十分な教育資金と老後資金のために

Author:まるのん
30代イクメンサラリーマンです。
将来の教育資金と老後資金を形成するため、中長期視点で現物日本株へ投資しています。投資初心者の日々の状況を公表していきますので、叱咤激励のコメントを頂ければ幸いです。
年初来:+12.0%(2017/5/26時点)


私の主力銘柄の日本管理センターの
個人投資家向けIRセミナーに参加してきました。

平日ということもあり、参加できるか微妙だったのですが、
やはり武藤社長に洗脳される機会は捨てがたく、
なんとか足を運べそうな情勢だったので、突撃してきました。

結論から申し上げて、
特に新たな材料はありませんが、
一応所感をメモ書きしておきたいと思います。
ということで、読者の皆さまの参考になるかは、
微妙ですが、自己満足ブログですのでそれを貫きたいと思います。


まず、武藤社長のプレゼンの力強さはいつもに増して迫力あるものでした。
ライブ武藤社長は1年以上の期間が空きましたが、
ひしひしと自信の強さを感じるものでした。
このように洗脳されただけでも良かったです。
(洗脳も良し悪しなんですがね・・・)

ということで、気になったトピックス前に、
所感を整理しておきたいと思います。


◆新卒採用は順調に優秀な人材を獲得できている

いわゆる上位行の優秀な学生に対して、
想定超に内定を出すことが出来て、
武藤社長としても優秀な人材獲得が進んでおり満足という感じです。

「上位行=優秀」という構図がどこまで真意かなど、
ここで論じても仕方ありませんが、
元人事マンとして人材に対して思い入れのある武藤社長が、
評価している逸材であれば、やはり優秀なのでしょう。

JPMCエージェンシーでまずは不動産の基本を叩きこんで、
営業-PM-SHのキャリアを描かせるということでした。
人材あっての事業なので、この点に言及があったのは安心出来ました。



◆地域別の空室率
都道府県別の空室率のスライドが紹介されていました。
(引用元は全国賃貸住宅経営者協会連合会)

空室率のワーストは岐阜、青森、群馬、栃木、山梨の順で、
いわゆる地方郊外ということです。
結局これらの郊外は、大手メーカーがプレハブ賃貸を多く建設し、
ニーズに合わない物件供給が多く、
結果、大手のみが売主主義でビジネスをやっているという、
いつもの論調をよりデータで論拠する内容でした。


◆管理戸数の鈍化について
足元で景気判断はなんだかんで言って好転しており、
(足元ではやや雲行きが怪しいとも指摘してましたが)
やはりオーナーさんは強気ということもあり、
管理委託においてもオーナーサイドが強気であることもあり、
条件を緩和してこの管理受託を伸ばしていない、
つまり戦略的に対応しているとのことでした。
管理戸数の伸長のことだけを考えれば、
案件自体は高水準であるものの、
その内容がオーナー強気の環境により妙味がないということなのでしょう。
無理にやらないということと、
せっかく景況感がよいのであれば、管理戸数の伸長にリソースをかけるより、
その環境で伸ばしやすいイーベストやファイナンス育成などに配分すべきということです。
月次管理戸数を開示する毎に株価は暴落するのだけど、
もう少し、投資家には長期で見てもらいたいし、
きちんとコントローラブルな中でやっているので、
右往左往しないでもらいたいと注文をつけておられました(笑)。


◆ニーズに合う物件で打倒ハウスメーカー
いつもの論調ですが、データでも首都圏単独世帯数の
将来の世代別伸長率を元にして、
今後は特に40代から60代以上の単身世帯が増える見込みということで、
そこに大手メーカーが得意とするプレハブは不要!であり、
もっとニーズにあった、
それが結果的に三方よしの構造を確立することで、
今の大手メーカーの牙城を崩したい野望に燃えていました。


◆満室率45.9%
入居率は5月末現在で91.0%ということで
これはCMにも出ていたかと思います。
一方、満室率は45.9%ということです。
これが多いのか少ないのか私にはあまり判断出来ないのですが、
感覚的には多い印象があります。
というのも、管理受託を受けた時に満室というケースはレアなはずで、
満室ではないなど何かしらの問題があるから
管理受託を受けやすいと考えますので、
そういった新規で管理開始をしたものも含めてこの満室率は、
やはり開発ノウハウ、営業ノウハウによるものだと思います。


◆新築受注に注力
相続性改正や消費増税など外部環境としては、
新築着工に今後ニーズが増大する環境があるため、
ここにはきちんとフィットして、
JPMCとしてもソリューションを提案できる体制を
きちんと準備していくという宣言をされていました。
ここでもハウスメーカー側の建設側主体主義ではなく、
その土地毎に真にニーズを満たせる開発を、
ニーズ主義で対応していきたいとのことでした。
実際にこの受注の効果は、
もう少し先に出てくるだろうという見立てでした。


