【決算精査】 3277_サンセイランディック（１８年１２月期＿４Ｑ決算）

【決算精査】 3277_サンセイランディック（１８年１２月期＿４Ｑ決算）

■銘柄分析シート（表紙）
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■銘柄分析シート（詳細）
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１．サマリ
総合評価：「３」　（☆☆★★★）
※総合評価は５がポジティブ、３がニュートラル（想定通り）、１がネガティブの５段階レーティング

前期実績は上振れどころか未達で終わりました。
そして今期予想も減益ということで、
まぁグダグダというのが市場の印象ではないでしょうか。
上方修正の期待もあったわけですが３Qで一転未達となりましたからね。
しかも未達の上で今期が減益となるといよいよ失望ってところでしょうか。

また私が気に留めていた仕入と販売の双方についても
仕入は３Q～４Qにかけてやや軟調に推移しています。
販売についても底地の販売に一部時間を要しているものがあるとのことで、
決して楽観はできる状況ではありません。

また前期にいよいよ本格的に足を引っ張った建築事業は
展示場の閉鎖や本社移転などで固定費削減に具体的なアクションが出てきました。
またアプローチを変えて反転を狙うようです。
そもそもこの事業がどうシナジーに繋がっていくのかがまだ見通せないのですが、
前々期に専務がとりあえずテコ入れに行ってからが少し長かったですね。
前々期から直ちに意思決定出来ればよかった気もしますが、
まぁここは結果論でもありますから、
今本格的なメスを入れる事が出来たのでよかったと思いましょう。

色々な課題や問題はいつも孕んでいるわけですが、
とはいえ、長期視点で同社が目指してる使命や存在意義は薄れるものではありません。
仕入も販売も市況に影響を受けることも多々あり、
また内部のリソースの兼ね合いがボトルネックになっている状況でもあります。
短中期的に数値を追っていくと、やはりもっと他にいい銘柄たくさんあるのではとも思います。
ただ、私は長期投資として同社と付き合っています。
もちろん長期投資というのはいかなるものにも目を瞑り、
だまって耐えることではありませんから、
私が見据えている視点でその価値が薄れたと感じれば撤退します。
今回の決算でも色々な課題は浮彫りになってはいますが、
たいした問題ではないと思っています。

今回もIR照会をさせて頂きました。
丁寧な回答も頂きました。いつもありがたいことです。

市場の評価としてはネガティブだと思いますが、
私の総合評価は想定通り「３」となります。



２．定量数値の確認


（１）売上・粗利の状況

・年間累計



・四半期




売上の増収ぶりが凄いですね。
所有権の大型案件の引き渡しがあったようですからね。
しかしながら粗利率が下落しています。

セグメント利益をみてみると、不動産事業も漸減ですが、
建築事業は大幅な赤字拡大ですからね。
不動産事業の粗利率は物件のポートフォリオや案件特性もあるようですしね。
四半期別にみてみるとやはり３Qが低調でしたね。


（２）販管費の状況

・年間累計



・四半期



販管費は人件費に係る部分を増額しており、
増員に加え、従業員の方へも還元されている様子が伺えます。
売上の急伸に伴い販管費率は低下していますね。


（３）営業利益の状況

・年間累計



・四半期


粗利率の低下が大きく販管費率の低下を補えず、
営業利益率も低下しています。
が、売上の増加が大きく、ぎりぎり営業増益となっています。
このあたりは、販管費で多少コントロールして死守した感じでしょうかね。


（４）今期予想の確認

今期は増収減益予想となっています。

売上は建築事業が回復することを織り込んでいるようです。
一方で、利益は昨今の不動産市況の事を考慮し、
利益率も現実的な所に置いていると思われます。


（５）配当の確認


※会社開示資料を無断転載しています。（不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます）

配当は減益ながら今期も増配です。
仕入等で現金需要もある中での株主還元の精一杯の姿勢かと思われます。


（６）セグメント毎の確認

この辺りは、決算補足説明資料にも数値が出ていますので、
ここでのデータ貼付は割愛します。

建築事業はいかんせん、まずは赤字脱却を期待したいところです。
不動産事業は前期も予想を超える内容だったようで、
ここはまぁよかったところでしょうかね。


（７）建築事業の受注状況


※会社開示資料を無断転載しています。（不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます）


これはまだ膿は出し切ったというには時期尚早かなという印象です。

確かに３Qの底からみれば受注高は回復しているようにもみえますが、
受注残は積み上がって、つまりうまく消化が出来ていないとネガティブにさえみえます。
この辺りもIR照会ではっきりさせたいところです。


