投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成

日本管理センターの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



201803日本管理センター総会


■参考
昨年の株主総会 → 残念ながら欠席のためなし
一昨年の株主総会レポート → リンク


■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:04 監査報告
10:07 事業報告(事務局より口頭説明)
10:11 リスク対処の口頭説明(社長)
10:14 決議事項上程
10:19 株主からの質問
10:42 決議
10:45 閉会
10:46 新旧取締り役挨拶
10:50 終了
10:51 会社説明会開始(武藤プレゼンはじめ)
11:27 質疑応答開始
11:43 質疑応答終了
11:50 株主懇親会開始(立食軽食)
12:20 株主懇親会終了


■議決権行使の状況
 株主数    : 861人/3254人(26.5%)
 議決権個数 : 132,027個/181,922個(72.6%)


■全体所感
宮本氏の退任経緯はIRに電話した時も歯切れが悪かったので、
少し心配をしていましたが、円満のようでよかったです。
総会終了後に、武井氏や武藤氏とも握手をしていたり、
前日に送別会もやったなどの発言もあり、
変なことにはなっておらず安心しました。
宮本氏の退任挨拶も、株価が全く高値抜けないという自虐ネタから、
来期は株主として嫌な質問をするかもなんてギャグをかましていました。
改めてきちんとご挨拶できなかったのが心残りです。
(宮本さん、もしこの記事をご覧頂いていましたら、メール等頂けると嬉しいです。
今後は同じ株主として、そして投資家としてお付き合い出来ればと・・・)

事業運営においては、戸当たり収益性の追求へ舵を切り、
ワンストップサービスの中に様々な仕組みを導入して、
効率化を図り、収益性を高める工夫がなされています。

また収納代行などは業界内の様々な動きもあり、
私が思っている以上に市場もあるようです。
利益率は高くないとはいえ、グロスではそれなりに寄与があるかもしれませんね。

総会としてはソツのない運営で、武藤節も健在でした。
時間がだいぶ押したようですね。
私が訳の分からない抽象質問をしたせいかもしれません。すみません(汗)。

懇親会では様々な意見交換をさせて頂きました。
まず、月次開示の見直しは強くリクエストを出しておきました。
断片的過ぎて意義が低下していますからね。
戦略会計もやはり機関投資家も意識しているようですね。
指標の可視化に留まらず、例えば投資タイミングの判断など、
シームレスに事業活動へ結びつけられる「戦略会計」を実践してもらいたいです。
このあたりも当方の想いを伝えて理解してもらえたので、
今後頑張って欲しいですね。
それから株価停滞への課題感は武藤社長もだいぶ実感されているようでした。
この他、雑談も踏まえて非公式な会話も多く、
ここでは様々な要素を鑑みて記載を自粛します。
(当たり前ですが、インサイーダ情報になりそうなものは一切ないです)
懇親会で今年は帝国ホテルのサンドイッチが食べられてよかったです(笑)。
宮本さんにもご挨拶できると良かったのですが・・・(ご不在でした)

今後IRでもお世話になる服部さんともきちんとお話出来て、
個人的には今後信頼関係も築いていくために良い機会だったと思います。


■会社説明会のメモ

・管理戸数が伸びないのは、経済指標が好調でオーナーサイドが強きであり、
無理をして戸数を追うと収益性が下がるため無理をしていない。
賃貸市況は空室リスクもありマインドはそんなによくないものの、
マクロの経済指標が好調なので、どうしてもオーナーマインドは総じて強気。
あくまで収益中心に考えており、ここは理解してもらいたい。

・サ高住は年々戸数が増えており、業界5位まで上がる見込み。
特に大きな事故や問題もなくここまで出来ており、
所掌の小野田氏が尽力しており、収益性もかなり改善していて期待している。

・収益物件売買(イーベスト)も健美家における一棟元付情報No.1となっており、
今後の展開も希望を持っている。

・パートナー戦略も各カテゴリーで1411社になっている。これに加えて、
東証1部上場後は、金融機関との提携が進んでいる。
これはオーナーさんにとっても金利優遇や担保評価の面でメリットであり、
より存在感を高められる要素となってきている。
信金や地銀等に向けても順次説明会も開催しており、
ネットワークが広がる余地もある。

