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【決算精査】 3276_日本管理センター(16年12月期_1Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

会社計画に対して売上、利益共にやや上振れして着地しました。
1Qでは販売用不動産の売却という一時的な収支計上がみられ、
やや計画に対してポジティブかもと思いつつ、
私は想定通りの着地を想定していました。
数値面で見れば、上振れでの着地ですから、まぁ順調かなという印象です。
ただ、それでも何かサプライズがあったわけでもなく、
そもそもサプライズを同社に求めるのは野暮だとも認識していますから、
総合評価は、「3」(想定通り)となります。

なお、月次の管理戸数の推移についても同時開示されていますが、
春からやや弱含みにも見える動向となっています。
新規に注力しているイーベストや金融事業などへリソースをシフトしているためとも
考えているものの、少し今後の不動産収入にも関わる可能性もあり、
少し気にはかけておく必要がありそうです。
ただ、かねがね少なくても利益については
きちっと合わせて着地させるというのが、
同社IR姿勢のポリシーにもなっていますから、
特に大きな懸念を抱いているわけでもありません。
今後、不動産事業の売上動向や、入居率の推移など、
各パラメーターには注視をしつつも長期で見ていくスタンスに変わりはありません。



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

◆2Q累計
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q累計)売上推移

◆2Q単計
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q単計)売上推移


1Qは比較的大型の物件売買が計上された兼ね合いで、
前期比で見ても大きく伸長しており、
累計だけをみていても少しわかりにくいため、
四半期単計(3ヶ月)毎の動向もグラフ化しています。

これを見ると今2Qについても同期間の前期比で10%の増収となっており、
特に違和感があるものではありません。
前2Qの伸長がやや大きかったことも考慮すれば、
この水準は総じて見れば、順調ということでしょう。
更にセグメント毎の売上も開示されていますから、
こちらもチェックしておきます。


◆セグメント別売上推移
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q)セグメント売上


主力事業でもあり、一番大きな売上規模を誇る不動産収入については、
順調に右肩上がりとなっています。
加盟店収入も1Qでは落ち込みもみられましたが、
2Qでは回復しています。
パートナー企業も順調に増加トレンドへ回帰しており、
1Qでやや気掛かりな点があったものも
その不安も和らぐものとなりました。


◆パートナー企業
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q)パートナー企業増減推移


パートナー企業の推移ですが、
この2Qでは介護系パートナーの伸長がやや大きいように見えます。
だからなんだというわけではないのですが・・・。


(2)利益の推移

利益については、前2Qの伸長がやや弱かったところもあり、
今2Qの伸長は大きいようにみえますが、
総じて見て、見通し通りの順調な成長を続けていると考えています。
利益率は1Qと比べると落ちていますが、これは売上構成の変化によるものでしょう。
やはり大型物件を売ればそれだけ高い利益があげられるのです。
但し、その分のリスクも大きくなるわけですがね。


◆2Q累計(営業利益)
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q累計)営業利益推移

◆2Q単計(営業利益)
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q単計)営業利益推移


PL上、純利益まで見ても特段論点があるわけでもなく、
同じようなグラフになります。


◆2Q累計(純利益)
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q累計)純利益推移

◆2Q単計(純利益)
3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q単計)純利益推移




(3)今後の見通し

BSの販売用不動産は1Qで売却後、新たなストックはないようです。
仕入から販売までのリードタイムはどの程度かは不明ですが、
今期に計上するストックはあまりないのかなという印象です。
不動産市況に怪しさが増す中で無理な仕入をして
高値掴みをされる方が痛いので、妥当な判断だと思います。
問題は、ではその他収入の助けなく、
従来の収支構造から得られる収支だけで、
下期計画を達成できるのかは過度な期待は禁物かもしれません。
実際私の銘柄一覧上の今期見込みEPSは70.4です。
会社予想は76.5ですから約10%程度の未達は元々覚悟しています。
(とはいえ、利益はぴったり合わせるの姿勢に期待はしていますが)

不動産市況が高く、
景況感の影響も停滞感が出てきていますし、
外国人の買いなどにもそこまで力強さが続いているとも思えません。
この辺りの不動産全体の雰囲気が悪くなることによる
影響については相対的にましだとは思っているものの、
よく考えて判断していかねばなりません。

