十分な教育資金と老後資金のために

3277 サンセイランディックの
上期決算が開示されています。
現時点で、PF中位にありながら、
目標株価までの上値余地はPF内で一番大きく、
今後の判断が重要となります。


まず、上期の上方修正が開示済でしたので、
業績数値面での新たな材料はありません。

今回の上方修正によって、
通期予想は修正していませんので、
単に下期販売予定であった物件が前倒しで引き渡されたものか、
売れ行きが良いことで回転率があがっており、
下期にも引き続き在庫が豊富にあって収益化期待が継続するのか、
この見極めが最大のポイントであると考えていました。

そして、上期の上方修正後、株価がダレる中で、
上記の通り、下期の状況を占う在庫量を確認するまでは、
買い増しを我慢してきました。

ですので、BSの資産勘定の「販売不動産」を
真っ先に確認しにいきました。

3277_サンセイランディック(販売不動産と収支2015年2Q)

大きなトレンドとしては、販売用不動産が積み上がると、
少し遅れて収益が立つといったことがわかります。
しかし、必ずしもきれいな相関があるわけでもなく、
2014 1Q~2Qにかけては収益が思うように立っていません。
ですから、一概には言えませんが、
トレンドとしては、2015 2Qの販売用不動産は
過去最高に積み上がっており、
2015 3Q以降に収益が立つといったことが想像できます。

一概に言えないということもあり、
もう少し販売用不動産についてもう少し紐解きを試みます。
販売用不動産の仕入には、
「底地」、「居抜き物件」、「所有権」の3種類があり、
居抜き物件が一番利益率が高いようです。
というわけでこの3区分の仕入と販売のデータが、
短信の補足情報として開示されていますので、
そちらを列挙してみます。

3277_サンセイランディック(販売売上状況2015年2Q)

3277_サンセイランディック(販売利益状況2015年2Q)

3277_サンセイランディック(仕入売上状況2015年2Q)


3277_サンセイランディック(仕入利益状況2015年2Q)


上記2表は販売額と収支の関連を見たもので、
下記2表は仕入額と収支の関連を見たものです。

ここで気が付くのは、まず販売と仕入がほぼ同時期に
連動しているとも見ることができるかなという印象です。
従来、3か月から6か月程度の販売期間があるとの認識なのですが、
実際に上記表を見ていくと、
仕入と販売は同時期に連動しているようにもみえます。

仕入と販売を同じ面でプロットしたものが以下です。

3277_サンセイランディック(仕入販売状況2015年2Q)

足元の状況を仕入-利益の相関で確認してみると、
2015 1Qでの仕入好調さが、2Qで収支という形で結果が出ています。
そして、2Qでの仕入も順調に進捗しているようにみえており、
3Q以降も同程度の売上が期待出来そうです。
また1Qでの居抜き物件の比率が多く、それが1Qにどれだけ
販売されたのかわかりませんが、
(2Q単体の利益率の良さから見れば大半が販売されたのかもしれません)
3Qでの利益率は2Qの居抜き比率の低下から見れば、
やや低下するでしょう。
しかしボリューム自体は高水準ですので、
3Qについても2Qよりやや下回るものの、
堅調に推移しそうだなと思います。


さて、四半期別の業績グラフを更新しました。

3277_サンセイランディック(四半期業績2015年2Q)

1Qでは販売在庫が少なく苦戦することがわかっていましたが、
赤字となっています。
一方で、1Qで順調な仕入が確認出来て、
それが収益化したことで、2QではV字回復しています。
そして前述の通り、2Qほどではないかもしれませんが、
3Qについても今の在庫が従来通りの収益性を持つものであれば、
これに近い収益化が期待されると考えます。
根拠はありませんが、ざっくり20%減程度で見たとして
営業利益は420百万円程度となり、
累計で810百万円程度まで伸長すると皮算用してみました。
通期計画までは4Qで更に420百万円の積み増しが必要ですが、
現時点の仕入状況が継続すれば十分射程だと思います。

3Qでの利益が2Qと同トレンドで推移したり、
仕入強化チームが3Q以降も本格寄与してさらに仕入を積み増せれば、
上方修正が狙えるとも考えます。
ただ、これは少々色眼鏡で、むしろ仙台支店開設や、
昨年の仕入苦戦からの巻き返しのために、
無理な仕入を行うなどの要素も念頭において
今までにない地域やモデルでの仕入があると、
むしろ収益性は圧迫されるなどのマイナス要素もあると考えますので、
逆に未達になるというシナリオも想定されます。

