投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成


【決算精査】 3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
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1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

前期実績は上振れどころか未達で終わりました。
そして今期予想も減益ということで、
まぁグダグダというのが市場の印象ではないでしょうか。
上方修正の期待もあったわけですが3Qで一転未達となりましたからね。
しかも未達の上で今期が減益となるといよいよ失望ってところでしょうか。

また私が気に留めていた仕入と販売の双方についても
仕入は3Q~4Qにかけてやや軟調に推移しています。
販売についても底地の販売に一部時間を要しているものがあるとのことで、
決して楽観はできる状況ではありません。

また前期にいよいよ本格的に足を引っ張った建築事業は
展示場の閉鎖や本社移転などで固定費削減に具体的なアクションが出てきました。
またアプローチを変えて反転を狙うようです。
そもそもこの事業がどうシナジーに繋がっていくのかがまだ見通せないのですが、
前々期に専務がとりあえずテコ入れに行ってからが少し長かったですね。
前々期から直ちに意思決定出来ればよかった気もしますが、
まぁここは結果論でもありますから、
今本格的なメスを入れる事が出来たのでよかったと思いましょう。

色々な課題や問題はいつも孕んでいるわけですが、
とはいえ、長期視点で同社が目指してる使命や存在意義は薄れるものではありません。
仕入も販売も市況に影響を受けることも多々あり、
また内部のリソースの兼ね合いがボトルネックになっている状況でもあります。
短中期的に数値を追っていくと、やはりもっと他にいい銘柄たくさんあるのではとも思います。
ただ、私は長期投資として同社と付き合っています。
もちろん長期投資というのはいかなるものにも目を瞑り、
だまって耐えることではありませんから、
私が見据えている視点でその価値が薄れたと感じれば撤退します。
今回の決算でも色々な課題は浮彫りになってはいますが、
たいした問題ではないと思っています。

今回もIR照会をさせて頂きました。
丁寧な回答も頂きました。いつもありがたいことです。

市場の評価としてはネガティブだと思いますが、
私の総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・粗利の状況

・年間累計
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q累計)売上ー粗利率推移


・四半期
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q単計)売上ー粗利率推移



売上の増収ぶりが凄いですね。
所有権の大型案件の引き渡しがあったようですからね。
しかしながら粗利率が下落しています。

セグメント利益をみてみると、不動産事業も漸減ですが、
建築事業は大幅な赤字拡大ですからね。
不動産事業の粗利率は物件のポートフォリオや案件特性もあるようですしね。
四半期別にみてみるとやはり3Qが低調でしたね。


(2)販管費の状況

・年間累計
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q累計)販管費推移


・四半期
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q単計)販管費推移


販管費は人件費に係る部分を増額しており、
増員に加え、従業員の方へも還元されている様子が伺えます。
売上の急伸に伴い販管費率は低下していますね。


(3)営業利益の状況

・年間累計
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q累計)営業利益推移


・四半期
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q単計)営業利益推移

粗利率の低下が大きく販管費率の低下を補えず、
営業利益率も低下しています。
が、売上の増加が大きく、ぎりぎり営業増益となっています。
このあたりは、販管費で多少コントロールして死守した感じでしょうかね。


(4)今期予想の確認

今期は増収減益予想となっています。

売上は建築事業が回復することを織り込んでいるようです。
一方で、利益は昨今の不動産市況の事を考慮し、
利益率も現実的な所に置いていると思われます。


(5)配当の確認

3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)配当
※会社開示資料を無断転載しています。(不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます)

配当は減益ながら今期も増配です。
仕入等で現金需要もある中での株主還元の精一杯の姿勢かと思われます。


(6)セグメント毎の確認

この辺りは、決算補足説明資料にも数値が出ていますので、
ここでのデータ貼付は割愛します。

建築事業はいかんせん、まずは赤字脱却を期待したいところです。
不動産事業は前期も予想を超える内容だったようで、
ここはまぁよかったところでしょうかね。


(7)建築事業の受注状況

3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)建築事業受注
※会社開示資料を無断転載しています。(不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます)


これはまだ膿は出し切ったというには時期尚早かなという印象です。

確かに3Qの底からみれば受注高は回復しているようにもみえますが、
受注残は積み上がって、つまりうまく消化が出来ていないとネガティブにさえみえます。
この辺りもIR照会ではっきりさせたいところです。


(8)仕入・棚卸状況

3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)仕入棚卸状況
※会社開示資料を無断転載しています。(不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます)

3Qから4Qに多少回復していますが、
そもそもレンジが抑制的になっているかなと感じます。
棚卸資産も減ってきているので、今期の仕入に期待ですね。
と同時に、仕入環境のことなど、勉強させて頂きたいなと思います。



3.定性情報の確認

中計においては不動産の諸問題へのアクションということで、
様々な取り組みの必要性が散りばめられています。
しかし、なかなか新しい定性的な活動がみえないのが残念です。
恐らく、そもそも新規のことをやる人がいないのだと思います。
不動産事業はとにかく仕入と販売でいっぱいいっぱいなのでしょうし、
建築事業においては立て直しに多くのリソースが割かれてしまって、
もったいないなとも感じるところです。

中計で様々な定性的な活動の意欲を示されているので、
ぜひそういったレポートも欲しいところです。
今後に期待したいと思います。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)株価推移


不動産オワコンの雰囲気が出てからというもの、
株価は一貫して下落しています。
この決算で更に株価が下がると思うのですが、
700円でPERは5.7倍、S安1発で660円でPERは5.4倍となります。
低PERが下値目途があるというわけではないとも思うので、
まぁ容赦なく失望されるのだと思いますが、
まぁ安いな~とは思います。


(2)IR照会の状況

IR照会をしています。
あくまで私の激しい思い込みによる主観に基づき記載されており、
曲解している箇所も含め正確ではない可能性が含まれています。
その点、ご容赦くださいませ。
また、配慮をして書いていますが、
もし会社側を含めどなたかにご迷惑をおかけするようであれば、
即刻記載を削除いたします。

Q
底地で時間を要しているものもあり早期に販売を目指すとあるが、
売りづらくなっているとか、滞留していると理解すればいいのか。

A
底地は規模の大きなものににあると5区画を超えるようなものも多く、
そのうち1区間が残ってしまうといったケースはどうしても生じえる。
販売する物件が多くなってくるとこういった区画が少しずつ積みあがると
それなりの規模となることもあり、今回はこういったリスク要因を
早めに認知してもらおうということで敢えて記載している。
対策としては、プロジェクトチームを組成して販売促進をしていく。
背景としては、やはり物件の区画数が増えていくと、増員はしているとはいえ、
一人当たりが所掌する区画数も多くなり、自ずと目が行き届かなくなりがちである。
従って増員している要員もうまく活用できるようにしつつ、
会社を挙げて販売促進に手をつけていくということで理解してもらいたい。
(印象としては市況の悪化による売りにくさというより、社内のリソースがボトルネックかなと)


