十分な教育資金と老後資金のために

 サンセイランディックを決算発表を受けて、
 何点かIR担当へ照会を行いました。

 自分への備忘と考えの整理のために書き連ねます。

 なお、文言は私の解釈を加えておりますので、
 主観的な要素が入り込んでいる点についてはご了承ください。


 Q
  今期上期が大幅減益となる理由はなにか

 A
  前期の下期に仕入を控えたことで、
  今期上期の販売物件がなくなっていることと、
  前期の大型物件引き渡しの反動があったためである。
  概ね仕入から販売まで6ヶ月であり、
  前期下期の仕入抑制が響いている。
  また、そもそも当社は下期偏重である。

 Q
  通気で上期の減益をリカバリして増益予想となっているが、
  どういう構造と理解すればよいか

 A
  足元での仕入は順調に積み上がっており、
  下期の計画を達成出来るように取り組んでいる。
  仕入時期の偏重が上期・下期のバランスに影響していると認識している。

 Q
  仙台支店の業績寄与はどの位の期間を要すると考えているか。
  また今回の通期業績予想にどの程度織り込んでいるか。

 A
  1月オープンなので、案件取得から着手することとなり、
  最短で今期後半から来期前半にかけて収益化されると認識している。
  また、通期業績予想への織り込みは大きくは見込んでいない。

 Q
  前期に増資を行っているが、今回増配予想となっている。
  内部留保を優先させ、物件取得等に充当させる選択肢はなかったのか?
  またそもそも増配するのであれば、増資を抑制させることは検討出来なかったのか。
  増資を決定した時から状況が変わり、
  資金需要がやや低下している事情でもあるのか?

 A
  株主への還元を重要課題と捉えて判断したものである。
  増資は手許現金を確保することで、
  仕入等の意思決定スピードがあがる効果もあり決断した。
  また、調達コストの削減という意味でもよい効果を得られたと認識している。
  (この回答は個人的には明確に質問に答えられていないと認識しました)

 Q
  BSを見ると「販売用不動産」が大きく減少しており、
  仕入が停滞していると認識しているが、
  当件の現状課題認識と今後の展望についてどのように判断しているか。

 A
  昨年秋頃まで、仕入環境が悪化した。適正な利益が見込める案件のみに
  仕入案件を絞り込んだことで、結果として仕入が減少した。
  一方、11月以降に仕入環境は落ち着き、年初に決済した物件が多数存在している。
  
 Q
  秋頃まで仕入環境が悪化したことに対する要因分析はどのように捉えているか。

 A
  東京オリンピック誘致の決定など、土地価格が目先で上昇するという機運が高まり、
  売り控えが発生していたと認識している。
  このため、更地取得する通常のディベロッパーが土地の仕入れに苦慮した結果、
  底地の仕入にも積極参加してきたこともあって、
  当社の仕入対象の競争激化が発生したと考えている。
  なお、底地の仕入は増えており、居ぬき物件、所有権物件の減少の影響については、
  一過性であると考えている。

 Q
  11月以降順調に仕入が進んでいるとのことだが、
  販売用不動産が最新のBSに反映されていないのはなぜか。

 A
  決済後にBSに反映されるため、
  現状の開示資料からは確認が難しい。
  (1Qの決算でBSの販売不動産の推移は要チェックだなと思いました)

 Q
  相続税改正という追い風の中での今期の成長率に対してはどのように捉えているか

 A
  人の死は一定なので、追い風とはいえ、急激な成長は見込んでいない。
  むしろ、外部要因に振られやすい不動産業界の中で、今後も永続的に成長していくためにも、
  無理にストレッチをした事業計画ではなく、地に足のついた専門性を活かした
  社会に必要とされる事業を展開していきたい。
  
 Q
  決算説明資料の開示日と中期展望のコンテンツは更新されると認識してよいか。
  また、中期経営計画としてコミットして開示されることを期待している

 A
  決算説明会を23日に予定しているため、
  24日目途でリリースできると考えている。
  また2015年から3ヶ年での取組みについてもその中で言及予定である。
  中期経営計画としての開示は今後検討する。

 Q
  仕入状況は外部要因に大きく影響を受けるわけであるが、
  そういったリスクに対してはどのようにヘッジしようとされているか。

 A
  そもそも当社の商売の場合、どうしても外部要因で買えない売れないの事情は発生する。
  完全にリスクヘッジが出来ることなどありえないという前提で考えている。
  その上で、土地所有者との仕入取引の場合、
  通常は1度仕入れるとそこで取引関係は終わるわけだが、
  オーナーズパートナーという底地管理事業を行うことで、
  萎靡の収納管理などを通して継続して取引を行うことで、次の取引けのきっかけとしている。
  当該スキームで、3年間で463戸の受注を他姓している。

