十分な教育資金と老後資金のために

Author:まるのん
30代イクメンサラリーマンです。
将来の教育資金と老後資金を形成するため、中長期視点で現物日本株へ投資しています。投資初心者の日々の状況を公表していきますので、叱咤激励のコメントを頂ければ幸いです。
年初来:+4.8%(2018/2/23時点)



【決算精査】 3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
PDFファイルリンク

■銘柄分析シート(付録)
PDFファイルリンク



1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

前期実績の着地は既に修正開示があり、
そこに準拠する形での着地となりました。
そのため、足元の状況としては仕入の状況に注目していましたが、
順調に推移しており安心出来る内容でした。

仕入が順調過ぎて、借入金が増加してたり、
営業CFが大きくマイナスになっているなど、
財務面でもやや構造が悪化することになっています。

仕入の好調さはこれまでの市況のトレンド任せの状況から、
戦略的にチャネルを増やしていくことが奏功しているようです。
結果として仕入物件の規模感も変化が出てきているようで
今後継続出来そうな気配を感じるものです。
もちろん、市況に影響を受ける構造は変わりませんが、
今後チャネルが増えてきた効果が継続して出てくると、
安定性が増してより良い方向になるかなと期待したい所です。

今期予想については、増収規模として33%の増収というのは、
率直に言って驚きました。
棚卸資産は前期後半から順調に積み上がっていましたから、
当然といえば当然かもしれませんが、
この伸長率には驚かされました。
まぁ前期と今期を足してみると、ほぼ四季報予想と合致しているので、
前期の期ズレの影響もあるとは思いますがね。

一方、今期の利益については、数%と伸長率は小さいですが、
増益を確保しており、それに配当性向を多少高める事で3円の増配となっています。
利益の伸長が弱い点は、もちろんIR照会をかけています(後述)。

また、中計が開示されています。
こちらは結果から言うと、内容は想定通りの内容でした。
定量的な目標規模感もほぼ、私の目標株価算出基準と同様でしたので、
あとは細かい定性的な部分はもう少し考察を深めたい所です。


決算全体の内容、また中計のガイダンスも含めて、
想定通りの内容です。総合評価は「3」です。


なお、決算補足説明がIRから聞いていた通り、
今回開示分から適時開示に掲載されるようになりました。
去年はそもそも開示がなかったところから、
適時開示まで掲載されるようになり、
会社、IRへ感謝の気持ちを抱いています。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)売上-売上総利益推移


四半期単計のデータは凹凸が激しく、
四半期別にみるべきでないため、年度推移のキャプチャを取っています。

粗利率が34.6%まで向上しています。
前期までの4期は概ね32%台で推移しており、
今回は、利益率が相対的に低い居抜きの比率が上がったにも関わらず、
利益率が2%以上改善しているのは素晴らしいですね。
オペレーションの効率化が進んでいることや、
ビジネス上での権利調整の努力等で付加価値を高めた事に言及があります。
効率化と付加価値の2面で取り組んでいるのであれば、
これは評価できるなと思いました。


3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)販管費推移


販管費は増額傾向にあります。
トップラインがそこまで伸びなかった(底地と所有権が計画未達・期ズレ)ため、
販管費率も若干向上しましたが、過去の水準と比較しても妥当な水準です。

販管費は短信のBSの補足記載を見ると、
人件費の比率が多く、ここが賞与も含めて増額となっている点と、
販売手数料が増加していることから、当然成長に伴い、
社員還元と取引先への支払いという面でこのようになるのは当然です。
特に違和感のあるものではありませんし、
販管費要因の人数の増減にもよりますが、
総額ベースでは賞与を含めた人件費は増額されていますからよい事と思います。



3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)純利益-EPS推移

今期の純利益の伸長が上方修正もあり、
伸長率が伸びました。
今後はもう少しマイルドになりそうですが、
元々急成長するような形態ではないため
(人手をかけて付加価値を生むため)
ゆっくり見守りたいですね。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。




(3)今期予想の確認

今期は34%増収、4%増益となっています。
増収率に対して利益成長が緩慢に見えますね。
(ネガティブだ~と安く株を譲ってくれればいいんですが。。。)
短信文言からだけだと、なぜ利益成長が緩いのかわかりません。
ストックの収益性が落ちているのか、何か先行投資でもするのか、
当然わからないので、IRへ照会をかけることになります。



3.定性情報の確認

同社の定性的な活動ですが、
やはり仕入の構造変化だと思います。

情報チャネルとして業界内の様々な企業との連携や、
銀行や信託など金融との連携もみられたようです。
不動産の物件情報はどうしても情報戦となるため、
チャネルが増えていくことはよいことです。
また構造変化はチャネル増強というインプットだけでなく、
その後のオペレーションの改善もあげられます。
有識者のノウハウを可視化するとか、標準化する等の活動を
地道に続けることによって効率を上げられた面もあるようです。
結果として、良質な仕入在庫の保有量が増えてきていることは、
今後の継続性という観点からも(もちろん市況変化は懸念されますが)、
長期での期待を高める活動だったと認識しています。

一方で、関西地域など需要が旺盛な箇所に対して、
リソース不足による機会損失もあったものと思います。
同社はまだ規模が小さく、
支店でも仕入専属とかでバリバリやられる社員というと、
そもそもそんな頭数がおらず、旺盛なニーズに対応しきれていない、
という悩ましい状況もあったようにみえています。
地域差を踏まえた活動なども
まだまだこれから適材適所での対応が求められるため、
この辺は課題として残ったかなと思っています。

課題ついでにもう一つ指摘しておくと、
建築事業の子会社の立ち上げが遅れている点です。
ここは恐らくコンセプトからして一度戦略を見直さないと、
厳しいのではないかなと見えています。
世田谷という比較的高付加価値のニーズが高い地域に拠点を構え、
高付加価値の建売メインでは今後苦戦するでしょうし、
そもそも大手ハウスメーカーもある中で、レッド―シャンです。

