十分な教育資金と老後資金のために

【決算精査】 3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


決算速報などを見ていると、
1Q決算は赤字転落などと表記されていて、
これだけでダメだ~という印象を与えるわけですが、
実際には、そんなことは既に業績予想の開示時点でわかっていたことであり、
1Qの収益を見て何も論じられません。
(それがそもそもリスクで評価を下げざる得ないという面はあるかと思います)

注目すべきは、今後の収益の種となる
物件仕入の積み上がり状況ということになりますが、
結論としては可もなく不可もなくということになります。

仕入は同社のメイン事業である底地や居抜き物件で
共に大きく伸長していますが、
ではそれが今期の業績予想を達成する上で、
十分なものかどうかは定量結果だけを見ると、
まだ確信は持てないです。
とはいえ、仕入れは順調に積み上がっていることもあり、
先行き面でも順調な状況のようですしね。


業績面はまぁこんなもんでしょうという点と、
仕入がとりあえず積み上がっていることも考慮すると、
想定通りの推移だと感じます。
総合評価についても想定通り「3」とします。



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

◆1Q累計
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q累計)売上推移



◆1Q単計
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q単計)売上推移


ふ~んで終わらせておきます。
突っついてもあまり何もやることはありません。


(2)利益の推移

◆1Q累計(営業利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q累計)営業利益推移



◆1Q単計(営業利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q単計)営業利益推移


前々期の時の下期偏重決算の時を彷彿とさせますね。
1Qでは赤字ですが、前々期の時よりはマシです。
だからどうしたという感じですがね。



◆1Q累計(純利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q累計)純利益推移




◆1Q単計(純利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q単計)純利益推移


純利益についても特に言及すべきことはありません。



(3)上期予想について

上期予想も意味がないのでやめておきます。
皮算用するまでもないということです。



(4)仕入・販売状況

◆仕入金額推移
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q)仕入金額推移

前期の1Q及び3Qで特に仕入が軟調だったことが、
当期の下期偏重予想に繋がっていることがわかります。
今1Qでは前期比で見れば大きな伸長ですが、
水準感としてはもう少し積み上がってもよいかなという印象ではありますが、
棚卸資産も増加していますのでまぁ及第点といったところでしょうかね。



◆販売金額推移
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q)販売金額推移

居抜き物件が増えていますが、
これは前期からの期ズレ分で利益率を落として売り捌いた要素が強いようです。
一方で、利益率のよい底地は少なくなっており、
それが収益が悪化しているようにみえているようです。
いずれにせよ、個々に一喜一憂しても仕方のないものです。



3.IR照会

仕入の状況が会社見通しと比べてどうかなど、
念のためIR照会を行いました。
細かな部分は割愛しますし、私の主観ですが、
やり取りの概要について記載しておきます。


まるのん
仕入の状況については、会社の見通しに対してどのような状況か。

IR
計画通りに推移しているし、2Qで更に進捗が見られている状況である。
確かにもう少し積み上げられればよい面もあるか、
まずまずの順調な推移といった状況である。

まるのん
今期の業績予想は下期偏重となっており、
棚卸資産の金額と業績予想のトップラインを比較すると
まだストレッチが必要なのではないか。今期の数値の見通しについては、
どのように捉えているか。

IR
個々の案件の仕入状況や仕入の進捗状況から、
既に社内で今期の数値についてはある程度見えてきているのが実情である。
むしろ社内では来期以降の数値をどう作っていけるかを占う意味で、
どのように活動していくかを議論している。
新たな中計を次回本決算に開示するが、
その策定に向けてどのような数値を作っていくか、
長期視点で活動を行っている。


この他、決算短信補足説明資料なるものを今回より開示することに至った
IR姿勢に対して感謝と御礼を申し上げると共に、
主に以下のような件について、僭越ながらも意見を述べさせてもらいました。

・四半期進捗率はあまり意味のない情報ではないか
 (むしろ四半期ではなく半期・通期の目線で見てもらえる工夫が必要ではないか)
・居抜き物件の前期期ズレの要因分析や再発しない言及はもっとあってよいのではないか
 (今後は通常利益率になるの根拠が薄く読めてしまう)
・仕入の状況は予実の開示も含めて開示を検討できないのか
 (なんでも開示すればよいものではないかもしれないが、重要な指標である認識)
・財務状況の言及は、棚卸資産にフォーカスを当てれば十分ではないか
・数値だけでなく、各取り組み状況やトピックスにもっと言及があってもよいのではないか


4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q)株価推移



赤色が買い、青色が売りです。
今の水準は、ブレの大きい収支や不動産セクターである点など
評価を下げる要素を念頭に置いたとしてもやはり安いなと思います。
同社の誠実な姿勢(ビジネス上においてもIR姿勢においても)や、
ニッチノウハウを有するBS上に表れにくい人材という資産など、
様々なポジティブな要素もあります。



