十分な教育資金と老後資金のために

Author:まるのん
30代イクメンサラリーマンです。
将来の教育資金と老後資金を形成するため、中長期視点で現物日本株へ投資しています。投資初心者の日々の状況を公表していきますので、叱咤激励のコメントを頂ければ幸いです。
年初来:+12.0%(2017/5/26時点)


【決算精査】 3277_サンセイランディック(15年12月期_4Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「4」 (☆★★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

3Q決算がネガティブな印象を与えて、
通期業績達成に黄色信号ならぬ赤信号の評価がなされて、
株価は低調に推移してきました。
私はその時の決算精査でそこまでネガティブ結論とはしておらず、
なんとか通期業績を達成してくれると認識していました。

とはいえ、その記事でも触れていた通りハードルは高いものでしたから、
不安がなかったわけではありません。

しかし、IR電話での対応、自分なりの定量評価などを重ねていけると考えていたので、
金曜日の暴落で割安さが更に高まり、
もはや多少の未達は許容できる水準まで見て指値を置いておいたものが、
約定していたので、短信を開く時にはドキドキ感が半端なかったです。

実績差分のリリースがおまけでついていないことにまず大幅未達がなかったことに安堵し、
短信を開いて計画をやや超過した結果を見て、鳥肌が立ちました。
本当にうれしかったです。
もちろん、結果は悪い方にも転んでいた可能性もあり、
表裏一体のようなものでもありますが、素直に計画達成におめでとうと言いたいです。
ただ、当初の計画通りに達成しただけなのですが、
こんなにハラハラそして悩みながらも信じていくことの大変さ、
そこに株価が軟調に推移して追い打ちをかけていくので
我慢していくことの重要さを教えて頂いている印象です。
もちろん、この決算を受けても更に暴落の可能性も十分考えられますが、
今回の順調な決算を受けて、
自分の見るべきものがこれでいいと改めて手応えを得たので、
株価が短期的にどう評価しようとも、
私はファンダメンタルズが良好な限り、この銘柄に関わらずについていこうと思います。

決算短信の記載をざーっと目を通してみても、
各物件が順調に販売が行われており、
また仕入も順調に進んでいるということで、
順調の一言だと思います。

また次期の見通しの中でも、
近畿圏など新たな地域への基盤構築という件にも触れられており、
エリア拡大型の成長シナリオも継続していると思います。

そもそも相続や復興などで権利調整や空き家増加の社会問題化などで、
需要が旺盛であることは確度が高いと認識しており、
事業環境は万全です。
しかし、一方で同社の成長性はCAGRで私の想定と同じで、
15%程度と見ています。
この無理をしないという経営がここにも出ている気がします。


順調の業績は私の想定していたEPSと比べてやや上振れでの着地で、
次期見通しも2%程度上側でのガイダンスとなっています。
この程度であればほぼ想定通りとなりますが、
中計の誠実さも含めて考えて、
総合判断は「4」(ややポジティブ)とします。



2.定量情報の確認

2桁の増収で、8%の営業増益となりました。
売上高から各利益について全て計画を超過して着地となりました。
私は同社へのCAGRは15%を期待しているので、
純利益ベースではほぼ想定通りの結果となっています。
但し、増資の影響もあり、EPSは横ばいとなっていますが、
この増資が有効に今後の事業展開のために使われているのであれば、
何の問題もありません。

3277_決算短信表紙(15年12月期_4Q)



(1)売上の推移

3Qで測量の関係で引き渡しが遅延した分があったとはいえ、
4Q単計での実績数値は目を見張るものがあります。
58.7億ですからね。
3Qで14億だったことを考えると、
いくら四半期毎に引き渡しのタイミングによる偏重があるとはいえ、
にわかに信じられない数値となっています。
この後、居抜き、底地別の販売状況の詳細も見てみたいと思います。

