十分な教育資金と老後資金のために

Author:まるのん
30代イクメンサラリーマンです。
将来の教育資金と老後資金を形成するため、中長期視点で現物日本株へ投資しています。投資初心者の日々の状況を公表していきますので、叱咤激励のコメントを頂ければ幸いです。
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3230 スターマイカ 東証2部 【不動産業】

かつてインテリックスを保有している時に、
ずっと隣の芝生は青く見てた銘柄です。
その後ずっと監視銘柄としていましたが、
ずっと決め手がないままにこれまで経過していました。

今回、来年に向けたPF再構成を検討する中で、
不動産セクターを概ね25%程度にしたいと思っています。
本命である日本管理センターですが、
2番手でサンセイランディックを保有しているわけですが、
本来はこれで打ち止めでいいはずなのですが、
もう1銘柄入れたいと考えた際に、
この銘柄をごく少量入れておいて、
自分の監視の目を向ける意味でも購入検討することとし、
今回分析記事をUPすることにしました。
前置きが長くなりました。


まずは定量情報は以下に纏めています。
(PDFファイル直リンクとなっています)

 銘柄分析シート 3230 スターマイカ



1.事業内容
不動産物件を取得してそれをリノベーションして再販する事業が主力です。
と書くと非上場の会社も含めてレッドオーシャン状態だなという印象です。
では、同社の特徴はなんでしょうかということになります。
それは賃貸中の物件も取得し、
その入居者が在室し続ける限り、その賃料を得て、
退室時にそれをリノベーション物件として再販するという
ハイブリッド型の特殊なビジネスモデルを持っている点が魅力です。
競争戦略で有名なポータ博士の賞(ってものがあるんですね)を受賞しています。

確かに賃貸中の物件まで仕入が出来ると、
仕入環境はより向上します。
だいたいこのビジネスで仕入は命ですからね。
かつてインテリックスが新たなエリアに新設した際に、
仕入に苦戦していた記憶もあり、
また物件の種類は違いますがサンセイランディックも仕入状況は生命線です。
この部分に他社が仕入れない物件を射程にしている所は面白いです。

しかも、売却までのリードタイムが長くなるわけで、
数年後に本当に再販出来るのかというリスクは、
当然ながら高まるはずですが、
仕入のノウハウがあるのかそれをうまく回しています。
きっと、不動産ニーズがあるいわゆる1等地や1.5等地というのは、
早々ニーズが後退することはないのでしょう。
ただ、ここは不況があった際に評価額が下がることは考えられ、
その点はリスクとしてきちんと認識する必要がありますね。
もちろん会社側もそれを認識して、数年前から低価法を採用して、
毎期末の時価評価を行って洗い替えを行っています。
このため、極端な評価損というのはそこまではないのだろうと推測します。

賃貸中でストック収益を生み、
売却でフロー収益で底上げをするということで、
このハイブリッドモデルはなかなか面白いことを考えるな、
と初めて見た時に感じました。
簡単に思い付きそうではありますが、
それをコントロールして収益化の仕組みまでもっていくのは、
なかなか難しいことだと思います。

サンセイランディックの底地を仕入れて再販するノウハウが高く、
参入障壁が高いように、
同社の手掛ける賃貸中物件を仕入れる際の
再販までを見越したノウハウもまた
早々マネは出来ないのではないかと思います。
マネ出来ればもっとインテリックスやeグランドなどの同業が
相次いで参入しているはずです。
これらの会社と比較しても営業利益率は大きく優位ですから、
こういったビジネスモデルの違いが表れているのだろうと思います。


2.成長性について
成長性は読みにくいです。
足元の業績は上方修正を繰り返し、
四季報によると今期、来期と20%以上の成長となりそうです。
しかし、では安定的に2桁成長をしてくれる
成長銘柄なのでしょうか。

過去のPLの推移を見てみると、
やはりリーマンの時や震災の時には、
それぞれ影響を受けています。

またそれ以外にも横ばいになっている時もあります。

足元の業績が好調なのは、
仕入の状況とそれが収益化するタイミングとがたまたまよくて、
収益を押し上げている面は多少は割り引いておく必要はあるかもしれません。
ただ、上方修正の要因を見ると、
リノベーションマンションの需要が想像以上に強いということが伺えます。
リノベーションマンションはここ数年で特によく聞くようになり、
新築が高騰する中で、中古の需要が見直される環境下でもあり、
もしかするとその流れがより本格化して、
かつ国策でもあるため、それが加速すると、
当面は2桁成長もあるかもしれません。(20%は無理でしょうが)

当然競合であるインテリックスも同じではありますが、
女性目線でのリノベーションの工夫など、
魅力を訴求する取り組みは同社であればリノベ研究所などと名付けて、
普及活動がされていて、
それが自社提供物件の魅力度向上に繋げる販促にしています。

一定のリノベ力はあると考えると、
成長の先行指標としてやはり販売不動産に注目するのがよいでしょう。
というわけで、手元で簡単に入力してみました。
なお、だいぶレバレッジを効かせているため、
念のため現金の推移もプロットしています。

