十分な教育資金と老後資金のために

Author:まるのん
30代イクメンサラリーマンです。
将来の教育資金と老後資金を形成するため、中長期視点で現物日本株へ投資しています。投資初心者の日々の状況を公表していきますので、叱咤激励のコメントを頂ければ幸いです。
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【決算精査】3230_スターマイカ(16年11月期_1Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

足元の業績は特に利益率の改善がみられて、
同社が提供するような中古不動産の需要が大きく
価格面などで優位にビジネスが出来ていることが伺い知れます。

またそれが一過性になることなく、常に在庫を積み上げられており、
販売用不動産費目の残高も過去最高に積み上がってきているところです。

需要が多く、その需要に応えられるよう在庫をきちんと持ち、
足元の販売状況、販売条件も優位に進められており、
安心の決算内容と捉えています。

業績面では現時点の皮算用は後述しますが、
やや会社計画より上側をいっていると(勝手に)認識しましたが、
これも市場はある程度織り込んでいると考えています。

良い意味で全ては想定通りの範疇の結果であり、
総合評価としては3(想定通り)としたいと思います。


2.定量数値の確認

売上は横ばいでありながら、営業利益は26%、経常利益は33%と3割前後の増益となっています。
つまり利益率が大幅に改善していることになります。
営業利益率は、前期1Qの14.1%に対して、今期1Qは17.8%と3.7%の改善となっています。
その主な要因は主業の中古マンション事業の良化によるもので、
特に売買で稼いだものと思います。
決算説明資料(PDF)にも「物件に応じた最適な販売戦略が奏功」とありますから、
つまり高需要に支えられ、強気な価格設定が通用したということでしょう。
中古マンションの需要が高まっているということは事実としてあるでしょうが、
それがどこまで続くのかは不透明で、
マクロな視点でみていけば、人口減少に伴い住宅ニーズは緩やかに減衰するはずなので、
今のような供給側が強気になれるのもボーナスステージと見た方がよいのかもしれません。


3230_決算短信表紙実績(16年11月期_1Q)



(1)売上の推移

3230_スターマイカ(2016年11月期_1Q)売上推移


主業の中古マンション事業で7.8%の増収ということで、
賃貸、売買共に伸長しています。
一方で、インベストメント事業は前期に保有資産見直しに伴う一過性の大きな数値の計上があった反動から、
減少しています。この部分が売上が横ばいとなっている要因ですしので、
売上成長が鈍化しているということではないと理解しています。
それは保有資産の積み上がりなどからみても想像しやすいと認識しています。


(2)営業利益の推移

3230_スターマイカ(2016年11月期_1Q)営業利益推移


インベストメント事業は資産の入れ替えも進み、
利益率で30%以上の大幅改善しており、
トップラインが小さいですが、それなりの好影響があったものと思います。

一方中古マンション事業も増益なのですが、
賃貸で利益率がやや落ちている(2ポイント減)のが気になるといえば気になります。
賃貸なので、たまたまこの期に賃貸として収支計上された物件の偏在によるもので、
特に問題がないとは思いますが、少し念頭の片隅に置いて動向は見ていこうと思います。


(3)純利益の推移

3230_スターマイカ(2016年11月期_1Q)純利益推移

特に変調があるわけではありませんが、
税金等の効果もあり、38.9%の大幅増益となっています。



(4)利益の状況と今後の見通し

1Qは会社側もアナウンスしている通り、
順調な着地となっているようですが、
上期業績予想から、2Qがどの程度になるのかを資産してみます。

 売上高  : 4,470百万円
 営業利益 : 512百万円 (11.5%)
 当期純利益 : 189百万円 (4.2%)

前期の4Q単計の実績は以下の通りです。

 売上高  : 5,005百万円
 営業利益 : 630百万円 (12.6%)
 当期純利益 : 284百万円 (5.7%)

単純に比較すると、営業利益で18.7%減益、
純利益で33,5%減益となります。
利益率も落ちますね。

ということで、保有資産も順調に積み上がっている中で、
収支計上出来る物件の利益率に多少偏在があることがあれど、
さすがに上振れするでしょう。

売上をガイダンス通りに概ね推移するという仮定で、
利益率を多少好転するイメージかなと感じています。

超ざっくり皮算用してみると、2Q単では以下の数値位かなという想定です。

 売上高  : 4,500百万円
 営業利益 : 585百万円 (13.0%)
 当期純利益 : 248百万円 (5.5%)