◆IT重説/スマートキー/電子決済
各技術や仕組みを使って、
今の賃貸のバリューチェーンから
リモート対応が可能となるバリューチェーンへ
いつか規制が変わるだろうということです。
前々からこれらの対応は十分ということですが、
特に実証実験フェーズである
IT重説(重要事項説明のIT化)はどこかで実用化に動きそうという
感触を持たれているようでした。


◆民泊は備え
従来通り、備えをして研究調査はきちんとやっていて、
いつでも始められる状態であるということです。
新法が制定されるなど、具体的な制度設計が出てこないうちに、
見切り発車は絶対しないということです。
この辺りは案外守りが強いというか、
なんでもベンチャーっぽくやってみるというノリで
無駄をするということには嫌悪感があるのでしょう。


◆AI活用
現状ではイーベスト事業主体で活用を始めたところですが、
今後は、サブリース受託の際の判断として、
これまでは人間が数日かけて判断していたところを、
AIで1日で案件の評価を終えて即座に稟議出来るようにしたいようです。
これにより業務効率がより高まることが期待出来ます。
一方で、重要な運用判断についていくら事後で人間がチェックするにしても、
AIをどこまで実用化出来るのかはまだ不透明とは認識しないとならないでしょう。


◆クラウドファンディング 将来は上場REITだって!?
新たな投資家を募り、出資者の裾野を広げるという意味でも、
小口化していく当該スキームは広げていきたい意向を強く感じました。
そして将来的には上場REITだって・・・と野心も垣間見れました。
投資家の教育という観点も強く感じました。
大口はイーベスト、小口はクラウドファンディングという棲み分けをして
より規模感を出していくということなのでしょう。


◆サプライズないタクト
最近出てきた、タクトの話。
一体誰のアイデアなのでしょうか。
ブレのない数値実績を出すために、
サブリース、スーパーリフォーム、ふるさぽ、イーベストと
各事業のどこに注力するかを日々タクトを振って
コントロールされているということでし。
サブリースの管理戸数だけを見て、一喜一憂しないで欲しいそうです。
(さすがに8月月次は冷静な判断でした)


◆賃料ダウンの説明責任について
一時期、NHKのクローズアップ現代などでも問題提起がありました。
サブリースにおいて賃料ダウンに関する説明責任が十分でなく、
訴訟などに発展するというものです。
このような諸問題が起こりうる可能性や実際に発生している事象が社内にあるか、
そのような質問が会場から出ました。
回答としては、まず10年保証しているその期間の規定を、
例外なく、一字一句営業マンがご説明するそうですし、
それは契約本人だけでなく、家族に対しても、
DVDによる映像でそのスキームをきちんと視聴してもうことを徹底しているそうです。
万が一の訴訟に備えて、全件、これからの説明を受けた旨を
徹底しているということです。
特に高齢者のオーナーさんには、家族へのDVD視聴も含めて、
齟齬のないようにされているようです。
最近世間を賑わせている、某PCサポート会社とは異なる対応です。
そして抜け漏れがない鉄壁の対応をされている印象でした。
ちなみに、これまで訴訟はないとのことです。
また契約が途中で切れるケースは、
空室時にリフォームする費用(予め規定に定められている)が、
その時に負担出来ない際にその契約を途中で解約させて頂くケースはあるということでした。
もちろん、これは予め定められている条項に従っているそうで、
問題化したことはないということです。


◆金利動向への影響
最近金利が再び上昇に転じようとしているが、
事業への影響を懸念する質問です。
(いやーそもそもまだ異次元の低金利でしょうがと思うのですが)
回答としては、全く問題ないという判断のようです。
可能性として低いと認識しているものの、
金利が急上昇していく過程があれば注視が必要だろうということです。
是非はあれど(というか弊害が大きい気がしますが)、
日銀は更なるマイナス金利深掘りするらしいのでね・・・


◆長期目標
時価総額1000億、社員の平均年収600万が目標のようです。
何やら会社の試算では12年程度でこれが実現しそうで、
それまでは武藤社長は現役でタクトを振り続けられるそうです。
武藤社長という経営者に魅力を感じている投資家からの質問で、
途中でやめたりしないかの問いでした。


◆自己株買いはやらないですか
決算後に株価が暴落するケースが多いのですが、
自己株買いなどで買い支えるなどの策は検討していませんかとの質問。
こんなにストレートに質問するのかと思いましたが、
回答としてもちろん、その有無に言及が出来るわけありません。
ただ、武藤社長は短期的な視点に立った株価対策など、
毛頭やるつもりはないということでした。
自己株買いがそれに当たるか明確に言及はなかったのですが、
まぁ要するに考えていないということでしょう(私の勝手な解釈です)。
私はこの短期的な視点に立った対策は考えない、
これはよいことだとポジティブに受け止めました。


