投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成

サンセイランディックの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観を多分に含んだメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



昨年は底地くんの写真を撮らなかったので、
今年は撮らせて頂きました。
後ろに東京駅の駅舎がさりげなく写っているあたりが気に入りました。
スマホで撮影したのですが、実は一眼レフも持参していました。
すかもストロボ付きで(笑)。
さすがにそこで一眼レフぶら下げて撮るまでの勇気はありませんでした

DSC_0414.jpg



■参考

http://tryinvesting.blog.fc2.com/blog-entry-1022.html

昨年の株主総会レポート → リンク

一昨年の株主総会レポート → リンク


■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:02 事務局より議決権/行使数の報告
10:03 監査報告
10:05 事業報告(映像)
10:18 対処すべき課題について口頭説明(社長)
10:25 IRへ照会のあった主な質問と回答(社長)
10:28 決議事項上程
10:31 株主からの発言
11:30 決議
11:40 閉会

■議決権行使の状況
 株主数    : 3,572人/8,810人(40.5%)
 議決権個数 : 51,552個/84,443個(61.0%)
 ※聞き間違いで事実と異なるかもしれません

■全体所感
建築事業の赤字による大幅計画未達の状況や、
不動産市況の不確実性を含んだマーケット状況への対処、
あるいは、それを受けて軟調な株価動向の影響もあり、
色々不満が爆発しそうな可能性もありました。
しかし終わってみれば、例年と同様、至って平和な総会となりました。
もちろんそれぞれの状況への言及やQAはありましたが、
特に違和感を感じるような答弁もなく、認識を変えるようなものもありません。
決して同社が大きく飛躍するとか、何かイノベーティブな事が起こり、
一気に市場からの評価が変わるなんてこともないでしょう。
経営としても実直さが滲む一方で、特筆すべき秀逸さがあるわけでもなく、
一歩ずつ歩んでいく会社だと思います。
(特筆すべき秀逸さがないというのはほめ言葉です。)
建築事業については、答弁を聞いて一転して希望を持てるということもなく、
引き続き予断を許さない状況に変わりはありませんし、
場合によっては事業自体のリストラだってまだ選択肢としてあることでしょう。
市況の変化についても説明があり、
こちらも同社が何の影響も受けずにやり過ごせるわけもなく
実際、今期の利益率も相応に減じて策定されているわけです。
今後、より顕在化した時に、仕入には良い影響がある一方で、
販売側に一定の下押し影響は避けられません。
この辺りの感触も従来と変わるものではありません。
東証市場の再編の影響とか新たねトピックスもQAがありましたが、
いずれにせよ、特に目新しい情報もないので、
以下お読み頂く必要はないかと思います(笑)。

会場が今年から新丸ビルに変更になっています。
オフィスエントランスからの入場となります。
同ビルにはAGCや日興SMBCなど大手企業も入居しており、
朝の時間は颯爽とできる雰囲気のリーマンが行き交い、
また来訪者として高そうなスーツを纏った方が待ち合わせされています。
そんな中、私は汚い私服でカメラをぶら下げ(さすがにカメラバッグに入れてました)、
ノコノコと超一流オフィスビルに入場しました。
私もまだ窓際を決め込む前には、スーツ着てこういうビルを行き来していたな~なんて
変な感慨にふけてました。
早めについたので、ロビーの高そうなクッションチェアに座り、
両隣をスーツ族に囲まれ時間を調整しました。
こんな中をさすがに底地くんの着ぐるみは来られないでしょう~なんて思ったのですが、
ちゃんといましたね。これは驚きました。
受付開始の9時となりエレベータに乗り込みます。
もちろん、全員スーツ族に囲まれ、私だけ一人変出者ですね(笑)。
そんなこんなで、総会が始まります。



■会社側からの説明
冒頭の運営は時間も含めほぼ昨年と同様の流れで粛々と進んでいきます。
映像を使った事業報告ですが、そういえば、底地とは?といういつもの動画は流れませんでした。
確か昨年までは流れていたと思います。
まぁ私はもう見飽きたのでどちらでもいいんですけどね(笑)。
対処すべき課題についても召集通知の内容に沿った説明です。
ほぼ表記通りの説明ですね。
その後、投資家からよく聞かれるQAをあらかじめ説明してくれます。
これも例年通りです。
その概要は以下の通りです。

1)不適切融資の影響による不動産ビジネスの影響について

 ・当社で金融機関からの融資については現状問題なく融資を受けられている。
 (当社の堅実な事業運営の認知度、理解が浸透している現れでもある)

