投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成

サンセイランディックの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



DSC_0168.jpg
※今年も底地くんいましたよ~
(写真は撮りませんでした)

■参考
昨年の株主総会レポート → リンク

■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:03 監査報告
10:05 事業報告(映像)
10:17 リスクへの対処の口頭説明(社長)
10:24 IRへ照会のあった主な質問と回答(社長)
10:27 決議事項上程
10:30 株主からの発言
11:10 決議
11:13 閉会

■議決権行使の状況
 株主数    : 3054人/8401人(36.4%)
 議決権個数 : 53,916個/83,535個(64.5%)


■全体所感
新中計では整理された戦略に基づくスマートなやり方というより、
実直に今やっていることをきちんとやって、
その中で今後を模索していきたいという志向です。
当社らしく実直で泥臭いながらも真面目な会社なんだなと思いました。
効率を重視して人材やIT投資をしようとする姿勢も好感が持てますが、
その効果は新中計同様ゆっくりでしょうし、
見極めももう少し時間を要する事になると思います。
ただ、社会性もある事業化への邁進は応援したくなりますし、
株価への意識や機関投資家含めた対応にも期待が持てます。
一方で、One's Life Homeの立て直しについては、やや不満です。
収益への影響は限定的なのですが、
貴重な人材リソースが奪われる副次的影響も気になりますし、
リフォーム活用や、今後の諸問題への対処に有効活用という点も、
やや漠然としていて、早期黒字化だけでなく、
収益貢献という面で合理的な期待が算出できる見通しは得られませんでした。
内情がよくわかっていないのですが、
上物への付加価値については、
外部との提携(資本入る位本気なものでもよい)、でもよいのではないかなと思います。
それよりは自治体との連携や金融機関との提携を加速させて、
権利調整というコアに選択と集中をして、
改めて諸問題への対処への幅出しをする方が、
合理的ではないかなと思うのです。
株主総会という限られた時間なので、議論が出来なかったのが残念ですね。
パンの優待の是非やお土産ないクレームとか、
くだらないやり取りがなくて、
どちらかというと色々考えられている株主が多かったなと思いました。
あと、やはり社長依存が高いのは少し気掛かりです。
社長のQA対応は情熱もあっていつもと同様好印象なものでした。
また、たまに他の役員も応対して下さったのはよかったですし、
どの方も誠意があってきちんと答弁されていました。
一方で、他の役員の方は、社長と比べると、
どこかエネルギッシュに劣る気もしました。
現場でどこまでのリーダシップを発揮されているのかとか、
今回発言がなかった、支店長クラスの役員の活動も
もう少し見聞きしたいなと思いました。
いずれにしても、同社への期待は変わるものではなく、
引き続き、応援したいなと真に思える会社でした。


■株主からの質問

【Q】
今後の仕入の見通し。
安定化と成長の両面をどのように取り組むか。
特に所有権は利益率も相対的に低くなりがちで、
今後のポートフォリオをどう考えているか。

【A】
ベテラン社員を集めて半年間仕入マニュアルを制定した。
それを活用して、若手社員へ教育をして、
そのマニュアル自体を月に一度ブラッシュアップもしてきた。
提携会社(金融機関や証券会社)に向けて当社の事業説明会を各種開催し、
認知度を高める活動の効果が出始めてきた。
案件数、物件の中身(質)がいいものが入るようになってきた。
関東圏は特に底地が相続絡みで多く案件がある。
関西・東海は底地もあるが、居抜き案件が多い。
いずれの地域でも、今後は古い建築物の建て替えなどの需要は益々増えてくる。
そういった環境に対して、営業チームが提携会社と密になり、
また人材が育つことにより扱える物件数が伸びている。
所有権は、縁モノ。いいものがあれば、直接取引があればやる。
特に札幌で強い。出回りの所有権は手を出していない。

未開拓の金融機関も多数あり、
ここへのアプローチが今後拡大と安定双方が期待できる。
ポートフォリオは特にどこをというターゲティングはしておらず、
事業化できると判断出来ればどんどん買っていくというスタンスである。
そのプロセスの中でも安定と成長のバランスをみながらやっていけると考えている。

【Q】
One's Life Homeが回復しているとはいえ、
まだ苦戦しているようであるが、課題とその対処について、
今後の見通しについてどう考えているか。

【A】
売上高は減少しているが、利益は赤字縮小という結果であった。
その要因としては、元々利益率が低い物件を取得してしまい、
赤字で施工せざる得ないという状況があり、
それを撲滅するために、現場、営業との間の連携を強める活動をしてきた。
入口の集客の課題もあり、Webページを刷新したり、
展示場を集約して効率化を図ったり
あるいは法人からの顧客獲得も行ってきた。
また構造への多様なニーズへの対応のため、RC造も手掛けることで、
対応を取るようにしてきた。
また、今後の展開の中では、民泊などの事業においては、
取得後に必ずリフォームが必要であることもあり、
リフォーム事業で積極的に活用してシナジーを出すように
今後取り組んでいくことを考えている。