◆次期中計のCAGR水準
今後も中計で20%水準は維持するのかと、またまたストレートな質問です。
2桁成長は堅持しつつも、今後長期的に見た時に、
分母が大きくなってくることもあり、ずっと20%超えの成長を継続することには、
どこかで限界がくるということでした。当たり前の話です。
きちんと次期中計を精査して、
出来る計画しか出さないので、それを見守って欲しいということでした。
感覚的には次期中計は10%後半位で、
資本政策入れて20%ちょうど位という感じではないかなと。
(これもまた私の勝手な憶測と期待込みで)



最後にメモです。



<景況感がよい>
 → オーナーは強気になる
 → 管理委託の際にも条件がオーナー側優位になる
 → JPMCは無理に管理戸数を追わない
 → 管理戸数の伸長が鈍化する

 → 不動産収益物件が活況となる
 → イーベストがもてはやされる
 → リソースを配分して注力していく

 → 税制改革を見据えて新築/リフォーム需要が高まる
 → 新築受注/スーパーリフォームの獲得機会増


特に不動産における景況感が悪くなってきた8月は、
オーナーのマインドが転換して、
上記の逆回転が多少発生したことで、
少し管理戸数が回復したということでしょう。


サブリースの単事業だけでなく、
イーベストなど他の事業もあり、
これらが外部環境の変化に双方にヘッジし合うということで、
事業ポートフォリオという視点からみると、
うまく組み合わせたなと改めて実感しました。
(って今更かよと指摘受けそうですが)
ビジネスモデルを構築する時に、
こういう複合的なものをすっと見通して
経営されているんだろうなとその点でもやはり凄いなと思いました。


結構ポジティブな内容ばかりですが、
こういう時だからこそ、
ネガティブな要素がないか、
常に見渡して、それを軽視することなくモニタリングしたいと思います。

コメント
この記事へのコメント
時価総額1000億と言うと今の丁度4倍です。
分割等もあるでしょうが、今の株価が、実質4倍 5000円前後になるのでしょうか?
2016/09/17(土) 15:28 | URL | たく #mQop/nM.[ 編集]
>たくさん
こんにちは、たくさん。
コメントを頂きましてありがとうございます。

日本管理センターに関するご質問ですね。

まず前提として、私も株価のことなど全く予見が出来ないので、
4倍の5000円前後になるかどうかは、
わからないものだと認識しています。

ただ、「わかりません」で終わってしまうと、
あまり面白くありませんので(笑)、
あくまで私見としてコメントいたします。


まず、会社側見解としては以前から
武藤社長は時価総額1000億とすることが、
ひとつの目標とされており、
一定のコミットメントされているものだと理解しています。
(自身の経営のバトンを渡すための必達目標と捉えているようです)

但し、これには相応の時間を要することにも言及されており、
今回のIR説明会で概ね、
現時点から11~12年先を想定しているようです。

単純に現時点の株価から4倍となると、
実は今のPERと同じ程度の市場評価となると、
EPS伸長はCAGR(年平均成長率)としては、
20%には届かないということになります。

届かないと書くとすごくネガティブな印象になりますが、
逆の見方をしてみると、
今後、10年以上先も、
20%弱ではありながらも、
2桁成長をずっと継続していく必要があるものですから、
十分に成長率、安定性には魅力があると、
私は考えています。(人により評価は分かれるでしょうが)

この実現性への評価は、
必ずしも会社見解通りに期待するのは、
楽観的過ぎるかもしれません。
しかし、それを信じさせてくれる、
洗脳力が、武藤社長にはあるんですよね~(笑)
私はまだ未熟なので、ついついその手に乗ってしまいます。


同社の株価はだいぶ決算や月次開示で、
一喜一憂した動きとなっており、
私も気にしないようにとは思いつつも、
やはり気にはなりますが、
大きな長期トレンドで見守りたいなと思っています。


会社見解は期間はともかく4倍になると言っています。
私は現時点の私的に立てた目標株価は3年先位に、
現時点から2倍程度になると捉えています。
但し、少し適用PERを強気過ぎる気もしているので、
もう少しマイルドな株価推移で良いかなと考え始めている所です。
従って会社見解は概ね合点がいく印象を持っています。

市場の評価は、今の株価推移を見る限り、
4倍で1000億なんて信任を得られていないか、
そこまで長期で待てない雰囲気なのかなのでしょうね。

ご期待に沿うような回答になっていないかもしれませんが、
冒頭に記載したように、結局どうなるかなんてわかりませんね。





2016/09/18(日) 00:08 | URL | まるのん #-[ 編集]
言い方を変えると、時価総額が4倍の1000億になると言うことは、現行 保有している株の一株当たりの価値も4倍になると言うことですか?
2016/09/18(日) 06:19 | URL | たく #mQop/nM.[ 編集]
>たくさん
こんにちは、たくさん。
「一株当たりの価値」を「一株当たりの利益(EPS)」と解釈します。