目標株価ですが、先の本決算時に期が進行している件を
フォローしておらず目標株価を変更しておりませんでしたので、
今回再算出しておきます。

従来の目標株価は、18年12月期予想EPSを121円で、
評価PERを12倍として1,450円としていました。
これを更新します。


同社への期待成長率はCAGR7%で置いています。
前期実績EPSを元に算出し、評価PERは12倍をSTAYさせます。

・想定EPS(19.12期)
105×1.07×1.07×1.07≒130
・評価PER
12倍
・目標株価(20.3期想定)
130×12=1560円 →時価総額想定 約129億(現状65億)

というわけで、2~3年で株価は概ね倍になる想定です。
さて、どうなるもんですかね。
その前に不動産市況の転換にある程度の影響を受けて、
この見込みも破たんするでしょうかね。


5.さいごに

同社の誠実で愚直なIR姿勢には、
ついつい思い入れをしてしまうのですが、
それはそれとして投資判断を下していかねばなりません。

こういう銘柄はよく万年割安株と言われることも多く、
ずっと低PERのままということがあるようですが、
堅実に少しずつですが成長を継続していますし、
今後の展望も決して楽観できる状況ばかりではありませんが、
そのことと株価水準を睨みつつ、
どう冷静に投資判断を下すかをよく考えていきたいと思っています。


~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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昨年に続いて、サンセイランディックの株主総会に参加してきました。

昨年とは会場が異なり東京駅からすぐの丸の内界隈の会議室での開催です。
昨年は神田駅から少し歩いた会議室でしたが、
本社を丸の内に移転したこともあり、
本社のすぐ隣のビルの会議室での開催です。

通勤客に混ざりいつもは通過している東京駅で下車して、
総会に出席するために会社とは違う所に向かうのも、
少しワクワクするものですね。

会場のビルまでプラカードを持った案内の方がおりまして、
迷うことなくビルに到着してエスカレーターを登ります。

すると底地くんが出迎えてくれます(笑)。
昨年はおりませんでしたので、今年デビューですね。

3277_soukai.jpg

社員の方が一緒に写真をお撮りしましょうかと
お声掛け頂きましたが、
それはなんとなく固持し(笑)、受付の様子という事で撮影しました。

中にはペアで撮ってもらっている株主さんもおられましたね。
いきなり癒されますが、
同時に開場から開会までの1時間余りの間、
着ぐるみに包まれた中の人は大丈夫なのかな、と
変なところが気になってしまいました。


会場のに入ると、まだ誰も来られていなくて、
とりあえず席を確保して荷物を整理していると、
いつも懇意にして下さっているIR担当の方にお声掛け頂きました。

というか、早くないですか~とかフランクで楽しくお話をさせて頂いていると、
社長もマイクの調整や確認などで会場にお越しになったので、
一言ご挨拶をさせて頂きました。


そういえば、優待クロスに忙しかったので
株主総会での質問事項をきちんと事前に整理出来ていなかったので、
入り口のホワイエコーナーの椅子で復習をすることにしました。

セルフサービスで無料のコーヒーを頂きながら、
短信や決算説明資料を再読し、
自分の決算精査記事などにもざーっと目を通します。

ただ、直近で東証IRフェスタ2017
相当な時間ブースに入り浸り(笑)、
色々勉強してきた後だったので、新たな観点はなく、
確認くらいかなという感じです。


いくつかメモを取っているうちに、いよいよ開会です。
株主数は昨年は70人位の印象でしたが、
今年は少し増えて100人弱程度でしょうか。(数えたわけではありません)


事務局席に朝お話させて頂いたIR担当さんも着席されており、
その後、役員が入室されて、10時の時報を待ちます。
事務局から開会宣言があり、定款の定めにより議長は社長という
いつもの案内で進んでいきます。


事業報告については映像ですが、ここはだいたい理解しているので、
復習のつもりで耳を傾けます。
対処する課題については、映像ではなく、社長が自ら説明ですが、
無難さを優先しているのか、招集通知記載の内容をトレースするものです。
元気で早口なのはいつものことですね。

この辺は昨年同様にさらっと流れていきまして、いよいよ質疑です。

去年の総会も感じたことなのですが、
QAに対して事務局席のメモ提供の速さですね~。
こちらが質問して一通りしゃべり終わった頃には、
既に手書きのメモが社長に手渡されているのです。


というわけで、やり取りで私のつたない記憶と、
冴えない解釈に基づいてメモを残しておきます。
なお、出来るだけ時系列で記載している点と、
他の株主さんの質問でよくわからないこともあったので、
メモの言葉でいまいちなんのこと?というのも含まれる点、
ご了承下さい。


【Q】
2020年に向けた営業方針は?

【A】
次期中計(来年開示予定)策定で検討しているところ。
既存の拡大と新規ビジネスのバランスをみて、
着実な成長を実現できる方針を策定中であるため、
来年の開示をお待ちいただきたい。


【Q】
不動産バブルはいつはじけるのか?