・インフレであろうとインフレであろうと、
成長出来るためにプロダクトミックスを強く意識している。
対2008年比でみると、多くの事業に多様化出来ている。
特に都市部は直取引でより高い収益性を追求している。

・かつては、スーパーサブリースとして保険でヘッジする形態であったが、
新規分については、自社で保証をするという形態にシフトしている。
これはかつては会社も小さく外部保険がオーナーにとっても訴求点であったが、
今となっては、当社が入居率をきちんと確保する取り組みが平準化しており、
そのような取り組みを徹底し、当社保証でも十分優位性を保てるようになった。

・事業スケールが変わっており、今までのやり方では成長率は鈍化していく。
戸数収益を上げるか、戸数を増やすという2面しかやることはない。
今は戸数追求より戸数収益を上げる事に展開している。
景況感からもそうするべきだと考えている。

・とはいえ、戸数もストックで大事なので、
工夫をして着実増につなげていきたいと考えている。
例えば、ふるさぽもこれまでは新築だけだったものを、
ふるさぽルネッサンスとして新築以外でも展開できるようにしている。
リフォームやコンバージョン物件も活かせるようにしている。

・東京と名古屋はパートナーが少ないこともあり、
ソリューション営業本部が直接マーケットに入り、
約5倍の収益性を誇る直接取引をやっていく。

・これまで加盟企業を増やす取り組みは
一旦注力してこなかったが、会社規模も大きくなったこともあり、
改めて今期は注力して底上げを図っていきたいと思っている。

・従来は来るもの拒まず、去るもの追わずで、
解約防止策をあまり真面目にやってこなかった。
これを真面目にやるだけでも戸数のトレンドにはインパクトもでる。
(具体的には営業と運用の連携をもう少し高める(詳細説明の記載は割愛))

・新しいサブリースの形態を検討している。
インターネット時代に則した、IT重説やスマートキーを含めた
変革に取り組める仕組みをリリースしていきたい。

・収納代行は収益率は高くはないものの、
専業でやっている会社も限られるため、
他社管理物件も含めて対応していくよう検討していきたい。

・人不足は労働環境が悪いほどに顕著。
原状回復工事が効率的に取り組めるよう、
PMアシストを活用するため、提携をリリースした。

・資材や部材費用が高騰している中で、
より簡易で効率的な施工が出来るパッケージをデポでリリースしていきたい。
これがオーナーにとってPayする建築のお手伝いにもなる。

・クレジットカードは専用カードを作ってもらうのではなく、
ユーザー利便性に立脚した展開とした。
(専用カードの方がより儲けられるけど、それはやらない選択。)

・既存入居者への保証も他ではやっていない仕組みもリリースしている。
もちろんリスクも高いため、見合った保証金をもらっている。

・営業部隊は一貫して変えてきていない。みらい短期保険に関しても、
展開のために新たな営業体制を組むのではなく、
今のワンストップの中で対応していくつもりである。

・社内の改革は本気でやる。JPMC2024をスローガン。
もう1回創業期と思って今の時代に即した改革を進める。

・IT化は現場に則した仕組みを入れるため、
現場に社員を送っている。営業もセールスフォースを導入して、
より戦略的な対応を取っていく。

・戦略会計も今後、会計基準の最適化も含めた検討していく。



■株主からの質問

【Q】
宮本氏の処遇について
(どのような経緯で取締役から外れるのか)

【A】
執行役員は1/1付けで新体制となり、
新たな年度の事業の執行を行っている。
取締役までの任期が残っていることもあり、
当座のところ、内部監査室長となった。
(つまり退任までの繋ぎのポストだったというわけですね。)
退任理由については、本人から説明があり、
個人的な一身上の都合ということでした。
決して悪いことをしたわけではないと笑いを誘っていましたし、
その表情などから円満のようです。
社長からも補足があり、10年の尽力に対する労いや、
昨晩も送別会をやったとお話されていました。
(総会の前日に送別会というのも余裕ですね~)
というか、前日にやったということは、
宮本氏自身が上京されており、
もしかすると新天地は地方や海外なのかもしれませんね。


