十分な教育資金と老後資金のために


先週の週末を使って、ラジオ日経のIRセミナーに行きました。

目的はサンセイランディックのIRセミナーです。
もう1社はインフォテリア(こちらも良い企業でした)です。
この他、櫻井英明氏と杉村富生氏のセミナー(こちらはネタですね)です。

会場の平均年齢の高さに驚きです。
ほぼ60歳以上という構成だったと記憶しています。
30歳台の私はかなりレアキャラだったと思います。

皆さん、会場裏のサンセイランディックの小ブースで
休憩時間に配布した『てぬぐい』(底地くんプリント)に群がり過ぎです(笑)。
IR担当の方に色々質問したい私は押しつぶされそうになり、
閉口してしまいました。
『てぬぐい』がなくなってしまって文句たらたらの方もおられましたが、
あなたは『てぬぐい』をもらいに来たのかと問い詰めたかったですよ(笑)。
こういう所でのノベルティ配布も考え物ですね。
あれもコストがかかっていることですからね・・・。

櫻井氏や杉村氏のセミナーについては、
とにかくテーマを並べて個別銘柄を呼称していくわけです。
それを必死に皆さんメモを取る光景は異様ですらあります。
自動運転だ、AIだ、民泊だ、と来るわけですよ。
そんなにテーマを挙げて数多くの銘柄を挙げれば、
それはひとつやふたつは大きく跳ねるでしょう。
問題はそれを首尾よく買い、そして売れるかということですが、
短期のことはわからないのでなんともいえませんが、
そのメモは多くが無駄になるのではと傍観しておりました(笑)。
投資化のマインドとして、テーマ材料に飢えて、
すぐに騰がる(かもしれない)という
鶴の一声にすがりたいという心情があるのでしょうね。
これを否定するものではありませんが、
それではその鶴の一声を発してくれる人がいなくなったら、
もう投資はしなくなるのでしょうかね・・・。
まぁどうでもいいことです。

インフォテリアはこれだけの高PERで評価されるのはなぜかと思いましたが、
なるほど、確かに良い銘柄だと思います。
ブロックチェーンが本当にITシステムを根本から変えるアーキテクトになるのか、
そこには私はまだ懐疑的なわけですが、
そういう時に確信を持ってリスクを取れるのならいいと思うのですが、
それを考慮してももう十分な期待値が織り込まれていると思います。
展望や夢、そして足元の活動もしっかりしていますが、
数値が安定して伸びていないのはまだ立ち上がり期だからやむ得ないのでしょうかね。
コーポレートカラーである緑色への拘りにびっくりました。
ネクタイ、PCケース、靴、名刺ケースなど全て緑一色ですよ。


さて、本論のサンセイランディックについてです。
今日の松崎社長は、インフォテリアの緑色に対抗して(←違います)
やや派手な紫色のスーツをお召しになっていました。
見た目はかなり怖そうな印象であるものの、
プレゼンなどお話しされている様子はいつも通り丁寧で、
一生懸命説明されようとやや早口になりながら熱意がこもっている辺り、
また途中に織り交ぜられるジョークも会場の笑いを誘い、
GAPが相変わらず大きい感じでした。


底地と上物の関係性を、
カップとソーサーの関係で説明する、いつものやつ(笑)が展開され、
今日も新たな話はパンの優待拡充位かなと思っていましたが、
底地の権利調整でちょっと前まで使われいた札幌の事例から、
横浜の最新事例にUPDATEされていました。

また居抜きの実例などもこれまで伺っていなかったような
実話やビジネス上大変だったことなども織り交ぜて話して下さり、
改めて権利調整の大変さが身に沁みました。

もう屋根も傾いて玄関の戸もへし曲がったような3連棟の平屋があって、
その一棟にだけ入居者がいるケース。
入居者は歩いて移動するのにも苦労を要する高齢者がおり、
その方に転居頂き、更地にして販売するまでの話がありましたが、
まぁ壮絶ですよね。
その入居者のご子息との調整や必要費用の拠出など調整すべきことは多々あります。

氷山の一角だけ聞いていても、
少なくても大手が参入する市場ではなく、
完全にニッチでしかも手間とノウハウを有するビジネスモデルであることを、
改めて伺い知ることが出来ました。

こんな話の中で、私が感じたことは、
入居者が新たな場所で安全に暮らすというWin、
そしてその物件の潜在的価値を向上させることによるWin、
新たな価値をそこに創造するための事業機会を提供するWinと、
多くのWin-Win-Winの連鎖に見る当社の存在意義を改めて実感しました。

そして社長がサラリと仰っていましたが、
個々の調整にはそれぞれのストーリーがあり、
その調整には相応の難しさがある点を挙げられていましたが、
一方で同社内に蓄積されたノウハウによって、
ある程度パターン化されてきていることも認めてらっしゃいました。
このパターン化は個々の対応で大変だとは言いつつも、
経営効率を考える上ではポジティブな要素だと思いました。


相続に関わる物件の現金化ニーズは今後も続くでしょうし、
底地というニッチな市況は不況期においても影響は相対的に受けにくいです。
但し、社長も認めてらっしゃいましたが、
特に居抜きの場合は、買い取りした物件を更地にした後に、
市況悪化で売れないリスクによる打撃を受けることがあるわけで、
そういった時にも永続的に事業をしていくためにも、
「不断」の精神(8分の力で事業を行う)ということを徹底しているという話は、
改めて良いことだと感じました。


不動産に関わらず景況感の影響には注視を要するものの、
権利調整というニッチな部分での大変さが改めて伝わってきたことで、
同社に対する見立ては変わらずに魅力があるものと理解しました。