3230_スターマイカ販売不動産推移(15年11月期3Q)

これを見ると2012年位まではほぼ横ばいでしたが、
その後、緩やかに右肩上がりに推移しています。
そして特に足元で2015年に入って更に積み上がりが加速しています。
今後東証2部そして1部にいくでしょうから、
その知名度向上で益々環境はよくなるでしょう。

これらのことを考慮し、CAGRで10%とします。
国策の動向や世の中の中古住宅への動向を気にしつつ、
この販売不動産の状況にはよく注視しておきたいと思います。

なお、グラフにマッピングした通り、
同社は財務面は弱いので、念のためのことを考えて、
現金の推移にも注視しておきたいと思います。

3230_スターマイカ10年PL

 
3.株価水準について
 現在の株価は1,449円です。

 時価総額:145億
 PER(14.11期実績):16.9倍
 PER(15.11期会社予想):11.8倍
 PBR:1.1倍
 ROE(14.11期実績):6.9%
 DOE:1.8%
 ※優待あり(500円クオカードと2000円相当美容用品)

成長率10%で予想PER12倍弱となると
一般的に見れば割安でも割高でもない水準です。



4.リスク要因

リスク要因は在庫評価損と財務がそれに耐えられるかです。
天変地異によるリスクは地域ポートフォリオを分散しているということで、
会社側も認識はしていて一定の対策は打たれているようですが、
実際ことが起こればやはりそれなりに影響を受けるでしょう。
確かにリーマンも震災も乗り越えられているわけですが、
当時と今では所有不動産のレベルが異なります。
そしてその資金源は主に借入金ですから、
規模が大きくなっていることが、そのリスクをより高めているとも見られます。
上場時から資産は倍になっているわけですからね。
BPSが2倍になっているとアピール文書もありましたが、
資産が大きくなることは良いことばかりではないとも思いますので。

財務については不動産の担保もあるでしょうから、
そこまで不安になることはないのでしょうが、
やはり留意が必要でしょう。
ちなみに有価証券報告書の借入金明細によると、
長期借入金の利子率は1.8%ですから、
この財務の割にはよい条件だと思いました。
優良財務であれば1%を切ってきますし、
財務が弱いなど事情がある場合には2%とか3%とか普通にありますからね。

同社は東証1部指定を目指しているでしょうから、
最短で来年にはいくでしょうが、
東証1部になると借入金の条件もよくなるので、
そこで金利の利息支払いが緩和されると、
経常利益ベースでもう少しかさ上げされるでしょう。
現時点ではここは織り込みませんが。

逆に東証1部に昇格するタイミングでは、
確実に増資があると思いますので、
それがリスクといえばリスクですね。
会社側は優待を拡充したり、IRにも積極的のようですし、
東証1部に早く行ってそこで資金調達を行って
加速させたいと考えていると思います。

株主としてはいつ来てもよいように、
覚悟をしておくべきだと思います。
中長期的に見ればポジティブだと思います。


5.目標株価について
目標株価ですが、
まずは18.11期EPSはCAGR10%程度とみて150と予想します。
販売用不動産の積み上がり状況次第で、
このCAGRの見通しは調整の必要がありそうですが。

評価PERですが、東証1部指定や国策に支えられるところもあり、
16.5倍程度とみます。

この時点で株価を算出してみると、2,475円となります。
ただ、前述の通り公募によるEPSの目減りがあるでしょう。

EPSで10%の希薄化を織り込むと18.11期EPSは
150から135に変更します。
これに評価PERを掛け算すると2,228円となります。

ここからキリがいい数字に切り上げて目標株価は2,250円とします。

現状の株価からの上値余地は55%程度となります。
向う3年間で概ね平均16%程度の上昇が見込めることとなります。


6.サマリ
不動産で日本管理センターとサンセイランディックを各10%前後組み入れ、
残り5%を2社で分割しようと考えて、
安定性のある全国保証で5%弱、
少し面白いモデルを持つ同社を2%弱ということで、
概ね25%程度としたいなと今は考えています。
もちろん思うようにリバランスも含めて運用する自信はないのですが、
まずはやってみようと思っています。

資金量が限られるので、
今後も販売用不動産など注視していく必要があるので、
資金比率が立った2%弱しか入れるつもりもない銘柄で、
労力対効果は限りなく悪いですが、
元々私は今でも練習中の身であることを自認していますから、
まずは色々試してみようと思っています。
勉強のために、労力の割に効果は限定的になりますが、
それでもいいと思います。

ご褒美は美容関連の優待を妻に送ること位かもしれません(笑)


最後に直近3期のPL情報の詳細も画像UPしておきます。
※既に今期は修正も出てほぼこのラインになると思われるため、
先に4Qには修正後の数値を仮実績として記入済です。

◆四半期単計
3230_(15年11月期3Q)単計

◆四半期累計
3230_(15年11月期3Q)累計



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