また同社の肝ともなる管理戸数の動向に
やや力不足感があるのも今後に与える影響はやはり気にはなります。

3276_日本管理センター(2016年12月期_2Q)管理戸数推移


管理戸数だけが増えればよいわけではなく、
最終的には入居数が大事なので、
入居率が高ければそれで事足りるわけですし、
コストのかけ方とバランスをみれば、
利益優先でコントロールしていくのは合理的な判断だと思います。

私は管理戸数の伸びを期待しているのではなく、
そこから挙げられる売上に興味があるし、
最終的にはそこからいくらの利益を出せたかが重要だと認識しています。
この辺りを鑑みながら経営に当たってくれているものと考えています。
(IRへの照会でもそのような雰囲気が伝わってきました)

また、今回上期着地が上振れているものの、
それも最終的には着地は想定通りに着地を合わせていくことになるとも
IR照会から把握したので、やはり変な上方修正期待もせずに
淡々といくことになると思います。

一方で前期の下期にはイーベストの収支計上など、
ややハードルが高い状況にあります。
特に4Qはこの傾向が顕著ですから下期にどう攻略して、
中計最終年度の目標達成を果たしていくのか、
ここには注目はしていますが、
一方でこのことにあまり一喜一憂しても仕方ないと思います。


(4)さいごに

同社の株価はいつも決算前に期待して騰がり、
そして決算後に猛烈な売りが出るというのが常です。
PTSでは誤発注もあったようですが、
私は目先の株価については横ばいかやや下落位かなと思っています。
ただ、目先のことなどどうでもいいです。
いくつかある懸念を認識しつつ、そのリスク許容度と株価の割安さの程度と、
保有比率(PF比率)をトータルで考えて、
今後の対応も整理してみたいと思っています。




コメント
この記事へのコメント
こんにちは
初めまして。

無難な決算後 どうして ここまで売り込まれてしまうのでしょうか?
四季報発売・決算発表後等 いつも不可解な値動きが見受けられますね?

政府が中古住宅購入時の補助金制度 創設しますが これは 日本管理センターには追い風でしょうか?  
2016/08/21(日) 09:38 | URL | たく #mQop/nM.[ 編集]
>たくさん
こんにちは、たくさん。
初めてのコメントを下さったということで、光栄です。
ありがとうございます。

日本管理センターの件ですが、まず私にも売り込まれている理由は
全くもって理解出来ません。
敢えて理由を挙げるとすると、
やはり足元の管理戸数の伸び悩みということでしょうが、
それだけでここまで下落するほどの内容でもないと考えています。

同社に限らず、マンション売買などの変調がみられることで、
不動産セクターそのものが不安視されているので、
その煽りを受けているということも事実でしょう。

株価は将来を暗示するという立場であれば、
半年から1年かけて、同社の決算はネガティブになることになりますが、
今の所、私にはそう思えないので、
素直に買い増しをしています。

どうしても個人投資家にも注目されている銘柄ですので、
短期的な需給による株価のブレ幅も大きく、
それに付き合う覚悟がないとなかなか扱うのに難しいですね。

政府の補助金制度については、
主に売買における改修に対するものと理解しています。
年齢制限なども設けられていることもあり、
同社のような賃貸サブリース及びイーベスト事業においては、
事業上はほぼ無風と捉えています。

私の保有株ではスター・マイカや、他にもインテリックスなどの、
いわゆるリノベーションを手掛ける銘柄に多少、
よい影響が出るのではないかと思います。
ただ、この程度の補助金でいきなり需要が爆発的に伸びるとも考えづらく、
ほぼ業績面での影響はないかなという印象です。

こういうニュースがテーマとして取り上げられて、
謎の高騰なんてものはあるかもしれませんが、
いずれにしても長く続くものではないと思います。
あくまで私見ですが・・・。

日本管理センターについては、ツイッターなどをみていても、
謎の調整に疑問を持つとともに、
多くの方が買い増しを決行されており、
まだ見方が強気のようにも思うので、
逆にまだ総悲観ともいえず、まだダラダラ下がるのかもしれません。
短期的な動きはよくわかりませんが、
特に私は中長期の見方を変えていませんから、ホールドしています。



2016/08/21(日) 18:05 | URL | まるのん #-[ 編集]
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