投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成


【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
PDFファイルリンク

■銘柄分析シート(詳細)
PDFファイルリンク

■銘柄分析シート(付録)
PDFファイルリンク



1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


売上高はこれまでの精査やIR照会の印象通り未達でした。
約7%の未達というのは同社としては大きい未達幅です。
一方で利益面ではきちんと合わせられるとの感触の通り、
ぴったり合わせてきました。いつものことですが、凄いことですね。

今期は決済システムへの参画や、周辺業務の幅出しを睨んだ提携なども進め、
すぐには数値には繋がらないものの、
種まき期間というのに相応しい1年だったと思います。
どうしても管理戸数の未達や業界内のサブリースの逆風などの
目先の懸念に目が奪われがちですが、
着々と「管理センター構想」を進めている印象です。

但し、業界内の逆風は特に不動産全体でも
不透明感が増している印象もありますから、
引き続きその点には注意をしながら、長期的取り組みの成果を期待し、
保有を継続することになります。

総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)売上-売上総利益推移


売上も頑張りましたが計画まで届かず(想定通り)でしたが、
粗利率が改善しています。(前期4Q10.2%→今期4Q12.0%)
累計でも粗利率は前期比で0.7%ほど改善しています。
なぜ粗利率が改善したか、これが一時的なものなのかは気になります。


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)販管費推移


販管費は利益確保のためにもう少し4Qで絞るかなと思っていましたが、
案外普通に支出しています。粗利率の改善が寄与しています。
販管費率もほぼ横ばいで推移しています。



3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)純利益-EPS


粗利率の改善が寄与し、販管費率は横ばいで維持していることから、
純利益、EPSは順調に伸長しました。
利益もハードルは低くなかったものの、
これを粗利率で稼いだというのは、ちょっと意外でした。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。




(3)今期予想の確認

今期は18%増収、14%増益となっています。
新中計では15%の利益成長をコミットしていますから、
わずか1%ですが下回っています。
細かいですがこれがどういう意味をなすかは気になります。

配当性向40%のコミットメント通り、増配を継続しています。
時価での配当利回りは2.8%。取得単価での配当利回りは4.4%です。
成長とインカムを備えているなーという印象ですね。



3.定性情報の確認

前述の通り、決済への進出や、
管理代行の会社との提携、
また本日開示の家財などへの保険会社への出資など、
定性的な活動が目立ちました。

いずれも、武藤社長の雄弁なプレゼンでこの辺りの活動の狙いや状況について
把握して、株主総会でも色々勉強してきたいと思っています。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)株価推移



株価は新中計で成長率がマイルドになって以来、
PER16倍水準の近似線に沿った動きをしています。
ポートフォリオ全体の現金比率などの兼ね合いから一部売却を進めましたが、
この近似線を下回れば、ポートフォリオの状況などから、
買い戻しを検討してもよいかもしれません。
(実際には、たぶんしないと思いますが・・・)



(2)IR照会の状況

あくまで私の主観ですので、参考程度にお読み下さい。
(会社の公式見解と相違している可能性もあります)

Q
決算開示日について。カレンダーには2/19とあるけど。

A
誤って、アナリスト向け説明会の日程を記載していました。
すみません。


Q
売上未達の理由(改めて)

A
サブリースの収益性を鑑みて対処を取った。
このことで想定通り受託収入があがらなかった。
(まぁそうりゃそうだ、それだけならOK)

Q
粗利率が4Qで良化しているけどなんで?
今後の継続性はどうか?

A
サブリースの採算改善とイーベストの収益貢献。
イーベストで押し上げた部分もあり、
今後粗利率が改善し続ける構造でもない。
(つまり10%-11%位で落ち着くということか)

Q
販売用不動産が10億も急増しているけど、どうした?
というか、こんな市況でまさか新規に買い付けとかではなく、
組み換えでいいよね?
販売も市況の変化とか特に郊外は厳しさが増しているようだけど、
ちゃんと捌けるの?