（８）仕入・棚卸状況


※会社開示資料を無断転載しています。（不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます）

３Qから４Qに多少回復していますが、
そもそもレンジが抑制的になっているかなと感じます。
棚卸資産も減ってきているので、今期の仕入に期待ですね。
と同時に、仕入環境のことなど、勉強させて頂きたいなと思います。



３．定性情報の確認

中計においては不動産の諸問題へのアクションということで、
様々な取り組みの必要性が散りばめられています。
しかし、なかなか新しい定性的な活動がみえないのが残念です。
恐らく、そもそも新規のことをやる人がいないのだと思います。
不動産事業はとにかく仕入と販売でいっぱいいっぱいなのでしょうし、
建築事業においては立て直しに多くのリソースが割かれてしまって、
もったいないなとも感じるところです。

中計で様々な定性的な活動の意欲を示されているので、
ぜひそういったレポートも欲しいところです。
今後に期待したいと思います。



４．その他情報の確認


（１）株価推移の状況



不動産オワコンの雰囲気が出てからというもの、
株価は一貫して下落しています。
この決算で更に株価が下がると思うのですが、
700円でPERは5.7倍、S安1発で660円でPERは5.4倍となります。
低PERが下値目途があるというわけではないとも思うので、
まぁ容赦なく失望されるのだと思いますが、
まぁ安いな～とは思います。


（２）IR照会の状況

IR照会をしています。
あくまで私の激しい思い込みによる主観に基づき記載されており、
曲解している箇所も含め正確ではない可能性が含まれています。
その点、ご容赦くださいませ。
また、配慮をして書いていますが、
もし会社側を含めどなたかにご迷惑をおかけするようであれば、
即刻記載を削除いたします。

Q
底地で時間を要しているものもあり早期に販売を目指すとあるが、
売りづらくなっているとか、滞留していると理解すればいいのか。

A
底地は規模の大きなものににあると5区画を超えるようなものも多く、
そのうち1区間が残ってしまうといったケースはどうしても生じえる。
販売する物件が多くなってくるとこういった区画が少しずつ積みあがると
それなりの規模となることもあり、今回はこういったリスク要因を
早めに認知してもらおうということで敢えて記載している。
対策としては、プロジェクトチームを組成して販売促進をしていく。
背景としては、やはり物件の区画数が増えていくと、増員はしているとはいえ、
一人当たりが所掌する区画数も多くなり、自ずと目が行き届かなくなりがちである。
従って増員している要員もうまく活用できるようにしつつ、
会社を挙げて販売促進に手をつけていくということで理解してもらいたい。
（印象としては市況の悪化による売りにくさというより、社内のリソースがボトルネックかなと）


Q
ということはやはり滞留が一部に認められ、利益率を削って販売強化していくものがあると
理解したのだがそういう理解でよいのか。

A
もちろん、利益確保を優先しつつ多少削ることもあると考えており、
そういう状況を正しく投資家の皆さんに理解してもらうべきと考えて記載をした。
また、来週のアナリスト向け説明会でもスライドを用意し、
この辺りの状況や対策を説明させて頂くつもり。


Q
居抜きが市況に影響されやすいので慎重にとあるが、具体的にどのような
リスクがみえていて、慎重になっている面があるのか。

A
居抜きについては、多くが建売業者さんに売却することが多く、
建売業者さんは昨今の不動産融資の問題などもあって不安定な要素もあり、
今後はより選別が進むと考えており、より慎重にという表現をしている。


Q
現時点で何か逆風を実感するようなことはあるのか。

A
確かに一時期からみると多少、我々からしても不動産市況は落ち込んでいるようにもみえるものの、
それでもそれは軽微なもので、やはり全体感としては引き続き堅調だという認識をもっている。