株価は、PERとEPSの積で表現されるという目でみれば、
PERかEPSが大きくならないと、
時価総額は4倍にはなりません。

仮に今のPERと同じ推移、
つまり市場からの期待/評価が変わらない場合、
理論上はEPSが4倍にならないと、
時価総額は4倍にはなりません。

その意味では市場からの評価が変わらなければ、
EPSが4倍になる必要がありますが、
利益が4倍になることは必須ではありません。
資本政策などでEPSも変わりますからね。


なお、先の質問も合わせて、
私も時価総額が4倍になるか、EPSが4倍になるか、
そのことを知り得ません。
単純に会社経営陣として目標のひとつに
掲げられているという事に対して、
それを投資家として各自が
どう判断するかということだと理解しています。

2016/09/18(日) 11:47 | URL | まるのん #-[ 編集]
いつもまるのんさんのブログで勉強させて貰ってます
武藤さんはとても信頼出来るかたなので、10年ほったらかしでも大丈夫銘柄だと思っています
個人的には時価総額1000億の中身はPER20純利益50億位かなって考えています
ただも少しはやく到達してほしいです(笑)
2016/09/18(日) 12:15 | URL | 沙悟浄 #-[ 編集]
>沙悟浄さん
はじめまして、沙悟浄さん。
コメントを頂きましてありがとうございます。

当方のブログをいつもお読み頂いているとのこと、
ありがとうございます。
このブログはほぼ私の自己満足で運営していますので、
ここから学んで頂けることがないのではないかと、
心配になりますが、それでもそのように仰って頂き、
光栄に思います。ありがとうございます。

私も武藤社長の経営全般における信用は厚く、
ご指摘のようにほったらかしでもいいかなと感じています。
このように信じ切れることは握力という意味でとても重要ですが、
一方で、だからこそ懐疑的な目をむけて、
外部環境、四半期決算などには一層の注意を払うべきだとも
考えています。

そういったこともあり、
大きな問題とは捉えていませんが、
ツイートもしている通り、
管理戸数の月次についても最近の鈍化傾向の折には、
IRに電話して質問したりもしています。

時価総額1000億はとてもインパクトのある内容ですが、
その達成時期や構造については、
今予測してもあまり意味のないものだとも考えています。
要するにそれに向かって私はきちんとEPSを積み上げていってくれて、
市場の期待にサプライズではない形であれど、
普通に応え続けることを継続してくれさえすれば、
十分私の利回り目標程度はクリアしてくれると考えていますから、
それをのんびり観察していければよいかなと思っています。

確かに12年なんていわずとも、
もっと早くに達成してもらいたい・・・と思うわけですが(笑)、
ただ、時間を味方にのんびりやれることも個人投資家の武器でもあるので、
この期間のことは焦らずに待つことも必要かもしれません。
もっとも、もっと高い利回りを期待して、
腕に自信のある方でればスイングさせて
おいしいところ取りするのもありですが、
私にはそのスキルもセンスもないので、諦めています(笑)。


そういえば、沙悟浄さんというお名前だけでの推察ですが、
YAHOOファイナンスの掲示板に、
当方の記事をご紹介頂きましたようで、ありがとうございます。
(同名で別の方であれば失礼しました)




2016/09/18(日) 12:58 | URL | まるのん #-[ 編集]
Yahooファイナンスも私です
了解を得ず紹介致しました
申し訳ないですm(__)m
出した数字は必ず達成してくれると思いますので、去年みたいに過熱感がない限り、保有して行こうと思います
今後も頑張ってブログ続けて下さい!
応援しています(^_^)V
2016/09/18(日) 13:16 | URL | 沙悟浄 #-[ 編集]
>沙悟浄さん
こんにちは、沙悟浄さん。
了解なんて不要ですよ。
こんな稚拙な内容のブログなので、
むしろ紹介頂くいたこちらの方が申し訳ないくらいです。

武藤社長は次期中計についても、
20%超の成長率はいずれどこかで
なだらかになることを匂わせてましたが、
一方で、必ず出来る計画しか提示しないとのことでしたので、
2桁という成長を強いコミットメントで出してくれれば、
私は十分満足ですね。
プロセスはずっと見守っていきたいですが、
末永く応援したい企業です。

このように応援して頂けること、
またコメントを通して読者の方と交流を持たせて頂くことは、
大変嬉しく思います。

他愛もないことでも、今後もコメントを頂けましたら幸いです。
今後も、よろしくお願いいたします。


2016/09/18(日) 13:48 | URL | まるのん #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://tryinvesting.blog.fc2.com/tb.php/786-c27c5e66
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック
◆最近のお気に入り