【Q】
新任であり新たなCFOとなる服部氏に期待すること。

【A】
経歴通り、財務・経理のプロであり、遅滞なく宮本氏から
バトンタッチするにたる最適な人物であることから
選任することとした。
(武藤さんのお眼鏡にかなったということは、
プレゼン資料の訓練もされているのかなと。)


【Q】
取締役1名増員の狙いとプロパティやコンサル出身が大半だが、
JPM専担所掌がいないがバランスをどう考えているか。

【A】
武井氏はアセットマネジメント事業の立ち上げから主格として
関わってきており、十分所掌出来る体制となっており、
マネージメントできるようになっている。
事業部門、営業部門を全所掌しているのは武井氏であり、
その点からもアセットマネジメント事業も問題なく心配に及ばない。
逆に運用面を司るのが池田氏であり、
今後はこの2柱となる体制となる。
いずれにせよ、漏れのなきよう配慮した人選となっている。


【Q】
IR窓口として、服部氏が就任することとなるが、
今後、新たな信頼関係を作っていきたいと考えているが、
「サプライズのない決算」の方針はCFOが変わっても
今後も変わらないと認識していてよいのか。

【A】
JQ上場から一貫して経常利益を下回った事は一度もない。
このポリシーはCFOが誰であっても変わることはない。
今後も期待を持って頂けるよう、より株を買ってもらえるように、
計画に遵守した形できちんとやっていくので期待して欲しい。


【Q】
BSの利益剰余金が積み上がってきているが、
資本金への保全を高めたり、自己株買いも含めて、
他の費目に振り替えて有効活用する事は考えられないのか。

【A】
現時点で、資本金への振り替えについては、検討していない。
また自己株買いについては、株主還元の観点も含めて検討はしているので、
今後の課題として取り組んでいくことになる。


【Q】
これまでの事業で安定的に成長を遂げてきたのは素晴らしいこと。
一方でこの背景には、保険でヘッジをするなど、
リスクを抑えた事業展開の賜物でもあると考えている。
このたび、リスク対処の箇所で、収入基盤の多様化に言及があるが、
例えば、保証業務にも進出すると、
みらい少額短期保険(家財保険)の買収に取り組むことで、
リスクが増してしまうことにはならないのか。

【A】
家賃保証と滞納保証と混同されることが多いが、
これは異なるものである。
家賃保証は保険でヘッジしてきたが、その分コストもかかっている。
当社の事業が高い入居率を安定的に確保できるようになっており、
保険でヘッジするのとどちらが良いかという議論もあり、
徐々に自社でリスクを取り収益性を求めていく活動も取り組んでいる。
これも一種の収益構造の多様化取り組みの一環である。
また、滞納保証は、JPMCファイナンスが提供する連帯保証サービスである。
最近では競合でもこの分野の上場会社が出てきているが、
当社はワンストップサービスの中で、リスクを大きく取らず、
属性などからチェリーピッキング(有利なものだけ取る)して自社でリスクを取るものと
保険で転嫁してやるものを切り分け、リスクをコントロールしている。
従ってリスクをマネジメントしながら、各保証業務もうまくやっていく所存。
※みらい少額短期保険の件は、株主総会は前期の議論であるため、
別途、会社説明会の中でご説明する


【Q】
大株主の構成が招集通知にないのだがなぜか。

【A】
印刷に関わるコストなどを鑑みて法律上もインターネット開示が許容されており、
そのような方針としている。
従って、インターネット開示をしているのでそちらを確認してもらいたい。
※必要であれば、紙で出力したものをお渡しする。


【Q】
BSの土地・建物については、当社の事業所などの資産であるか。
もしくは、賃貸用の物件資産なのか。
そうだとすると、当社が積極購入しているのか、
それともオーナーから買い取って欲しいといわれた資産なのか。