Q
ということはやはり滞留が一部に認められ、利益率を削って販売強化していくものがあると
理解したのだがそういう理解でよいのか。

A
もちろん、利益確保を優先しつつ多少削ることもあると考えており、
そういう状況を正しく投資家の皆さんに理解してもらうべきと考えて記載をした。
また、来週のアナリスト向け説明会でもスライドを用意し、
この辺りの状況や対策を説明させて頂くつもり。


Q
居抜きが市況に影響されやすいので慎重にとあるが、具体的にどのような
リスクがみえていて、慎重になっている面があるのか。

A
居抜きについては、多くが建売業者さんに売却することが多く、
建売業者さんは昨今の不動産融資の問題などもあって不安定な要素もあり、
今後はより選別が進むと考えており、より慎重にという表現をしている。


Q
現時点で何か逆風を実感するようなことはあるのか。

A
確かに一時期からみると多少、我々からしても不動産市況は落ち込んでいるようにもみえるものの、
それでもそれは軽微なもので、やはり全体感としては引き続き堅調だという認識をもっている。


Q
選別をすれば仕入は益々頭打ちになり収益を圧迫することにもなると思うが、
棚卸し資産を増やしていく上では問題にはならないのか。

A
もちろん、そうならぬように様々なチャネルを活かして選別しつつも
きちんと100億超えの仕入れも今期も強化していくつもり。


Q
足元での仕入れはひと時からみるとやや減少しているが、
これはやはり中庸の趣旨に鑑みたものか。

A
まさにそうで、仕入れは強化はするものの、とはいえ、無理をすることはしない。
高く買ってもなにもいいことはないので。
また足元の仕入れについては3Qでやや苦戦をしたが、
これは地場の不動産業者などが高値で買っていたということと分析している。
彼らはずっと買い続けることはなく、年明けくらいから市況も落ち着いているので、
また仕入れ強化できると考えている。
(1Qに直ちに顕在化するかはわかりませんが、概ね凹凸ありつつ順調と理解しました)


Q
中計の営業利益20億に向けては、来期に20%程度の増益が必要になるが、
実現性はどう考えているか。

A
もちろん、開示している内容のため、これを目指して頑張っていく。
ただ、やはり無理をして会社が打撃を受けるようなことはあってはならないため、
慎重に対応をしていくが、これを達成するために今期の仕入れも強化して頑張っていく。


Q
建築事業では受注残が積み上がっていることから、今期に回復していく旨の趣旨で記載されている。
しかし、工事の遅延などによって完成引渡しが伸びている悪いものではないのか。
その場合、損害金などで特損を計上するようなことにはならないのか。

A
指摘の通り、完成までに時間を要し、受注残が積み上がっているものである。
その多くは契約の後、お客様と詳細なデザインなどの検討フェーズ二時間を要しているとのことで、
お客様と相談しながら工期を進めているところもあり、損害金などの事態にはならないものと考えている。


Q
今回、長期借入金を増やし事業期間の長い仕入れを行っている。
通常は1年内の事業期間に応じて個々に短期借入金で賄っていたと思うのだが、
資金の調達方法を変えてまでこのような長期の事業期間の仕入れに手を出したのはなぜか。
たまたま規模の大きい魅力的な物件があったということなのか、
もしくは権利調整により手間のかかる従来とは毛色の異なる物件を仕入れたということなのか。

A
単純に大型で魅力的な物件があり、新たな仕入先からの紹介ということもあり仕入れを行った。
権利調整等にも規模の大きさから時間を要すると思われるため、
長期借入金を手当てして対応した。金融機関側からも特に問題なく融資を頂けている。


Q
長期の事業期間をみた仕入を行った場合、重要指標のROAは低下することになると思うが、
その点はどう理解したらいいのか。

A
指摘の通りであるが、つまるところ、
それを多少犠牲にしてでも魅力がある物件だったと理解してもらいたい。


Q
今期の業績予想にあたっては建築事業が回復し、不動産売買は横ばいという印象であるが、
その理解でよいか。

A
その理解でよい。不動産売買は前期は大型の所有権があって、
それは今期は薄まり、居抜きや底地といったところの割合が増えるため、
利益率の水準もそれを鑑みて設定している。
もちろん、居抜きのリスクなどではより市況のリスクを十分織り込んで策定している。


Q
建築事業は本当にこれで膿が出て回復基調になるのか。

A
展示場を閉じ、本社を移転し、固定費を削減することで、コスト体質を高めている。
加えて、従来の販売方法から転換し、デザイナーチックな注文住宅を
法人格のお客様へアプローチしており、その手応えが徐々に出てきており、
受注高にもみえてきている。


まぁ色々楽しくお話をお伺いすることが出来ました。
来週はIRフェアですし、3月には総会もありますね。
また色々勉強させて頂きたいと思います。

いつもIRが丁寧ですから、ぜひ不明な点がある方は、
一度IRへ照会されるといいかなと思います。


5.さいごに


そういえば触れませんでしたが、
キャッシュフローは前期は営業CFがだいぶマイナスに突っ込んでいて、
理由も明確ながら心配していましたが、
今期はきちんと適正なキャッシュフロー推移となりましたね。
キャッシュフローで営業CFが慢性的にマイナスに突っ込むと、
ちょっと怖いなと思うので。


来週は社長ともお話する事が出来そうなので、
どんな事を質問しようか、また色々考えたいなと思います。

漫然と質問するのもいいのですが、
つまるところ、どこにポイントがあるのかというのは絞って質問したいなと思います。

皆さんは色々課題がある中で、どんな所に関心を持つのでしょうかね。


【決算精査】 3277_サンセイランディック(18年12月期_3Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
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■銘柄分析シート(付録)
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※会社から丁寧な決算説明資料が適時開示されています。


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

2Q時点では計画比上振れとなっていましたが、
3Qでは経常利益以下が3Q単では赤字となり売上、利益共に計画未達へと
一転してビハインドな状況となりました。

会社開示の短信上では、4Qの販売が好調に推移しているという事で、
計画未達を受けた下方修正には至っていません。

同社の事業はこれまでもなんども四半期単位でみると浮き沈みもありましたし、
四半期単位では赤字に転落なんてことも珍しくありません。
安定業績を好む私のようなものが、こんな赤字も含めて浮き沈みが多い銘柄を
主力としていていいのかという意見もあるかもしれませんが、
年次単位あるいは年推移でみると着実に穏やかな成長を持続しています。