  また、2年前からコンサル部を新設し、売買だけでなく土地有効活用に関するサービスも展開している。
  売上規模で1億円程度まで伸長しており、売買以外の手法も活用して範囲を広げることで、
  売買物件の仕入リスクに備えている。

 Q
  下期販売予定物件の総量の大まかに現時点でどの程度の仕入が進捗しているか。

 A
  個別開示は控えている



 以上が主なやりとりのサマリです。
 

 これを受けての私の所感は以下の通りです。



 ・不動産業ということもあり外部要因の影響を受けやすいことを改めて実感。
  底地ビジネスは、通常の不動産と比べて、
  外部環境の影響は限定的と認識していました。
  理由は、多くの企業が手間のかかる物件をわざわざ仕入することはないということ、
  その手間への対処方法は独自ノウハウが必要であり、
  当社以外の目立った競合がないと考えたためです。

  ただ今回のようにこれまでは競合でなかった他社が、
  仕入の領域を増やすことで競合にもなりえるということなのだと思います。
  ただ、当該ビジネスは権利調整スキームなどが複雑で、
  適正な収益を上げるには、
  特殊なノウハウも求めらると考えます。
  ですから、中長期的に見ればあまり脅威ではないのではないかと捉えています。
  むしろ全体のパイとして、当社が得意とする底地が
  どの程度の総量が残されているのか、
  これが成長源泉にもなるので、この部分は気になっています。

 
 ・上期減益については、仕入状況の動向チェックが不可欠と認識
  当社は以前にIR照会した時もそうだったのですが、
  適正な利益の確保をきちんと考えて事業展開しているようです。
  ですから、一時期の仕入状況と
  それに起因する減益に過度の悲観は不要と考えました。
  但し、これが定常的になってくると致命的になりますので、
  今回会社側の言うとおり、仕入が回復している点については、
  1Q決算などで確認が必要だと思いました。


 ・仙台支店の寄与がどの程度今後中期的に効いてくるか注視
  仙台支店の寄与は今期はほぼないと思っていた方がよさそうです。
  ですが来期以降に寄与するはずですが、
  これがどの程度のものになるかで、
  今後のエリア拡大による成長シナリオの有効性の指標になると考えています。
  例えば中国地方など未進出ですからね。


 ・今後の仕入環境の再度の悪化がないのかなというのが比較的高いリスク
  今回はQAにあるようなことが一要因とみられる点は納得性がありますが、
  今後も同様に競争激化となることはないのかは不安要素大です。
  ヘッジをしているということもありましたが、
  これは現時点では軽微なリスクヘッジにしかならないと思います。
  今後も不動産価格の先行き感は高まっていますから、
  底地も含めて仕入環境が悪化すると業績面で苦しくなりそうです。
  この点は、改めて当社への投資の一番のリスクだと認識しました。


 ・相続税の追い風や仕入競争激化の時の対応全般について
  当社IRとのやり取りで実感したのは、
  目先のことではなく、中長期で物事を捉えているなと感じました。

  相続税も追い風ではあるものの、だからといって急激な成長などありえないとか、
  適正な利益を優先的に考慮して対応していっているなど、
  永続的な企業として当たり前の中長期目線でのコメントが多いなと感じました。


 ・私のスタンスについて
  現時点で市場が注目しているのは、
  上期の減益やその影響を考慮した通期予想への不信感だと感じます。
  現在PER10倍割れのいわゆる割安水準ですが、
  割安だといえるのも、通期予想が確からしいかどうかにかかっています。
  IRとのやり取りで、特に無理をしている印象もなく、
  合理的に導き出されたものであることもわかりますし、
  足元で仕入も順調に進んでいるのであれば、
  まずは1Qまでは様子見ということになろうかと思います。
  ビジネスモデルが洗練されているのは、間違いなく日本管理センターですが、
  株価水準を鑑みれば、甲乙つけがたいといった印象です。
コメント
この記事へのコメント
いつもブログ拝見しています
初めてのコメントがいきなり指摘でスミマセン
一問目の答えは「下期変調」ではなく
「下期偏重」ではないですか?
意味が全く逆になってしまうので・・
勘違いならごめんなさい
2015/02/18(水) 20:43 | URL | もっさん #-[ 編集]
>もっさんさん
こんばんは、もっさんさん。
誤字のご指摘を頂きましてありがとうございます。
仰るように、「偏重」の誤りです。

殴り書きでろくに読み返していないので、
このように誤字がいつも多くて申し訳ありません。
(記事の方は修正しました)

私のブログは自分でも気が付いているのですが、
誤字が多いのです。
本来は情報を発信する責任として、
きちんと読み返して対応すべきなのですが、
ご容赦下さい。

またなんでも気が付いた点がございましたら、
ご指摘頂きますようお願いいたします。

いつも当ブログをご覧いただいているとのことで、
大変ありがとうございます。
今後も、どうぞ、よろしくお願いいたします。
2015/02/18(水) 20:55 | URL | まるのん #-[ 編集]
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