底地や居抜きなどを販売する際に、
リノベーションや底地という権利調整から生まれる特殊な構造に
上手くマッチした提案プランを持ち備えているなど、
シナジーも意識して立て直しが求められると考えています。
収益面での赤字の寄与度なんて無視できるものですが、
ここにリソースが割かれている点で、
数値以上に悪影響は出ていると認識しています。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)株価推移


株価水準は昨年から株価は鳴かず飛ばずでしたが、
年初から様々な背景もあり、やや本質から離れた所で、高騰してきました。
そんな中で、株式市場全般に不安が走っている足元で、
当然ながら調整となっています。
まぁ株価の動向なんて気にしても仕方ありませんので、参考程度ですね。



(2)IR照会の状況

新中期経営計画についても同時リリースされており、
こちらも含めてQAしました。
なお中計は改めて読み込むこととして、ここでは表面的な部分だけでまずはQAしました。


なお、あくまで私の主観ですので、参考程度にお読み下さい。
(会社の公式見解と相違している可能性もあります)

Q
今期予想について利益率が低下しており、増収と比較すると、
利益はマイルドな予想になっているようにみえるけど、なんで?

A
人材の先行投資を予定しているため。
足元で各拠点に需要に対する対応リソースに不足感が台頭している。
また、新中計への対応を行っていくためにも、
人材リソースを拡充させていく計画としている。
新卒と即戦力としての中途採用の両面でやっていくよ。

Q
採用の現場で人材はタイトだと思うけど、
ちゃんと採用できるの?コストだけかけて思うような人材が集められないリスクは?

A
今期に見込んでいる人材のうち、新卒は既に内定しているし、
中途採用も一部は既に足元で活躍されている人もおり、
採用面での指摘しているリスクは低いと思うよ。
(東証1部というのはやっぱり大きいのかな・・・)

Q
仕入が更に積み上がっているんだけど、
前期に底地などで販売を期ズレさせたこともあり、
実は棚卸資産の中で、滞留してしまっている不良在庫みたいのが
増えているなんてことはないの?

A
元々底地等で一部の区画だけゆっくり売っていく事も今まであって、
それを滞留といえばこれまでもあったわけで、
今回の期ずれも特異的な事が起こっているわけでもない。
棚卸資産の中で、リードタイムが長くなり、
いわゆる滞留しているストックが増えていることはないよ。
それより単価や規模が情報チャネルの増強によって、
大きくなってきていることが、金額ベースで見た時の
積み上がりが大きくなっている要素であるため、
指摘の心配は今の所は少なくても大丈夫だよ。

Q
営業CFが大きくマイナスだけど、仕入が良すぎたことが起因してると思うけど、
大丈夫?借入金による財務CFでカバーしているけど、
銀行の態度や貸付金利などで何か変化とかない?

A
心配になるよね~背景は仕入の影響というのはその通り。
銀行からの借入環境はむしろ良化しており、
金利も業界的にそこまで低位というわけではないものの、
引き続き業界内では低位となっており、
銀行態度からも特段リスクが高まっている認識はない。
(増資の検討とかは追加で聞いてもよかったかな。)

Q
中計で、売上の定量的なコミットメントがないけど、なんで?

A
やはり利益成長重視という点と、
どうしてもトップラインは仕入状況などで
上下するものであり、ここにコミットすることの是非を
社長以下で散々議論してきた結果。


Q
では、この新中計期間で利益率の推移については、
どう捉えている。更に上がる?それとも落ちる?

A
画一的にはいえないけど、
少なくても今後長期的に居抜きの比率が上がる可能性がある。
底地に比べて居抜きは利益率が低いため、
既存事業のポートフォリオの変化の可能性という面では、
利益率が下がる要素に働くとは思う。
ただ、不動産の諸問題の解決という広義的な活動の中で、
トータルで見る必要があると思う。


Q
これまでの成長率と比べると利益成長の率が、
マイルドにみえなくもないけど、どうかな。
てか、コンサバ(笑)?

A
この期間は既存事業に加えて、諸問題の解決という幅出しをして、
2020年以降の不動産事業の変化に備えていく期間でもある。
利益成長は当然ながら進めていく中で、
人材も含めた先行投資も必至だしね~。
コンサバについては・・・・(自主規制)。

Q
配当については、新中計期間で配当性向などでコミットメントすることは
考えなかったの?

A
当然議論をしてきたし、議論している。
今はまずは安定的な利益成長とそれに応じた安定増配を継続していくこと。


最後に、私から、中計の定性取り組みはこれから読み込むので、
また質問などあったら連絡しますとお伝えしました。
心よく快諾して下さり、逆に意見を欲しいと仰っていました。
また3月は横浜でお待ちしていますと(笑)。

株主総会もありますし、以下の観点でもう少し掘り下げて、
質問や議論をさせて頂きたいなと思いました。

・今期の人材投資の方向性
 (人材投資は失敗リスクも多いため効果や進捗、狙いをフォロー)
・新中計の不動産の諸問題対処という内容の深堀
 (私がまずは読み込んで妄想して要素を洗い出さないと(汗))
・仕入環境と財務について
 (仕入の好調の継続性や財務手当(増資検討も含めて)の確認)
・還元と内部留保の考え方
 (配当性向をどの程度でみるつもりか)



以上、あくまで私が主観で捉えた内容です。
(くれぐれも投資判断においては、ご自身での対応・ご判断としてください)


5.さいごに

正直に告白すると、
今期予想はさすがに減益で出てくるかなと思っていました。
発射台が高かったですからね。
ただその後の推移において、2020年12月期EPSで150円を予想していました。