【A】
オリンピックまで待たずにシュリンクしてくると考えていたものの、
現状を見るとなんだかんだいって
オリンピックくらいまではもつのかなという印象。
但し、オリンピックの前後では確実に調整局面が来ると感じており、
これは不動産に限らず、
経済全般に調整局面が来る前提で捉えるべきと考えている。
なお、これらはあくまで私見として述べたものである。


【Q】
相続についてはどうか・・・
(何を聞きたいのは私には理解できず・・・)

【A】
相続税の対象者は4%から8%に大幅に拡大し、
その対象者が増えることは、
様々な面で当社の活躍フィールドが広がると認識している。


【Q】
前期末で従業員が3人の純減となっているが、
人員確保は生命線とも認識している。
減少の背景として何か働きにくさなどの諸問題が背景にあるのか、
その原因についてどう認識しているか。
また、人材獲得競争が激化する中で、当社の今後の状況はどうか。

【A】
前期末で離職した社員はいずれも個人的な都合である。
(雰囲気的には家業を継ぐとか結婚や子育て起因のような)
構造的な問題ではないものと認識している。
また足元の人材獲得の状況では特に新卒採用を積極化しており、
今年も5人を採用している。
丸の内に移転していることや東証1部上場による知名度向上が、
確実に獲得競争にプラスに働いていると実感している。
また人数の量より、質を重視しており、
教育をより重視していく方針である。


【Q】
2022年問題として生産緑地の宅地化の増大について、
当社の底地ビジネスなどへの懸念する面と、
新たな事業機会と捉えてチャンスと見る面と双方あるのではと思うが、
現状で脅威や機会としてどのような認識を持たれているか。

【A】
生産緑地の対応においては専業でやられている会社が存在している。
(へぇ~そうなんだ~~知らなかった)
当該会社からも様々な提案を頂いている最中である。
総論としての認識は、
今の不動産のニーズの状況や生産緑地の立地を踏まえると、
直ちに大量の宅地化が進むと捉えておらず、
従って現状の地価等に与える影響は限定的だと理解している。
この問題よりも、不動産ニーズそのものの動向という意味で、
少子高齢化が進むことの方によほど対策立案が求められることと思う。


【Q】
今期業績予想は、現中期経営計画の最終年度の目標額と比較すると、
下押しした業績予想となっているが、
これは株主としてどのように捉えたらよいか。

【A】
中計の数値を諦めたわけではなく、ここを目標にやっていることに変わりない。
業績予想はかなり保守的に策定しており、
それを必達しつつ、中計数値達成までをやり遂げられるよう努力していく。


【Q】
木密地域の打開に向けた対策は急務であると感じているが、
当社のようなノウハウをぜひ横展開してビジネスにすることはできないのか。


【A】
一番大事なことはやはりその木密地域にお住まいの方々の
意識だと感じているところである。
またその意識下にある要望を具現化するためにどうあるべきか、
それを深堀するために、
対象住民に対してヒヤリングすることに着手するつもりである。
一方で行政も当該問題に過大は感じているものの、
何から手を出してよいかわからないと混沌とした状況のようで、
すぐに形にはならないかもしれませんが、
行政をどこまで巻き込んで本気でやれるかを見通していくつもりである。


【Q】
民泊は法整備などの問題もありやはり難しいのか。

【A】
エアビーは法律上、現行法に照らすとグレーゾーンとなる。
当社はあくまで合法でやり遂げることを標榜するため、
最近では当社と近しい立場の百戦錬磨さんと
色々な面で連携する機会が増えたそうです。


【Q】
認知度向上や株式市場での存在感を確率するための整備をもう少し検討出来ないか。
例えば弁護士ドットコムのように会員制として
会員数の増減によって業績も変わり株価も騰落するが、
そういう会員数みたいな指標を例えば開示するなどどうか。
IRの積極化などでもう少し株価対策を検討してもらいたい。

【A】
株価対策としては原点である企業価値を高めて、
安定的な利益成長にこそ注力すべきことだと認識している。
そのためにも一義的には利益成長を確実に達成していくことと、
認知度向上のためにIR活動機会をより充実させていきたい。
この他、広告出稿なども踏まえて認知度向上も課題と捉えている。


【Q】
One'sLife社の赤字が前期にも足を引っ張っているように思えるが、
当該子会社をどう立て直すつもりか。

【A】
売上も16億計画に対して13.9億と未達となっており、赤字決算となっている。
今後の対策としては注文住宅の引き合いは依然と比べても強い事を踏まえて
そちらへの注力に沿うようにしている。
また物件仕入から施工、管理までを一気通貫して対処することも考える。
そのためにも親会社である当社とのシナジー発揮をどうするかを勧めていく。


【Q】
取締役の増員を検討しているようだが、
今回3名が新規で選定されている。
新たな役員を登用し、事業もより多角化していくとすると
本業がなおざりになるなどの懸念も気にしている。
今回新規登用の方のスキルは何であるか。

【A】
名古屋支店長の長を西日本を統括する立場となる。
また横浜支店長を首都圏の営業全般の立場。
コンサル他社ノウハウを社内に展開し、既存改革に長けた自分である。