3277_サンセイランディック(FY15_4Q)売上推移


(2)営業利益の推移

通期達成のためには、営業利益率で13.%台後半が必要であるという理解でしたが、
やや売上高が超過したことで13.6%と素晴らしい結果となりました。

3277_サンセイランディック(FY15_4Q)営業利益推移


(3)純利益の推移

営業利益からの差異といえば、前期に上場関連費用や引当金繰入などがあり、
営業外費用がその分優位に働いています。

3277_サンセイランディック(FY15_4Q)純利益推移


(4)次期の見通し

次期の予想についても今期と同程度の成長を予定していますが、
注目は売上高の伸長率が凄い点ですね。
これを利益率の低下とみるのか、何か投資をして売上高の伸長ほどに、
利益がついてこないということなのか、
色々な見方が出来ますね。

3277_決算短信表紙(15年12月期_4Q)


(5)その他

仕入と販売のスパイラルが重要な確認ポイントです。
特に今後の収益の柱となる販売用不動産がきちんと積み上がっているかも重要です。

◆仕入状況
3277_サンセイランディック(FY15_4Q)仕入推移

仕入は4Qでは件数は減っていますが金額が上がっています。
同社は無理な仕入はしないという方針ですから、
それに変調がなければ、無理な価格で仕入をして金額があがったということはなく、
扱う物件が大型になったとみればよいのでしょう。

特に居抜きの仕入がが大きく伸長していますので、
この辺りは、空き家が増えているという社会情勢もありなるほどとなります。
所有権が増えているのも相続の影響も出ているのでしょう。
一方で同社の特徴である底地については、横ばいですね。
底地が一番利益率が高いはずなのですが、
一方で権利調整など扱うリスクも高いわけで、
そのリスクが低下している一方で利益率が伸びなくなるのはこのような仕入状況を見ても、
まぁそんなものだろうということになります。

ちなみに紫色の折れ線グラフがBS上の販売用不動産の額になりますが、
3Qで積み上がった分からは減少していますが、
それでも過去最高水準を維持していますし、
きちんと売れる在庫を沢山抱えていることになりますので、
安心できるなという印象です。

同社のビジネスはストックビジネスではなく、
フロービジネスなので、常に新たな物件を仕入れなければならず、
ストック性より安定性に欠けますので、
こういう指標で当面のビジネスの動向を注視していくしかありませんから、
今後もこの推移はきちんと見定めていきたいと思います。


◆販売状況
3277_サンセイランディック(FY15_4Q)販売推移

一番注目したのは4Qでの棒の高さもさることながら、
底地の割合が高いです。
これは2Qでも同様で、2Qの営業利益率も17.3%と高いものでしたので、
やはり底地が高い利益率を牽引しているものと思います。
平均販売金額を見ると、底地は低く、居抜きが大きいのですね。


3.定性情報の確認

まず、同時にリリースされているストックオプションからです。


<読者の方からのご指摘により加筆しています>

発行価格1,500円で、行使価格は713円です。
将来の中期的な成長の果てに株価の上昇があった際に、
それを従業員や役員らにも報いる策として対応されるものです。

私は以下で株価が1,500円になることを前提に
それだけ高い目標を評価しているような表現がありましたが、
完全に勘違いの無知のさらけ出し状況です。
戒めのためにも以下の文章は残しておきます。
所詮、これくらいの知識しかないということです。
ご指摘頂いた方にはこの場をお借りして御礼申し上げます。
(お気を遣って頂き、非公開コメントで頂いたので、当ブログで明示的な返信は控えます。)




発行価格1,500円、経常利益において今期から3期に渡って
累計額が42億を超過が行使条件となっています。
仮に全部が行使されても4%程度の希薄化です。

これは私は相当ポジティブに捉えました。
社長にお会いした時にとにかく長期で応援してくださいと
訴えていらっしゃいましたが、
これは今はまだ四半期単位では浮き沈みもあったり、
まだまだ安定さはないものの、
緩やかであっても成長していくからということなのですが、
それを社員、役員を含めて共有したいという意思に感じます。
特に今回の中計を開示して、
その中計をきちんと達成するということを
よりコミットメントを強めてアナウンスしていると思います。

