十分な教育資金と老後資金のために

 最近、友人と夕食を一緒にしていたのですが、
 不動産投資を始めたという話を聞きました。

 まずは手始めに、
 都内一等地の中古ワンルームを取得して、
 早速家賃収入を得ているようです。

 更に借入を行い、アパート一棟買いをするそうです。
 借入までして?と思うのですが、
 その返済金を含めて考えてもペイするようです。

 私は不動産投資はあまり興味がなく、
 どちらかというと空室リスクや災害リスクなど、
 様々なリスクが頭を過り、どうもポジティブにはなれません。

 話を聞いていると、確かに保険や保証制度も選択できるため、
 災害などの総合保険があれば天変地異があっても問題はないし、
 家賃保証制度を使えば空室になったとしても、
 管理会社が収入を保証してくれるシステムが存在します。

 こういった保険や保証を使うと、
 当然利回りは落ちるわけですが、
 それでも資産すると数%の利回りが期待出来て、
 リスクを全部転嫁してこの利回りが取れればよいという考えのようです。

 色々な怪しいセミナーも含めて参加し、
 本を沢山読んで、勉強した結果、
 イケルと思ったようです。

 確かに保険や保証といったサービスを活用すれば、
 リスクは極限まで下がるのかもしれず、
 ある程度の元手があれば、投資対象にもなりえるのかもと思ったりもします。

 しかし、一方でそんなにおいしい話はないはずだとも思うわけです。

 もし本当にノーリスクで数%の利回りが出るのであれば、
 そういう管理会社は顧客を集める必要はそもそもなくて、
 自社でそのスキームをやればいくらでも収益を上げられることになります。

 しかし実際には多くの管理会社が保証制度や保険制度を盾に、
 絶対に損はしません、あなたもサラリーマンオーナーさん、
 みたいな感じで宣伝していますが、
 やはりどこかにリスクがあるはずです。


 利回りとはリスクを取っているからこそ得られるもので、
 いくら制度を使ったり、工夫をしたりしても、
 リスクをなくして、利回りが得られるわけはないのです。

 当たり前の話ですよね。


 何より今回の話で怖いなと思ったのは、
 そういう一見リスクがどこにあるのかわからないということだと思います。

 リスクを正しく認識出来ていないのに、
 その見返りのリターンばかりに注目してしまうと、
 地に足のついた投資ではなく、単に投機になってしまいますね。

 ちなみに株でもリスクはありますね。
 よく優待取得のためにクロス取引などをすれば、
 実質無料で優待取りが出来るとありますが、
 実際には、逆日歩がついたりしてイタタ・・・ということもあるようです。
 (私は今までやったことがないのですが)

 株投資でも銘柄毎に何がリスクであるか、
 こういったことを正しく認識していないといけないなと思いました。
 どんなに完璧だと思っている銘柄でも、
 必ず弱点は存在しており、下方リスクがあると認識すべきだと思います。

 それが自分の中で常に許容されるレベルであるか、
 時価総額などの市場評価と照らして評価していくことが必要なのだと、
 改めて思うようになりました。


 というわけで、取ってつけたようですが、
 3277サンセイランディックと2384SBSHDについては、
 現在IR担当の方とやり取りしていて、
 私の現時点の率直な疑問をぶつけて、
 より正しくリスクを認識しておこうと取組中です。

 時間がない中でもIRにメールする位はできますからね。

 またもしここに書いて共有できることがあれば、
 記事を通して共有させて頂きたいと思います。

 って両銘柄とも、別に皆さんはあまり興味はないかもしれませんね。

 
コメント
この記事へのコメント
まるのんさん、こんばんは。

不動産管理会社委託のリスクは「不況で利益が出せなくなった時、収入保証契約を反故にされる」ということだと思います。
リスクを会社に丸投げしたつもりでも、会社が儲からなければ破産を盾にされ、結局貸し手が泣き寝入りです。
リーマンショックのときに、多くの管理会社がこの手を使ったようです。

その点日本管理センターは、貸し手にも一定のリスクを負わせる点が優秀だと思っています。

参考になれば。
2015/02/17(火) 23:45 | URL | すぽ #-[ 編集]
>すぽさん
こんばんは、すぽさん。
コメントを頂きましてありがとうございます。

仰るように、保証制度といえど、その管理会社が存続していることが前提ですから、
反故にされるというリスクは存在しますね。

その友人の話では、リーマンショック時でも真摯に顧客対応出来た業者は、
数が少なく、そういう環境の中でも生き残りが出来た管理会社を選ぶことも、
重要であるともっともらしく語っていました。

私としては、そのリーマンショックをも乗り越えられたということが、
本当にビジネスモデルとして秀悦だからであるか、
偶然であるかを見極める必要があると認識しており、
本質的にリスクコントロールされたモデルがある業者であればよいですが、
そうでないとすると、2度目の○○ショックが来た時に、
大丈夫であることは保証されませんから、
やはりリスクは大きいなということを表明しました。

そういう意味では、
日本管理センターはビジネスモデルが秀悦で、
不動産管理のリスクをうまく各ステークホルダーへ分散させつつ、
更に保険制度などもうまく活用しており、
大変有望だなと感じますね。
社長のカリスマという点も注目ですが、
こちらはまた違った意味でのリスクでもあるように思いますが。
私も日本管理センターはNISA枠で悠々と保有を継続していますが、
最近、株価も一服しており、
超割高状態のバブル域に達していないことが、
長期保有していく際にはありがたいことでもあります。

全く別の銘柄ですが、シュッピンは高騰が続いていたために、
どうしても一部を手放すという選択を迫られてしまいました。

不動産投資のリスクや日本管理センターに関しての例示して頂き、
コメント頂きまして、ありがとうございました。

2015/02/18(水) 00:07 | URL | まるのん #-[ 編集]
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