Q
選別をすれば仕入は益々頭打ちになり収益を圧迫することにもなると思うが、
棚卸し資産を増やしていく上では問題にはならないのか。

A
もちろん、そうならぬように様々なチャネルを活かして選別しつつも
きちんと100億超えの仕入れも今期も強化していくつもり。


Q
足元での仕入れはひと時からみるとやや減少しているが、
これはやはり中庸の趣旨に鑑みたものか。

A
まさにそうで、仕入れは強化はするものの、とはいえ、無理をすることはしない。
高く買ってもなにもいいことはないので。
また足元の仕入れについては3Qでやや苦戦をしたが、
これは地場の不動産業者などが高値で買っていたということと分析している。
彼らはずっと買い続けることはなく、年明けくらいから市況も落ち着いているので、
また仕入れ強化できると考えている。
（1Qに直ちに顕在化するかはわかりませんが、概ね凹凸ありつつ順調と理解しました）


Q
中計の営業利益20億に向けては、来期に20%程度の増益が必要になるが、
実現性はどう考えているか。

A
もちろん、開示している内容のため、これを目指して頑張っていく。
ただ、やはり無理をして会社が打撃を受けるようなことはあってはならないため、
慎重に対応をしていくが、これを達成するために今期の仕入れも強化して頑張っていく。


Q
建築事業では受注残が積み上がっていることから、今期に回復していく旨の趣旨で記載されている。
しかし、工事の遅延などによって完成引渡しが伸びている悪いものではないのか。
その場合、損害金などで特損を計上するようなことにはならないのか。

A
指摘の通り、完成までに時間を要し、受注残が積み上がっているものである。
その多くは契約の後、お客様と詳細なデザインなどの検討フェーズ二時間を要しているとのことで、
お客様と相談しながら工期を進めているところもあり、損害金などの事態にはならないものと考えている。


Q
今回、長期借入金を増やし事業期間の長い仕入れを行っている。
通常は1年内の事業期間に応じて個々に短期借入金で賄っていたと思うのだが、
資金の調達方法を変えてまでこのような長期の事業期間の仕入れに手を出したのはなぜか。
たまたま規模の大きい魅力的な物件があったということなのか、
もしくは権利調整により手間のかかる従来とは毛色の異なる物件を仕入れたということなのか。

A
単純に大型で魅力的な物件があり、新たな仕入先からの紹介ということもあり仕入れを行った。
権利調整等にも規模の大きさから時間を要すると思われるため、
長期借入金を手当てして対応した。金融機関側からも特に問題なく融資を頂けている。


Q
長期の事業期間をみた仕入を行った場合、重要指標のROAは低下することになると思うが、
その点はどう理解したらいいのか。

A
指摘の通りであるが、つまるところ、
それを多少犠牲にしてでも魅力がある物件だったと理解してもらいたい。


Q
今期の業績予想にあたっては建築事業が回復し、不動産売買は横ばいという印象であるが、
その理解でよいか。

A
その理解でよい。不動産売買は前期は大型の所有権があって、
それは今期は薄まり、居抜きや底地といったところの割合が増えるため、
利益率の水準もそれを鑑みて設定している。
もちろん、居抜きのリスクなどではより市況のリスクを十分織り込んで策定している。


Q
建築事業は本当にこれで膿が出て回復基調になるのか。

A
展示場を閉じ、本社を移転し、固定費を削減することで、コスト体質を高めている。
加えて、従来の販売方法から転換し、デザイナーチックな注文住宅を
法人格のお客様へアプローチしており、その手応えが徐々に出てきており、
受注高にもみえてきている。


まぁ色々楽しくお話をお伺いすることが出来ました。
来週はIRフェアですし、3月には総会もありますね。
また色々勉強させて頂きたいと思います。

いつもIRが丁寧ですから、ぜひ不明な点がある方は、
一度IRへ照会されるといいかなと思います。


５．さいごに


そういえば触れませんでしたが、
キャッシュフローは前期は営業CFがだいぶマイナスに突っ込んでいて、
理由も明確ながら心配していましたが、
今期はきちんと適正なキャッシュフロー推移となりましたね。
キャッシュフローで営業CFが慢性的にマイナスに突っ込むと、
ちょっと怖いなと思うので。


来週は社長ともお話する事が出来そうなので、
どんな事を質問しようか、また色々考えたいなと思います。

漫然と質問するのもいいのですが、
つまるところ、どこにポイントがあるのかというのは絞って質問したいなと思います。

皆さんは色々課題がある中で、どんな所に関心を持つのでしょうかね。