同社の評価は至って単純でして、仕入が順調か、
それを適正な利益率を確保した上で販売出来ているか、
という事につきます。

そして、今3Q単で見ると仕入は2Qの大幅増からみるとだいぶ落ち着きましたが、
年間目標仕入に向けては順調に推移をしているように思います。
先行指標として案件数がありますが、
これが3Qで下落しているため、単価がどの程度になっているかがわからないものの、
4Qの仕入もそこまで大きくなく、3Q並か更に少しおとなしくなるかなといった印象です。
それでも年間仕入目標は達成見込みですし、
万が一そこから多少前後したとしてトレンドとしてはいい状況が続いているように思います。
資金面や人材リソース面からの限度という側面もあろうかと思いますが、
環境としては良好のようなのでいかようにもなるかなと思います。
より太いチャネルを確立して仕入環境の安定化に努めてもらいたいと思います。


次に販売側ですが、こちらは底地で計画未達による影響があるようです。
但し、利益面は計画水準が確保されているということで、ベースはとても好調のようです。
この計画未達の背景はIR照会も経て判断をしていますが、
私としては会社の見解通り、未達そのものにいわゆる不動産業界の
危うさから買い控えが生じているわけではなく、個別の事情と受けとめました。
底地については、この未達分があって印象を悪化させていますが、
四半期単位ではこういうことはあるのですよね。。。

そして、ネガティブな視点を投げかけていた建築事業ですが、
こちらは引き続き赤字を拡大しており、計画比でみると大幅な未達ということで、
売上、利益の見込みを押し下げてしまっています。
ここは私もしつこい位に何度も是正の方向性について意見を申し上げてきたわけですが、
一向に改善されてきません。この部分は引き続きネガティブに受け止めています。
但し、今回、展示場の閉鎖を決議し特別損失に計上すると共に、
販売チャネルの抜本的な見直しを遂に意思決定し、具体的な動きが見え始めたことは、
とりあえず前向きにみています。
展示場をなくすことは固定費を圧縮しますのである程度即効性はありますが、
根本改善に向けては、集客がないといけませんので、
法人営業なりWeb流入のための工夫が必要となります。
そもそもレッドオーシャンなこの建売事業の中にあって、
各社が苦戦する中で、同社子会社だけが強くなっていくなんてシナリオは描けません。
あくまで不動産諸問題を解決するという現中計の姿を表現する
ひとつのメニューでしかありませんので、
まずは赤字の垂れ流しだけでも蛇口を閉めてもらえば、
ここで利益エンジンを規定していませんので満足です。


建売事業社などの決算が軟調で、不動産の今後の見通しへの不安定さが
漠然と蔓延する中で、特に販売チャネル側の影響を気にかけていましたが、
今の所、顕在化しているようにはみえません。
ただ、偶然かもしれませんが、
居抜きは、建売事業社への販売の影響を受けやすいわけですが、
この居抜きが仕入や案件数共に減少させており、
なんとなくの警戒感は一応配慮しているのかな、なんて邪推をしました。
(たぶん、完全に気のせいだと思いますけどね)


仕入や販売については、足元は好調、
但し個々の事情によって四半期単位で未達とみえているというわけです。
この未達については、はっきりいってどうでもよくまぁ通期で順調でよいと思っています。
その点で今期については何ら懸念はしていません。
一方で、建築事業は改善の施策が放たれたもののそれが奏功するか不透明ですし、
仮に奏功したとしてもそこまで成長エンジンにはなりえないわけです。
足元の仕入の状況から翌期へ大きく増益基調が保てるかは不透明さを残します。
この辺りは同社のビジネスモデル上の弱さでもありますので、
引き続き、従来の課題は継続しているものと捉えています。
但し、その懸念が大きくなっているという認識はなく、
現状と変わらずに今後も見守っていくというスタンスです。

以上から、今回の決算としては、「3」(想定通り)となります。


2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況

3277_サンセイランディック(18年12月期_3Q単計)売上ー粗利率推移


四半期単位の推移はあまり参考にもならないのですが、
まぁ粗利率も20%ちょっとの水準で、ここ最近では下限域ですかね。


3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q)販管費推移


販管費や販管費率も特に変調はありませんね。



3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q)純利益ーEPS推移


営業利益はなんとか四半期で黒字を確保していますが、ほぼゼロの水準です。
画像キャプチャはとっていませんが、銘柄分析シートを見て頂くとわかる通り、
純利益は赤字転落ですね。
まぁ展示場閉鎖などの特別損失も効いていますけどね。



(2)今期予想について

今期予想との乖離は大きいわけですが、
15.12期とか前期においても4Qで大きくリカバリしていますからね。
あまり皮算用をせずに待ちたいと思います。


3.定性情報の確認

銘柄分析シートにも追加していますが、
事業モデルを図式化しています。

改めてこういうのモノを作るプロセスで色々復習にもなってよい機会になりますね。

3277_サンセイランディック(18年12月期_3Q)事業モデル図解




4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況

3277_サンセイランディック(18年12月期_3Q)株価推移

株価も冴えませんね(笑)。
買い戻しするとしたら900円割れ位のところですかね。



(2)IR照会の状況

とりあえず、思い付きのままにIR照会しています。
いつも丁寧な対応に感謝です。
なお、詳細なやり取りについては、
割愛し主な印象だけ箇条書きでメモを残しますが、
あくまで主観で捉えているものなので、事実と異なる可能性もあります。






・計画未達については、権利調整のプロセスにおいて、
販売する時期や販売先の事情を鑑みて、調整をした結果、期ズレが生じたもの。
なお、販売先側の状況にネガティブな要素があって期ズレしたものではなく、
双方において最適なスキームとして合意の下でこのような判断となった。
(私が懸念するような)売りにくくなっているという事情は特段現状では認められない。

・なお、(私が懸念しているような)建売業者側の販売不調や不動産取引上の不透明感などの影響は、
現時点ではやりにくさ(売りにくさ)は実感していない。
ただ、一部でみられたような一種のバブルのような状況で、
高値の更に高値で売れるような機会はシュリンクしていき、妥当な範囲での取引へと
落ち着きを取り戻していくことは想定している。
その中で、特に居抜き物件についてはあるとしたら今後徐々に影響が
顕在化していく可能性も考慮には入れておくべきだと考えている。
そこにあたっては、従来の採算性の考慮をより慎重に行い適正に運営していく。
(実際にはある程度エンドを見た仕入をしているので、採算管理も地に足のついた
実直にオペレーションしているので、そこをよりちゃんとやっていくという意味と受けとめ)