しかし、心意気なのか、仕入環境に引き続き助けられているのか、
今期も僅かですが増益予想でガイダンスが出て来ました。
ここには社長の強い意思もあったものと思います。
増配もセットとなっており、株主への配慮が感じられる内容です。
たった4%の増益、たった3円の増配と見る人もいるかもしれませんが、
その裏にあったろう苦労や心意気を感じると、
私はこのガイダンスには大変満足ですし、長期で応援したいと思わされます。

なお、新中計の利益成長を単純にEPSで計算してみると、
新中計の2020年12月期EPSは152くらいとなり、
ほぼ私の予想に合致しています。
これは偶然ですし、その事自体には意味がないことではありますが、
概ね会社が見据えている将来と、私が妄想している将来が
大きく相違していないんだ、とわかることは、
とても嬉しいことですし、株主であることの喜びでもあり楽しみです。

銘柄分析シートにも記載していますが、このEPSに評価PER14倍を積算して、
目標株価は2100円としています。
ちょうど、一部で競合でもあるエリアリンクがこの株価水準なので、
3年後くらいにちょうど同じような事になる事を期待しています。
足元の株価は株式市場の喧騒で売られていますが、
ワクワクしますね~(変態みたいですね(笑))。

なお、目標株価といっても
例えば増資による希薄化リスクや、
そもそも不動産市況の変化で、前提が大きく崩れるリスクは孕んでいます。
よくありがちな人材投資がうまく機能しませんでした~だってない話ですからね。
低PERではありますが、比較的リスクは取っている認識です。
とはいえ、惚れている要素もあり(ダメじゃん(笑))、
主力銘柄として納得出来る銘柄です。

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【決算精査】 3277_サンセイランディック(17年12月期_3Q決算)

銘柄分析シート

決算説明資料(会社開示)


1.サマリ
総合評価:「4」 (☆★★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


決算短信によると、2Qからの利益の積み上がりは小さく、
減収減益と見た目の悪い決算です。
にも関わらず、総合評価は「4」です。(「3」とするか迷いましたが)

そもそも同社の四半期動向など見ても仕方ありません。
とはいえ、それでは話が終わってしまいますし、
主力銘柄の一角ですので、一応中身を整理しておきます。

決算短信だけを読むとよくわかりませんが、
決算補足説明を読むと色々景色が変わってきます。

そもそも、2Qで上方修正していますが、
その計画比で強い動きはこの3Qに入っても継続しており、
計画比で利益は大幅に進捗が超過しています。
一方、売上は計画比で若干ビハインドではあります。

またもうひとつ目を引くのは仕入についてです。
四半期単位では過去最高額の仕入となり、
棚卸資産の総額(在庫)残高も過去最高を一気に更新しています。
内容を読み進めると、物件の大型化やチャネルの増加が
背景となっているようで、これは少し長い目線で見ると
好意的に受け取ることが出来ると考えます。


順番が前後しますが、
収益について売上がビハインドでありながら、
利益率が想定より伸びている点も引き続き同社社員の付加価値向上の取り組みが、
より鮮明になっており、営業努力を含めた形跡が伺えます。
この人材力という面も長い目線で見れば好意的に受け止めます。

相変わらず不動産という不安定なセクターであるために、
今後の市況の変化の影響は少なからず受けるわけですし、
だからこそ低PERなのだと思います。
しかし、やはり安いのではないかなと思います。


長い目線で見た時に、いくつか魅力的と感じる事項も出てきており、
四半期の減収減益決算という表面的なものでは違和感があるかもしれませんが、
総合評価についてもややポジティブ「4」とします。



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

同社は四半期決算の数値の重要性が低いことから、
キャプチャを取るのをやめました。
従来のグラフは冒頭の銘柄分析シート内にございます。

一応中身を軽くみると、
3Q累計では減収が続いています。
これは特に上期の間の販売が前期の在庫不足で伸び悩んだことが影響してます。
3Q単計では増収に転じています。
ただこんなことはどうでもいいことです。



(2)利益の推移

利益についても同様の理由でキャプチャは貼付しません。

3Qでの積み上がりはほとんどありませんでした。
額があまりに小さく(前期も)、増益率がどうこう言っても仕方ないでしょう。



(3)通期予想について

3Q実績と据え置いている通期予想を逆算すると、
下期の数値見込みは以下の通りとなります。

 ■FY17(今期)4Q 計画
 売上 6,680M
 営業利益 892M(利益率:13.4%)
 純利益 666M(利益率:10.0%)
 3Q末時点 販売用不動産 10,426M

 ■FY16(前期)4Q 実績
 売上 4,330M
 営業利益 781M(利益率:18.0%)
 純利益 538M(利益率:12.4%)
 3Q末時点 販売用不動産 7,290M

 
う~ん、いけるような気もしますし、いけないような気もします(笑)。
ここには表記しませんでしたが、
前々期は4Q単で営業利益975Mという結果もあり、今期も十分射程と思います。

というか、2Q決算の時にも既に今期の予算達成には手応えがあるようにも
感じていたので、その感覚を信じるかどうかという感じでもあります。

ただ、そんな短いスパンでみるべきではないでしょう。

投げ出しているわけではないのですが、
今期予算の達成可否など、どちらでもいいかなというくらいに思っています。




(4)仕入・販売状況

◆仕入金額推移
3277_サンセイランディック(17年12月期_3Q)仕入推移

今回から、会社説明資料の方が見やすいので、
そちらをキャプチャしました。

仕入は順調です。
ただ、額面の急伸の要因は所有権の伸長であり、
これは特異的な大型案件による影響もあってのものです。
ですので、そこまで驚異的なものではないと思うのですが、
底地や居抜きについても2Q同様高い水準で
仕入が進捗していますので、
順調ということになろうかと解釈しています。




