十分な教育資金と老後資金のために

2017/2/14追記
3.IR照会の箇所に、決算発表翌日に開催された、
同社の個人投資家向け説明会の様子を追記しました。



【決算精査】 3276_日本管理センター(16年12月期_4Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


相変わらず精度の高い着地ですね。
利益については1%の誤差もないですからね。

月次管理戸数が不調だとか、
不動産関連は危ういとか色々言われますが、
結局会社が目指している通り、
何のサプライズもない結果となっています。

市場の興味は既に今期予想並びに
中計UPDATEに向いているでしょうが、
こちらも個人的には想定通りの内容でした。
ただ、従来の20%成長の継続を信じていた方からすると、
利益成長が15%以上となっていることから、
ネガティブに映る方もおられるかもしれません。

但し、少なくても数枚のペーパーを読む限り、
私は新中計を好感して読みました。

既存進化と新規開拓のバランスを取った事業戦略に加えて、
エクセレントカンパニーの創造という、
定量面の価値というより、
定性面の価値についても言及がなされている点は、
今後のトレンドをきちんとわきまえたものという印象です。

特に好調が続く環境下において、持続可能性への配慮や、
従業員への働き方改革などにも配慮が見られており、
時価総額1000億はまだまだ先ですが、そういう体格の企業に向かっている、
そんな実感が伴うものと感じました。

本決算並びに今期予想、中計の内容全てが
私の中での優等生である同社の期待通りの内容であり、
想定通り「3」の評価となります。


2.定量数値の確認

一応、本決算が出ているので、
前期実績について確認しておきます。


(1)売上の推移

◆4Q累計
3276_日本管理センター(16年12月期_4Q累計)売上推移



◆4Q単計
3276_日本管理センター(16年12月期_4Q単計)売上推移


予想の400億には僅かに届きませんでしたが、
月次管理戸数が芳しくない中でうまくタクトを振って
うまく着地させてくれました。



(2)利益の推移

◆4Q累計(営業利益)
3276_日本管理センター(16年12月期_4Q累計)営業利益推移



◆4Q単計(営業利益)
3276_日本管理センター(16年12月期_4Q単計)営業利益推移


元々、前期4Q期間はイーベストのリカバリの効果があったこともあり、
前期比で見ると4Q単では減益となっていますが、
そもそもそんなことも承知の上で、きちんと着地見込みに合わせてきた印象です。
順調に推移したとみてよいと思います。
純利益も同様ですね。


◆4Q累計(純利益)
3276_日本管理センター(16年12月期_4Q累計)純利益推移



◆4Q単計(純利益)
3276_日本管理センター(16年12月期_4Q単計)純利益推移



(3)今期予想について

元々、20%増益を前中計でコミットしておりましたが、
数値規模も大きくなってきたことからも、
その継続は難しく、今後は成長率はマイルドになると認識していました。

CAGRは15%前後の10%台になると認識していましたが、
概ねそのような内容となっています。

とはいえ、EPS成長率は19.3%とほぼ20%水準を満たしています。
自己株式購入などの効果でしょうかね。

次期見通しの定性情報として、
個人への貸家業への融資残高の上昇に対する危機感をきちんと明文化して、
認識したうえでの見通し開示となっており、
少なくても過去の実績を見ると、高い確度を持った数値情報と思います。

既存事業の深化だけではこれを成し得ないと思いますので、
新規種まきが収益化に貢献してくるこれからの動向次第で、
市場からも再度評価されてくる局面があるかなと思います。

あとは配当性向をコミットしていることから、
業績成長に応じて増配となるわけですが、
確かに40%以上は満たしていますが、
もう少し配当出してもらえてもよかったかなと欲を感じましたが、
まぁ単なるわがままなのでいいです。

全般、よい内容だと思います。



(4)セグメントの状況


売上のみの開示となっています。

3276_日本管理センター(16年12月期_4Q)セグメント売上推移(内訳)