このことから上期着地は以下と想定してみました。

 売上高  : 9,234百万円
 営業利益 : 1,426百万円 (15.4%)
 当期純利益 : 689百万円 (7.5%)

会社計画は以下です。

 売上高  : 9,204百万円
 営業利益 : 1,353百万円 (14.7%)
 当期純利益 : 630百万円 (6.8%)


売上で横ばい、営業利益で5.4%、純利益で9.4%程度の計画上振れを想定します。


但し、これも売上は会社見通し前提、
利益率も過去期を見てエイヤーで決めたものでやや保守的かもしれません。
四季報も会社予想を支持していますが、
相場はこの程度の上振れは既に織り込んでいるのではないかと思います。



(5)その他
BSの主要項目として現金と販売用不動産をチェックしています。
販売用不動産は今後の収支計上に大きく影響をしますので、
この費目の積み上がりが重要です。

3230_販売用不動産と現金推移(16年11月期_1Q)

この販売用不動産の評価損には留意が必要ですが、
足元でも十分低い水準で推移しているようですから、
今後も注視はしつつ積み上がりを期待していきたいです。

現金が減っていますが、
ここは早く東証1部へ昇格して、
信用力をつけて今の低金利の恩恵を存分に受けてほしいですね。
現在の同社の長期借入金利率は1.7%とのことですから(有報より)、
信用力向上に加えて今の長期金利の情勢や銀行の資金シフトの流れなどを見れば、
恩恵を受けられる余地は十分あるように感じています。

それからこの資金調達の事も考えると、昇格の時には市場調達もあるかもしれませんね。
私は、中長期的な事業拡大に資するものであれば、
どうぞ調達でもやってくれていいと考えていますが、
市場調達と借入金による調達は慎重に検討して最善の策を講じて欲しいと願っています。

ちなみに同社はJASDAQから東証2部に昇格していますから、
東証1部への意欲もあり、かつ形式要件の時価総額40億円も軽くクリアしており、
株主数もOKですからほぼ東証1部昇格は間違いないと考えています。
あとはタイミングだけですから、ゆっくりその時をまって、
その後の事業を優位に進められる姿を妄想しているところです。


3.定性確認の確認

同社は巷では、民泊のテーマ関連株らしいのですが、
確かに決算説明資料にも言及はありますが、
まだ事業化には相応の時間を要する印象です。

法整備など外的な環境整理もこれからでしょうし、
最初は試行錯誤でしょうから、私はおまけ程度にしか考えていません。

それより、中古マンションに関するニュースを見ていると、
新築の供給が追い付かない、もしくは消費者が価格面で折り合えないなどで、
中古マンションで自由にリノベーションしてということへの抵抗感がなくなり、
需要は旺盛という記事を見ますね。
一方で中古マンションについても需要は頭打ちから減少に転じつつあるという、
足元のレポートも見るようになった気がします。

元々リノベーションはインテリックスなど専業の上場した競合会社もある中で、
需給に変調が出た時の影響はよく考えておかないとならないと思っています。

同社はストックで賃貸収入部分もありそのモデルを考え、構築して運用出来ていることは、
強みのひとつと思っており、直ちに業績が大きく冷え込むことはないとは思いますが、
不動産のニュースには日々敏感になっておかないとなりませんね。


4.目標株価の確認
従来の目標株価2,450円を変える予定はありません。


5.さいごに

競合のインテリックスの株価や同社の決算前の値動きなどを見ていると、
だいぶ評価が上がっていることがわかり、
このリノベーションを前提とした不動産について、
民泊などのテーマ性も追い打ちをかけて過熱感を与えていることから、
足元で株価は調整する気がしていますが、
それはそれで歓迎したいと思います。
変に投機的にどんどん値だけが騰がっていってしまうと、
私のような初心者は対処に困ります(現時点で邪念が色々出てきて困っている)。