3.IR照会

決算を一通り速読して質問してみたいとパパっと頭に浮かんだのは以下のことでした。
というわけで、早速電話いたしました。
お忙しい中、20分弱のお電話にご対応頂いたIR担当の方には感謝です。
とても親切丁寧にご対応頂きました。いつもいつもありがたい限りです。


・売上未達は単に決済等のタイミングの問題だけか。
それとも契約や市況の変化に影響を受けているものか。

・利益率が想定超になったのはなぜか。
同社は採算管理も物件個別になされているため、
何か特別な事情があるのか。
まさかグレーなことをしてどこかのwinを犠牲にしていないか。

・通期据え置きの想定リスクはどこにあるか。
単にコンサバなだけか。

・仕入がなぜここまで強いか。また所有権の急伸はどうしたの?

・今の状況を諸々踏まえて策定中の中計の方向性など。


まず売上未達については、
単にタイミングと捉えればよさそうです。
2Qに前に期ずれしたものや、4Qに後に期ずれしたもの、
それぞれのようですが、たまたまタイミングでこうなったということです。
特に懸念することはありませんでした。


次に利益率に関してですが、色々お話を伺いましたが、
やはり人材力の一言かなと感じました。
付加価値向上や営業力努力という面がうまく機能して、
奏功しているという事かと思います。

通期の据え置き理由は一応おまけで聞いたわけです。
(前述の通りあまりこのこと自体には興味がありません)
ただ、何か慎重を期せねばならない「事情」の有無が気になったわけです。
こちらも色々状況を教えて頂きましたが、
まぁ要するにコンサバということでしょう。
ただ未決済のものが実際に決済まで完遂するかは、
予定通りいかないこともありうるわけですので、
想定から期ずれということはないわけではないでしょう。
そういう事も念頭に置いているという点では、まぁ合理的な判断ということでしょう。


仕入は各地で引き合いに応じた営業が奏功していて、
それぞれの特色を生かした営業が奏功している印象です。
そこに同社にとっては大型の所有権の話が舞い込み、
今回このようなことになったようです。
その背景には、同社の信用力向上に加えて、
信託銀行やサブリース会社のようにより地主さんに近いチャネルも
活用できるようになっており、案件の話がより近くになっている実情があるようです。

中計については、まず策定中ということで、
当然ながら定量的な話や直接的な内容には言及していません。
(というか言及していたら問題ですからね)
やはりオリンピック前後の市況変化には
相当気を遣っていることはわかりました。
また、やはり継続的な成長という面は意識している印象、
ただし、なだらかにトレンドを作るためにどうするか、
このあたりが悩ましいのかなと思います。


細かなやり取りについては、割愛いたしました。
ご了承ください。



4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3277_サンセイランディック(17年12月期_3Q)株価推移




目標株価ですが、2Qで修正をかけました。

(再掲)
17年12月期EPS120×1.07×1.07×1.07=20年12月期EPS≒147
評価PERは12倍のまま変えません。
・目標株価(20.12期想定)
147×12=1760円 →時価総額想定 約146億(現状74億)


今回大幅に棚卸資産が増加した分の大半が、
来期に収支計上されると考えて、今の仕入環境が急変しない場合、
来期に一気にEPSが140台位まで伸長する可能性があります。
(新中計もあるので、当初予想はかなり保守的開示になろうかと思いますが)

その後のオリンピック後の動向も踏まえると、
むしろ20.12期がどうなるか心配ではありますが、
いずれにせよEPS水準は前倒しで目標株価断面に到達しそうな気がします。




5.さいごに

減収減益決算ですからね。
株価下がってくれないですかね。
既に主力銘柄ではありますが、
とはいえ、保有比率はまだ10%弱です。

今後の不動産市況などを踏まえて考えると、
到底楽観できる状況ではありません。

ただ、IRの姿勢も含めてとても良い会社だなと思っています。
派手さもないですし、四半期決算の不安定性さも顕著なのですが、
それでも私は応援しています。



~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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【決算精査】 3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q決算)

銘柄分析シート

決算説明資料(会社開示)

1.サマリ
総合評価:「4」 (☆★★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


1Qでは仕入も増勢に転じていたものの、
まだそこまで強いという印象はなく、
上期は予想線で着地し、それまでに仕入れを稼ぎ、
下期挽回をもって計画達成してくれたらいい、
そのように捉えていました。

ところが7/28に修正開示が出て、
上期のみですが、上方修正したのには少し驚いたわけです。
しかも単なる期ずれということでもなく、
人材が育ち、オペレーション効率の向上施策も奏功し、
利益面で底上げしてきています。
この辺りは修正開示時にIR担当に照会をして、
私なりには下期も堅調なものになると判断していました。
その裏付けを得るためにも、
2Q決算では仕入の状況が肝だと認識しておりました。

結果として仕入は順調に進捗していると判断出来ましたので、
今期の業績予想は、決算説明資料にも記載の通り、
ある程度堅いところまで来たかなという印象を受けます。
それどころか、多少バッファをもっている認識で、
今の状況が続けば、通期の修正も射程ということになると捉えています。

細かな点としては、
今期から役員も派遣して立て直しのテコ入れを図っているという
建築事業の回復がまだ見られない点でしょうか。
引き渡しの時期の兼ね合いもあり、やや偏重になるために、
今の数値はあまり重要でないかもしれませんが、
それでも回復は見て取れません。
セグメント利益は相変わらず水面下です。
また受注の状況も決して今後を楽観できる内容ではありません。
ただ、当セグメントの情報は直ちに全社への影響があるものではありませんので、
敢えて言及すればというくらいのものです。