前提として新規事業をやる→役員増ではなく、
役員増はあくまで「営業戦略の強化」が趣旨である。

多角化は原則やるつもりはないが、
不動産のシナジーが生まれやすい場合、
不動産という枠組みの中で新たな種を見つけていきたいとは思っている。
その過程では女性登用による女性のアイデアをぜひ活用したい。
その事も意識して定款を変えた要素もある。
(定款修正メインは民泊ではあるが・・・)

【Q】
定款の追記で「特定会社への出資」が挙げられているが、
何か具体的な案件を見据えたものか。

【A】
現状では石巻地域での復興再開発案件が大詰めであり、
今後特定目的会社の設立が必要になるかもしれないという点で、
今回のタイミングで追記することとした。
この他では特に現状具体的に検討している事実はない。

【Q】
機関投資家向けのIR活動は実績はいかがか。

【A】
Q2とQ4の後の決算説明会の場を設けている。
ちなみにそれ以外では個別に通期で44回の実績がある。



実は株主からの質疑応答を受ける前に、
仕入、配当、に関する質問が多いため、
先に回答案の説明がありました。(これは効率的ですね)


その後は、決議と新任取締役の照会があり、散会です。


去年は定規のお土産がありましたが、
そういえば今年は何もありませんでした。
私は全く気にしませんが、
株主からお土産がないという指摘がなかったことに安堵しました。


皆様にご挨拶を交わしてビルを後にしました。


※ここまで書いておいてなんですが、
特に見立てを変える新たな材料はありませんでしたが、
こうやって経営者と顔を合わせて議論するのはよいですね~


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【決算精査】 3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


前期実績は既に修正開示が出ていたので、
そのガイダンス通りの着地となっています。
特にサプライズもありません。(当たり前)

一応簡単に振り返っておくと、
売上は未達ながら利益は上振れで着地ということで、
特に4Qの巻き返しが強烈なものとなりました。

元々会社予想達成のためにはそのような計画でしたので、
今4Qもヒヤヒヤものでしたが、
終わってみれば順調な結果となりました。

売上と利益の兼ね合いについては、
元々居抜き物件の比率が高まることで、
利益率には限度があるという見立てだったようですが、
その居抜き物件の引き渡し時期の兼ね合いと、
利益率が確保しやすい底地が想定超に推移したことで、
売上未達ながらも、利益は上振れということになりました。

また、利益面でハードルがあがった状態での今期予想ですが、
またまた激しい下期偏重になっていますが、
きちんと増収増益を予定したものとなっています。
特に増収率は高く引き続き居抜き物件の比率が高まるとの予測の下、
増益率はマイルドではありますが、それでもハードルがあがった中で、
増益を確保している点は評価出来ます。

同社の業績を見る上での先行き指標である仕入状況は、
引き続き苦戦をしている印象ですが、
一方で年明けから仕入環境も改善がみられているようで、
実績として大型案件もいくつか仕入が進んでいるそうです。
(IRに電話で確認しただけですが)
また、同社の仕入から販売までのリードタイムは概ね半年なので、
今上期の仕入が肝になりますし、
それを踏まえた下期増収傾向の見通しは、
私は明るいものだと判断しています。
但し、なぜ年明けから仕入環境が好転しているのか、
その根拠には曖昧さもあり、単に偶発的なものと見ることも出来、
その点を今後注意深く見守ると共に、
短期的な優劣と構造的(社会情勢面での)な方向性とを
混同しないように長期でゆっくりみていきたいとも思っています。


前期の利益計画の超過とそれを受けての今期増収増益基調の維持、
そして増配による還元姿勢も見られる点、
そもそも想定通りにEPS成長も遂げている点は評価出来ます。
四半期毎の業績のブレなど相変わらずヒヤヒヤさせられますが、
全般想定通りに成長が継続しているものと認めます。

以上から、総合評価は「3」(想定通り)となります。




2.定量数値の確認

前期実績について一応確認しておきます。


(1)売上の推移

◆4Q累計
3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q累計)売上推移




◆4Q単計
3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q単計)売上推移



売上は計画未達でした。
居抜き物件の販売(引き渡し)が期ズレしたことが主因のようです。
まぁここはしょうがないですね。




(2)利益の推移

◆4Q累計(営業利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q累計)営業利益推移




◆4Q単計(営業利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q単計)営業利益推移



営業利益は底地の比率が増えたこともあり、
堅調に推移しています。
利益率も特に4Q単では18%と高水準となりました。
純利益についても同様のトレンドです。



◆4Q累計(純利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q累計)純利益推移




◆4Q単計(純利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q単計)純利益推移




(3)今期予想について

18%の増収
3.4%経常利益増益
8.9%の純利益増益
となりました。

内訳として上期の減収減益ぶりが半端ないですね(笑)。
前々期(15年12月期)の業績予想が出た時を彷彿とさせます。
確かあの時も驚いて一気に売られたものの、
最後は通期で増収増益できちんと着地を合わせて
株価も一時的に動意づいた記憶があります。

■今期(17年12月期予想)
3277_サンセイランディック(17年12月期予想)


■前々期(15年12月期予想)
3277_サンセイランディック(15年12月期予想)




もちろん今回も前々期と同様にこの下期V字回復を実現してくれる保証は、
どこにもありませんから、
やはり四半期でここまで不安定になることを許容できないとも
みられますね。今後の推移が楽しみです。



