投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成

日本管理センターの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



201903_JPMC.jpg




■参考

1年前の株主総会 → リンク
2年前の株主総会 → 残念ながら欠席(家族旅行の日とバッティング)
3年前の株主総会 → リンク


■当日の流れ
10:00 開会
10:03 議決権数確認
10:04 監査報告
10:05 事業報告(事務局口頭説明)
10:08 対処すべき課題(社長口頭説明)
10:12 付議事項の上程
10:14 質疑応答
10:25 決議
10:28 取締役挨拶(一言)
10:31 閉会
10:33 会社説明会プレゼン開始
11:00 質疑応答
11:45 質疑終了
※例年の懇親会はなし


■議決権行使の状況
 株主数    : 1,327/4,207(31.5%)
 議決権個数 : 134,638/181,924個(74.0%)


■全体所感
前期は売上の下方修正を余儀なくされ、
また今期予想も大幅な減益見込みということに加え、
MSワラントの発行などで失望感も台頭する中での総会となりました。
懇親会も中止ということで、なにか全体的に後ろ向きな印象が付きまとう中で、
しかしきちんと状況を確認していきたいと今年も総会に参戦しました。

同社は株主総会は目的事項に関する質問のみを受け付ける運営で、
それ以外の質問については、総会後の会社説明会にて質問して欲しいということで、
総会自体はシャンシャンで終わらせたい意向が滲んでいます、
これは毎年のことですし、まぁ本来総会は目的事項に照らしてなされるべきで、
どうしょうもない質問(世間話みたいな)のは無駄なのでそれはそれでいいと思います。

決算説明の動画などで、武藤社長が元気がなさそうとか、
個人投資家IRもスルーされたので、どんな感じかなと思いましたが、
いつものように雄弁に語られていて、元気そうで何よりです。
ただ、数値をまくし立てて某企業群をディスるような口ぶりは抑制され、
自社が原点に返り今後の機会を得ていく部分をきんと説明していました
特に現状の不動産業界全般の不安台頭については、
当社にとってフォローの風が吹いているという言及があったのは少し驚きました。
確かに足元でフローの売買が落ち着くことで減益になりますが、
一方でストックの部分は今まで少しリソースを薄くしていたところを
原点回帰して宣言は力強いものでした。

またその判断に至るまでに、昨年は色々悩まれたとも吐露されており、
この原点回帰で改めて管理戸数というストックを追求していくという判断は
熟考の上で戦略的に考えられた様子もうかがえました、
かつて、リーマンの時など不動産市況が不安の中にある中で、
保証という枠組みで成長したSSLを再度磨き上げて、
今後の景況感の反転に万全を期すということでしょう。

各取締役からの答弁でも営業観点ではだいぶオーナーマインドの変化がみられ、
足元では大変好調な状況が続いているようです。
その数値は2Q以降に顕在化してきそうとのことでそれが楽しみですが、
まぁ言葉通り受け止めれば株については、今は買い時かなという感じがしました。
ただ、こういう洗脳下であまり投資行動を大きく傾けていくのも憚れるので、
ゆっくり見守っていきたいと思います。

内向きな話としては、やはり人材の育成や定着といったところには苦労をしているようです。
現取締役が基本的にモーレツ世代でそれを是とする方々ですから、
現代の若者とのギャップには色々戸惑いながら、気を配って経営しているようです。

懇親会がなくもう少しざっくばらんに話を伺いたかったのですが、
でも、武藤社長はもちろん、各取締役の方々も元気そうで何よりでした。

今年は場所の兼ね合いだったようで、会場がオアゾでの開催となりました。
このことで懇親会が中止となりましたが、来年は従来の国際フォーラムで実施予定で、
懇親会も含めて復活する予定とのことです。
ネガティブで対話の機会を持ちたくないということではなかったようです(笑)。

感覚的には50人位の出席者があったでしょうか。
年齢層も比較的若い方も散見されました。
従来通り机があればタイプ出来て楽だったんですけどね。椅子だけでした。
あとお土産にモバイルバッテリーと水を頂きました。嬉しいですね~