業績面で修正通りの結果とはいえ、
この修正を含めて評価しますと、
仕入の堅調さもあり、想定より堅調な状況だと理解します。
従いまして、総合評価についてもややポジティブ「4」とします。
(修正開示があったので、それを前提としれば想定通りでしょう)



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

◆2Q累計
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q累計)売上推移



◆2Q単計
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q単計)売上推移


同社は四半期単位にブレが大きいのがネックです。
1Q、2Q共に前期の伸長が大きかったので、
そこから見ると減収です。
元々これは想定通りですし、むしろ修正されている通りに
計画超過ということになっています。



(2)利益の推移

◆2Q累計(営業利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q累計)営業利益推移



◆2Q単計(営業利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q単計)営業利益推移

1Qでは前期から期ずれした一部の物件について、
利益率を落として販売したことともあり利益も赤字でしたが、
2Qでは利益率が大きく改善して大幅増益となっています。

修正文書では経費削減がメインで語られていますが、
私の印象ではもちろんその効果があるにせよ、
人材育成の成果、特に販売の際に、
多様性のある提案や付加価値創造に尽力出来た結果で、
よりプラスに感じています。



◆2Q累計(純利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q累計)純利益推移





◆2Q単計(純利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q単計)純利益推移



純利益については前期に事務所移転費用の一過性費用を営業外費用に計上しており、
その反動で経常利益以下は前期比増益となっています。
まぁ特に論点ではないでしょう。


(3)通期予想について

上期実績と据え置いている通期予想を逆算すると、
下期の数値見込みは以下の通りとなります。

 ■FY17(今期)下期 計画
 売上 8,896M
 営業利益 976M(利益率:11.0%)
 純利益 668M(利益率:7.5%)
 2Q末時点 販売用不動産 7,874M

 ■FY16(前期)下期 実績
 売上 6,365M
 営業利益 919M(利益率:14.4%)
 純利益 610M(利益率:9.6%)
 2Q末時点 販売用不動産 7,050M

 ■FY15(前々期)下期 実績
 売上 7,279M
 営業利益 905M(利益率:12.4%)
 純利益 513M(利益率:7.0%)
 2Q末時点 販売用不動産 7,276M

 単純に2Q末のBSの残高(概ね半年前後で収益計上)が
 下期の売上計上のトレンドを形成すると考えると、
 今期の売上見込みはまだ楽ではない状況だと思います。

 ただ、これから仕入が引き続き堅調そうな気配ですので、
 この辺りの寄与もあれば、
 まぁ計画線でいくのかもしれません。
 一方で利益率は営業利益ベースでいくと、
 数%程度の良化余地があると見えます。
 純利益でも相応の期待が出来ます。

 物件個々の想定利益率をきちんとマンジメントしている会社ですから、
 まだ皮算用すら難しいですが、
 計画線から利益はやや強い推移といえると思います。




(4)仕入・販売状況

◆仕入金額推移
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q累計)仕入推移


仕入は順調です。
特に直近では居抜きの伸長が大きいですね。
会社側の決算説明資料にもある通り、
仕入ルートの多チャネル化も促進しており、
また案件が沢山出てくるようになったようですので、
無理をしないでもらいたいですが、
精査を従来通り進めて、良い仕入をしてれると嬉しいですね。



◆販売金額推移
3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q累計)販売推移


販売状況も1Qでの玉切れ状態から回復しています。
全般、堅調に推移しているとみてよいと思います。


3.IR照会

今回は修正の際に照会させて頂いたので、
今回は今の所、照会の予定はありません。
但し、決算説明資料については、
前回よりだいぶ改善され嬉しくなったので、
改めて何かご提案できることがあれば、
IR担当へ照会をかけたいと思います。


4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3277_サンセイランディック(17年12月期_2Q)株価推移




赤色が買い、青色が売りです。
昨年後半で下値で売っていますが、
これは当時の記録によると、PF全体の現金比率の確保のためと、
仕入挽回中でありその具現化リスクを踏まえて、
泣く泣くとった行動です。

今年に入って、この時より高く買い戻すことになっているため、
もう少し慎重に判断しないとなりませんね。
特にこういう息の長い我慢が求められる銘柄ではなおの事です。



目標株価ですが、今回修正をかけます。


従来の目標株価は
19.12期EPS130 × 評価PER =1560円 でした。

今期EPSを5%程度上振れ着地を見込みます。
そこを起点に7%成長を堅持して計算してみます。

17年12月期EPS120×1.07×1.07×1.07=20年12月期EPS≒147

評価PERは12倍のまま変えません。


・目標株価(20.12期想定)
147×12=1760円 →時価総額想定 約146億(現状74億)

というわけで、2~3年で株価は概ね倍になる想定です。
この辺りの見立ては特に変わっていません。


5.さいごに

1Qから決算説明資料を開示してくれるようになったのですが、
その際に、色々個人投資家の1人として同社を応援したく、
IR担当の方へ色々ご意見をさせて頂きました。

前回記事 の抜粋
・四半期進捗率はあまり意味のない情報ではないか
 (むしろ四半期ではなく半期・通期の目線で見てもらえる工夫が必要ではないか)
・居抜き物件の前期期ズレの要因分析や再発しない言及はもっとあってよいのではないか
 (今後は通常利益率になるの根拠が薄く読めてしまう)
・仕入の状況は予実の開示も含めて開示を検討できないのか
 (なんでも開示すればよいものではないかもしれないが、重要な指標である認識)
・財務状況の言及は、棚卸資産にフォーカスを当てれば十分ではないか
・数値だけでなく、各取り組み状況やトピックスにもっと言及があってもよいのではないか



