中長期投資の練習記録

質疑応答の内容です。

なお、今回ペンを忘れるという愚行により、
頭の中の小さなメモリに書き込みをせざるえない状況でした。
このため、途中書き込みエラーで誤認されている可能性が、
いつもに増して可能性が高いと思いますので、
その点、ご容赦ください。

Ｑ
エリアリンクや日本商業開発など競合と渡り合うための、
サンセイランディックの強みや競争戦略はどうするのか。
（エリアリンクは複数の株主から個別名称が上がり質問があり感心が高いと認識しました）

Ａ
エリアリンクも今後注力して全国規模で展開されてくると認識しているが、
サンセイランディックは既に全国の底地や空き家の情報を収集できる
体制面が確立されているというアドバンテージがあると考えている。
また底地を扱う上で『不動産の売買』という範疇だけでなく、
その一連の取引の中に存在する様々な人的ケアへも配慮出来る点も、
一朝一夕で築けるノウハウではないと自負している。
日本商業開発は、主に商業地など規模の大きい底地を主戦場とされていると理解している。
それに比べ、サンセイランディックは主に住宅など小規模の底地を主戦場としている。
同社とは、サンセイランディックが上場する前から、
うまく事業を棲み分けして底地ビジネス全体の業界を盛り上げるために、
よく社長とも交流を持ってやっていた（最近そういえば会っていないけどと仰っていました）。
両社とも今後のビジネス展開においては競合となっていくことも視野に既に入れており、
競合他社の動向は常に営業本部で調査をして幹部で戦略議論を行っている。
サンセイランディックとしてはこれまで築いてきたノウハウを元に、
多少は競争により利益率が落ちることも覚悟しているし、
更に数社程度は競合が出現することを前提に中長期の戦略をきちんと立ててやっていくことで、
負けるとは考えていない。


Ｑ
四半期の業績ブレが大きい中で、ストックビジネスビジネスの安定性にも期待しているが、
今後の業績安定性を確保する取り組みはどのように考えているか。

Ａ
会社として、業績の安定性という点は課題と認識している。
空き家などのストックを売買で積み上げることがこれまでのモデルの前提であったが、
これを民泊などに応用して長いスパンで運用することで、
ベース部分の業績安定性にも寄与出来ないかを考えている。


Ｑ
ＩＲの活動について前年度に比べて今年度のＩＲ説明会の実施回数が減っている。
ＩＲ活動に消極的になりつつあったとも捉えられなくもないがどう理解すればよいか。
またもう少しＩＲニュースなど積極的にアピール活動もすべきではないかと考えている。
その点、どのように考えられているか。

Ａ
ＩＲ活動についてはご指摘のように回数そのものはタイミングの問題で減っているものの、
ＩＲ活動に積極的にやっていく姿勢に変わりはない。
ただ、単なる会社説明会というこれまでの形態では地方も含めて多く実施してきており、
マンネリ化している部分もあると課題と捉えており、そのやり方などは社内で検討していきたい。
また、ＩＲニュースリリースも社内で情報発信の工夫について議論を始めている。


Ｑ
住宅地の底地を中心に事業展開しているが、
今後底地は増えずビジネスは長期的に見ればシュリンクしてしまうと考えているが、
その課題を克服するには、何か大きなブレークスルーが必要と考えている。
例えば、日本商業開発がやられているようなより規模の大きな物件を手掛けるなど、
何か検討していることはないか。

Ａ
（はっきりとは明言はしなかったが）商業地の大規模の物件を手掛けにいくということはしないような答弁でした。
また、中期的にはまだ全国の底地取引の情報が同社に確実に集まるまでには達しておらず、
底地の総量は増えずとも、サンセイランディックとしてお手伝いできる取引の拡大余地はまだ存在しているため、
ここをしっかりやっていきたい。


Ｑ
サンセイランディックにおいて人的ケアも含めたきめ細かな配慮を求められる仕事の特性上、
女性の活躍が適合しやすい環境と理解している。
国策としても女性活躍と言われている中で、サンセイランディックとしての取り組み状況はどうか。
具体的に育休制度などで制度があるということだけでなく、
実績としてどういう状況であるか。

Ａ
現在育休取得中の社員は３人いるし、既に復帰している社員も多数存在している。
特に現在〇〇支店長の管理職も女性で育休復帰後に邁進してもらっている。
もちろん、その中で時短勤務などで業務と稼働の調整などで課題は日々あるが、
社内で議論して対処していっている最中である。
女性の取締役も早期に１名はアサイン出来るように、育成を頑張っていきたい。


Ｑ
仙台支店開設による、復興や災害を想定した不動産取引のコンサルなどの
事業展開はどのような状況か。

Ａ
率直に申し上げて、これまでの底地取引のノウハウだけでうまくはいかない諸問題が、
震災後５年という中で徐々に出てきているのが実態である。
ここで新たなノウハウをきちんと吸収して、
東北復興地域における事業を頑張っていきたい。
またそのノウハウを今後災害を想定した都市計画など自治体さんへのコンサルサービスなども、
拡充していくことを視野に入れている。


Ｑ
勤続年数５年程度というのは短い印象だが何か問題があるのか

Ａ
新入社員を中心に若い会社ということもあり、
またここ最近人員を拡大しており、
勤続年数は押し下げられているとご理解頂きたい。
離職率は直近で５．８％となっており
結婚や出産などのライフイベントで離職することも考慮すれば、
問題を抱えているという認識ではない。
また、離職者の多くも地元の家業（不動産）を継ぐというケースも多く、
こういった離職者に対しては、今後底地ビジネスにおいて、
サンセイランディックとお付き合い頂けるよう、離職後も良好な関係構築に努めて、
それが各地域のアンテナにもなりえる形でよい方向になるように配慮している。


Ｑ
ＢＳ上の投資有価証券に８千万円とあるが、
どういう銘柄をどういう目的で保有しているものか。

Ａ
投資先は「百戦錬磨」である。
民泊にサンセイランディックとしても参入していくために、
事業シナジーの創出としてとして投資をさせてもらっている。
なお、仮に百戦錬磨社が上場した時には、
投資額相当の分は売却する旨も表明しており、
そこでの一定のキャピタルも入る得ると考えている。
（百戦錬磨の上場可能性については一切言及なし）


Ｑ
今期の業績予想において増収率が更に伸長しているが、
東海・近畿地域の新たな進出を考慮し、
前期４Ｑの仕入も高水準とはいえ、
どのように実現されていくのか。また利益率がそれに比べて伸びないのはなぜか。

Ａ
直近の仕入状況は非開示ではあるものの、
仕入は順調に進んでおり売上は十分達成出来る状況となっている。
※利益については言及がなかったように聞こえました。
この時は社長ではなく営業本部長が回答されましたが、
やや要領を得ない回答だったと記憶しています。


実際にはもっと複数の質問がありましたが、
ある程度集約したことと、
私のメモリから漏れたものは表記していません（笑）。

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