しかもその価格は1,500円というのもいいですね。
今の価格から見れば2倍以上の水準です。

希薄化云々指摘してネガティブに捉える方もおられるかもしれませんが、
私は大いにやって頂いていいと考えています。



中計についてこのタイミングで開示したのは、
これも同じように株主に対する中長期的な視点でみてもらいたいという、
会社からのアナウンスと思います。

内容は数値面では15%CAGRの想定をほぼ踏襲してくれている、
私にとっては想定通りの内容です。

環境分析や戦略も特に違和感はなく、
サプライズ的な要素はありませんが、
それでいいと思います。

不動産は一見派手ですが、
特に同社のやっていることは極めて堅実で地味なものだと思います。

ただ、民泊も含めた不動産諸問題への取り組み意欲が触れられていたり、
業績の安定さの追求などにも意欲が示されていて、
株主としてみれば、安心出来る内容です。

中計なのでどうしても派手でぶちかますようなものを開示されるケースもありますが、
そうではなく地に足のついたものをきちんと開示してくれた会社に感謝です。


4.目標株価の確認

従来の目標株価は1,770円です。
算出根拠は、17年12月期EPSを118で評価PERは15倍です。

12月本決算ですので、今回算出起点を18年12月期にシフトし、
18年12月期EPSで予想EPSで置き換えます。

前期(15年12月期)の実績EPSは90.1となり、
今期(16年12月期)の予想EPSは104.6となっています。

まずCAGRは中計のガイダンスにも倣って従来通り15%の見立てのままにします。
すると、18年12月期EPSは138となります。
評価PERは15倍を適用します。

ここで目標株価を計算すると、
2,070円となりますが、
ストックオプションの行使などで多少の希薄化を考慮したいと思います。
ということで4%程度目減りさせると1,987円です。
まぁややこしいんで、目標株価は2,000円とします。
約13%程度の上方修正となります。

何より、現在の時価である株価646円から見ると
上値余地は210%です。
つまり3倍強になることになります。
これはこれまでの中では最大の上値余地があることになります。


5.さいごに

自分が信じていて、それが期待通りとなるというのは、
株価が騰がる下がるということより嬉しい気持ちになります。

この決算を受けてPTSではやや高評価のようですが、
はっきりいって今の市況ではどうなるか全くわかりません。
いきなりS高にいくかもしれませんし、
10%超のマイナスに見舞われることもあるでしょう。
明日の株価の動きなど気にしていたら、
特に今のような市況ではやってられなくなります。

それより、今回の中計でも開示のあった通りに
業績がきちんと成長してくれていて、
ファンダメンタルズがしっかりしていてくれていれば、
きっと数年後にはきちんと株価も応えてくれると思います。

少なくてもそれを信じて対峙していくしかないですからね。
これからも同社は四半期毎に浮き沈みしていくことになると思うので、
ハラハラドキドキすることになると思いますが、
長期的なファンダメンタルズの見立てが変わらない限り応援していきたいと思います。
コメント
この記事へのコメント
お疲れ様です。
サンセイの記事を書かれるのを楽しみにまっておりました(笑

私もドキドキ感というか、恥ずかしい話こんなに緊張して決算見るのはいつぶりだろうというくらい緊張しました。
下方、未達が相次ぐ地合いの中、あの前決算からよく挽回してくれたと思いました。

これを受けて明日以降の株価が上がるのか、やはり全体に引きずられるか不明ですが、私も引き続き保有していくつもりです(^_^)
嵐の相場ですが、お互い生き残って行きましょう!!

2016/02/13(土) 21:06 | URL | はんたーらびっと #-[ 編集]
>はんたーらびっとさん
こんばんは、はんたーらびっとさん。
私もサンセイランディックの決算を見た時には、
相当緊張しました。

まず事前の修正がなかったので、
さすがに未達はないだろうと思っていましたが、
決算短信と別に、業績の実績差分なるIRが別に出ていないか、
これがまず心配でした。

サンセイランディックからの文書が本決算の短信だけでなく、
複数の文書があった時点であぁ~やっぱりだめだったのか!?と思ったのですが、
タイトルは中計開示とかストックオプションとかで、
実績差分はなかったので、
これで大幅な計画からのブレがなかったということがわかり、
ここで一安心しました。