但し、1Q決算で若干の期待を抱いていた仕入状況ですが、
IR担当の方と直接お話しをさせて頂きましたが、
やはり1Qはやや仕入が軟調に推移したということです。

理由としてどうしても物件の情報量が多少浮き沈みがある中で、
タイミングの問題で結果的に小粒の案件が多くなったということで、
あくまで一時的と捉えているようです。
足元では仕入市況も回復しているようですので、
当面は注視を継続したいと思いますが、
少なくても販売用不動産の積み上がり状況から、
仮にここから仕入が軟調に推移したとしても、
今期への影響は限定的との見方で、
影響が出るとしても次期ではないかという見解でした。
同社を見る場合、本当に長期で見ないと四半期の仕入・販売の状況に、
一喜一憂してしまうとなかなかお付き合いが難しいと思います。

前述の権利調整ビジネスが本当に必要とされているとしたら、
大きく成長はしないまでも堅実な経営に徹することで、
不動産業界でありながらも安定的に推移してくれるものと期待しています。


なお、民泊の話も出ました。
大田区で4番目の認可を取り、事業を開始しているようですが、
まだ規制の壁が高く今後ゆっくりとやっていくというトーンでした。
無理をせず、ゆっくりやっていけばいいと思いますし、
そもそも一時的な空室リスクなどをヘッジする目的で、
小金稼ぎでやればまずはいいくらいに私は思っているので、
民泊関連とかでワイワイやるのは他でやってもらいたいと思います(笑)。


現状、同社はフロービジネスで、
しかも需給もニッチということもあり不安定な状況なので、
四半期毎に見るとかなり浮き沈みがある点で、
不安定なのがネックです。
そのビジネスモデルの危うさが、
市場からの評価を下げている元凶だと認識していますが、
今後の新たな施策は現時点ではまだ全て抽象的なものばかりですが、
ひとつひとつ具現化していく中で、事業の安定性を確保しようと努力しているものを、
実にしていってほしいなと思っています。


特に際立って同社への見立てを変える必要性があるものはありませんでした。

コメント
この記事へのコメント
5280ヨシコン分析お願いいたします。なぜ底まで割安なんですかね
2016/05/26(木) 15:41 | URL | 白髪 #-[ 編集]
>白髪さん
こんにちは、白髪さん。
銘柄のご紹介を下さりありがとうございます。

私に分析を求められましても的確なものを
お伝え出来ないかもしれませんが、
せっかくの機会を頂きましたので、
少し所感を書いてみたいと思います。


ヨシコンは不動産の分譲売買を中心として、
コンクリート資材などの提供をしていますね。
土木工事関連では前期は想定より弱いトップラインに、
大幅な下ブレ着地となっています。
なぜ割安かは私もわかりませんが、
まず一般的に不動産業態全般が割安傾向にあると認識しており、
その中でも同社はPERで5倍割れと極端に割安に見えます。
ただ、特に売買部門が多い同社のようなモデルの場合、
景況感の悪化やマンション購入者が減った場合に、
急激に業績が悪くなるリスクを孕んでいると思います。
その点からするとPERでの評価も参考程度に見ておくべきだと思います。

私が気になった点です。

・レジデンス事業は今後の景気動向で全体にどう影響しうるか
・地場に根ざした強みが今後の競合環境でどう存在感を保てるか
・事業多角化しているものの、経営資源の配分に問題は生じないのか、シナジーは?
・全体の成長シナリオはどこにあるのか(エリア拡大?既存事業の深掘り?新事業?)
・直近のキャッシュフローが悪化しているけど大丈夫か?
・販売用不動産の実勢価値は問題ないか。
・配当性向はこれが妥当なのか
・今期V次回復予想も根拠やイメージがあまり出来ない

基本的に記載の通り、懐疑的な印象ですが、
これに対して明確に問題がないと考えられ、
業績面でも結果が出てくれば、
株価も倍くらいには軽く評価されるのではないでしょうか。
ただ、仮に今期を達成したとしても、
いつ来るかわからない、不動産市況の悪化へのリスクが
見通せず、どこまで評価を受けるのか自信を持てません。

私は不動産では、サンセイランディク、日本管理センター、スターマイカを
保有していますが、
ストック性の高い日本管理センターは評価が高く、
ストック性の低いサンセイランディックは評価が低いです。
従って、不動産銘柄への評価は、
まずは安定性が相対的に評価基準になっている印象です。
その上で成長シナリオがより明確なのが重要だと思います。


その点から見ると、同社は割安であるというのは
一般的な指標で見ればその通りと同意しますが、
それが真にバリュエ―ションとして今買おうと思える程に
安いと思えるかと言われれば、
あまりに評価する土壌が不安定なので、
私には自信が持てません。


投資家としての眼鏡を外してみると、
静岡という地場で地域に根差した事業をされていて好印象です。
街作りを真剣に考えるということもよいと思います。
徹底的に地域密着を深掘りしていけばいいと思います。
その上では地域とのつながりがもっと実感できるようなエビデンスがあると
面白いのになと思うのですが、あまり見当たりません。

例えば同社の多額借入先として前期末の有報にも記載がありますが、
銀行はみずほ銀行となっています。
やはり地銀上位である静岡銀行とかがいいんではと思うわけです。

私もあまり同社のことを知らずにコメントしていますので、
もし認識齟齬や誤解などありましたら、
遠慮なくご指摘頂ければと思います。

2016/05/26(木) 22:09 | URL | まるのん #-[ 編集]
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