十分な教育資金と老後資金のために
 3276日本管理センターについて整理をしておきます。
 
 現在特定口座で保有していますが、
 当銘柄は、PFの中でも中長期で保有する方針が強く、
 NISA買付のタイミングを検討しています。
 13年12月期の有価証券報告書も提出されましたので、
 改めて整理することにしました。

 なお、まだ企業分析などの経験がなく、
 見当違いな部分がある点、ご了承ください。
 (差し替えなければ、コメント等でご指摘頂くと嬉しいです)

*********************************


 ①ビジネスモデルについて

 賃貸住宅の一括借上のサブリース事業が主事業。
 画一的な軽量鉄骨アパート運営ではなく、高付加価値、差別化要素を盛り込み、
 オーナ資産最大化を掲げて管理運営を行う。
 単純な転貸事業ではなく、損害保険加入による安定的な収益分配型モデルを採っており、
 従来の固定型の家賃保障システムとは差別化することにより継続的に成長中。
 なお、あくまで仲介に特化しており、独自の建設部門などは当社内にないため、
 単純な不動産賃貸収入によるストック型モデルである。
  

 
 ②財務面の確認

 ◆BS
 3276_BS.png

 BS上で総資産は増えておりその中でも剰余金積み増しによる純資産が伸びている。
 資産側では、現金減、棚卸資産の増となっており、
 市川市の不動産一括取得の影響がBSにも出たものと思われる。
 なお、現金調達のため、14.1に銀行から融資実行とのこと。
 これは13.12期のBSにはまだ反映されていない。

 ◆PL
 3276_PL.png
 
 PLからも売上、利益共に10%以上の伸びが継続しており、成長性は問題ない。
 純利益率も1%台から2%台へ緩やかに上昇している。

 ◆CF
 3276_CF.png

 CFも市川市における大型案件で固定資産を取得しているため、
 フリーキャッシュもマイナスであるが、
 一時的な投資によるものであり問題ないと判断している。

 ※画像はGMOクリック証券の財務分析出力結果を画像挿入。
  (元々はシェアーズが作成したものをGMOクリック証券では無料で確認可能です!)


 ③チャートの状況

 日足では有報が公開された付近で陽線を付けて上昇し25日線をブレーク。
 ただ、BOX相場からはなかなか上に抜けられず上値が重い展開が続いている。
 週足もみると、出来高も細っており、
 なかなか業績等が評価される形にはなっていない。
 一方で月足を見ると、上場してから数倍になっている。
 昨年のGWの下落をまだ戻せていないので、
 まずは出来高を伴ってこれをブレークして1400台へ移行していって欲しい。
 少なくても1年前と株価が変わらないとなると、
 当社にとって、アベノミクスはどうなった!?となりますので、期待したいです。

 ◆日足
 3276_日足
 ◆週足
3276_週足
 ◆月足
3276_月足

 ※チャートはゴールデンチャートの出力結果を引用。


 ④株主構成の状況
 特に特記する事項はなし。


 ⑤調達資金の状況
 14.1に長期借入金の融資実行(9億)について、現金は13.12時点で12億程度。
 有利子負債対現金比率は133%であり、注意領域と認識する100%割れはなし。
 使途は設備資金とのことだが、一体この借入金はどのように使われるのか。
 自己資本比率は40%半ばと可も不可もないといった印象。
 資金調達で増資の可能性を少し懸念していたので、
 外部調達実施ということで少々安心しました。


 ⑥成長性について
 収益に大きく依存する入居率は、業界平均の70%台に対して、
 当社の入居率は13.12期では90%の大台へ成長。
 管理戸数も順調に伸長している。
 16.12期までの中計では、
 
  ・既存ビジネスの深化
  ・新規ビジネスへの挑戦
  ・エクセレントカンパニーの創造

 の3つを掲げ、売上で1.5倍、利益で2倍を目指す。
 特にオーナー、パートナー、自社の3方良しを重要視しており、
 当面はこのモデルが崩れるリスクは低いと認識している。
 このため、現在の成長の確実性も高いのではないかと目論む。


 ⑦株価の状況
 現在の時価総額は、93.8億。

 一方で利益面から見た「事業価値」と、
 BS上の資産から見た「財産価値」を概算で計算してみます。

  ・事業価値:1026百万円 × 0.6 × 10% = 61.6億
  ・財産価値:35.9億
  ・株主価値(超概算):97.5億

 ということで、現在の時価総額は、
 超概算の株主価値と比べ、4%程度割安ということになります。
 現在の株主価値からするとほぼフェアバリューという結論。

 なお、今期予想の利益ベースで事業価値を再算出すると株主価値は概算で114億。
 中計の最終年度である16.12期では利益倍増を織り込み、株主価値は156億。
 
 以上から、株主価値を元に株価予想をシミュレーションすると、

  15.12期で22%増、
  16.12期で67%増
 
 くらいが当面の株価ターゲットと見ている。

 

 ⑧株主還元の状況
 配当性向は40%に上昇させると公式発表があった。
 13.12期は年間28円のため、現時点の株価水準で利回り2.7%となる。
 14.12期は年間35円のため、現時点の株価水準で利回り3.4%となる。
 以前のIR説明会では社長は株主優待には消極的であるため、
 当面は優待はないと思われる。
 それでも配当で十分な還元姿勢は伺えるため、
 長期で持っても多少は安心できる。


 ⑨PER/PBR指標について
 PERについては、以下の通り。
   実績(13.12期)14.7倍
   今期(14.12期)12.1倍
   翌期(15.12期)9.8倍
   翌々期(16.12期)7.3倍