 ・不動産市況には落ち着きが出始めている。
 →当期の利益率は抑制して策定している
 (昨年までは高値でも売れる+αがあったものがなくなり平準化したという範疇と思料)
 →市況の落ち着きは仕入環境の好転ともいえる


2)今期業績予想で営業利益と経常利益が減益となることについて

 ・不動産販売事業の利益率を前述の通り抑制しており、増収効果もあり粗利は横ばい前提

 ・今後の成長のための人材や仕入強化のコスト投下のため販売費を増額計上

 ・建築事業はコスト抑制の効果や受注回復に伴う収益改善を見込むも単体の減益を吸収できない

 ・当期純利益は特損がなくなることで増益

 ・計画の達成はもちろん、これを超える結果となるよう社内で目標を置いて活動していく


3)中計の進捗状況について

 ・連結営業利益20億を定めているが、今期予想が16.6億でフィージビリティ―について質問多い
 →今期の予想は販管費を戦略的に増額しており、その人材の戦力化や仕入積み上げ等で
  十分達成できると認識している。



■株主からの質問

【Q】
建築事業のOne'sLifeHomeの前期落ち込みに対し、展示場のリストラなどコスト削減で
まずは黒字化が期待されるところだと理解している。
しかし中計では同社は新規事業のひとつのチャネルとしてのポテンシャルが期待されており、
成長のひとつのネタになるべきだと考えている。
現状、法人営業へ切り替え、Webチャネルの活用といった手立てがどうシナジーを生み、
そのポテンシャルを発揮していこうとしているか。
またそもそも論として難しい判断であるとは思うが、
事業自体のリストラは検討などされなかったか。

【A】
決してコスト削減だけで収益を出そうと思っているわけではない。
展示場の閉鎖もリソースの再配分を検討した結果、
法人営業や新たなWebチャネルをより強化していく方が、
受注を伸ばし仕事を確保していく上で重要でありそれが収益へ繋がるという判断。
本体とのシナジーについては、本来で扱う底地などの販売においては、
状況に応じて建築までをワンストップで手掛けた方が良いシーンもある。
そういったことに備えていくためにも事業としてシナジーを生んでいきたい。
また新規事業との親和性の点では例えば民泊などを手掛ける際に、
建築事業をもっていることが良い面も出てくるものと考えている。
事業の撤退そのものの検討については、子会社単体で見た時に、
資金が続いていくのかという点で判断して、
受注の状況なども見ながら毎月注視をしてきているところである。
足元で前下期から受注も回復傾向を示しており、資金状況も悪くないため、
楽観はせず注視は続けていくものの事業自体のリストラはしないと判断している。

(社長補足)
・取締役会で毎月のように建築事業の状況については議論をしている。
・現状の低迷が続く、あるいは先行きが描けないままであれば、
 事業そのもののリストラも決断せねばならない状況にはきていると取締役会として認識。
 →そのような判断をしなくて済むように全力として親会社としても支援をしていく所存。
・新規事業においてまだ活用できる余地はあると考えておりシナジーを出して黒字化をまずは実現したい。

(私の所感)
ここは率直にいって答弁は不満です。
まず受注が回復しているという認識は確かに上期から比べると数値的には回復していますが、
まだ底をついたとみるのは尚早だと理解しています。
受注残もまだ積み上がって未消化の案件がある中で、
どこまで今後より新規受注を積み上げられるのかは予断を許されないと考えています。
受注が伸びる前提での答弁ですが、やはり現状はまずはコスト流出を抑えるという
方策にしかみえないのです。
またシナジーの部分ですが、実際、本体で扱った底地、居抜き、所有権を
建売をして引き渡すケースなどほぼなくて、
実際には住宅建売業者などに更地で渡すのがほとんどなはずです。
サンセイランディックがグループとして権利調整後の土地に建売までを手掛けることが、
シナジーといわれると、うーんと思ってしまうんですよね。
その辺は選択と集中の観点からも手を出すべきではないと思うのですよね。
もっと不動産の諸問題への解決という観点でやれることがあるのだと理解しています。
大切なリソースをこの程度のシナジーで配分してしまうのはもったいないなと思います。
好き勝手書いていますが、もちろん、文言では表せられない様々な事情があると思いますし、
従業員の方もおられることですから、安易に撤退などいえないのも確かなので、
なんとか、生き残れるようにはして頂きたいとは思っています。


【Q】
当社の成長のためには人材確保・育成・定着が必至だと理解している。
現状では、職場改善の策を講じると共に、報酬等の処遇改善を進めていると理解しているが、
人材の確保・育成についての現状の状況や今後の取り組みについて