・建築事業は展示場閉鎖やWeb化の拡充、あるいは法人営業の強化といった
方針展開を意思決定している。赤字になって、回復途上なのは忸怩たる思い。
一方で足元の受注も好転してまだこれから回復をみていかねばならないが、
少しずつ具体的な施策を進めていく中で、最適化して回復させていきたい。
(いずれにせよ、すぐに効果が出るものでもないし、その効果の可否は不透明ながら、
一歩とりあえず改善に向けて動きが出た点は一歩前進と受け止めるものの、
まだまだ不透明感が高いという点を改めて実感)


仕入の詳細の状況や、来期を見据えたことについてなど、
改めて質問項目を整理して、必要であればまたIR照会をさせて頂こうと思います。


(3)仕入状況

仕入は2Qの爆発的な水準からはだいぶ落ち着きました。
そして案件数(これが実際に決済され仕入額として計上される)も下落しています。


3277_サンセイランディック(18年12月期_3Q)仕入推移

ただ、年間仕入目標が104億に対して、現状が86億円まで積み上がり、
4Qでの必要な仕入はあと18億円となります。

となると、4Qで3Qより更に下がってもよいのです。
よいのです、と書くと変な感じになりますが、
棚卸資産の急増やそれに伴う借入金の急増などからみると、
まぁそんなにイケイケで仕入をしなくてもいいのかという姿勢も感じます。
8割の力でやるということですからね。それでいいと思います。

ただ、棚卸資産が現状で134億円です。
ここに仮に4Qで18憶円積み上がると152億円。
但し、4Qでの販売が約70億(業績予想ライン)があるため、
期末の棚卸資産はざっくり80億円位となります。
これは前期期末の棚卸資産が120億に対して約3割減となるので、
来期の売上ラインが今期の着地よりだいぶ下がるのではないかと思えます。


(2018/11/14 23:45追記)
読者の方からのご指摘で、棚卸資産は取得価格で計上されるため、
単純に販売価格を減算して期末の棚卸水準を見積るのは誤りではないかと
ご指摘を頂きました。
全くもって、その通りです。こんな単純なケアレスミスで申し訳ありません。
いくらいい加減な皮算用するとしても、こんな基本的なことで
ミスって顔から火が出る程恥ずかしかったです(笑)。
でもこのようにやさしくご指摘頂いたことを嬉しく思います。
ここに訂正いたします。
販売が70億であるとすればその際の取得額は概ね粗利率を20-30%とすると、
56億円から49億円くらいかなという印象です。
そうなると概ね100億の棚卸資産を確保出来る事になるので、
前期末程ではないにしてもそこそこの水準で翌期を
迎えられることになるとなりますね。





となると、来期の業績予想開示時にはだいぶ失望感に繋がるのかなと感じます。

いや、私のこのような皮算用ですら、
それが容易に想像出来るので、
失望もなにもそもそも期待が立たないとは思うのですが、
どうも市場はそうでもないような気がしてなりません。
勝手に過度で根拠なき期待をして、そして失望するんですよね。

ちょうど、来期のガイドラインの策定に取り掛かる時期だと思うのですが、
毎回毎回悩ましい策定が現場ではなされているのではないでしょうか。
というか場合によっては今期の案件を無理のない範囲で来期にまわすとか、
少し調整をしたくなるような感じではないかと思います。
もちろん、財務的に疑義のあるようなことはしないでしょうし、
相手あってのことなので、なかなか難しい面もあると思うのですけどね。

その場合、今期にあがってしまう利益分の一部を
来期の配当に留保して、来期に減益を強いられたとしても、
増配するとか、なんか工夫があってもいいかなと、
勝手なことに頭を巡らせてしまいました(笑)。

なかなかなだらかに、成長を持続させるというのは難しいものですね。。。


5.さいごに

計画未達、仕入が軟調に転化とかで、
不動産市況の悪さの影響が顕在化と評価され、
株価はネガティブに働くと思います。

私の中では特段変調のある要素はなく、
総じてみれば至って順調、個々に見ると、
従来の課題は従来の量のままそこにあって、
それとうまく付き合いながら見守るという評価にしかなりません。

私は引き続き、応援していきたいと思います。


【決算精査】 3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
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■銘柄分析シート(付録)
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※会社から丁寧な決算説明資料が適時開示されています。


1.サマリ
総合評価:「4」 (☆★★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

PLの数値情報の着地はすでに事前に修正開示があり、
その通りの内容ですから特段の驚きもありません。
今回の(も)着目点はこの先の動向を示す仕入の状況ですが、
これが至って強い積み上がりをみせています。
常に在庫が滞留していないかという点には留意をしておかないとなりません。
特に住宅着工件数は鈍い動きを示していますから、
余計に動向は楽観的にやり過ごす訳にもいかないと思います。
ただ、この件数の指標は賃貸住宅も含まれているはずで、
この賃貸住宅は日本管理センターの決算でもだいぶ逆風である状況です。
サンセイランディックの主な販売先は戸建てハウスメーカーなどで、
直ちに販売が停滞する事も無いと思いますが、
特にここまで仕入が積み上がっていることもあり、
より販売チャネル側の動きにも目を向けないとなりません。

足元では所有権で1件の大型物件が期ずれしていますが、
これも決済タイミングなどの問題でもあり大きな問題ではないとみています。
またそれ以外の販売状況も特段数値的には懸念を感じるようなものはありません。

計画超過の背景としては、営業努力が奏功しているという
本質的な改善がみられることもよい面がみられてよいな、と思います。

仕入の動向にも強さがみられ、計画も超えてきていること、
それも一部期ずれがあり売上がショートしながら、利益が超過している
強さが際立っている状況もみられます。
その内容も地道な営業努力による改善の要素も多く、
非常によい状態で推移しているものと思います。
四半期毎の浮き沈みをいちいち評価するのは、
妥当ではない要素もありますが、
総合評価としては「4」(ややポジティブ)とします。

ただ、一点難癖をつけておくと、戸建て販売事業は、
本当に回復の兆しがなく、この点は厳しい見立てをせざる得ません。
受注も落ちていますしね。新たな分野として木造だけでなく、
RC造も手がけるということもありますが、
今時、そのようなことで差別化にもなりませんし、
多角化すると益々コストは増えるでしょう。
この事業を持つことで、主幹事業によい効果があり、
シナジーがあるのであれば、まだしも、そんなこともなさそうですからね。