【Q】
今期には人材も含めた積極的な投資を検討しているようであるが、
どのように効果的で従来と異なる取り組みをしようとしているのか。
これまでの利益成長を抑えて投資をすることになるため、
長期的な効果について興味がある。

【A】
採用については、H30年に11人、H31年に6人の採用を計画している。
自然減を考慮すると微増程度で、積極的に人材増加を見込んでいるわけではない。
注力すべきは、人材の効率化であると考えている。
上場企業のメリットを活かして、新卒採用で優秀な人を採用し、
効率的に働けるように育成することが大事だと考えている。
なお、利益成長については、従来の新卒採用は5-6人だったところに、
11人採用と足元だけみると増加している事も起因であるが、
この採用には色々思う所もあってのこと。
新規事業や拠点新設など様々なことを検討しており、
そのためには人材リソースは欠かせず、そのための投資と理解して欲しい。

【Q】
中期経営計画で、諸問題への対処とあるが、具体的にどういった手順で、
これに取り組んでいくのか現時点で何か構想のようなものがあるのか。
あまりに多岐に渡るため、どういったプロセスでこれに備えて事業化をしていくのか、
説明が欲しい。

【A】
現時点で、まだ具体的に取り組む領域の手順として
どういった順番で取り組むかなどは固めていない。
既存事業を実直に対応していく中で、空き家問題を始めとした
諸問題を目の当たりにしていることがある。
これは一種の社会問題化していく状況であると感じているものの、
現時点では、当社が仕入、調整、販売という既存フレームの中で
事業をしているわけであるが、
これに加えてこの社会問題化への対処というもう少し大きな構想を新規に
事業化出来ないかを考えているところである。
従って、人材を拡充する必要もあるし、第三の柱とすべく
時には外部の力を頼ることもありうるわけで、
提携やMAも活用しながらやっていきたい。
出来るところからやっていくということである。

【Q】
将来的に自社ビルを建設することは考えていないのか。

【A】
現時点で検討している事実はないし、
当面は賃貸で細々とやっていきたい(笑)。
そもそも今のような好況期に不動産取得はあまりやるべきではなく、
不況期になって検討すべきものであると考えている。
もしやるとしても、オリンピック後に不況期が訪れればということになるが、
そもそも、自社ビル建設にあまり興味がない。
縁があればという程度で、少なくても今は全く考えていない。

【Q】
現在当社株式の株価は騰がっているが何が要因であると考えているか。

【A】
お蔭様で高い評価を頂いている。感謝している。
世の中の株高機運もあるとは思うが、
手前味噌にはなるが、当社の実直な事業運営への期待なども
評価を頂けているポイントではないかと考えている。
またIR活動も充実してきたことで、
株主数も増えてきて株価を押し上げているとも思う。
ただ、まだまだ価値をあげられるように頑張る。

【Q】
下町の木蜜地域(墨田、荒川、台東)は小規模物件が多く、
スケールメリットが活きにくく、収益性を押し上げる懸念があるのではと思うが、
どう考えているか。

【A】
ご指摘の通り、このような地域ではなかなか収益性が厳しい面があるというのは、
その通りである。
理由としては、通常扱う広さより広範囲になる上に、
当社が地権者として整理することが必ずしも出来ないこともあり、
行政とのタイアップが必要である。
現時点ではまだ行政側から当社ご指名で手伝ってくれと言われているわけではないため、
まずは広範囲の中の一部の小規模の所から実績を積み重ねることになる。
石巻で土地再生で収益性モデルの構築をやろうとしたものの、
ノウハウはつかめたものの、
一筋縄ではいかない現実も知り、まずは津波が来るとか、
相続後すぐの整理が必要というような差し迫った所から、
地道にやっていくしかないと考えている。

【Q】
設備投資5700万円とあるが、当社事業は労働集約型の要素も強く、
例えばIT化というのは難しい面もあると思うが、
今後IT投資に関する取り組みや方向性についてはどのように考えているか。

【A】
5700万の投資は在庫管理システムの基幹システムに投資した。
全社網羅的なIT化を即座に今期着手するという計画はない。
但し、営業及び内勤の業務効率化について継続的にやっていくし、
在庫管理システムについても更改を図っていく。
また、業務マニュアルについてもIT化を図っている。
昔は業者名簿があり訪問もしやすかったが、
個人情報保護で足で稼いだ情報(訪問履歴など)もIT管理できるように、
システム化しているし、物件の現地で写真を撮ると、
大まかな広さなどを大雑把に測量してくれるなどのiphoneのアプリもある。
社員がより営業しやすい環境構築に注力してIT化を図っている。
また営業が使っていく中で、改善要望が出てきたり、
更に複合的な機能となると外部連携も必要となり、
設備投資を要する環境となっている。