ここで改めて自分が何に投資をしているかということなのですが、
私は今期の業績予想の上方修正期待に投資をしているわけでも、
未達懸念を恐れているわけでもありません。
もちろん短期的にそれはとても気になるものですが、
私は当社のビジネスモデルが、
社会に求められ必要なビジネスだとも考えていますし、
会社(社長)はより長期で見てほしいと株主に訴えています。
ビジネスモデルや成長性などを考慮した上で、
その会社の姿勢に対して投資をしているわけですし、
四半期決算の状況に一喜一憂せず、
長いスパンでみていきたいと思います。

今回の件はまだ仮説の状況ではありますが、
とりあえず上期の上方修正が単に前倒し効果によるものだけでなく、
下期以降に販売する在庫も十分確保されている、
そのことが確認できただけで有益な決算だったと思いますし、
ひとつまた安心する材料が手にできたと考えます。

当社は在庫や販売、またその業態もニッチで難しい分野を扱っており、
収益も安定しません。
ですから私のような初心者が手掛けるには、
非常に難しい銘柄だと認識していますが、
それでもおつきあいをしてみたいと思った銘柄なので、
今後もフォローしていきたいと思います。

上記の表のほかにも実は色々こねくりまわして、
相関をみようと試みましたが、
きれいな仮説が導き出せるものがつくれませんでした。
もし読者の方で、ほかにこんな視点で仮説検証が出来そうという声があれば、
ぜひ、コメント頂けると嬉しいです。
コメント
この記事へのコメント
まるのんさんが上昇余地がある銘柄でもしかしたら大儲け出来るかも(笑)しれないので(実際は勉強の為)、いろいろ質問させて下さい。

1。土地に関する利権調整がビジネスだと思いますが、サンセイランデックがビジネスになる案件はマクロ的に増えていくのか?それとも、今では当事者間で解決している案件からの依頼が増えるのか?たぶん、両方だと思いますが、比率のイメージはどうでしょうか?
2。競合他社について。 ホームページには『手間と時間がかかる』ので、他社参入がしてないとの主旨があります。その裏には『儲からないから』とも読み取れますが、参入障壁をどのようにお考えでしょうか?
3。勝手なイメージですが、土地の関係はきれいごとでは済まない問題もあるのかなと考えたりしています。コンプライアンス、内部統制に問題がないでしょうか?

まるのんが期待している業績予想の分析とは外れ申し訳ありませんが、お時間できた時、お返事頂けると幸いです。
2015/08/09(日) 08:50 | URL | とし #-[ 編集]
>としさん
こんにちは、早速ご質問を頂きましてありがとうございます。
大儲けをご希望であれば、
私よりもっと著名な投資家の方に乗っかった方が、
手っ取り早い(?)かもしれません(笑)。

本題のご質問の件ですが、
私なりの所感で回答してみます。


1についてです。
マクロ面での増加と依頼件数の増加は、
どちらが主体になるかということではなく、
やはり双方で底上げされてくると認識しています。

マクロでみると、借地権の再建不可の戸建住戸が、
相続などで放置されることが多いように思います。
これは国内の人口構成の変化からも明らかですが、
相続税の強化もあり、放置ではなく、
その底地をどう処分するかが相続人にとっても
命題になると考えます。
これは空き家問題でも同様のことがいえ、
これからマクロで見た時に、
空き家や底地が増えていくことは容易に想像できます。

一方で、これまでは家族の結びつきも深く、
当事者が自ら税理士などと相談をして
処理をすることが多いわけですが、
遠隔地に住むなどのケースも増え実際には、
全てお任せで処理してもらいたいニーズは高まっていると、
考えています。
(これは単にメディアなどの情報からの仮説ですが)

となると、依頼の比率も高まり、
結果として当社の扱える案件も増えると考えます。

足元では地域の税理士からの紹介案件が増えていると、
社長が話されていましたが、
今後、税理士法人などと提携など一歩踏み込めれば、
より強みになると考えます。

いずれにせよ、足元の仕入状況を見ても、
順調に推移しており、
今後も浮き沈みはあると思いますが、
楽観しています。

なお、これまでIR照会や社長と話した際に、
無理をしない仕入にはこだわりがあるようで、
そういう観点で戦略的に仕入を
コントロールしていると考えます。


2についてです。
私は参入障壁は高いと見ています。
本来不動産業界は参入障壁が極めて低いわけです。
極端な話、
レインズに繋がったPCと電話があれば
事業が出来てしまうかもしれません。
しかし、当社のビジネスモデルは、
仕入の難しさ、それを再販するための調整に
根幹があると考えています。
底地や空き家といったニッチな案件を、
仕入をして調整できるというのは、
ノウハウが必要で、そこに敢えて参入してくるのは、
考えにくいと思います。
実際に前期に小規模企業が仕入に参入して、
一時的に仕入環境が悪化しましたが、
結局収益性が確保できず撤退したようです。
ですから今は仕入環境も好転しています。