2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q)売上ー粗利率推移



売上は所有権の大型物件1件が期ずれし計画未達となっていますが、
それでも大幅な増収となっています。
そして粗利率も40%に近い水準でここ数期では高い水準です。



3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q)販管費推移


売上が大きく伸びているので、販管費率に大きな変化はありませんが、
額でみると8億円を2Q単で支出しており、やや大きな額となっています。
京都支店の開設などの費用もあったと思いますが、何か特別な支出でもしましたかね。
その割にはそこまで増えていないので、とりあえず、ふ~んと思っておくことにします。



3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q)純利益ーEPS推移


短期借入金が急増していたことを受けて
支払利息も急増して経常利益が削られ、
このほか有価証券評価損による特別損益を計上するなど、
細かく計上していますが、純利益も伸長率が大きくなっています。


(2)今期予想について

2Qで計画超過していますが、通期は据え置きをしています。
気が早い方ですと、けしからんとなるかもしれませんね。
ただ4Qに販売が偏重する傾向がありますので、
それをある程度見極めてからということで、
保守的な姿勢によるためなので仕方ありません。
もちろん不確実性があり結果的にどうなるかわかりませんし、
期ずれが発生するかもしれませんからね。
ですので、あまりここて細かい計算はやめておきます。



3.定性情報の確認

少し前の修正開示時にIRにお電話した時に感じたのですが、
利益率改善は好調な売れ行きだったという外部要因もありますが、
社員の地味な交渉などの営業努力が奏功しているというコメントがありました。
社員の皆さんがこのような努力を重ねて、それが少しずつでも数値になってみえてくるのは、
嬉しい事だなと思います。


4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況

3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q)株価推移

株価は今年の冬に高値を取った後は見事に反落し調整をしています。
この間、特に見立てが変わるようなことはなかった記憶があるのですが、
どうしても株価は一喜一憂しながら形成されます。
これをうまく取れる人はいいですが、私には無理なので、
ゆるりとお付き合いをしていきます。
直近では水準感からもう一段下落してくれれば、
買い増しを考えてもいいかなと考えています。



(2)IR照会の状況

今回はIR照会はしていません。
修正開示時にお電話しました。





1Qの進捗が悪かった(というか進捗率とか意味ないんですけどね)ので、
この修正は驚きを持ったものになったかもしれませんが、
市場も一時は株高で反応しつつ、その後軟調となりました。


(3)仕入状況

仕入状況が強いです。
今後売上に変わる棚卸資産も急増しています。
本来は2Qに売れるはずの10億程度と思われる物件の販売が
期ずれになっており、これを除いてもやはり棚卸資産は増えています。
特に今2Qでは利益率が相対的によいとされる
底地の仕入が好調でした。


■仕入
3277_サンセイランディック(18年12月期_2Q)仕入状況推移



5.さいごに

底地くんがゆるキャラグランプリに出場しています。
頑張ってもらいたいですね。(どうでもいい話ですみません。。。)



【決算精査】 3277_サンセイランディック(18年12月期_1Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
PDFファイルリンク

■銘柄分析シート(詳細)
PDFファイルリンク

■銘柄分析シート(付録)
PDFファイルリンク



1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


四半期の推移を見てもどうしょうもないんですけど、
それもあれなんで、一応中身をみていきます。

会社から大変丁寧な決算説明資料が開示されるようになり、
かつ前回から適時開示されるようになったので、
より多くの投資家の目に触れるようになったことは、よいことですね。


まずPLですが、説明資料によると計画比で未達だったようです。
売上で2億弱ですから、まぁそれなりですが、
どうせタイミングの問題なのでしょうと思うわけです。
ですが、まぁ構造的に問題が発生していないか、
滞留する予兆はないかはきめ細かく確認したいと思いますので、
IRに照会するわけです。
(単にIR担当の方と話したいだけな気が最近はするのですが・・・)
結果は後述もしますが、特に問題ありません。
決済時期の問題ですから、こういうことは買主、売主そして金融機関と
登場者も多いですから仕方ありません。
四半期の凹凸に耐えられないのであれば、
早く撤退し、より安心できる銘柄にした方がいいと思います。
今後もずっと続くと思います。
大事なことは、長期的にそういうニーズがあって、
それをきちんと回転させられるノウハウが積まれて、
意義ある形で運営されているかどうかですからね。
まして進捗率がいい悪いなんて全く無意味です。
そもそも前期は1Qは赤字ですから黒字転換とか書かれても、
そこから何がわかるのかと不思議ですからね。


そして注目すべきは仕入ですね。
棚卸資産が更に積み増しされています。
但し、足元の金額ベースの仕入は23億となっており
前期の3Q、4Qで爆発的に増えた40憶水準からみると
落ち着いたものとなっています。
実際、年間仕入高計画は104億と記載があり、
特段季節要因はないことから、ならすと26億程度が必要となるため、
やや力不足の印象も拭えません。
しかし、仕入契約数は再び反転して増えており、
これが決済されて仕入高に計上されることを考えると、
これから仕入高にも勢いが出てくるものと思います。
もちろん、単価が開示されていない以上、
本当にそうなるかはわかりませんが、
昨今の状況として大型化していることもありますから、
まぁトレンドとしてはそんなに懸念を抱くものではないかと思っています。
(実際にIRへのお電話でもその感触を得た所です)


他にも建築事業は相変わらずの赤字だとかツッコミどころはあるのですが、
まぁご愛嬌ということで、スルーしておきます。
利益は計画通りということは、つまりまだ計画上も赤字だったということで、
なかなか苦戦しているな、と思いますね。

決算全体の状況は特段驚くようなものはなく、
見た目上はPLがやや弱いものの同社のお家芸のようになっている
タイミングの問題であり懸念すべき事象もなく、
BSは堅調に推移とみてよく、足元の仕入は平準化しているものの、
先行指標は反発していることから特段問題はなかろうという評価です。
恐らくこの先行指標をみつつ、社内ではそろそろ当期のトップラインは
見えてきていると思いますから、
あとは長期的な諸問題への対処の定性的な活動へのガイダンスが欲しい所です。

決算の総合評価は「3」(想定通り)です。


2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3277_サンセイランディック(18年12月期_1Q)売上-売上総利益推移


相変わらず凹凸していますが、底地で一部期ズレが出ています。
利益率は所有権の販売比率も大きく前期後半から見ると落ちています。
ただ、所有権といってもそれなりの規模の大きなものが捌けたということなのか、
利益率はこの販売ポートフォリオの割にはよく保ったなという印象です。



3277_サンセイランディック(18年12月期_1Q)販管費推移


1Qの販管費は過去2期は横ばい6億弱でしたが、
今期は6.8億とやや上昇しました。
効果のある使い方をされていればいいですね。
所有権の大きな案件の引き渡しにより売上が上がっているので、
販管費率はそこまで増えていません。