■会社説明会のメモ


・売買のフローと管理戸数のストックの2階建ての収益構造。
売買が不動産市況の変化で落ち着きがみられ、フロー部分が落ちると見込んでいる。
不正融資などの問題で融資姿勢はだいぶ硬化しており、現場の声もかなり厳しい声があがっている。
なので、保守的に今回見積もっている。
経営者として一度も利益予想未達はないので、今回も今のガイダンスがミニマムだとみてもらっていい。

・今まではオーナーマインドが強気でスプレッドが小さくなり収益性が得られず、
ストックのトップラインが緩慢となっている。

・しかしながら市況の変化、オーナーマインドの反転から、
積極的に投資していこうという決意表明が新株予約権発行の判断であった。

・人口は減るが、世帯数は急増していく見込み。
しかもそれは40歳以上、とりわけ高齢者の比率が増えていく。
そのため、1Rや1Kは選ばれないし、高齢者住宅なども含めた広めの物件が伸びる。

・現状の不動産問題に端を発した諸問題については、
事業モデルとしてはメーカーと異なる立場なので、当社にとってはフォローの風だと認識。
(単に建てる理論では通用しない、がついに現実のものになってきている。)

・去年1年色々反省した。どうやってトップラインを伸ばすか本気で悩んだ。
もう1回商品を見直し、磨き上げていくことでテコ入れをして
あの時の高成長のように再び成長エンジンとなるように喚起していくんだという判断になった。
SSLの特徴を生かし、かつ競合商品に勝る仕組みを設計してきた。

・数を増やすプラットフォームを拡大していく×1戸当たりの収益性を伸ばすをやる。
デフレスパイラルの中で成長してこられたのは、
マインドの転換によってプラットフォームを拡大していくには絶好の時だと感じている。
そのためにSSLを軸に各種商品のラインナップを刷新した。

・サ高住の管理戸数は既に学研の迫る3位。いずれ1位の旧メッセージを追いかけていく。

・従来、1棟丸ごと借り上げを徹底してきた。家賃設定などがバラバラだと難しいから。
しかし、現状空室のところから順次借り上げをしていく先行投資をしていっている。
いずれ全戸借り上げという状況を作っていきたい。

・会社が大きくなり創業しばらくは営業要員ばかりだった会社も内勤者の比率が大きくなっている。
今後は営業要員を倍増したい。
しかし人を単純に増やすのは難しいし一人当たりの収益性を落としたくない。
一人当たりの収益性は高い会社でありたい。
(東証一部上場で一人当たりの営業利益は99位だそうです)
今後は人が採りにくい環境になっていくので、人が採れるという前提に立たず、
人の規模をあまり課題にせず、すなわち労務で悩みたくないがモットーである中、
しかし営業要員を増やすために、
定型業務などAIを活用して省力化していくことを考え一部着手している。
具体的には契約書作成、家賃設定シミュレーション、入居審査の定型チェックあたりは
十分できる。音声認識を含めた部分をコールセンターなどに対応していくことは、
少しハードルがあがるがここも含めた効率化を目指したい。

・意思決定を早くするために東西+首都圏でカンパニー制を敷いた。
この施策は相当機能している。

・入居率は91.4%を誇る現状を今後より伸ばすためには家財保険や延滞保証を取り込んだ。
(ここまで周辺系を埋めていかないと更に高次元にはいかない)

・MA資金が一番必要だった。まだIRできるものはないがパラレルで色々話をしている。
それが資金調達の意図だった。

・高ROE、高配当といったところの割にPERは低い。(忸怩たる思い)

