十分な教育資金と老後資金のために

日本管理センターのIR説明会に参加しました。

平日の昼開催ということで、
兼業投資家の私にとっては参加するのがいつも大変なのですが、
窓際サラリーマンという好都合な立場を最大限活用し、
毎回参加しています。

私は同社の武藤社長に洗脳されているので、
基本、ポジティブ視線になってしまうので、
何割か割引いて読んで頂くとして、簡単に様子をメモ残しておきます。


まず、同社の前に他の2社の説明会があったのですが、
これがまた、なんというか、まぁ誤解を恐れずにいえば、
どうしょうもなかったので(原稿棒読み、質問にもちぐはぐな対応など)、
余計に武藤社長の切れるプレゼンに期待が高まります。

同社のIR説明会には武藤社長と宮本上席執行役員のペアで登場、
というのがスタンダードになっています。

部屋にお二人が入出されて始めに気が向いたのは、
宮本さんのメガネです。
従来のメガネよりより洗練されたキラリと輝くメガネに、
思わず突っ込んでしまいました。
(すみません、いきなり脱線してしまいました)


実は事前にUPされていたアナリスト向け説明会の動画で、
やや武藤社長に元気がないかなと思っていたのですが、
そんな不安を感じさせない熱弁が冒頭から繰り広げられていました。

途中のお約束のくだりも、
微妙にアレンジされていて常連でも十分楽しめます。

全体の印象としては、特に同社の見立てを変えるような内容はなく、
全般で頑張ってやっているという評価に変わりはありません。

冒頭で、株価がなかなか騰がらないという点に、
忸怩たる思いを抱いているという点と、
とはいえ、ビジネスは堅調に推移しているので
安心してもらいたいという点に言及がありました。
まぁよく株主の気持ちをわかっていますよね(笑)。
私はまぁ気長に待つつもりですが、
なかには不平不満を矯め込んでいる株主もおられるでしょうからね。


創業時の話などいつもの話はまぁ普通に面白く聞いて、
管理戸数について言及がありました。
管理戸数の目標進捗には敢えて言及されていませんでしたが、
業績との相関は薄れている点を強めに説明されていました。
背景には様々な複合要因があるようです。
業績との相関については、
物件の収益性の状況次第で、
オーナーへ売却を勧めることで管理戸数が目減りする一方で、
利益率が改善したりすることもあるようです。
また、管理手法としてパートナーを介すか直接管理とするかによっても
利益率が大きく異なるという面もあります。
そもそも、ファイナンス事業など事業領域も広がっているために、
管理戸数の部分だけ切り出しても意味がない、ということと解釈しました。

であるならば、月次開示の方針や、
業績予想の前提としての定量目標設定について、
再検討することも必要ではないかと考えています。
IR開示姿勢として、投資家へのきめ細かいメッセージという点で
月次開示は歓迎しますが、より実効的なものに
検討をしてもらうとよいのかなと思います。
幸運にして株式市場も同社の管理戸数に
あまり一喜一憂しなくなったので、
検討して頂くのもよいかなと個人的には思っています。



不動産の素人としてこの業界に入った武藤社長ですが、
安藤百福氏の名言のスライドが入っていました。

「素人だから飛躍できる。」

この言葉に思い入れがあるようでした。


同社の全社の決起集会?のようなものがあるらしいのですが、
毎回著名人を招いているようです。
前回は星野リゾート代表の星野佳路氏が登壇されたようなのですが、
星野リゾートの事業改革は同社サブリースのビジネスモデルと
共通点が多いという話がありました。
なるほど、確かにかつての星野リゾートは、
物件所有と事業運営(オペレーション)はセットだったわけですが、
現状では、物件所有はREITなどに切り出し、
星野リゾートはオペレーションに専念するという構造です。
サブリースにおける、所有と経営の分離という考え方と共通点があります。
改めて言われなくてもそりゃそうだというわけですが、
そういうテーマで著名人から社員の皆さんが勉強されているのは、
とても心強いな、と思いました。

子の講演会ですが、過去にも毎年実施されているようで順不同ですが、
田原総一朗氏、落合監督、安藤忠雄氏、
ホリエモン、山本昌投手、橋下徹氏らと
なかなかバリエーションがあって楽しそうな話が聴けそうですね。
どこまでの効果があるのかは未知数ですが、
こういう著名な方の話を社員一丸で学びを得る機会がある、
というのはとてもよいことだなと思いました。


最後の方は時間が無くなってしまい、駆け足になってしまいました。
全体的に数値情報がほぼなく、
どちらかというと業界の話が中心で、武藤社長の独断場といった感じでした。
数値情報が少ない点はややもすれば、
数値にネガティブな状況がある時が多いと感じているのですが、
同社はサプライズなき決算を続けているので、
そこまで心配はしていません。
ただ、過去が大丈夫だから今後も大丈夫という過信はせずに、
四半期での数値はきちんとトレースしていきたいとは思っています。


質疑応答です。

管理戸数の伸び悩みについてですが、
採算性を精査して個々の状況に応じて対策をしているという話題です。
ここは、やはり話しづらそうでしたね。

それから延滞保証ビジネスのビジネスフローですが、
イニシャルで契約収入があり、
あとは年間の更新がランニングで入ってくるという構造とのことです。
まぁそれはそうですよね。
捕捉として、やはり高収益率のようですね。
コスト構造も固定費を要するモデルではないので、
付随的にやっていくには筋がいいですね。

中長期成長についての質問をしましたが、
今後15%成長から再び次期中計で20%に回復させる取り組みの中で、
既存事業で改善活動で利益率を緻密にやっていくことだけでは、
難しいと認識しているが、どうしようとしているかという点です。

結論としては、慎重にMAを活用することも必要との認識でした。
また、やはりステークホルダーのマネジメントが肝なのかなと思いました。
パートナー企業を介した方が良いケース、
直接管理をした方が良いケースが様々で、
それによって約8倍の収益率の違いがある(8倍の意味はうまく理解できず)ようですので、
この辺りを今後どう整理するかも重要とのことでした。
来期に組織再編もやるのかもしれません。


株価は直近ではやや上昇トレンドになったのかなと
思わなくもないのですが、
まぁそんなトレンドは私はあまり読まないですし、
読んだ所で意味もないと考えているので、
事業の状況を見守り応援を続けていきたいと思います。


なお、IR説明会を聴いた上で、
私の主観に基づく認識のもとで記載していますので、
その点はご了承下さい。
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