3277_サンセイランディック(18年12月期_1Q)純利益-EPS推移


辛うじて黒字ですね。
前期1Qが赤字でしたから、株式ニュースなどの速報では、
黒字転換とリリースされるのですね。
全く意味のない情報だと思うのですが、まぁいいです(笑)。



(2)進捗状況の確認


はい、割愛します(笑)。
きっと大丈夫でしょう。
というかダメでも下期には積み上がるでしょうし、
ところてんのように下期が来期にいけば今期は未達です。
それはビジネス環境上、仕方ないですね。



(3)今期予想の確認

こちらも割愛します。
同社の場合、特に皮算用は全く意味がありません。
いけるかもしれませんし、いけないかもしれません。
大事な所はそこではないと思っています。


3.定性情報の確認


定性的情報も特にこの期間に特段のネタはありません。
そういえば、6月に民泊が騒がれるはずなのですが、
百戦錬磨さんとの取り組みとかそろそろアピール情報として出さないのでしょうかね。
まぁ同社はそういうアピールをして煽るようなことも得意としていないので、
粛々とという感じでしょうかね。
こちらも事業の成長柱になっていくイメージは今は持っていませんから、
様々な可能性を探って欲しいと思っています。


4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3277_サンセイランディック(18年12月期_1Q)株価推移


一度高値圏をつけていますが、
そこから戻ってきていますね。
過去の取引を振り返ってみると、
それぞれにその時のポートフォリオの状況などから、
合理的に取引をしていますから、特段後悔もないです。

今回の決算で仮に計画比未達でダメポー~とかで投げ売りされたとしても、
まぁ1000円を割れないと買い戻し(増し)は考えられないので、
結局ただ傍観しているだけになりそうですね。



(2)IR照会の状況

様々な話をさせて頂きました。
まさか、日本管理センターの話題で盛り上がるとは思っていませんでしたが、
いつもお話させて頂く方が、私のブログを見て頂いているようで、
身の引き締まる思いです(笑)。
IRの方にブログを見られているというのは、
他にもソーシャルワイヤーさんとかもそうなのですが、
全くもって萎縮せず、言いたいことをいつも書かせて頂いています。
そういう姿を笑って受け止めて下さるので、大変救われます。

いつもの通り、あくまで私の主観に基づきメモを残しますが、
会社の認識している事実と異なる可能性が大いにあること、
私の妄想が120%混在している点はご了承下さい。




売上未達となっているが、決済のタイミングによるもので問題ないのか。
もしくは物件が滞留する予兆などがあって何か懸念を抱えているものか。



いつものタイミングによるもの。
買主さんや売主さん、金融機関さんなどがおられる中で、
どうしてもタイミングによって計上期がずれることはある。


金融機関の融資が特にアパートなどで厳しくなっているが、
そういう影響によって買主の融資が降りずに結果、
見込みの収支が剥落するというようなことはないか。
もしくはそういうリスクを孕んでいないか。


幸いにして当社において金融機関の融資への硬化姿勢が
影響を及ぼすようなことも、その予兆も特に現状では認識していない。
特に当該期ズレについて、落ちていくようなリスクを孕んでいるとは考えていない。



仕入の状況で棚卸資産は順調に増えているものの、
1Q単の仕入金額を見ると、通期の計画に対して単純に均すとやや弱いようにもみえる。
この辺りはどのように捉えているか。


仕入は計画通りに進捗しており、順調な環境の中で取り組めている。
今後仕入金額が積み上がっていく想定であるが、
ひとつの参考として、仕入契約数を開示している。
仕入は契約をしてから実際に決済がなされるまでに
タイムラグがあるため、1Qで反発している契約数が今後2Qや3Qで仕入金額として計上される。
もちろん、単価を個々に開示していないため、
参考程度となるが、順調に仕入が進捗しているものと認識している。


更に借入金を増やして積極的に仕入をしているようにみえるが、
金融機関からの条件などで変化はないか。


特段変化はないが、元々担保評価の低い不動産を扱うため、
一般的な会社さんと比べると金利は高めとは認識しているが、
その金利条件も着々と改善をしてきている。
また、最近は特に地方の金融機関さんとの付き合いもあって、
そのリレーションで物件の紹介を頂くケースもあるため、
良好に付き合っていっていると考えている。


※ちなみにこのお電話で私は仕入件数→仕入金額計上ということで、
仕入金額の先行指標になっていることをやっと認識しました。
(実はこの折れ線を区画数だと勘違いしていました)
売上の先行指標が仕入金額で、
その仕入金額の先行指標が契約件数ってところてん方式のようですね(笑)。

3277_サンセイランディック(18年12月期_1Q)仕入推移




5.さいごに


IR担当の方とその他半分雑談のような話をしました。
ただ、私がこのように見聞きしたことを書いてしまう事に対しては、
一度、先方のご意向も聞こうと思います。

別にインサイダーを疑われるような内緒の話なんてないですし、
そもそも私の勝手な妄想を書いているだけなのですが、
それでも会社側に迷惑になるようなことは避けないといけないとも思っています。

私のブログは過疎ブログですから、
別に何の影響力もないわけですが、
とはいえ、公の場に書いていくというのは気を払うべきですからね。

何も悪い話に蓋をするとかそういうことではなく、
あくまで私との間で話をして下さっていることでもありますから、
次回以降は改めてそういうことにも気を払おうと思います。

まぁ今回の記載したことも、
特段包み隠すべきことはないと思うのですが、
それも私の勝手な認識なだけですからね。


さて、決算を通して、計画未達という点で株が売られるのか、
さすがに冷静に受け止めるのか、
もうどっちになっても私は全くいいのですが、興味はあります。

今後も手間をかけてニッチな権利調整ビジネス、
頑張ってもらいたいですね。


サンセイランディックの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



DSC_0168.jpg
※今年も底地くんいましたよ~
(写真は撮りませんでした)

■参考
昨年の株主総会レポート → リンク

■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:03 監査報告
10:05 事業報告(映像)
10:17 リスクへの対処の口頭説明(社長)
10:24 IRへ照会のあった主な質問と回答(社長)
10:27 決議事項上程
10:30 株主からの発言
11:10 決議
11:13 閉会

■議決権行使の状況
 株主数    : 3054人/8401人(36.4%)
 議決権個数 : 53,916個/83,535個(64.5%)