そしてEPSを見て、よし自分の見込みよりやや上、
つまり計画超過であることを確認し、
かつ次期のEPSもわずかではありますが、
私の想定より上だったので、
もうこの時点で鳥肌が立つ位に嬉しかったです。
よく頑張った!と心の中で叫びましたよ。

株価がどうなるのかは全くわかりませんが、
中計で改めて15%成長を開示し、
かつストックオプションの行使条件にまでして、
強いコミットメントをしている同社に対して、
PER6倍台の評価は、
いくら不動産だからとかいっても
安すぎると考えているので、
計画達成、次期見通しもよくかつ成長率を想定通りの15%で
強いコミットメント出したという点を評価して、
私はもしここから更に下がるのであればもう少し買っていきたいと思います。
(すみません、買い煽りではありません)

今の相場は本当に怖いですが、
怖いからといっていつも違うことをせずに
なんとか生き残りたいですね。

お互い頑張りましょう!

こういう相場なので、このようにコメントを頂けると
とても励みになります。ありがとうございます。




2016/02/13(土) 22:41 | URL | まるのん #-[ 編集]
このコメントは管理人のみ閲覧できます
2016/02/14(日) 18:07 | | #[ 編集]
まるのんさんおはようございます

先日エリアリンクの分析記事を書いていて、同社の次期の見通しの中に「底地」という単語が出てきた時に、「ん?どっかでみた言葉だなあ・・。そうだまるのんさんがホールドされているサンセイランディックだ」と思い、こちらの分析記事を改めて読ませて頂きました。底地ビジネスはうまくいくと利益率が高くておいしい事業なんですね。サンセイランディックはそれを専門にしている会社ですし、ノウハウで他社より優位な位置にあるでしょうし、エリアリンクの説明によると不動産市況の影響も受けにくいということなので、一般的には市況の影響を大きく受ける不動産業セクターの中でも、良く見れば影響の少ないサンセイランディックや、エリアリンクのような会社は、不動産セクター=不人気で低PERという評価が見直されれば、PER水準訂正による株価上昇も期待していいのかなと思いました

いつも勉強になる記事ありがとうございます
2016/02/20(土) 07:15 | URL | sun #-[ 編集]
>sunさん
こんにちは、sunさん。
コメントを頂きましてありがとうございます。
また返信が遅れて失礼しました。
この週末はとにかく子供と朝から暗くなるまで、
公園で走り回っていて、
気が付いたら日曜日の夜でした。
だいぶ体力的には疲れましたが、
おかげで週末は相場のことを忘れられて、
これはこれでいいですね。

私もエリアリンクが底地にシフトしてくると見て、
遂にサンセイランディックの真の競合となるのかに注目しています。

元々底地はその特殊なノウハウが必要なこともあり、
これまでも非上場の会社や、
マンションなど中心の不動産内の他業態からの進出もあったものの、
彼らは全てうまく事業化出来ずに撤退しているようです。
(実際には細々と続けている会社もあるでしょうが)

底地は利益率が比較的高いと言われていますが、
それはそれだけリスクがあるということです。
流動性も低下しますし、調整の結果次第では
その後の資産は大きく目減りしてしまいますから、
それだけリスクを取っているビジネスだと思います。
ノウハウが必要というのはこの所以で、
ノウハウが必要であるから、利益率も高いものと理解しています。

不況の波にさらされにくいというのは、
あくまで投機的な不動産売買も含めた不動産全般と比べての話であり、
やはり不動産市況には一定程度は影響されますので、
構造的に低PERになりがちなわけですが、
しかし、それを鑑みても、
サンセイランディックに対する評価は極めて低いと考えています。

エリアリンクはストレージで強みを持っていて、
私も魅力的だなと思っていますが、
ここに来て、敢えてややこしいノウハウや手間がかかりそうな、
底地へシフトしてきているのはなぜなのかなと思いました。
何かストレージ開発を行う上で敢えて底地に手を出すことによるメリットというか、
シナジーがあるのかどうかは気になりました。

いずれにせよ、不動産セクターの中でも両社とも特徴のあるビジネスモデルなので、
もう少し評価されてもいいと思うのですが、
まぁ市場が決めることなのでゆっくり待つしかありませんね。