例えば進捗率は敢えて削除されたり、
各取り組みの概況がコメントでより補われたりしました。
また上記で貼付している、
銘柄分析シートを丸ごとIR担当にお送りしたのですが、
その中で、仕入と販売の状況のグラフはよりわかりやすい形で
リニューアルされて開示頂けたりと、
とにかく一歩ずつ改善されていることがわかりとても嬉しくなりました。

私のような弱小個人株主の一人でも、
外から様々な形で同社の事を応援出来るという機会は、
素晴らしくもあり感謝したいと考えています。

このような姿勢を持つ会社は、
やはり末永くお世話になりたいと思います。
資産形成のスピード感やその伸長率だけでみれば、
もっと値動きがよい銘柄に張るのがいいかもしれません。
ただ、私は投資活動の中で、
納得感やこういったプロセスを楽しみたいと思ってるので、
ゆっくりとやっていきたいと思います。


~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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【決算精査】 3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


決算速報などを見ていると、
1Q決算は赤字転落などと表記されていて、
これだけでダメだ~という印象を与えるわけですが、
実際には、そんなことは既に業績予想の開示時点でわかっていたことであり、
1Qの収益を見て何も論じられません。
(それがそもそもリスクで評価を下げざる得ないという面はあるかと思います)

注目すべきは、今後の収益の種となる
物件仕入の積み上がり状況ということになりますが、
結論としては可もなく不可もなくということになります。

仕入は同社のメイン事業である底地や居抜き物件で
共に大きく伸長していますが、
ではそれが今期の業績予想を達成する上で、
十分なものかどうかは定量結果だけを見ると、
まだ確信は持てないです。
とはいえ、仕入れは順調に積み上がっていることもあり、
先行き面でも順調な状況のようですしね。


業績面はまぁこんなもんでしょうという点と、
仕入がとりあえず積み上がっていることも考慮すると、
想定通りの推移だと感じます。
総合評価についても想定通り「3」とします。



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

◆1Q累計
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q累計)売上推移



◆1Q単計
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q単計)売上推移


ふ~んで終わらせておきます。
突っついてもあまり何もやることはありません。


(2)利益の推移

◆1Q累計(営業利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q累計)営業利益推移



◆1Q単計(営業利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q単計)営業利益推移


前々期の時の下期偏重決算の時を彷彿とさせますね。
1Qでは赤字ですが、前々期の時よりはマシです。
だからどうしたという感じですがね。



◆1Q累計(純利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q累計)純利益推移




◆1Q単計(純利益)
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q単計)純利益推移


純利益についても特に言及すべきことはありません。



(3)上期予想について

上期予想も意味がないのでやめておきます。
皮算用するまでもないということです。



(4)仕入・販売状況

◆仕入金額推移
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q)仕入金額推移

前期の1Q及び3Qで特に仕入が軟調だったことが、
当期の下期偏重予想に繋がっていることがわかります。
今1Qでは前期比で見れば大きな伸長ですが、
水準感としてはもう少し積み上がってもよいかなという印象ではありますが、
棚卸資産も増加していますのでまぁ及第点といったところでしょうかね。



◆販売金額推移
3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q)販売金額推移

居抜き物件が増えていますが、
これは前期からの期ズレ分で利益率を落として売り捌いた要素が強いようです。
一方で、利益率のよい底地は少なくなっており、
それが収益が悪化しているようにみえているようです。
いずれにせよ、個々に一喜一憂しても仕方のないものです。



3.IR照会

仕入の状況が会社見通しと比べてどうかなど、
念のためIR照会を行いました。
細かな部分は割愛しますし、私の主観ですが、
やり取りの概要について記載しておきます。


まるのん
仕入の状況については、会社の見通しに対してどのような状況か。

IR
計画通りに推移しているし、2Qで更に進捗が見られている状況である。
確かにもう少し積み上げられればよい面もあるか、
まずまずの順調な推移といった状況である。

まるのん
今期の業績予想は下期偏重となっており、
棚卸資産の金額と業績予想のトップラインを比較すると
まだストレッチが必要なのではないか。今期の数値の見通しについては、
どのように捉えているか。

IR
個々の案件の仕入状況や仕入の進捗状況から、
既に社内で今期の数値についてはある程度見えてきているのが実情である。
むしろ社内では来期以降の数値をどう作っていけるかを占う意味で、
どのように活動していくかを議論している。
新たな中計を次回本決算に開示するが、
その策定に向けてどのような数値を作っていくか、
長期視点で活動を行っている。


この他、決算短信補足説明資料なるものを今回より開示することに至った
IR姿勢に対して感謝と御礼を申し上げると共に、
主に以下のような件について、僭越ながらも意見を述べさせてもらいました。

・四半期進捗率はあまり意味のない情報ではないか
 (むしろ四半期ではなく半期・通期の目線で見てもらえる工夫が必要ではないか)
・居抜き物件の前期期ズレの要因分析や再発しない言及はもっとあってよいのではないか
 (今後は通常利益率になるの根拠が薄く読めてしまう)
・仕入の状況は予実の開示も含めて開示を検討できないのか
 (なんでも開示すればよいものではないかもしれないが、重要な指標である認識)
・財務状況の言及は、棚卸資産にフォーカスを当てれば十分ではないか
・数値だけでなく、各取り組み状況やトピックスにもっと言及があってもよいのではないか


4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3277_サンセイランディック(17年12月期_1Q)株価推移



赤色が買い、青色が売りです。
今の水準は、ブレの大きい収支や不動産セクターである点など
評価を下げる要素を念頭に置いたとしてもやはり安いなと思います。
同社の誠実な姿勢(ビジネス上においてもIR姿勢においても)や、
ニッチノウハウを有するBS上に表れにくい人材という資産など、
様々なポジティブな要素もあります。