【A】
働き方改革は時差Biz、ノー残業、有給取得、テレワーク試行など様々な改善活動をしている。
育成はOJTを基本として、メンター制度を適用し、新人は1対1でフォローしている。

(社長補足)
マニュアル化による業務標準化を推進しており、社員のボトムアップを図っている。
新卒採用は応募も採用も安定している。東証1部という信頼性も寄与している。
離職率がとても低く、業界平均と比べても半分程度の状況である。

(私の所感)
答弁から人材が成長のネックとは現状は感じられませんでした。
人材不足がネックになっていないかは気になるところです。
例えば、新たな支店を出すにしても人材がいないとなりませんからね。


【Q】
民泊事業について、当社が扱うのはどのような位置づけのものか。
民泊事業は営業日数の規制などを受けて収益性が立ちにくいともいえるが、
過去の実績等を踏まえてどのような状況であるか。
今後の展望も含めて教えて欲しい。


【A】
特区以外は営業日数の制約が厳しく、収益の見通しが立てられるのは事実。
当社として現状手掛けている2棟はいずれも大田区の特区内でありその制約を受けない。
一方で開始するまでに手間がかかるがはじめてしまえば運用出来る。
稼働率が現状では50%程度でこれを向上させることで収益化はできると考えている。
この他、京都エリアで検討をしている。
民泊は京都エリアでは認められていないため簡易宿泊所としての形態となる見込み。
競争もあり物件取得も高価になっていることもあるし、
そもそも当社の民泊はそれをを狙って拡大させていくというものでもない。
既存のスキームの中で民泊転用がいいというものを試行的に転換してやっているもので、
年間何棟やるぞ、と掲げてやるような位置づけのものではない。
もちろん、こういった試行的な積み重ねが相応の規模になりえることはあるかもしれないが、
あくまで付随的なもの。
あとは法律が規制緩和していくともっと選択肢が出るかもしれない。
現状ではノウハウを蓄積していく狙いもある。

(私の所感)
そういえば、民泊と一時期もてはやされましたが、
その後、収益化が難しいとわかると息を潜めましたね。
一部の不動産投資家では一般賃貸より儲かりやすいという話も聞きますが、
このテーマ性は株式市場ではあまり聞かなくなりましたね。


【Q】
権利調整等に係る特殊なノウハウが流出してしまうリスクに対し、
どのような保護を意識して取り組んでいるか。

【A】
外部からの不正アクセスという観点でシステム的な対応をしている。
特殊なノウハウが必要なのは事実で、
それは経験した社員は確実に身になりノウハウが蓄積されるが、
その方が独立されるなどして社外へそのノウハウが流出してしまうことは、
それは防ぎようがない。ただ、OBとして各地で当社のノウハウが正しいやり方として
浸透し活躍されることがあるのであればそれはいいことではないかと考えている。

(社長補足)
非上場の会社も含めてライバルが増えてきて、
また当社のやり方やノウハウを知り模倣していくことはある意味で
ありがたいことでもある。
我々は我々として、正しいやり方を今後も貫いていきたい。


【Q】
建築事業が不調となったのは、何が要因か。

【A】
受注が減少しているのが原因。
その理由は、競争環境が厳しさを増している。
One'sLifeHomeのコンセプトと同様のコンセプトを掲げている会社も増えたこともあり、
競争が激しくなったことが原因である。

(社長補足)
同じようなコンセプトを掲げて進出してきている会社が出ており、
そこに対して有効な手立てを打てなかったのも要因。
なので、業態や方針を大きく変えて、リストラも進めることで生き残りを模索していきたい。


【Q】
仕入が減っているのはなぜか。何か大きな問題が起こっているのか。

【A】
期により浮き沈みがあり、またご縁によるところもある。
前期は所有権で大きな案件を獲得したものの、
足元では仕入価格がまだ高止まりしているところもあり、
そこに無理して仕入をしていないという背景もある。

(社長補足)
案件数は増えてきている。
競争もあるが、ただそこに巻き込まれていくと収益を逼迫するだけ。
成約率をきちんとモニタリングして案件個々に状況を見極めていくことが大事と認識。
勝負する、勝負しないというメリハリをつけて事業判断をしていくことが肝要。
また全国各地の底地情報がまだ当社に入ってきていない現状もあるため、
情報収集により一層努めていきたい。