・ストックは何の問題もない、むしろフォローになっていく。
フローはどうしても社会情勢によって影響を受けるため、理解してもらいたい。



■株主からの質問

【Q】
加盟店収入が減収となっており、
パートナー企業の数そのものも伸長が止まっているがどういう状況なのか。


【A】
既に1400社超のネットワークを既に構築しており、各地域での有力なパートナーを締結している。
ネットワークの拡大という部分にも取り組んではいくものの、
既存のネットワークを機能させることに注力していきたい。
特に前期は規模の広がりより、パートナーとの関係性を深める活動により重きを置いてきた。
もちろん全体の規模数から見ればまだ規模の拡大も狙える余地はあるのでそこも狙ってはいくが、
ネットワークを機能させる、より深く連携をさせていくという部分にも力を注いでいきたい。、
(所感)
確かに規模拡大というより質や深度を深めるのは大切ですね。
ただ、収入そのものが減っているのはやはり気になるので、
加盟の純増数ではなくトップラインにより注目していきたいと思います。


【Q】
AI活用などのIT投資の課題対処については、事務の効率化などが期待されるものと理解しているが、
具体的にどの程度の投資を終え、どのような効果が発現しているのか。

【A】
IT基盤を強化することは効率性を高める意味で間違いなく今後も収益性を改善できる余地がある。
AIについては、3つのことをやろうとしており、そのうち2つは進行していて1つはこれから着手する。
とりわけ営業部門でのセールスフォースやTeamsの導入によりコミュニケーションの活性化や
効率性が高まっている実感がある。
(所感)
セールスフォースは昨年から聞いていましたが、
MSのTeamsはSNS上でコミュニケーション充実にはよさそうですね。


【Q】
前受金と長期預り金の内容はどういうものか。またこの費目が急になくなってしまう可能性があるのか。

【A】
預かり保証金は入居者の敷金に相当するものであり、急になくなってしまう性質のものではない。
前受金は家賃を先に頂く関係で翌月分の家賃を先にもらっている分を計上しており、
こちらも急になくなるものではない。
家賃の集金についてはパートナー企業が集金しているものも一部あることはあるが
いずれにせよ、大きく毀損する可能性はないと考えてもらってよい。


【Q】
賃料が減るリスクに対してアリアンツの保険をつけていたものを
昨年解約したと思うが、その結果、どれくらいの数値がプラスまたはマイナスに寄与したか。

【A】
実際に過去に保険金請求をして受け取った事例は2件であり、
ほぼ請求をしたことがない。
(保険金請求をする位マイナスになった時だけ)
基本的に請求せずに終わって掛け捨てのような構図になっていた。
一部返戻金を受け取れるものの、ざっくり1億弱が保険支払いがなくなったことでプラス寄与している。
(所感)
保険の必要がないという判断で外したので当然プラスですよね。
定量的に回答されていたので安心しました。(上記記載は少し濁して表記しました)


【Q】
MSワラント発行についてなぜこのような判断になったか。MAに必要というのはわかるが、
元から借り入れでもよかったのではないか。

【A】
段階的に希薄化するからよいと思ったという点と、
当社の事業運営上、自己資本比率50%程度を維持していることから
金融機関からの信用を得るためにも最適な状況であると理解しており、
借入ではなくエクイティファイナンスを選択した。
今後は業界平均の自己資本比率が33%程度であることを鑑み、
現状の自己比損比率49%程度であるところを40%程度まで下げて借入も視野に入れつつ、
MAやAI投資を進めていきたい。
(所感)
段階的な希薄化は証券会社の営業の誘い文句ですからあまり納得感がないです。
確かに設計的にそういう要素はあるのでしょうが、それ以上に特定の証券会社にのみ
有利に働くという構造の歪みの方が気になります。


【Q】
今後は新株予約権の発行はするのか。
(発言者の)個人的な印象としては攻めの経営のためのリソースが必要という観点から、
むしろエクイティファイナンスをやるべきだったと思い直している。

【A】
先行きのことはあらゆる可能性があるため確定したことはいえないが、
現中計のうちは可能性は低いと思ってもらっていいのではないか
(もちろん絶対ないという趣旨ではない)。