 翌々期は中計を鵜のみにして利益倍増を織り込んだ場合なので、
 あまり当てにならないが、
 翌期で10倍を切ってくるとなると妙味があるなと思う。

 PBRは4.1倍となっており、通常の銘柄より高めであるものの、
 固定資産が多いモデルでは仕方ないと思う。


 大東建託、スターツコーポレーションなどの同業をみると、
 PERは14倍程度が妥当な評価と思う。
 1部上場を果たせば当社もそれ位の評価がされると妄想すると、
 私は翌期EPSを105と予想しているため、
 PERベースで予想すると1470円位までは上値があると思う。
 これは現在の株価から45%程度の上昇を意味する。
 また翌々期まで見れば利益倍増を鵜のみにしてEPSを140として、
 PER14倍で評価すると1960円となる。
 これは現在の株価から90%程度の上昇を意味する。

 以上から、PERを元に株価予想をシミュレーションすると、

  15.12期で45%増、
  16.12期で90%増
 
 くらいが当面の株価ターゲットと見ている。

 もちろん、需給や鞍替え発表での注目度によっては、
 大きく乖離する可能性はあるが、ベースラインとして、
 これくらいをターゲットに考えるのが妥当かなと思う。


 ⑩総合評価
 ビジネスモデルは安定感も去ることながら、
 新たなパートナーの拡充に向けて順調に浸透しつつあると思われる。
 その点が管理戸数の伸長と解約率の低下に裏付けられている。
 中計における増益の見通しも投資家としては安心感がある。
 これらを積極的なIR活動で浸透させている姿勢にも好感が持てる。
 その結果が個人株主数にも反映され、
 13.12期の有報では東証1部鞍替え基準である個人の2200人を突破している。

 株価水準については、株主価値とPERから算出したもの比較分析を行った。
 この両面の結果は、異なる結果は示しているものの、
 あとはざっくり予想をすると、だいたい以下のイメージを持つことにする。

   15.12期で30%~40%上昇、
   16.12期で75%~85%上昇という結果になった。

 更にイベント要素等で一時的な加熱感が出ることも想定し、
 利益確定の目標は約100%上昇、つまり現在の株価の2倍となる
 2000円をひとつの目安で考えておきたい。

 あとは中計の中で進捗する新規事業や、
 特に注目しているふるさぽ事業がどこまで浸透するかで、
 今後の目標は適宜見直していきたい。

 なお、撤退基準は、月次IRで管理戸数の減少トレンドとなった際に、
 その理由が一時的なものではなく、継続的な要素があると判断した場合には、
 撤退を検討する。
 また、増資や分売の可能性には一定程度想定はしておくべきで、
 仮に希薄化が発生した場合には、その際の株価予想を改めて算出し、
 対応を慎重に検討することとする。


 ★最後に・・・(有価証券報告書(13.12期)を読んでの感想)

  ◆従業員の状況について(【 】内は臨時雇用者の内訳)
   11.12期 : 79人(13人)
   12.12期 : 90人(15人)
   13.12期 : 87人(22人)
  
   平均年齢、平均給与は一旦12.12期で若返り、給与減がありましたが、
   13.12期は11.12期並みに戻っています。
   因みに細かいですが、平均年齢はほど同一ながら、
   年収ベースで5万程度増となっているのは給料が少し増えたのかもしれませんね。
   5万というと、ちょうど1%の給与増位になり、巷の給料UPと感覚も合います。

   さて、気になったのは、13.12期で従業員が減っている点です。
   これまでの2期は連続して業容拡大を理由に10名程度増となっています。
   出向者は除いているようですので、
   その影響で一時的なものなのか、何か他に理由があるのか、
   ちょっと気になります。

   入社式の様子が今年はUPされており、8名入社となっていますが、
   昨年までUPされていなかったのが、どうして今年からUPされたのか。
   たまたまなのか、今回8名もの新卒を採ったことが何か意味があることなのか、
   よくわかりません。

   中計では、既存の深化や新規事業創出と謳っている中で、
   従業員が減っているように見えるのはなぜなのか、
   事業リスクにも優秀な人材確保の未達による拡大機会損失の記述があり、
   留意が必要と認識しています。


  ◆外部環境におけるリスクについて
   相続税や固定資産税の税制の方向性によって、
   当社のビジネスは影響を受けるために、
   事業リスクとして有報に言及されています。
 
   私の個人的な認識としては当該リスクは低いと考えています。
   なぜかというと単純で、
   現状の国の財政状況からみて、
   特に相続等で税収減となるような政策は取られないと思うからです。
   お金持ちから税金を徴収するための現行の仕組みについて、
   敢えて軽減するとは思えないわけです。

   不動産関連の税制については、
   当面は、消費増税の見返りとして、
   新築住宅に対する優遇がフォーカスされるでしょうから、
   その観点からも、当社に不利になるような
   税制転換があるとは考えにくいわけです。

   またリスクという点では、解約率の向上に関するリスクが少々気がかりです。
   景況感が回復し、不動産市況の好転が顕著になることで、
   オーナーが運用方針を変更するモチベーションが高くなることはないでしょうか。
   例えば、保有不動産の地価上昇を受けて、
   当社を介して運用していた不動産を売却してしまおうとか。
   そうなると、当社のオーナーとの共存という優位性が活きにくくなるかもしれません。
   
   とはいえ、直ちにこのような解約が続くような事態になるほど、
   不動産市況が好転しているわけでもなく、
   また、昨年の反省として社長が説明会等で、
   営業力が少し低下した点を挙げられていたため、
   この部分のフォローはきちんとされていくだろうという期待もあります。

   いずれにせよ、月次で管理戸数のIRが出るため、
   当たり前ですが、こういったシナリオも念頭に置いてモニタリングしたいと思います。
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