■全体所感
新中計では整理された戦略に基づくスマートなやり方というより、
実直に今やっていることをきちんとやって、
その中で今後を模索していきたいという志向です。
当社らしく実直で泥臭いながらも真面目な会社なんだなと思いました。
効率を重視して人材やIT投資をしようとする姿勢も好感が持てますが、
その効果は新中計同様ゆっくりでしょうし、
見極めももう少し時間を要する事になると思います。
ただ、社会性もある事業化への邁進は応援したくなりますし、
株価への意識や機関投資家含めた対応にも期待が持てます。
一方で、One's Life Homeの立て直しについては、やや不満です。
収益への影響は限定的なのですが、
貴重な人材リソースが奪われる副次的影響も気になりますし、
リフォーム活用や、今後の諸問題への対処に有効活用という点も、
やや漠然としていて、早期黒字化だけでなく、
収益貢献という面で合理的な期待が算出できる見通しは得られませんでした。
内情がよくわかっていないのですが、
上物への付加価値については、
外部との提携(資本入る位本気なものでもよい)、でもよいのではないかなと思います。
それよりは自治体との連携や金融機関との提携を加速させて、
権利調整というコアに選択と集中をして、
改めて諸問題への対処への幅出しをする方が、
合理的ではないかなと思うのです。
株主総会という限られた時間なので、議論が出来なかったのが残念ですね。
パンの優待の是非やお土産ないクレームとか、
くだらないやり取りがなくて、
どちらかというと色々考えられている株主が多かったなと思いました。
あと、やはり社長依存が高いのは少し気掛かりです。
社長のQA対応は情熱もあっていつもと同様好印象なものでした。
また、たまに他の役員も応対して下さったのはよかったですし、
どの方も誠意があってきちんと答弁されていました。
一方で、他の役員の方は、社長と比べると、
どこかエネルギッシュに劣る気もしました。
現場でどこまでのリーダシップを発揮されているのかとか、
今回発言がなかった、支店長クラスの役員の活動も
もう少し見聞きしたいなと思いました。
いずれにしても、同社への期待は変わるものではなく、
引き続き、応援したいなと真に思える会社でした。


■株主からの質問

【Q】
今後の仕入の見通し。
安定化と成長の両面をどのように取り組むか。
特に所有権は利益率も相対的に低くなりがちで、
今後のポートフォリオをどう考えているか。

【A】
ベテラン社員を集めて半年間仕入マニュアルを制定した。
それを活用して、若手社員へ教育をして、
そのマニュアル自体を月に一度ブラッシュアップもしてきた。
提携会社(金融機関や証券会社)に向けて当社の事業説明会を各種開催し、
認知度を高める活動の効果が出始めてきた。
案件数、物件の中身(質)がいいものが入るようになってきた。
関東圏は特に底地が相続絡みで多く案件がある。
関西・東海は底地もあるが、居抜き案件が多い。
いずれの地域でも、今後は古い建築物の建て替えなどの需要は益々増えてくる。
そういった環境に対して、営業チームが提携会社と密になり、
また人材が育つことにより扱える物件数が伸びている。
所有権は、縁モノ。いいものがあれば、直接取引があればやる。
特に札幌で強い。出回りの所有権は手を出していない。

未開拓の金融機関も多数あり、
ここへのアプローチが今後拡大と安定双方が期待できる。
ポートフォリオは特にどこをというターゲティングはしておらず、
事業化できると判断出来ればどんどん買っていくというスタンスである。
そのプロセスの中でも安定と成長のバランスをみながらやっていけると考えている。

【Q】
One's Life Homeが回復しているとはいえ、
まだ苦戦しているようであるが、課題とその対処について、
今後の見通しについてどう考えているか。

【A】
売上高は減少しているが、利益は赤字縮小という結果であった。
その要因としては、元々利益率が低い物件を取得してしまい、
赤字で施工せざる得ないという状況があり、
それを撲滅するために、現場、営業との間の連携を強める活動をしてきた。
入口の集客の課題もあり、Webページを刷新したり、
展示場を集約して効率化を図ったり
あるいは法人からの顧客獲得も行ってきた。
また構造への多様なニーズへの対応のため、RC造も手掛けることで、
対応を取るようにしてきた。
また、今後の展開の中では、民泊などの事業においては、
取得後に必ずリフォームが必要であることもあり、
リフォーム事業で積極的に活用してシナジーを出すように
今後取り組んでいくことを考えている。

【Q】
今期には人材も含めた積極的な投資を検討しているようであるが、
どのように効果的で従来と異なる取り組みをしようとしているのか。
これまでの利益成長を抑えて投資をすることになるため、
長期的な効果について興味がある。

【A】
採用については、H30年に11人、H31年に6人の採用を計画している。
自然減を考慮すると微増程度で、積極的に人材増加を見込んでいるわけではない。
注力すべきは、人材の効率化であると考えている。
上場企業のメリットを活かして、新卒採用で優秀な人を採用し、
効率的に働けるように育成することが大事だと考えている。
なお、利益成長については、従来の新卒採用は5-6人だったところに、
11人採用と足元だけみると増加している事も起因であるが、
この採用には色々思う所もあってのこと。
新規事業や拠点新設など様々なことを検討しており、
そのためには人材リソースは欠かせず、そのための投資と理解して欲しい。

【Q】
中期経営計画で、諸問題への対処とあるが、具体的にどういった手順で、
これに取り組んでいくのか現時点で何か構想のようなものがあるのか。
あまりに多岐に渡るため、どういったプロセスでこれに備えて事業化をしていくのか、
説明が欲しい。

【A】
現時点で、まだ具体的に取り組む領域の手順として
どういった順番で取り組むかなどは固めていない。
既存事業を実直に対応していく中で、空き家問題を始めとした
諸問題を目の当たりにしていることがある。
これは一種の社会問題化していく状況であると感じているものの、
現時点では、当社が仕入、調整、販売という既存フレームの中で
事業をしているわけであるが、
これに加えてこの社会問題化への対処というもう少し大きな構想を新規に
事業化出来ないかを考えているところである。
従って、人材を拡充する必要もあるし、第三の柱とすべく
時には外部の力を頼ることもありうるわけで、
提携やMAも活用しながらやっていきたい。
出来るところからやっていくということである。

【Q】
将来的に自社ビルを建設することは考えていないのか。

【A】
現時点で検討している事実はないし、
当面は賃貸で細々とやっていきたい(笑)。
そもそも今のような好況期に不動産取得はあまりやるべきではなく、
不況期になって検討すべきものであると考えている。
もしやるとしても、オリンピック後に不況期が訪れればということになるが、
そもそも、自社ビル建設にあまり興味がない。
縁があればという程度で、少なくても今は全く考えていない。

