する体制も整えられている、
そんな印象を受けます。


2.株価について
現在の株価は858円。

EPSは以下の通りです。

 ◆13.5期実績
  EPS:23.6 → PER:36.4倍

 ◆14.5期予想(会社)
  EPS:103.3 → PER:8.3倍

 ◆14.5期予想(四季報)
  EPS:110.3 → PER:7.8倍

 ◆14.5期予想(まるのん)
  EPS:92 → PER:9.3倍


BPSは876.6でPBRは約1.0倍です。

配当は1株28円として、利回りが3.3%

 今期PERが10倍割れ、配当利回りが3%越え、
 PBRが1倍ちょうど近辺。
 少なくても指標だけみると、買える水準だと思います。


 なお、上記で今期のEPSを若干弱気につけているのは、
 工事進捗の遅延に伴う、利益率や期ずれの影響を考慮しました。

 東証フェスタの時にも社長の口から、
 大雪の影響による一部資材の納期遅延などに加え、
 業界的には職人不足もあって工事遅延が発生している旨の説明がありました。

 当社は新規で建築するものではないため、
 いわゆる新築竣工程に職人不足は顕著ではないのだと思いますが、
 それでも影響がないわけではないでしょう。

 資材の遅延は例えば、LIXIL社のシステムキッチンなどの
 出荷が止まったなどの影響です。
 こちらは工事遅延の上、代替仕入れ等でスポット的に、
 原価率が悪化する懸念もあります。

 このあたりの影響が会社見通しから、
 10%位の減益要素として顕在化する可能性を考慮しました。
 10%の根拠は特にありません(笑)


 株価については、独自の算出もしてみたいと思います。

  株主価値:125億(事業価値+財産価値)
  時価総額: 75億 →約66%割安

  ※財産価値において、資産の部の販売用不動産並びに仕掛不動産も
   一部の割合を財産価値へ組入れして考慮しました。


3.チャートについて

 ◆日足
8940_日足

 ◆週足
8940_週足

 チャート上では、200日移動平均線で止まって、
 52週移動平均線まで間もなくです。

 こういった暴落時に買うのはあまりよくないのかもしれませんが、
 週明け800前半で買えればよいかなと思い始めています。

 なお、1月に公募増資をし、1株当たり利益が13%程度希薄化しています。
 この期間で約400円(約33%)位の下落をしています。
 下落局面を買うのはあまりよくないのでしょうが、
 そろそろ打診買いしてもよいかなと感じています。


4.その他
当社はパナホームと業務提携を発表しているため、
シナジーが大いに期待されます。
社長とお話をさせてもらった時にも、
何か大きなプロジェクトが進捗中のようで、
そろそろ何かIRがあるかもしれません。

またIRといえば、当社のIRはなかなかWebでの開示も積極的です。
こういった点でも保有してからも安心感があります。
IRに積極的な点は好印象です。


増税後の反動がどこまで続くのか、工事遅延の影響がどこまで出るのかなど、
リスク要因もそれなりに多いと思いますので、
投資をする際には、少なくても決算を待てばよい気もしますが。。。

そして当社へ投資している個人のブロガーさんはあまりいません。
やはり私の視点はぼやけているということなのか。。。
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