儲けにくいというのはその通りだと思います。
ただ、儲けにくい=儲けられないではなく、
儲けにくい構造をひとつひとつ改善していき
儲けられる事業へとしていくことが出来ると考えます。

実際に当社はまだ過渡期で収益は安定しませんが、
安定的に儲けられるような事業へ
育成している最中だと思います。

ちなみに営業利益率では以外にも10%台ありますから、
私は今の水準は満足できる水準だと思います。


3についてです。
仰る通りきれいごとだけではなく、
法令順守、コンプライアンスなど留意が必要です。
こればかりはいくらなかなか判断が難しいですね。
ですから、私は社長をお話をさせて頂いたり、
社員の方と話をさせて頂いたりして、
社内の雰囲気を感じるようにしたりしています。

社長は見た目が「いかにも」な方ですが(笑)、
その熱意というか真摯な姿勢には目を見張るものがありました。
社員の方にも社長や上司の印象なども聞きましたが、
総じて悪い噂はありませんでした。
また就職関連の掲示板なども覗いてみましたが、
ブラックのうわさもなく、むしろ社内の風通しの良さなどの
声を多くみました。
もちろんこれだけで安心はできませんが、
こういう方法でしか評価できませんので、
私としてはこれでよしとしています。


1~3はいずれも業績面の定量的な話ではありません。
いわゆる定性的な議論ですが、
前の議論の通り、定量的な部分の分析だけでなく、
その裏には定性的な議論がきちんとなされている必要があります。
その観点で、こういう側面での議論はとても有益だと思います。
私も投資判断を行う際には、
上記で質問頂いた点、特に参入障壁など、
ビジネスモデルを分析することがとても重要だと
学びました。



2015/08/09(日) 10:29 | URL | まるのん #-[ 編集]
さすが深い分析で勉強になります。
もし、1。参入障壁が高く、2。市場が拡大傾向にあり、3。割安ならば間違いなく買いですね!
あと、地価市況と売上や利益の相関関係もあったら面白いですね!

仕事の関係で『みんなの就職活動日記』を見ていた時期がありましたが、『概ね』当たっていると感じました。
それよりも、直接、社長や社員の印象が良いなら間違いないですね!
株主優待がなぜ、パン?と思っていたのですが、理由もあり感心しました?!
2015/08/09(日) 19:03 | URL | とし #-[ 編集]
>としさん
こんばんは、としさん。
もちろんそんな3拍子揃っていると何も疑いなく思っていれば、
私も全力買いで望むと思いますが、
実際には、本当にそうなのか?と
自分に懐疑的な視野で自問するようにしており、
その結果として今の資金配分を決めているつもりです。
本来はもっと主力級に上げたいものの、
もう少し時間が必要であり、
それはリスクを低減させ得られるリターンの一部を失ってでも、
自信をより強くしてからでないとならないと思っているので、
やむなしです。

参入障壁は高いと思っていますが、
例えば本気で大手が参入した時に、
では勝てるのか?とか、
市場が拡大といいつつ、
実は法令がそもそも変わるなどで、
底地や空き家対策が他の方法で緩和され、
今の調整ビジネスの障壁が失われ、
市場自体に破壊的イノベーションが起こるのかなど、
リスクも挙げたらキリがありません。

なかなか投資というのは難しいものだと、
改めて思わされるものですね。

地価市況との相関は確かに面白いとは思いますが、
そもそも相関関係は薄まるかもしれません。
というのも当社が手掛ける底地などは、
地価とは違う独立した値付けが行われる傾向があるようで、
相関関係を見出すのはより難しいかもしれません。
その上、そもそも地価市況そのものを
読めないのであまり活かせないかもしれません。
原油の動向や為替の動向を読めず、
仮に相関があってもそれを投資には活かせない、
あくまで投機的なものであるというのと同じニュアンスです。

みん就は私自信も学生の時に就活で活用していました。
もちろん断面的な情報ですし、
なかなか的確な実態を表せていない部分もあろうかと思いますが、
その部分を割り引いて情報参照すれば、
得られるものもありますしね。

パンの優待はどうも評判が悪いようですが、
私は個人的には頂けるものはありがたいですし、
経緯を知ってそれよりクオカードが言いなどという立場には、
どうも理解に苦しみます。

サンセイランディックについては、
私のPFの中ではリスクもリターンも高い部類の銘柄ですので、
私自身もそのことを慎重に意識しつつ、
対応していきたいと思います。
2015/08/09(日) 23:48 | URL | まるのん #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://tryinvesting.blog.fc2.com/tb.php/571-f33783d2
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック
◆最近のお気に入り