不動産収入が踊り場となっていますが、
今後この部分をどう再加速させていくかと、
新規領域での積み上がりがどのようになっていくかに注目です。

パートナー企業の獲得が停滞していることも、
加盟店収入の横ばい傾向の要因にもみえます。

どうしても好況期ということもあり、
今はパートナー企業を獲得しにくい状況でしょうから、
今後パートナー企業の獲得が進むと、
地場の不動産会社などが危機感を持ち始めていると、
先行指標にもなるかもしれません。


3276_日本管理センター(16年12月期_4Q)加盟店数推移


また踊り場の状況を示す管理戸数の動向も貼付しておきます。

3276_日本管理センター(16年12月期_4Q)月次管理戸数推移

意図的にリソース配分を他に回しているようで、
その説明も合理的と感じており、
いちいちこの動向に一喜一憂するのはやめました(笑)。



3.IR照会

2017/2/14追記

決算翌日に個人投資家向け説明会が開催されました。
証券アナリスト協会主催の説明会にエントリーしており、
決算開示翌日、しかも中計開示後のこのタイミングとはにくいですね。

武藤社長のプレゼンは相変わらずで、
今回も洗脳されてきたわけですが、
内容について少し追記しておきます。

あくまで私の解釈を元に記載しており、
会社見解と異なる点もあることはご了承下さい。


・前中計では、15.12期は正直辛かった。
 ゴリゴリ営業して頑張った。

・今後の高成長を持続するためにも、
 新中計について株主にもご理解を頂きたい。
 (20%→15%のことを指しており、それなりに苦悩があったとみられる)

規模が大きくなったこともあり、
一旦20%成長の持続を見直してブラッシュアップが必要と判断した。
但し、今中計で十分なブラッシュアップを図り、
新たな道筋をつけて、
再度20%成長の基軸を回復させられるよう努めていきたい。

・エクセレントカンパニー志向について
元人事マンとして、従業員の満足が
ひいては株主の価値にも繋がるはずと信念を持っている。

新終身雇用という形態として、
総合職と一般職の合間の業務職の新設など、
従業員のダイバーシティを認める制度を創設していく。


・JPMCデポという志向で、部材や建材など大量調達によるコスト削減など、
同社自身がデポとして機能するやりかたをもっと深堀りする

・自社からのIT活用が遅れている課題に対して、
もう少しIT化を充実させていく。
JPMCアプリを開発中で、今後春にかけてリリース予定。


・今期予想では収益物件による売却益は織り込んでいない。
現在自社でも10棟ほど保有しているが、
簿価と時価がそこまで益が出ている状況でもなく、
むしろインカムで十分な収益を上げられる構造となっている。


Q 新中計の達成に当たり、どのようなリスクやポイントがあるか。

→前中計でもそれぞれの年度で苦労もあったが、
全社一丸となり達成してきた。
今中計についてもそこまでのリスクや高いハードルは想定していない。
むしろ15%成長はやや保守的に最終的に出来る計画を出している。

Q 20%への回帰については、新中計期間中に達成するのか、
 2019年以降の次期での話なのか。

→(曖昧であったが)次期中計である。
 ただ、今中計についても、あくまで15%「以上」とつけているので、
 その水準は常に意識していく。
 繰り返しになるが、保守的に出来る計画を出している。

Q 他社提携の見解は。

→LIXILさんなどと部材建材の調達などで連携をしているし、
 その他でも必要なアウト―ソーサーとは連携している。
 むしろ、同社は積極的にアウトソースすべき点は、
 どんどんアウトソースしてコアコンピタンスを活かすやり方を目指している。
 但し、ご質問の通り、新たなハウスメーカーやリノベーションメーカーとの
 提携については、我々がフィーを払ってまでの価値がないと判断して
 あまり積極的ではないのが実情である。

Q 金利上昇などリスクは?