調整を挟みながらゆっくりと決算の好調さを少しずつ織り込んでいけるように、
静かに評価されていって欲しいと願っています。

コメント
この記事へのコメント
スター・マイカが公表している業績予想は、期初の利益率及び販売状況が継続するという前提として策定しているらしく、その影響もあってかどうかわかりませんが、直前7期の本決算は2期連続で実績が当初見込みを上回ることが無かったんですよね。
前期は上方修正して大幅増益での着地だったこともあり、今期はどういうスタートをきってくるか注目していましたが、収益面は上々の滑り出しだと思います。
ただ、手元流動性の減少など、1Q決算を見ると、「自己資本比率25%ルール」に苦慮しているのかなぁと考えてます。

一部昇格について、形式基準はクリアしていますが、もしかしたら適格要件での追加対応に時間がかかるかもしれないと考えはじめました。
というのも、株主総会で社長が「一部上場は充分視野に入っており、後は人の手当てプラスシステム」と発言していたらしいのです。
この「人の手当てプラスシステム」が内部統制システムや管理部門の人材を指していたらの話ですけどね。想像の域をでませんが。

それから決算とは直接関係ないですが、ステラシリーズって引き合いが弱いのではないかと訝っています。
スター・マイカレジデンスのHPで物件一覧を見ると、昨秋に売り出したものがまだ残っていますし。
そこが減損の対象になってくると、嫌だなぁと思ってます。
2016/04/02(土) 01:07 | URL | みみ #mc9/rPhk[ 編集]
>みみさん
こんにちは、みみさん。
スターマイカの件で詳細なコメントを頂きましてありがとうございます。
薄く表面的なところしか見切れていない自分にとっては大変勉強になります。

2期連続の上振れがないというのはさすがに気が付きませんでした。
確かに過去遡っていくとそのようになっていますね。
15年11月期は上振れしたので、
16年11月期は上振れはしないというジンクス?のようなものがあるかもしれませんね。

期初の状況が継続するという前提で策定というのがどの程度なのかわかりませんが、
それはさすがにざっくり過ぎますね。
特に売買では増税前後の特殊な需給も出てくるでしょうし、
見込み率を一様にモデリングしておくことは現実的ではありませんね。

手元流動性の低下による自己資本の低下は確かに懸念点ではありますが、
私は早めに一部に昇格して信用力を付けた上で低金利で融資を受けて、
攻めるべきところは攻めの投資を続けて欲しいと考えています。
もちろん、ステラシリーズを始め、減損リスクは常に付きまといますし、
これは商品や在庫を持つ会社であればどうしてもリスクとして認識せざるえないですね。

ステラシリーズの引き合いが弱いのか、
「適正価格」を維持しておりゆっくり売っていく戦略のため、
敢えて在庫一掃などせずにいるのかそこはよくわかりませんが、
いずれにせよ、大手ディベロッパーが扱うものより認知度、ブランドは低いので、
その分はマイナスだと思います。
そもそもマンションの販売状況全体も頭打ちというネガティブな統計データも出てきていますから、
ステラシリーズだけがそうなのか、全体的なトレンドとして足元の状況がこのような状況なのか、
そこはよくわかりませんが、評価損の計上は決算説明資料などにも明記されていますので、
今後も留意したいと思っています。


貴重なコメントを頂きありがとうございます。
また今後の判断の際や分析の際に参考にさせて頂きます。


2016/04/02(土) 01:47 | URL | まるのん #-[ 編集]
シェアードリサーチレポートのp13に、「過去の会社予想と実績の差異」が表にまとめられて記載されています。

下記は始めたばかりの私のブログ記事です。
シェアードリサーチレポート他、スター・マイカに関する2つの資料のリンクを貼りました。
よろしければ、ご覧ください。

http://n20000101.hatenablog.com/entry/2016/03/31/121227
2016/04/02(土) 07:42 | URL | みみ #mc9/rPhk[ 編集]
>みみさん
こんにちは、みみさん。
リンク先のご紹介ありがとうございました。
私もシェアードリサーチレポートは一応チェックしております。
わかりやすいですよね。
私は自分の理解のために敢えてエクセルで入力したり、
無駄とも思える作業を通して俯瞰するようにしていますが、
こういったレポートを有効活用出来れば、もっと効率的に多くの銘柄に触れることが出来そうですね。

参考となる有益な情報をご提供頂きましてありがとうございます。
2016/04/04(月) 23:09 | URL | まるのん #-[ 編集]
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