こちらこそ、sunさんのブログは毎日拝見しており、
勉強させて頂いています。
今後もよろしくお願いいたします。




2016/02/21(日) 21:26 | URL | まるのん #-[ 編集]
まるのんさんおはようございます

いつもながら一つの記事にできるほどの詳細で親切な返信ありがとうございます。

まるのんさんのご説明を踏まえたうえで、底地ビジネスについて社長さんが詳しく説明されている部分を、決算説明会動画で再確認すると、聞き流していた部分がなるほどと理解が深まりました。

エリアリンクはこれまでも不動産売買事業の中で、底地ビジネスで売上・利益もあげていたようです。ですから、不動産市況の悪化を見越して、2016年からは底地ビジネスを不動産売買事業の中核にしていくというアナウンスになると思います

とはいっても同社の中核はあくまでストレージ事業であり、不動産売買は予算段階で売上比率は5%弱になっています

以下決算説明動画の社長さんの底地
ビジネスについての説明の要約です。

・従来の底地ビジネスは土地の権利者やその土地に住んでいる人に対してかなり荒っぽい手法で利益を上げていくようなやり方が横行していた→このような行為を上場企業が行うと大問題になるので、上場企業の中ではこれを手掛ける企業が少なかったのかな?

・エリアリンクの底地事業は土地の所有者とそこに住んでいる人双方に丁寧に話を進めて解決していくやり方をとることで、だいたい1~2年後には複雑な権利関係を整理したうえで売却できている

・その土地に住んでいる人は一度でも家賃の支払いが滞ると住めなくなるので、プレッシャーを感じながら住んでいる。そのため底地を買うと整理して売却するまでの期間も、確実に年率3%程度の地代が入ってくる

・売却益は20%程度

・底地は土地の権利者もそこに住んでいる人も相続が発生した時に権利が複雑なので、どうすればいいのか困ってしまう人がたくさんいた中で、その弱みに付け込んで、乱暴な方法で短期間に大きな利益を上げようとする零細業者が乱立していたが、エリアリンクはそこを丁寧な手法で解決していくことで、お客さんにも喜んでもらえるし、我々も利益を上げることができるという素晴らしいビジネスに育ちつつあるので、今後はここをさらに伸ばしていく方針

・丁寧なやり方をすることで、エリアリンクに持ち込まれる案件が増えており、また現金で決済できるので判断が早いことも有利に働いて仕入れは順調に推移している

・今底地事業の当社の売上は業界3位だが、5年以内にトップに立つ予定

とのことでした。

これが本当ならサンセイランディックには競合出現ということになりますね。

サンセイランディック、エリアリンク双方の会社の今後を予測するうえで、とても勉強になりました。ありがとうございます。


2016/02/22(月) 06:40 | URL | sun #-[ 編集]
>sunさん
こんばんは、sunさん。
こちらこそ、沢山のレスを頂いて恐縮です。
ありがとうございます。

底地ビジネスは確かに昔はちょっと怖い方が扱うような、
影の部分が垣間見られていましたが、
最近では社会問題化もあり、きちんとしたビジネスで真摯に対応されている企業が増えて、
大変良いことだと感じています。

この底地というのは、きっと不動産だけでなく、
その家の事情として親族内の確執など様々な人間模様を紐解いていく、
根気の必要なビジネスであることは想像に難くなく、
実際に社長以下の社員の方とお話させて頂いても、
その部分が大変でもありやりがいがあるようにもみえました。

社長が単に不動産の仲介だけでなく、
その家の事情など周辺のことも配慮した仲介を行うことで、
ビジネスとして成長していることを聞いて、
息長く応援したいと強く感じています。

サンセイランディックの扱う底地は、
その調整期間によりますが、概ね半年から1年と聞いています。
エリアリンクは2年とあるので、
これがよりきめ細かいサービスなので、ノウハウの育成中のための非効率的な部分なのか、
そこはわかりませんが、いずれにせよ同じようなポリシーでやられるのであれば、
切磋琢磨して業界全体が盛り上がればいいなと思いますね。
2016/02/22(月) 20:47 | URL | まるのん #-[ 編集]
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