【Q】
現在当社株式の株価は騰がっているが何が要因であると考えているか。

【A】
お蔭様で高い評価を頂いている。感謝している。
世の中の株高機運もあるとは思うが、
手前味噌にはなるが、当社の実直な事業運営への期待なども
評価を頂けているポイントではないかと考えている。
またIR活動も充実してきたことで、
株主数も増えてきて株価を押し上げているとも思う。
ただ、まだまだ価値をあげられるように頑張る。

【Q】
下町の木蜜地域(墨田、荒川、台東)は小規模物件が多く、
スケールメリットが活きにくく、収益性を押し上げる懸念があるのではと思うが、
どう考えているか。

【A】
ご指摘の通り、このような地域ではなかなか収益性が厳しい面があるというのは、
その通りである。
理由としては、通常扱う広さより広範囲になる上に、
当社が地権者として整理することが必ずしも出来ないこともあり、
行政とのタイアップが必要である。
現時点ではまだ行政側から当社ご指名で手伝ってくれと言われているわけではないため、
まずは広範囲の中の一部の小規模の所から実績を積み重ねることになる。
石巻で土地再生で収益性モデルの構築をやろうとしたものの、
ノウハウはつかめたものの、
一筋縄ではいかない現実も知り、まずは津波が来るとか、
相続後すぐの整理が必要というような差し迫った所から、
地道にやっていくしかないと考えている。

【Q】
設備投資5700万円とあるが、当社事業は労働集約型の要素も強く、
例えばIT化というのは難しい面もあると思うが、
今後IT投資に関する取り組みや方向性についてはどのように考えているか。

【A】
5700万の投資は在庫管理システムの基幹システムに投資した。
全社網羅的なIT化を即座に今期着手するという計画はない。
但し、営業及び内勤の業務効率化について継続的にやっていくし、
在庫管理システムについても更改を図っていく。
また、業務マニュアルについてもIT化を図っている。
昔は業者名簿があり訪問もしやすかったが、
個人情報保護で足で稼いだ情報(訪問履歴など)もIT管理できるように、
システム化しているし、物件の現地で写真を撮ると、
大まかな広さなどを大雑把に測量してくれるなどのiphoneのアプリもある。
社員がより営業しやすい環境構築に注力してIT化を図っている。
また営業が使っていく中で、改善要望が出てきたり、
更に複合的な機能となると外部連携も必要となり、
設備投資を要する環境となっている。

【Q】
株価について、ファンドの買いも入っているようである。
KBLも大株主に入っているようである。
どういった動向があるのか。

【A】
確かにファンド組み入れなどもあるが、社長としての個人的な所感としては、
時価総額が100億を超えたあたりで、
機関投資家から個別の訪問機会が増えていることは事実である。
会った時には必ず、本当に当社株式に興味があるのか逆質問もしている。
ただ、本質的にはやはり個人株主が増えていることが今は主因であると考えている。
今後、機関投資家が保有してもらえるかはわからないものの、
安定的な株主の1社となってもらうべく、会社一丸となり頑張っていきたい。

【Q】
社員教育の研修についてであるが、
一昨年は週末を利用した全社研修があったようであるが、
昨年はやっていなかったようである。
階層別などで取り組まれているようであるが、
研修への取り組みについてはどのようなことを考えているのか。

【A】
当社教育はOJTがメインである。全体での研修は現状ではやっていないが、
各部で必要な研修は適宜実施をしている。

【Q】
女性登用については、当社は特に女性のきめ細かさは
重要な武器になると思うが、どのように推進を計っているのか。

【A】
経営陣全員が、当社重要な課題と認識している。
全従業員の女性比率は約33%である。
そのうち、管理職に占める女性比率は8%となっている。
今後、積極的に管理職や役員への登用を検討していきたいものの、
女性だから登用するというのもおかしな話なので、
個人の能力を育成し、見極めていくべきものと考えている。
また、当社事業は女性向きという面があるのは強く実感している。
女性が活躍出来るように環境整備もしていくし、
役員に営業から輩出したいと今中計でも野心を持っている。
(社外になってしまうかもしれないけど)
この3年間で目途をつけていきたい。

【Q】
今後支店を増やす検討をしているとのことだが、
具体的にどのような地域を候補に考えているのか。

【A】
現時点で具体的な場所は検討中。
ただ、昨今、西日本が特に好調であるし、
全国細かく見ていくとカバーできていない地域もあるため、
今gの詰めていきたい。
お客様のニーズに見合う場所で検討していきたい。

【Q】
仕入の安定化については自社の企業努力で出来る事はどの程度あるのか。
外部環境に晒されて今後もやはり凹凸が生じてしまうものなのか。

【A】
仕入の背景には相続、つまり人の生き死にが絡むため、
タイミングの見極めが難しい面があることは事実。
5年前くらいから安定平準化に取り組んでおり、
改善は見られるがまだ凹凸がある事も事実。
人の死を待つわけではないが、
やはり相続発生となった時に、
速やかに連携してもらえるような
ネットワーク構築を目指すべきと考えている。
当社としても訪問履歴を蓄積するなど訪問の効率も上がっている。
営業担当者が総量を増やす工夫と、
会社の仕組みとしてネットワーク増強の施策を組み合わせて、
安定化を目指していけるため、一定の努力による効果は期待出来ると思う。
つまり、ある程度は企業努力によって安定化は図れると思う。

【Q】
従業員の内訳として、非正規の方がどのようなことをやられていて、
中計で今後どのように人材を増やしていくつもりか。

【A】
派遣社員はほぼおらず、一部契約社員の者がいるが、
ほぼ正社員に登用している。
今後派遣社員をどうとっていくかについてはあまり考えておらず、
あくまで正社員としての人材拡充を視野に置いている。
人が増えれば売上が上がるわけではなく、
効率を上げていくことに主眼を置いていきたい。


【Q】
ライバル社の動向、例えばエリアリンク社などの
動向についてはどのように捉えているか。
従来と同じように底地ビジネス全体にとって良い事と捉えているのか。
それとも脅威となっている状況に変わってきているなどあるのか。

【A】
確かにエリアリンク社に負けることもあるが、
当社の9割近くの物件ではいわゆる主たる競合がない状況であり、
即座に脅威だとは捉えていない。
当社としては独自のネットワークを構築していく中で、
まずは空白地域を埋めていく、
その中で長期的には競合になることもあるかもしれない。
ただ、現状ではやはり底地ビジネスそのものの認知が広まる事の方が、
価値が大きいし、大歓迎だと思っている。
大事なことは、そんな中で、当社が選ばれる存在になれるようになるべきで、
そのために設備投資、人材投資を厚くしていきたいと思っている。
競合のことは気になるし分析もしているが、
市場の協調という面も踏まえながら、当社としてなすべきことをやっていきたい。

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