A
自社保有物件を適切なタイミングで組み替えたもの。
高値掴みのような無茶はしてないよ。
市況の変化も踏まえてシミュレーションはしている。
郊外物件ではなく都市圏物件でもあり、
市況もそこまで悪化しておらず大丈夫。
(急変すると危ういけど、まぁ当面は大丈夫かな)

Q
今期予想は増収18%とか、利益成長14%となっているけど、
中計に倣うためにストレッチな数値出してない?
(社長は出来る数字しか出さない、っていつも言っているけど)

A
増収は販売用不動産の売却も含めて積み上げていくが、
それだけでは厳しいのも事実。深掘り施策などを頑張って、
達成を目指す。コンサバではないし、だからといって
中計のためにストレッチしているわけでもない。
利益についても同様。
(従来トーンよりは少し変化への対処が急がれる局面かなー)


Q
みらい少額短期保険の株式取得の狙いは。
商品が欲しかった?それとも人材や保有資産など他に目的はある?
それから、購入価格って純利益4百万円の会社を1億って
26倍位で買っているけど、デューデリちゃんとやった?

A
家財保険の商材が欲しかった。
管理センター構想のラインナップとして同社でシナジーを発揮できると判断。
人材や保有資産が主目的ではない。
デューデリはきちんとやって妥当な価格だと判断して買った。
(それは高値でジャンピングキャッチしましたとはいわんね。)

Q
譲渡制限付株式報酬制度は業績達成型ではないけどいいの?
あと希薄化影響はどの程度とみている?

A
業績達成型でないことは事実だが、
今回役員がより株主価値向上に努めるための施策として、
環境整備も進んだことから導入した。
その心意気は確固たるものと認識。
希薄化影響はないとはいわないが、軽微なものと捉えている。



あくまで私が主観で捉えた内容です。


5.さいごに


同社はかつて、とても個人にも人気があったのですが、
最近はあまり名前を聞く事も減りましたし、
売却を進めている方もおられます。(私もその一人なのですが)
私はポートフォリオの都合の他、いくつか別の懸念も抱いたこともあり、
比率を調整したものです。

ただ、業界内で不透明な要素があるのですが、
長期的に周辺業務を着々と埋めていきつつ、
うまくストックを意識した内容ともなっています。
決済もしかり、今回の保険もしかりです。
長期的に戦略はよく理解出来る内容なので、
やっぱり魅力があるなーと捉えています。

EPSが置き換えられて、PERも15倍近傍まで下がっており、
過熱感もなくなってきており、より落ち着いて長期で見やすいなった気はします。
ただ、業界の不透明さや、種まきがきちんと成果に繋がるかは、
手腕に期待するところではありますが、
ここは惚れている事とは切り離して冷静になる必要もあります。
ですから、トータルで考えると特段割安な水準というわけではないですが、
ここからじりじり下がっていき、PERでいうと10倍台前半になっていく中で、
他の銘柄や現金との兼ね合いとの相談ですが、
買い戻しを進めてもいいかなとは思います。
いずれにせよ、株主総会でよく経営陣とも話をさせてもらい、
またゆっくり判断もしていきたいなと思います。
コメント
この記事へのコメント
最近IR担当されていた宮本さんが財務担当外れたようですが、お元気でしたか?体調でも悪くされたのかしら。
2018/02/14(水) 10:22 | URL | ぴょん #-[ 編集]
>ぴょんさん
こんにちは、ぴょんさん。
コメントを頂きましてありがとうございます。

ぴょんさんも気が付かれたようですが、
宮本さんがIR・財務から外れて、
内部統制などの対応に所掌替えがあったようです。

この点は私は相当の懸念を抱いており、
IRにも当然確認を行っています。
宮本氏はIR・財務から外れており、私もお話出来ておらず、
心配しています。

会社の中で何かネガティブな何かが起こったのか、
それもと宮本氏自身の問題(ご病気や転職等)なのか、
まだよくわかりません。

宮本氏は率直かつ定量面で大変秀逸な対応をいつも頂いており、
私も大変お世話になっていたので、
その行方が気になっています。

いずれにせよ、株主総会では社長に直にどういう経緯かは
きちんと確認しようと思っていますし、
ご本人がいらっしゃれば、ご本人ともお話したいところですね。



2018/02/14(水) 23:33 | URL | まるのん #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://tryinvesting.blog.fc2.com/tb.php/1000-4572f943
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック
◆最近のお気に入り