十分な教育資金と老後資金のために

Author:まるのん
30代イクメンサラリーマンです。
将来の教育資金と老後資金を形成するため、中長期視点で現物日本株へ投資しています。投資初心者の日々の状況を公表していきますので、叱咤激励のコメントを頂ければ幸いです。
年初来:+12.0%(2017/5/26時点)


2017年投資方針に従い、
改めて銘柄の定点観測を実施します。


◆3230 スターマイカ

【独自モデルで時流に乗った事業】
販売用不動産として仕入がしにくい賃貸中物件を購入し、
ストック収入を得た後に退去後にリノベーション売買を行う。
ポーター賞を獲得したユニークなモデルにより、
ニッチな不動産流通を手掛けることに加えて、
不動産活況の時流に乗って事業は順調に拡大中。

【攻めの姿勢と株主ケア】
不動産活況の中、販売用不動産の積上げに注力。
将来の収支の源泉である仕入は順調に推移するも、
財務は脆弱でもあり、攻めの姿勢が鮮明。
資産評価が毀損すると大きなダメージを受ける点にも留意を要するが、
そんな中でも配当と優待、また昇格野心を全面としたIR姿勢により、
株主への配慮を忘れていない点は好感。


【総合評価】 ・・・「B」
足元の成長性は同社独自のニッチ戦略が奏功しており魅力が高い。
しかし、不動産好況という環境要素もあると思われ、
実際の成長性や安定性評価には慎重なものとしている。
今後も現状の不動産市況の状況が続く限りは、
仕入も含めて強く推移しているおり
成長基軸が継続すると思われるものの、
安全性もやや低く、更に直近で割安性も薄まったことで、
優待目的保有へ比率を落とす評価を行っている。
直近で上場昇格があると思われるが、
増資セットと思われ、中期的には今の株価では一旦整理タイミングを伺う。


 【成長性】 ・・・「B」
  <成長シナリオ根拠> ・・・12pt/20pt
   ・保有資産総量の拡大(物件数の拡大)
   ・周辺系新規サービスの開拓(管理やファイナンス等)
   ・リノベーション需要の拡大への対応(認知度向上型)
   ・不動産市場の評価額拡大による恩恵は限定的
   ・同社自身も値上がり益重視ではなくストックから新規バリュー創設重視
  <想定CAGR> ・・・10pt/20pt
   ・CAGR10%
   ・過去実績は凹凸あり(ビジネスモデル確立期)
   ・今後はストックとフローの循環で一定の安定期に入ったと推察
   ・但し後述の通り景況感の影響は確実に受ける
  <テーマ性> ・・・ 6pt/10pt
   ・中古住宅ストックの再評価
   ・少子高齢化や晩婚、非正規比率の上昇等による単身世帯増
・相対的にファミリー世帯の減少で同社主力の物件流通に影響か
   ・住宅へのニーズ多様化によるリノベーション需要の活性化
   ・住宅改修、取得時の税制変更(今は中古再生にとっては追い風)
   ・低金利(一時期より上がったとはいえ、引き続きローン契約は魅力高い)
   ・不動産投資が活況(サラリーマン/インバウンドなど多様化かつ総量増加)

 【安定性】 ・・・「C」
  <スイッチングコスト> ・・・8pt/15pt
   ・リノベーション物件の施工販売企業は競合多い
   ・仕入環境はレッドオーシャン
   ・施工も建材費や人件費の高騰で苦戦する場面もあり 
   ・賃貸収入部分は同社(貸手)側が優位(借手側が敢えて変える理由が少ない)
  <不況耐性> ・・・4pt/10pt
   ・賃貸部分は比較的安定
   ・売買は需要低下と物件販売価格の軟調さが影響
   ・不動産銘柄らしくそれなりの影響を受ける
   ・リーマンショック時も一時的には利益に相応のダメージあり
  <ストック性> ・・・5pt/10pt
   ・賃貸部分はストック性
   ・売愛部分はフロー型
   ・賃貸は仕入のタイミングで基本は売買主体
   ・従ってストック性の評価はそこまで高くみない
  <過去業績実績> ・・・6pt/10pt
   ・凹凸がみられる(外部環境(金融混乱や震災の影響もあり))
   ・今後は保有資産の積み上がりもあり今後は安定的に推移
   ・但し、景況感の影響で保有資産の目減りは要注視
  <顧客層> ・・・3pt/5pt
   ・住宅を求める一般消費者
   ・特に新築に拘らないニューエイジ(今後拡大するか)

 【割安性】 ・・・「C」
  <PEGレシオ> ・・・10pt/20pt
   ・PEGレシオ1.3
   ・足元上方修正もあり予想PERは一気に低下
   ・今の足元の活況に恵まれたのも一因なのでPER低下は調整して認識すべき
   ・とはいえ、当面の景況感が続く限り、同社スキームは健在か
  <目標株価GAP> ・・・5pt/20pt
   ・上昇余地20%台でそこそこ評価されている
   ・目標株価に今期の上振れは考慮していないため参考値。

 【安全性】 ・・・「C」
  <営業CF推移> ・・・6pt/15pt
   ・営業CFマイナス(本業部分で物件仕入に注力のため)
   ・財務CFで借入金で調達(仕入で攻めの姿勢)
   ・ただ、長期借入比率も1%台後半と金利は高め(このご時世の割に)
   <自己資本比率> ・・・6pt/15pt
   ・20%台半ば 販売用不動産の比率が極大
   ・仕入順調のため、不良資産にならない限りは問題なし
   ・金融ショックなどで不良化した際の耐性は注視が必要

 【還元性】 ・・・「B」
  <DOE> ・・・9pt/15pt
   ・DOE2.5% 財務状況を見れば妥当
  <資本政策> ・・・3pt/5pt
   ・ROE10%前後 水準は平凡
  <IR活動> ・・・4pt/5pt
   ・決算説明資料各種開示
   ・IRのWeb充実化(1部指定のための前準備?)
  <株主優待> ・・・5pt/5pt
   ・株主優待は魅力あり

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