【A】
自社の拠点は全て賃貸であり、持たざる経営をしている。
従って全額が主たる賃貸用物件の資産である。
当社資産には2種類があり、当社が貸して収益を上げている物件と、
販売用としていずれ販売用を決めた資産とがあり、
毎年翌年の計画を精査して、
販売用不動産(流動資産)とするか、土地・建物(固定資産)とするかを
決めている。
オーナーから頼まれて買うのかという点については、
(小さな声で)儲かると思えば買うということ。
ややこしい物件で個人では難しい物件(バルクでないとダメとかのれんとか)は、
当社で手掛けられれば儲かるという属性のものなどは取得する。


*** ここまでが株主総会での質疑応答 ***

*** ここからは会社説明会での質疑応答 ***

【Q】
みらい少額短期保険は過去に苦戦していたようだが、
どんな状況なのか。
またこれまで取引はあったのか。

【A】
累積の債務は過去にやらかしたことは事実で、
それはデューデリの中で把握している。
一方、ここ最近は安定的になっている。
特段懸念はないものと考えている。
これまで家財保険を他社利用していた部分を取り込めるし、
逆に今後パートナーを新たに獲得する際の訴求力にもなり、
相互シナジーが生まれやすいという狙いから買収を決断した。
ちなみに家財保険の事故率は極めて低いので、懸念は抱いていない。
なお、過去に取引実績はない。家財保険はこの業界では必須で、
これまでは他社を利用していた。
ただ当社は営業会社でもあるものの、
この領域を真面目に営業もしていなかった。
今後はこの部分も薄く収益を取れるので、頑張る。

元々家財保険は損保が扱っていたものの、
安全性が高く共済が出現したものの、
損保からクレームがあり、少額短期保険という制度が立ち上がった。
特徴として営業がしにくいという面があったものの、
当社は営業力が高く、既存のネットワークがあるため、
これを活かしてうま味を享受できると考えている。
(私は不勉強だったが、このリリースは案外大きなものだったのかもしれない)


【Q】
今後の事業展開としてどういう領域をみているか。

【A】
今までリーチしてこなかった層へのアプローチがあるものと考えている。
特に外国人向けはまだ取り組めていないので、
今後検討していくことになる。(意欲)


【Q】
銀行パートナーとの提携は、大東や積水など競合も同様なのか。
金融庁からの厳しい目もあり、融資が厳しい環境下で、
逆風とならないのか。

【A】
恐らく競合も提携はしていると思う。
ただ、大東などへ積極的に融資する銀行はいないのではないか。
自前のファイナンスでやられているはず。
なお、全国的に提携を広げ、オーナーからの紹介などで、
良好なネットワークを構築出来ているのは当社だけではないか。
そもそもプレハブメーカーとはビジネスモデルが違う。
売却に対しては厳しいものの、
地主さんの建築に係るものまで規制は出来ないのが実情。
リフォームも含めて考えるとまだまだ余地ある。


【Q】
働き方改革について、グループ制を引いたとしても
専門性が高められないと逆にやりにくくなることはないのか。
またセールスフォースを始めとした
情報基盤整備は投資に見合う効果が得られるのか。


【A】
グループ制については、サポートメンバーのみチーム制をとる施策のため、
特に心配は要らないと考えられる。
(専門性を活かす営業最前線は従来通り)

情報基盤の整備の費用対効果は、そもそもIT化を推進して
省力化する取り組みをしていかないと成長もないし、
生き残れないと考えている。従って費用対効果というより、
不可避でやらねばならぬものと考えている。

コメント
この記事へのコメント
このコメントは管理人のみ閲覧できます
2018/04/02(月) 03:02 | | #[ 編集]
>名無しさん(非公開コメントを頂いた方へ)
コメントを頂きましてありがとうございます。
非公開コメントとして頂きましたので、
内容については個々の所感は差し控えます。
コメントを頂いた御礼をお伝えできなかったため、
その趣旨でコメントをお返しいたしました。
ありがとうございます。
(差し支えなければ、公開で頂ければより嬉しいです)
2018/04/02(月) 22:14 | URL | まるのん #-[ 編集]
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