(4)セグメントの状況


不動産事業のセグメント利益率は25%と高いのもさることながら、
建築事業の利益率も一部長期化しているとはいえ、
前期比でも向上しています。

3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q単計)セグメント収益推移


仕入と販売の状況も貼付しておきます。

3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q単計)仕入状況推移

仕入はまだ十分とはいえませんので、
引き続き頑張った方がよいですが、
底地の仕入も回復しているようにもみえます。
件数が減っている割に仕入金額が向上しているので、
この辺りからも徐々に大きな案件が獲得し始めているという
IRのコメントともなんとなく整合している気もします。
まだ確固たるトレンドは出ていませんがね。


3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q単計)販売状況推移


販売も底地の金額が伸長しています。
一方で居抜きは一部引き渡しが伸びた影響もあり、
確かに伸長度合いは控え目ですね。


3.IR照会

直近の前期業績予想修正の際にも
IR電話していますが、
そのことも踏まえて、改めて今回IR照会しています。
最近IRに電話する事が多いですが、
毎回、忙しい中、真摯に丁寧に対応して下さり、
本当にありがたい限りです。

なお、記載内容は私の主観に基づいたものですので、
会社の見解から曲解されている可能性もありますので、
参考程度にお読みください。



まるのん
下期偏重傾向となっているが、
特殊な事情によるものではなく、
前期仕入の状況と足元の仕入状況を加味して、
このような結果になっていると認識すればよいか。
イメージ的には、前々期の状況に酷似しているが、
同様の状況と理解してよいか。

IR
その通りの認識で構わない。
前期の仕入は決して苦戦したわけではないが、
一時的の高水準の状況と比較すると
様子見モードになっていたところもある。
前期から引き渡しが伸びた比較的利益率の低い
居抜き物件などの収支計上の予定もあるが、
前半は販売は落ち込むことになる。
一方で仕入環境は改善しており、
大型案件の仕入も進み、下期に向けて玉込めをしている。

まるのん
利益率で見ると、通期の営業利益率が減少することになるが、
これは単純にポートフォリオの構成見合いによるものか。

IR
その通りである。特に特殊な収益悪化傾向があるものではなく、
仕入販売の案件として居抜き物件の比率が高くなるという前提で、
業績予想を作成している。

まるのん
今期予想は開示されている中計の2017年数値目標に達していないが、
これはどのように理解すればよいか。
中計の数値目標は諦めたということか。それとも目標としては掲げるものの、
「業績予想」としては現実的なところで置いたとうことか。

IR
中計の数値目標は当然諦めたわけではないが、
現時点でまずは出来る数値という意味で置いたものと理解頂きたい。
中計の推移については、社内でもストックオプションの行使条件を満たせるよう、
従業員一同鋭意努力を行っていく所存である。
経常利益46億を満たせるようにと考えている。
(前期、今期、来期の経常利益で42億で75%行使、46億で100行使)
※前期13.3億、今期予想13.7億なので、来期は15億~19億!?

まるのん
相変わらず、下期偏重のヒヤヒヤな内容だが、引き続き応援している。

IR
いつもありがとう。今月下旬に東証IRフェスタに出展するので、
ぜひお越し下さい。引き続き、よろしく~


特に新たな発見があったわけではないのですが、
ストックオプションの行使条件を強く意識している点は、
印象的でした。この行使条件を満たすために、
モチベーション高く従業員の方が活躍されるのは、
株主である我々にも恩恵のあることなので、
ぜひチャレンジしてもらいたいと思います。
42億水準でも来期は15億必要なので10%近い増益が求められ、
ハードルは高そうですがね。




4.株価推移

株価の動向ですが、
直近で現金比率の問題もあり売却していますが、
この推移表を見る限りはだいぶ下手くそな取引です。
まぁルールに照らして取った対処なので後悔はありませんがね。

3277_サンセイランディック(16年12月期_4Q)株価推移




5.さいごに

私は同社の目標株価算出において、
18年12月期予想EPSを121円で、
評価PERを12倍として1,450円としています。

今期予想EPSである114円を達成したとすると、
来期伸長率は6%程度となり、
元々の想定CAGR7%とほぼ同一です。
今期予想EPSの伸長は8%程度ですから、
まさに慣らすと7%程度になりますね。
というわけで、本当に見込み通りに成長を続けてくれています。

またまだまだ配当余力が低いながらも、
自己資本比率も少しずつ良化してくる中で、
気持ち配当性向も上げてきたようにもみえます(たまたまですね)。
今は配当より成長、また安定のために内部留保をして、
効率的に事業へ投資してもらいたいと思いますが、
四半期ブレをうまく乗り切りながら
のんびりと保有を続けていきたいなと思っています。



~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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2017年投資方針に従い、
改めて銘柄の定点観測を実施。


◆3277 サンセイランディック

【堅実な100年経営】
底地や空き家という不動産ニッチにおいて、
権利調整という特殊ノウハウを武器にためになる事業を手掛ける。
今後ニーズが確実に増えていく局面にあっても決して攻め込み過ぎず、
独特な社訓の下、100年先を見据えた堅実さを求めた経営に期待。