【Q】
株価が軟調であるが、株主は関心を持っている事と思う。
ここ5年で株主数は約7倍になっている。
一方で上位10位の占める比率はここ数年で83万株減っている、
つまり機関投資家が売っているという構図だと認識している。
当社の事業は社会的意義も高く、
もっと長期の機関投資家に評価をしてもらいたいと考えているが、
そのような先にどのようなIR活動を展開し訴求しているのか。

【A】
機関投資家への浸透が図れていない課題は十分認識している。
今年は海外を含めて機関投資家への訴求の機会を
より増やしていきたいと考えている。
社会貢献活動もESG投資に適合したい思いもある。
最近では、東証の市場見直しの再編への懸念を示されることも大きい。
機関投資家の訴求をしつつ、なかなか当社だけの立場でどうにもできない部分もあり、
個人投資家を育みながら機関投資家を探していきたい。
株価は業績拡大を続けていくことにまずは邁進する。
決して今の株価で満足していないから努力をしていきたい。

(私の所感)
単に株価への不満をぶちまけるのではなく、
機関投資家の持ち分の減少を定量的に示し質問されており、
面白い質問だなと思いました。
でも、なんで機関投資家にそんなに人気ないんですかね。


【Q】
66百万円の設備投資のうち、基幹システムへの投資はどの程度か。
また、IT活用は拠点数が増えてくる中で規模拡大を目指す中で
もう少しITの推進を図り効率化を目指すべきであると思うがどうか。

【A】
システムは主に仕入、販売を管理するもので大掛かりなシステムではない。
IT投資については、社員にスマホなどから社内業務が出来るような
堅牢なシステム構築を進めて実現している。
生産性向上などにも寄与している。
当期は約20百万円の投資を予定している。

(社長補足)
将来的にはAIを活用して、定型的な業務は自動化していきたい。
一方でお客様と対峙して人間がやらねばならないところに
人のリソースは特化させていきたい。
人手をかけるところと機械化できるところを識別して対応していきたい。


【Q】
決算説明会において、回転期間短縮を訴えていたが、
3年超の滞留在庫が5%程度あるということであるが、
これは要するに塩漬けになっているということではないかと思うのだが、
どういった認識を持っているか。

【A】
地代収入を得られているところもあり、長期在庫が収益を圧迫している状況ではない。
但し、今後不況期が訪れた時にキャッシュ化をしていくことは必要でもあるため、
不良在庫とはなっていないのだが、キャッシュ化をしていくことは意識していきたい。
地代収入があるとはいえ、在庫滞留をそのままにしておくことがよいことともいえないため、
景況感の変化に適切に対応していくためにキャッシュ化を進めておきたい。


【Q】
東証市場再編の影響については気になっているが、どうよ。

【A】
時価総額500億が閾値になるとすると時価総額を上げていくことくらい。
IR活動を充実させてもなかなか5倍にはならない。
従って業績拡大を継続していくことしかないと考えている。
また既存株主への還元もより強化し、今後も出来る限りの報いをしていくことを
続けていくことしかない。
そのような姿勢を理解してもらい、引き続き支援を頂きたい。

(私の所感)
結構このネタで盛り上がっていました。
私としては特に気にしていないというか、
どうせ再編されるのですし、そこまで価値評価が下がるんですかね。
既にPERは5倍ですけど(笑)。



【Q】
社外取締役選任の件について継続して仕業の方をお二人選任されているが、
不動産事業に係るより特化した知見を持つ方を選任する検討はしなかったのか。
また今回も選任されるお二人からは具体的にどのような知見を得てこられたのか。

【A】
不動産事業に特化した方を内部に取り込むとガバナンス上の問題で、
取引が出来なくなるという制約があり、外にいて頂いた方が良いという判断もある。
高橋氏は他社での経験を踏まえて社会の醸成を学ばせてもらっているし、
IT関連の動向にも発言を頂いており参考にしている。
荒巻氏については税理士として税法や税理士とのコネクションの確立などに加え、
メディア戦略(新Webページなど)についても助言頂いており、今後もお願いしたいと考えている。
なお、女性の取締役の選任という観点で、現在具体的な検討は進めている所である。

(私の所感)
昨年も女性取締役、社外かもしれないけどという話題があり、
今期もそのことに敢えて社長が言及されたので、
いよいよ来年あたりには新たな女性取締役が誕生するかもしれませんね。
まぁ女性であればいいというわけではないのですけどね。



【Q】
営業職の女性比率はどのくらいか。
強面イメージがあるので女性が活躍するといいのではないか。


【A】
営業は概ね2割程度。全社でみると31%程度であり、また管理職の女性比率は15%程度。
処遇において男女の区分けはしておらず、引き続き女性にも活躍してもらいたい。

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