目標株価ですが、先の本決算時に期が進行している件を
フォローしておらず目標株価を変更しておりませんでしたので、
今回再算出しておきます。

従来の目標株価は、18年12月期予想EPSを121円で、
評価PERを12倍として1,450円としていました。
これを更新します。


同社への期待成長率はCAGR7%で置いています。
前期実績EPSを元に算出し、評価PERは12倍をSTAYさせます。

・想定EPS(19.12期)
105×1.07×1.07×1.07≒130
・評価PER
12倍
・目標株価(20.3期想定)
130×12=1560円 →時価総額想定 約129億(現状65億)

というわけで、2~3年で株価は概ね倍になる想定です。
さて、どうなるもんですかね。
その前に不動産市況の転換にある程度の影響を受けて、
この見込みも破たんするでしょうかね。


5.さいごに

同社の誠実で愚直なIR姿勢には、
ついつい思い入れをしてしまうのですが、
それはそれとして投資判断を下していかねばなりません。

こういう銘柄はよく万年割安株と言われることも多く、
ずっと低PERのままということがあるようですが、
堅実に少しずつですが成長を継続していますし、
今後の展望も決して楽観できる状況ばかりではありませんが、
そのことと株価水準を睨みつつ、
どう冷静に投資判断を下すかをよく考えていきたいと思っています。


~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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昨年に続いて、サンセイランディックの株主総会に参加してきました。

昨年とは会場が異なり東京駅からすぐの丸の内界隈の会議室での開催です。
昨年は神田駅から少し歩いた会議室でしたが、
本社を丸の内に移転したこともあり、
本社のすぐ隣のビルの会議室での開催です。

通勤客に混ざりいつもは通過している東京駅で下車して、
総会に出席するために会社とは違う所に向かうのも、
少しワクワクするものですね。

会場のビルまでプラカードを持った案内の方がおりまして、
迷うことなくビルに到着してエスカレーターを登ります。

すると底地くんが出迎えてくれます(笑)。
昨年はおりませんでしたので、今年デビューですね。

3277_soukai.jpg

社員の方が一緒に写真をお撮りしましょうかと
お声掛け頂きましたが、
それはなんとなく固持し(笑)、受付の様子という事で撮影しました。

中にはペアで撮ってもらっている株主さんもおられましたね。
いきなり癒されますが、
同時に開場から開会までの1時間余りの間、
着ぐるみに包まれた中の人は大丈夫なのかな、と
変なところが気になってしまいました。


会場のに入ると、まだ誰も来られていなくて、
とりあえず席を確保して荷物を整理していると、
いつも懇意にして下さっているIR担当の方にお声掛け頂きました。

というか、早くないですか~とかフランクで楽しくお話をさせて頂いていると、
社長もマイクの調整や確認などで会場にお越しになったので、
一言ご挨拶をさせて頂きました。


そういえば、優待クロスに忙しかったので
株主総会での質問事項をきちんと事前に整理出来ていなかったので、
入り口のホワイエコーナーの椅子で復習をすることにしました。

セルフサービスで無料のコーヒーを頂きながら、
短信や決算説明資料を再読し、
自分の決算精査記事などにもざーっと目を通します。

ただ、直近で東証IRフェスタ2017
相当な時間ブースに入り浸り(笑)、
色々勉強してきた後だったので、新たな観点はなく、
確認くらいかなという感じです。


いくつかメモを取っているうちに、いよいよ開会です。
株主数は昨年は70人位の印象でしたが、
今年は少し増えて100人弱程度でしょうか。(数えたわけではありません)


事務局席に朝お話させて頂いたIR担当さんも着席されており、
その後、役員が入室されて、10時の時報を待ちます。
事務局から開会宣言があり、定款の定めにより議長は社長という
いつもの案内で進んでいきます。


事業報告については映像ですが、ここはだいたい理解しているので、
復習のつもりで耳を傾けます。
対処する課題については、映像ではなく、社長が自ら説明ですが、
無難さを優先しているのか、招集通知記載の内容をトレースするものです。
元気で早口なのはいつものことですね。

この辺は昨年同様にさらっと流れていきまして、いよいよ質疑です。

去年の総会も感じたことなのですが、
QAに対して事務局席のメモ提供の速さですね~。
こちらが質問して一通りしゃべり終わった頃には、
既に手書きのメモが社長に手渡されているのです。


というわけで、やり取りで私のつたない記憶と、
冴えない解釈に基づいてメモを残しておきます。
なお、出来るだけ時系列で記載している点と、
他の株主さんの質問でよくわからないこともあったので、
メモの言葉でいまいちなんのこと?というのも含まれる点、
ご了承下さい。


【Q】
2020年に向けた営業方針は?

【A】
次期中計(来年開示予定)策定で検討しているところ。
既存の拡大と新規ビジネスのバランスをみて、
着実な成長を実現できる方針を策定中であるため、
来年の開示をお待ちいただきたい。


【Q】
不動産バブルはいつはじけるのか?

【A】
オリンピックまで待たずにシュリンクしてくると考えていたものの、
現状を見るとなんだかんだいって
オリンピックくらいまではもつのかなという印象。
但し、オリンピックの前後では確実に調整局面が来ると感じており、
これは不動産に限らず、
経済全般に調整局面が来る前提で捉えるべきと考えている。
なお、これらはあくまで私見として述べたものである。


【Q】
相続についてはどうか・・・
(何を聞きたいのは私には理解できず・・・)

【A】
相続税の対象者は4%から8%に大幅に拡大し、
その対象者が増えることは、
様々な面で当社の活躍フィールドが広がると認識している。


【Q】
前期末で従業員が3人の純減となっているが、
人員確保は生命線とも認識している。
減少の背景として何か働きにくさなどの諸問題が背景にあるのか、
その原因についてどう認識しているか。
また、人材獲得競争が激化する中で、当社の今後の状況はどうか。