【安定基盤までは道半ば】
同社のビジネススキームは未だ仕入状況が
大きく収益にブレが生じる。
今後のエリア拡大と深堀りを遂行する仕入チームが
今後の安定基盤構築のカギを握る。
そのために組織マネジメントに変化を与えてブレークスルーを狙う。


【総合評価】 ・・・「B」
長期的な視点でニーズやそれに対応すべきニッチノウハウも有し、
永続的な事業繁栄を誠意をもって考える会社としての魅力がある。
調整ビジネスは相対的に障壁にもなりえるものの、
まだ体格が小さいために収益の不安定さもみられ、
なかなか評価に繋がりにくいものの、
今後のニーズに実直に対応していけるだけの
ポテンシャルとWILLがあると考える。


 【成長性】 ・・・「B」
  <成長シナリオ根拠> ・・・13pt/20pt
   ・底地・空き家の取扱エリア拡大
   ・物件取引業界内の認知度向上
   ・但しいずれもそこまで強いシナリオ根拠とはいいきれない
  <想定CAGR> ・・・7pt/20pt
   ・CAGR7%
   ・過去実績も順調に推移
   ・但し仕入/販売のリードタイムが長く期毎では不安定
  <テーマ性> ・・・ 7pt/10pt
   ・不動産再生(ストックの再評価)
   ・空き家問題
   ・民泊
   ・人口減少
   ・相続

 【安定性】 ・・・「B」
  <スイッチングコスト> ・・・12pt/15pt
   ・不動産取引において一般的には障壁は低い
   ・しかし、特殊なノウハウを要するが故の障壁はある
   ・権利調整など手間がかかるのでそもそも参入が少ない
  <不況耐性> ・・・5pt/10pt
   ・不動産売買の低迷から影響は無視できない
   ・一方で無理をしない堅実経営は好感できる
   ・取引主体の底地は景況感の影響を受けづらい
  <ストック性> ・・・2pt/10pt
   ・ストック性はなく、ほぼフロー型とみてよい
   ・今後のストック化(安定収益基盤)構築の意欲はあり
  <過去業績実績> ・・・6pt/10pt
   ・年度毎では不安定も長期視点で確実は成長基軸を継続
   ・仕入の状況で四半期毎には不安定さが顕著
  <顧客層> ・・・3pt/5pt
   ・特定顧客には依存せず、ほぼ個人
   ・但し、建築メーカーなどへの販売も少量あり

 【割安性】 ・・・「A」
  <PEGレシオ> ・・・16pt/20pt
   ・PEGレシオ1.0
   ・CAGRをやや控え目に見ていることとPER絶対値も低い
  <目標株価GAP> ・・・18pt/20pt
   ・上昇余地100%以上の余地があるとみる
   ・長期目線でみればより自信を持てる
   ・但し四半期、年度単位位では浮き沈みが激しいため忍耐要する

 【安全性】 ・・・「C」
  <営業CF推移> ・・・5pt/15pt
   ・営業CFが不安定(仕入と販売のタイミングでブレが生じやすい)
   ・企業体が小さくこのブレがフリーCFにも如実にあらわれる
  <自己資本比率> ・・・7pt/15pt
   ・60%前後で優秀(かなり改善してきた)
   ・但し棚卸資産の比率が大きくそこまで安心はできない

 【還元性】 ・・・「C」
  <DOE> ・・・3pt/15pt
   ・DOE1.5 還元成功としては平凡
   ・今の財務状況からすればこの程度が限度
  <資本政策> ・・・3pt/5pt
   ・ROE10%前半で向上途上
   ・・・3pt/5pt
   ・IR資料は開示姿勢は中立
   ・電話やメールの個別対応は懇切丁寧で好感あり
   ・社長の思いはきちんと全面へ出ている
  <株主優待> ・・・4pt/5pt
   ・内容には賛否があれど、私は高評価。


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【決算精査】 3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


同社は元々四半期の業績のブレが大きいため、
あまり四半期決算の売上や利益を見て騒いでも仕方ありません。
仕入の状況が一番重要と考えているため、
決算短信を見る際にも、まずはBSを見ていきます。

今回の3Qで販売用不動産は2Q末よりやや増えていますが、
前期に仕入を強化していた反動とはいえ、
前期を大幅に下回る推移には引き続き注視が必要という判断です。
ただ、これは2Qまでと印象が変わるものではなく、
むしろ、今後をどうしていこうとしているかと、
それが次期へ与える影響についての感触が気になるところです。

株価がこのPERで評価されている以上は、
悲観的にならざる得ないわけですが、
IRへの照会も含めて、長期的には特に想定を変えるものではないと判断しました。

ポイントとして今の仕入状況の停滞の要因についてですが、
これには複数の見方が出来ます。

競合との過度な競争による影響や、
底地・居抜き物件の流通の変化が生まれたりと
今後も同社が仕入に苦戦するとみるのであれば、
やはり撤退すべきなのでしょう。

一方で、一時的に競合参入による適正な範囲での競争に振り回されているとか、
流通のタイミングの問題(不動産市況の動向による所有者の売買時期の意思決定)とか、
中短期的な停滞とみれば、
一時的に業績の落ち込みにもなりえるかもしれませんが、
長期的に応援しているスタンスで見れば、
右往左往する必要がないともいえます。