→確かに外部環境の変化によるリスクには常にさらされている。
 ただ、スモールユニットであるため、
 競合のメーカー系と比較すると、環境変化には比較的柔軟に対処できると、
 考えている。そのため、リスクは当然あるが、それをうまく受容して、
 対処していけるだけの体制を取っていると認識している。

 よく指摘される後継者問題についても、
 そもそも私はまだ元気だし、若手層も十分育成されてきているため、
 心配していない。



これまであまり強調されていなかった点として、
従業員への配慮、IT活用、確度ある計画が印象的で、
現成長基軸のブラッシュアップとして
金融の立ち上げ、ふるさぽの強化など個別論点も説明されていました。
ビジネス環境の構造は特に大きくこれまでの説明と変更はありませんでした。

この辺りは、今後UPされるだろう決算説明会の動画なども改めて視聴して、
よく復習しておきたいと思います。




4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3276_日本管理センター(16年12月期_4Q)株価推移


この推移表を見ると、そろそろ買い増ししたい水準ですね(笑)。
既に比率が高いので、どうしようかなという感じですが。


5.中計について

今回の一番の見どころであった新中計ですが、
個人的には特にサプライズはありません。
一応、経営目標を再掲しておきます。

(1)3ヵ年計画における毎年の利益成長率は 15%以上を目指す。
(2)株主資本利益率(ROE)は3年間を通じて 30%以上を確保する。
(3)配当性向は3年間において、40%以上を目途とする。



(1)の利益成長は、前中計は20%以上でしたから、
成長鈍化側になりますので、ネガティブ視されるでしょうかね。
私は、かねがね20%成長は修正されると感じていましたから、
特に驚きもありません。
数値規模が大きくなるとどうしてもずっと20%というのは難しいし、
出来る計画した出さないという趣旨からすると、
当然このような内容になると考えていました。
従って、従来の強いコミットメントがあるのであれば
私は十分な内容だと思います。

(2)は従来のROE30%維持を堅持ですね。
こちらは、自己株買いなどの財務戦略も必要に応じて検討されるようですので、
うまく資本効率を意識した経営を目指すことは不変です。
株主としては大変心強い目標だと感じます。

(3)は成長性を20%から減少させる代わりに更なる配当性向の向上を
実はちょっと期待していましたが、従前の方針を維持する内容です。
高いROEの維持という目標も掲げているので、
この辺りはうまくバランスを見ていくのではないかと思います。


ちなみに定量目標からざっくり19.12期のEPS予想を計算してみると、
自己株買いなどの効果は無視して純利益ベースでみてみると、
110位になるかなと思います。
実際には自己株買いなども行われる可能性もありますので、
110から120位ということかなと思います。
今の株価1326円からみるとPERは11倍程度になることになります。
う~ん、やはり魅力的だなと思いますね。(買い煽りではありません)


既存の深化についてですが、
サブリースとイーベストは自然体でも鈍化はしないと思いますが、
成長を牽引するためには、特にサブリースはどういう方向になるのでしょうか。
新中計を読むと、いずれ地方を中心に収益性が低下して、
苦労するオーナーが増えてくることが、
益々同社の追い風になると読めますが、
そういうタイミングがうまく合うのかはよくわかりません。
それから、金融事業の収益化はまだ具体的に見えてきていないので、
(私個人が認識出来ていないという意味で事業はきちんとされていると思いますが)
その点は評価が難しいなと感じます。
金融事業の延滞保証などが具体的にどの程度浸透していて、
数値面でどう表れてきているのかはどこかで見たい気持ちもあります。

新規事業としては、「賃貸管理業」に関わることを仕掛けたいようです。
IT重説なども含めて、今後賃貸のフローや管理面での事業化に
余地があるということなのでしょうね。
ここも具体的な発表を楽しみに待ちたいところです。

エクセレントカンパニーの創造というが同列に語られていますが、
こちらも好感が持てます。
株主としては、自己株買いも含めた効率経営へ言及があるのは、
良いことだと思いますし、社員や社会への必要と認められる企業形成は、
武藤社長が人事畑で苦労した逸話からよい会社にするという強い意思を感じます。


環境分析が丁寧に記載されていますが、
こちらもひとつひとつが納得性のあるものです。

不動産がプチバブルで貸家の実需への懸念など取り上げられますが、
そういう環境を十分認識した上で、
それを機会と捉えようという内容で、
かつそれを無理なく合理的に分析しているので、
この点もよい内容だなと感じました。