【Q】
株価について、ファンドの買いも入っているようである。
KBLも大株主に入っているようである。
どういった動向があるのか。

【A】
確かにファンド組み入れなどもあるが、社長としての個人的な所感としては、
時価総額が100億を超えたあたりで、
機関投資家から個別の訪問機会が増えていることは事実である。
会った時には必ず、本当に当社株式に興味があるのか逆質問もしている。
ただ、本質的にはやはり個人株主が増えていることが今は主因であると考えている。
今後、機関投資家が保有してもらえるかはわからないものの、
安定的な株主の1社となってもらうべく、会社一丸となり頑張っていきたい。

【Q】
社員教育の研修についてであるが、
一昨年は週末を利用した全社研修があったようであるが、
昨年はやっていなかったようである。
階層別などで取り組まれているようであるが、
研修への取り組みについてはどのようなことを考えているのか。

【A】
当社教育はOJTがメインである。全体での研修は現状ではやっていないが、
各部で必要な研修は適宜実施をしている。

【Q】
女性登用については、当社は特に女性のきめ細かさは
重要な武器になると思うが、どのように推進を計っているのか。

【A】
経営陣全員が、当社重要な課題と認識している。
全従業員の女性比率は約33%である。
そのうち、管理職に占める女性比率は8%となっている。
今後、積極的に管理職や役員への登用を検討していきたいものの、
女性だから登用するというのもおかしな話なので、
個人の能力を育成し、見極めていくべきものと考えている。
また、当社事業は女性向きという面があるのは強く実感している。
女性が活躍出来るように環境整備もしていくし、
役員に営業から輩出したいと今中計でも野心を持っている。
(社外になってしまうかもしれないけど)
この3年間で目途をつけていきたい。

【Q】
今後支店を増やす検討をしているとのことだが、
具体的にどのような地域を候補に考えているのか。

【A】
現時点で具体的な場所は検討中。
ただ、昨今、西日本が特に好調であるし、
全国細かく見ていくとカバーできていない地域もあるため、
今gの詰めていきたい。
お客様のニーズに見合う場所で検討していきたい。

【Q】
仕入の安定化については自社の企業努力で出来る事はどの程度あるのか。
外部環境に晒されて今後もやはり凹凸が生じてしまうものなのか。

【A】
仕入の背景には相続、つまり人の生き死にが絡むため、
タイミングの見極めが難しい面があることは事実。
5年前くらいから安定平準化に取り組んでおり、
改善は見られるがまだ凹凸がある事も事実。
人の死を待つわけではないが、
やはり相続発生となった時に、
速やかに連携してもらえるような
ネットワーク構築を目指すべきと考えている。
当社としても訪問履歴を蓄積するなど訪問の効率も上がっている。
営業担当者が総量を増やす工夫と、
会社の仕組みとしてネットワーク増強の施策を組み合わせて、
安定化を目指していけるため、一定の努力による効果は期待出来ると思う。
つまり、ある程度は企業努力によって安定化は図れると思う。

【Q】
従業員の内訳として、非正規の方がどのようなことをやられていて、
中計で今後どのように人材を増やしていくつもりか。

【A】
派遣社員はほぼおらず、一部契約社員の者がいるが、
ほぼ正社員に登用している。
今後派遣社員をどうとっていくかについてはあまり考えておらず、
あくまで正社員としての人材拡充を視野に置いている。
人が増えれば売上が上がるわけではなく、
効率を上げていくことに主眼を置いていきたい。


【Q】
ライバル社の動向、例えばエリアリンク社などの
動向についてはどのように捉えているか。
従来と同じように底地ビジネス全体にとって良い事と捉えているのか。
それとも脅威となっている状況に変わってきているなどあるのか。

【A】
確かにエリアリンク社に負けることもあるが、
当社の9割近くの物件ではいわゆる主たる競合がない状況であり、
即座に脅威だとは捉えていない。
当社としては独自のネットワークを構築していく中で、
まずは空白地域を埋めていく、
その中で長期的には競合になることもあるかもしれない。
ただ、現状ではやはり底地ビジネスそのものの認知が広まる事の方が、
価値が大きいし、大歓迎だと思っている。
大事なことは、そんな中で、当社が選ばれる存在になれるようになるべきで、
そのために設備投資、人材投資を厚くしていきたいと思っている。
競合のことは気になるし分析もしているが、
市場の協調という面も踏まえながら、当社としてなすべきことをやっていきたい。

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