通期の業績達成については表面上の数値だけを見ると
売上は未達濃厚でしょうが、利益は射程です。(未達懸念は台頭するでしょうが)
この辺りは株価にも織り込まれているでしょうし、私も想定の範囲内です。

次期以降の15%程度の成長シナリオですが、
今の足元の仕入動向から見ると厳しそうですが、
IR照会では今の所は見通しに変更はないということと、
まぁそれを割り引いて次期の成長が一時的に鈍化したとしても、
構造的に同社にはオペレーションノウハウもあり、
PEST分析などをしてみても構造的に取り扱い物件数は増えてきます。
もちろんそれが同社の体制でカバーしきれるかは別問題ですが、
直ちに同社に対処がしきれないという判断にもなりません。

以上のことから、総じてみれば想定通りに進捗しているということで、
総合評価は「3」(想定通り)です。
但し、仕入の状況には、IR照会でも触れるように注視が必要です。



2.定量数値の確認


(1)売上の推移

◆3Q累計
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q累計)売上推移




◆3Q単計
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)売上推移



前期比で見ると+40%の増収、3Q単計では+45%の増収と表面的には
素晴らしい増収ぶりです。
しかし、これは前々期の仕入軟化に起因した
一時的な落ち込みが前期に見られたためですので、
逆にこれだけトップラインが不安定になってしまうという
どちらかというとまだ事業の安定性が図れていないと
ネガティブにも見えます。
もちろんこの部分は経営にも課題として認識されているので、
一朝一夕には改善されないでしょうが、
今後に期待したいところです。

ちなみにセグメント別にみると、
3Qも含めて今期における底地の販売金額そのものは安定的に
推移しています。底地は利益率が高い傾向にありますし、
後述の通り底地の仕入は堅調に推移しているようにみえます。




(2)利益の推移

◆3Q累計(営業利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q累計)営業利益推移





◆3Q単計(営業利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)営業利益推移


営業利益率は3Qで下落していますが、
それは販管費率が上昇しているためです。
ただ、販管費そのものが上昇しているというより、
固定費(主に労務費でしょう)の吸収具合によるものでしょう。

ただ、四半期の足元の業績だけみても何もいえません。
ただ、行く末を見守るしかありません。

なお、純利益についても同トレンドです。


◆3Q累計(純利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q累計)純利益推移




◆3Q単計(純利益)
3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)純利益推移





(3)利益の状況と今後の見通し

さて、通期業績達成可否についても、
四半期ぶれが大きく読めないというのも実情ですが、
売上は、販売用不動産の残高から見ても未達となるでしょう。
底地の比率などでどこまで利益を確保できるかによって、
利益面がどうなるかですが、そこはわかりません(笑)。


<今期の通期会社予想>
売上 14,670百万円
営業利益 1,401百万円(9.6%)
純利益 848百万円(5.8%)

<今期の4Q単会社予想>※3Q実績から通期予想の差分
売上 6,700百万円
営業利益 736百万円(11.0%)
純利益 532百万円(7.9%)

<前期の4Q単実績>
売上 5,871百万円
営業利益 975百万円(16.6%)
純利益 619百万円(10.5%)


4Q単では、前期比で+14%の増収で、-25%の営業減益ということになります。

ただ、前期4Qは販売用不動産が大量に積み上がっていた時ですから、
単純比較はできません。

そこで、4Qで販売するであろう販売用不動産を2Qと3Qの平均とざっくりみて、
前期と今期でそれを比べます。

前2Q-3Q 販売用不動産平均残高 : 7,988百万円
今2Q-3Q 販売用不動産平均残高 : 7,171百万円

ということで、前期に比べると約10%の落ち込みです。

これをざっくり4Q単の売上に照らしてみると、
今4Q単では5,284百万円位でしょうか。

これで営業利益736百万円を達成しようと思うと、
営業利益率は14.0%となります。
業績予想は11.0%ですからそこよりはハードルが上がります。

利益率が比較的高い底地のポートフォリオが増えていることを踏まえて、
さてどうかという話ですね・・・

無理ではなさそうだけど、ハードルは高そうという印象です。

なお、売上は通期累計で10%の未達程度と思われますので、
下方修正が入るか微妙なラインです。
(一応売上高では10%基準ですもんね)