ふるさぽへの注力についても言及があります。
かつて介護関連銘柄にも投資していたので、
この分野はうまくやれば十分成長産業になると実感していますので、
国策の状況をうまく見ながら投資を進めて収益化をして欲しいと期待します。


いずれにしても私は完全に武藤社長信者なので(笑)、
完全なる色眼鏡状態かもしれませんが、
今後も主力銘柄として応援したいと思える内容となりました。


~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~


コメント
この記事へのコメント
e-mansion.co.jp/bbs/thread/585011/1/
この掲示板で日本管理センターの不安になる内情が書いてあります。
人が育ってないのでしょうか。
2017/04/29(土) 18:39 | URL | 修 #-[ 編集]
>修さん
こんにちは、修さん。
コメントを頂きましてありがとうございます。

日本管理センターに関する口コミですね。
昨今は口コミから炎上して事業に大きな影響を及ぼす機会も
よく目にするようになりましたから、
この口コミに限らず、ネガティブ情報には敏感になってしまいますね。

真実がどこにあるかは、
当事者ではないので知る由もありませんが、
冷静に対処する必要があると考えています。

今のSNSも充実している中では、
明らかに問題となる事項が多少なりとも存在している件については、
すぐに口コミが広がる環境にあります。

例えばメルカリで現金が販売されている件や
PCデポ社の契約に関する件などですね。


不動産事業ということで、
そもそも顧客側に不満が生じやすい環境に置かれています。

不動産業者になんら契約上もモラル上も問題がなかったものの、
不動産オーナーが思うように儲けることが出来なかったことを、
業者に転嫁して文句をいうやからもいるでしょう。
一方で煙がないところにネガティブな話題も出てこないわけですから、
多かれ少なかれ業者側が改善すべき箇所があることもまた事実だとも思います。


人材育成がなかなかうまく出来ていないことや、
顧客満足に依然として課題があることなど、
経営は認識していると感じています。


私はご紹介頂いた口コミ以外にも、
例えば転職情報サイトにおける従業員側の口コミも見ており、
そこも総じて不満が支配的でした。

ただ、そもそも不満の声が台頭しやすいのが口コミであるとも思います。

ですので、こういうネガティブな口コミだけを見て、
不安に駆られることはありません。
ただ気には留めておく必要はありますし、
もし本格的な炎上に発展するようであれば、
それは今の状況を見ると守ることも大事かもしれませんね。




取り留めのない返信となりましたが、
確かに不安を感じなくもないですし、
こういう類の情報は注視は必要と思いますが、
冷静に受け止める必要があるというのが、
私の感覚であります。



2017/04/30(日) 01:11 | URL | まるのん #-[ 編集]
お金を賭けていて、どうしても不安になります。返信の「経営は認識している」という言葉はその通りかもしれないと思い、少し安心しました。
ありがとうございます。
2017/05/01(月) 17:37 | URL | 修 #-[ 編集]
>修さん
こんにちは、修さん。

まず前提として、「経営は認識している」と記載したのは、
私の勝手な思い込みです(笑)。
以前からIRにも接触しており経営者の方との交流の中で、
根拠はありませんが、そのような認識を持っているわけです。
ですので、実際にはどこまで経営が認識していて、
対処されているかはわかりませんとしか言いようがありませんね。

なお、もし不安が続くようであれば、
また私も含めて第三者に根拠を求めて安心したいと思うようであれば、
各投資家のリスク許容度に寄りますが、
基本的には撤退も検討されてもいいかもしれませんね。

私自身にも言い聞かせていますが、
ある保有銘柄で外部(優秀な投資家やアナリストら)の声が気になり、
不安になっている状況だと、
どこかで辛くなってきます。
常に「売り時」を念頭に置いていることで、
本来充実させねばならないファンダの状況確認の時間が減ってしまったりします。
そのようにならないためにも、
不安が出来るだけないことや、第三者に気軽に相談できる辺りが、
とても重要なことだと思います。

最終的にどう銘柄達と付き合っていけるかが大事なので、
修さんにとっても、納得のいく投資が継続され、成功することをお祈りしています。


2017/05/01(月) 22:50 | URL | まるのん #-[ 編集]
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