【A】
前期末で離職した社員はいずれも個人的な都合である。
(雰囲気的には家業を継ぐとか結婚や子育て起因のような)
構造的な問題ではないものと認識している。
また足元の人材獲得の状況では特に新卒採用を積極化しており、
今年も5人を採用している。
丸の内に移転していることや東証1部上場による知名度向上が、
確実に獲得競争にプラスに働いていると実感している。
また人数の量より、質を重視しており、
教育をより重視していく方針である。


【Q】
2022年問題として生産緑地の宅地化の増大について、
当社の底地ビジネスなどへの懸念する面と、
新たな事業機会と捉えてチャンスと見る面と双方あるのではと思うが、
現状で脅威や機会としてどのような認識を持たれているか。

【A】
生産緑地の対応においては専業でやられている会社が存在している。
(へぇ~そうなんだ~~知らなかった)
当該会社からも様々な提案を頂いている最中である。
総論としての認識は、
今の不動産のニーズの状況や生産緑地の立地を踏まえると、
直ちに大量の宅地化が進むと捉えておらず、
従って現状の地価等に与える影響は限定的だと理解している。
この問題よりも、不動産ニーズそのものの動向という意味で、
少子高齢化が進むことの方によほど対策立案が求められることと思う。


【Q】
今期業績予想は、現中期経営計画の最終年度の目標額と比較すると、
下押しした業績予想となっているが、
これは株主としてどのように捉えたらよいか。

【A】
中計の数値を諦めたわけではなく、ここを目標にやっていることに変わりない。
業績予想はかなり保守的に策定しており、
それを必達しつつ、中計数値達成までをやり遂げられるよう努力していく。


【Q】
木密地域の打開に向けた対策は急務であると感じているが、
当社のようなノウハウをぜひ横展開してビジネスにすることはできないのか。


【A】
一番大事なことはやはりその木密地域にお住まいの方々の
意識だと感じているところである。
またその意識下にある要望を具現化するためにどうあるべきか、
それを深堀するために、
対象住民に対してヒヤリングすることに着手するつもりである。
一方で行政も当該問題に過大は感じているものの、
何から手を出してよいかわからないと混沌とした状況のようで、
すぐに形にはならないかもしれませんが、
行政をどこまで巻き込んで本気でやれるかを見通していくつもりである。


【Q】
民泊は法整備などの問題もありやはり難しいのか。

【A】
エアビーは法律上、現行法に照らすとグレーゾーンとなる。
当社はあくまで合法でやり遂げることを標榜するため、
最近では当社と近しい立場の百戦錬磨さんと
色々な面で連携する機会が増えたそうです。


【Q】
認知度向上や株式市場での存在感を確率するための整備をもう少し検討出来ないか。
例えば弁護士ドットコムのように会員制として
会員数の増減によって業績も変わり株価も騰落するが、
そういう会員数みたいな指標を例えば開示するなどどうか。
IRの積極化などでもう少し株価対策を検討してもらいたい。

【A】
株価対策としては原点である企業価値を高めて、
安定的な利益成長にこそ注力すべきことだと認識している。
そのためにも一義的には利益成長を確実に達成していくことと、
認知度向上のためにIR活動機会をより充実させていきたい。
この他、広告出稿なども踏まえて認知度向上も課題と捉えている。


【Q】
One'sLife社の赤字が前期にも足を引っ張っているように思えるが、
当該子会社をどう立て直すつもりか。

【A】
売上も16億計画に対して13.9億と未達となっており、赤字決算となっている。
今後の対策としては注文住宅の引き合いは依然と比べても強い事を踏まえて
そちらへの注力に沿うようにしている。
また物件仕入から施工、管理までを一気通貫して対処することも考える。
そのためにも親会社である当社とのシナジー発揮をどうするかを勧めていく。


【Q】
取締役の増員を検討しているようだが、
今回3名が新規で選定されている。
新たな役員を登用し、事業もより多角化していくとすると
本業がなおざりになるなどの懸念も気にしている。
今回新規登用の方のスキルは何であるか。

【A】
名古屋支店長の長を西日本を統括する立場となる。
また横浜支店長を首都圏の営業全般の立場。
コンサル他社ノウハウを社内に展開し、既存改革に長けた自分である。

前提として新規事業をやる→役員増ではなく、
役員増はあくまで「営業戦略の強化」が趣旨である。

多角化は原則やるつもりはないが、
不動産のシナジーが生まれやすい場合、
不動産という枠組みの中で新たな種を見つけていきたいとは思っている。
その過程では女性登用による女性のアイデアをぜひ活用したい。
その事も意識して定款を変えた要素もある。
(定款修正メインは民泊ではあるが・・・)

【Q】
定款の追記で「特定会社への出資」が挙げられているが、
何か具体的な案件を見据えたものか。

【A】
現状では石巻地域での復興再開発案件が大詰めであり、
今後特定目的会社の設立が必要になるかもしれないという点で、
今回のタイミングで追記することとした。
この他では特に現状具体的に検討している事実はない。

【Q】
機関投資家向けのIR活動は実績はいかがか。

【A】
Q2とQ4の後の決算説明会の場を設けている。
ちなみにそれ以外では個別に通期で44回の実績がある。



実は株主からの質疑応答を受ける前に、
仕入、配当、に関する質問が多いため、
先に回答案の説明がありました。(これは効率的ですね)


その後は、決議と新任取締役の照会があり、散会です。


去年は定規のお土産がありましたが、
そういえば今年は何もありませんでした。
私は全く気にしませんが、
株主からお土産がないという指摘がなかったことに安堵しました。


皆様にご挨拶を交わしてビルを後にしました。


※ここまで書いておいてなんですが、
特に見立てを変える新たな材料はありませんでしたが、
こうやって経営者と顔を合わせて議論するのはよいですね~


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