(4)セグメントの状況

これを見ると改めて四半期のブレが大きいことがわかります。

ちなみに、貼付した以下のものは四半期単計です。

3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)セグメント収益推移




3.IR照会

やはり仕入の状況が一番気になりますので、
そこを中心に、更に蛇足ながらに業績予想の進捗の感触に加えて、
次期の見通しについてもヒアリングをしたいと思います。

※私の主観によりサマリしていますので、投資判断される際はご自身で確認下さい。


まるのん
仕入の状況については変わらず苦戦しているという印象だがどうか。

IR
物件の案件数は変わらないが、
実際の取引される売り物にまでなっていないのが実情である。
現状は査定や見積だけで止まってしまい、他社も含めて購入が出来ていないことで、
実際に売り物になった際の競争が激化している状況である。
(自社だけが仕入られていないというわけではなく、タイミングの問題っぽい)
また特に仕入金額が積み上がらないのは、
比較的大型な物件が取引される事例が少なく、
前期(通期)では1億超の物件が9物件仕入れられたが、
今期はまだ3物件に留まっているのが実情である。
大きめのプロジェクトがタイミング的に進捗していないといえる。


まるのん
懸念しているのは、当社の仕入手法や競合との競争に弱さがあるという点だが、
売出側のマインドやタイミングに影響を受けているという印象を受けるが、
本当にそれが正しい認識なのか。

IR
そう認識頂いてよい。


まるのん
では、そんな中当社としてただ待っているわけにもいかないと思うので、
仕入を進めるためにどう対処して改善を図るのか。


IR
ひとつは仕入チャネルの開発という点があげられ、
直近でも証券会社との業務提携を実現してアライアンスの元で仕入をしたり、
信託銀行とのタイアップでのチャネル増を狙っており、
実際に直近でそれが奏功した巨大プロジェクトの実例もあがってきている。
またもうひとつはエリアの深堀りであり、
具体的には関西地域への深堀を進めている。
従来関西地域は2課体制だったものを3課体制に増強し、
頭数の社員数も増やしている。
これで京都、大阪、神戸の各県に1課の体制を構築できた。


まるのん
関西地域の深堀りは、短信上にも触れられているが、
これは首都圏の仕入が競争などにより思惑通りいかないことで、
言葉は悪いが場当たり的に関西へシフトしたとも読めなくないが、
事前にきちんとマーケットは見ているか。


IR
元々大阪支社の下、2課体制で営業活動をしていたが、
その中で、体制の問題で機会損失する事も多かったこともあり、
ニーズがある事を見極めての体制強化であるため、
場当たり的に対処をしているわけではない。


まるのん
通期業績予想の達成については、
特に売上面は販売用不動産の積み上がりを見てもハードルが高いようにみえる。
進捗状況についてどのように捉えているか。

IR
売上は確かに厳しい面はあるかもしれないが、
まだ期間が残っているので一丸となり努力している。
一方で利益面では現在のポートフォリオが当初予算想定より、
底地の比率が高く(底地は利益率が高い)、
利益面では達成できるものと考えている。


まるのん
仕入の今の状況を踏まえて、次期以降の予算策定を進められていると思うが、
以前から社長は15%の成長をトレンドとして公言されているが、
そのシナリオはやはり厳しいとみればよいか。


IR
ちょうど予算策定を進めている所であるが、
現時点で足元の仕入の状況は各施策により努力を重ねており、
従来のシナリオを変える予定はない。(あくまで今の所といったところと思うが)


まるのん
仕入は足元では決して楽観はできない状況が続いているものの、
様々な施策を講じている状況である。
直ぐに回復するかは注視を要するものの、
長期的な当社の仕入から販売のノウハウが毀損しているわけでもなく、
今後も長期で応援していきたいと考えている。今後もよろしく~

IR
いつもありがとうございます。(ついに覚えられてしまったか・・・(笑))
今後もよろしく~



いつもながら丁寧なIR対応でした。
完全に対応して下さる方を私は認識しているのですが、
先方からも認識していただいたようです。
まぁそれはそれで話が早いですがね・・・(笑)。


IRの照会の結果は総じて、私の想定通りでしたが、
仕入については、やはり浮き沈みがあるので、
忍耐強く応援する覚悟が必要だなと改めて実感させられました。




4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q)株価推移


直近の青印(売)はポートフォリオ全体の現金比率確保のため、
泣く泣く売却したものです。
もちろん、そこには不確実性が高い仕入や業績ブレのリスクを想定して、
現金捻出のための対処として優先度を図り、このような判断をしています。



5.さいごに

同社は仕入状況が肝というわけで、
私も決算毎に更新しているオリジナルのグラフのうち主たるものを貼付します。

3277_サンセイランディック(16年12月期_3Q単計)仕入状況推移

これを見ると確かに前期に比べると落ち込んでいるわけですが、
とはいえ、底地だけを見るとそこまで変動していないんですよね。
前期の仕入の主たるものは居抜き物件で、それをすぐに回転させて、
前4Qにバンと売却しています。

願わくば、もう少し販売用不動産がきれいに安定的に
積み上がっていくといいのですが、
そうではないから、低PERで低い評価なのでしょうね。


株価面はどうでしょうかね。
通期業績見通しは未達懸念となりますし、
仕入も表面的に回復を捉えることが出来ません。
従ってどちらかというとネガティブに捉えられるのだと思うのですが、
そもそも株価がだいぶネガティブなので(笑)、
どうなるんでしょうかね・・・。


~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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