【Q】
(コメントとして発言)MSワラントについては証券会社へメリットがあり、
既存株主に不利な状況であると理解しており、
段階的な希薄化とはいえ、それ以上に信頼が失墜する悪しき手だと理解している。
自己資本比率の確保などで借入金もコントロールが求められる中で、
市場からの調達が必要なのであれば、まだ公募増資を選択して欲しい。
成長のために必要だという訴求があり、正面から公募増資するのであれば、
まだ受け入れられる。

【A】
コメントとして承る。
(所感)
やはりMSワラントについてもう少しフリーでざっくばらんに語りたかったですね。
来年への宿題です。


【Q】
社会情勢の変化に応じてオーナマインドの変化が当社事業において
追い風となっている部分と逆に脅威になっている部分の双方があると思うが、
現場の中でマーケットに対してどのような雰囲気を感じておられるか。
今後原点回帰で復権していくという期待がある中で、
どのような機会があるのかという所に特に期待を寄せているので、
現場の体感について教えてもらいたい。

【A】
(社長)
この後、各カンパニープレジデントから回答させるが、
全体感としては脅威の部分は株価については、風評被害も含めて
かなり痛手になっているという認識を持っている。
一方で事業そのもののマーケット環境としてはかなりのフォローの風が吹いていると理解している。
また実際に足元大変好調であるといっていい。
但し、これが数値となってみえてくるのは、
2Qからとなるため特に2Q以降の数値に着目してもらいたい。

(東日本プレジデント 武井氏)
ここ3-4年は子会社の立ち上げをしていたこともあり、
久々に改めて現場に戻ってこられた。そこで感じるのはやはりオーナーマインドの不安は
かなり大きくなっている印象である。
人口は減っている中でもまだまだ建物は立っているし、
金融機関の引き締めもプレッシャーがある中で不安台頭は顕著。
みらい短期保証など周辺系の商品も携えて回ることができて、
セットで色々な幅広な提案が出来ることで取りやすくなってる状況である。
また他社の不祥事に関連した物件や、そもそも高値で建築をしてしまったオーナーさんは
戦々恐々としている状況が続いており、管理相談が急増している。
また金融機関側からのビジネスマッチングの相談機会がもたらされるのも、
今年が一番多いのではないかという感触である。
某大手地銀さんからも大規模な管理物件の相談があったりしていて、
足元では大変好調である。
全般契約が取りやすい状況となっているということは、
それは裏を返せばオーナーさんからの不安も大きくなっていることでもあり、
当社にとってもビジネス機会や収益確保の余地が広がっていると考えている。

(西日本プレジデント 池田氏)
この3年くらいは一部屋あたりから得られる収益の効率に重きを置いてきたが、
トップラインの伸長を再び掘り起こす必要が出て来たしそういう機会が巡ってきたと捉えている。
これまでサブリースに対しては潜在的なニーズがあったものの、
市況もよくそこまで顕在化することはなかったが、
ここ数ヶ月で一気にこれが顕在化してきている印象である。
これまではかぼちゃの馬車などシェアハウスのサブリースが問題の発端であり、
ある意味賃貸オーナーさんには直接関係しないケースも多かった。
しかしレオパレスの問題でそれが一気に身近な脅威として
オーナーさんに降りかかってきている状況である。
他社のメーカー系のサブリースに対しても懸念が台頭してきていて、
結果、当社への引き合いに繋がっているとみているし、
実際そういったオーナーさんから個別の相談を承ることも出てきている。
各地でもそれぞれの案件で(記載は個別名もあり割愛します)好調となっており、
今後に期待して頂いてよいのではないかと思っている。

(首都圏プレジデント 上田氏)
首都圏は地主系のオーナーさんは不安が台頭されている方は少ない。
レオパレスで建築された方からの相談は多いですが・・・。
それは当社として扱うかは是々非々。
一方で投資家のオーナーさんは不安が強まっている。
金融機関から多法人スキームがばれてしまったり色々変化に富んでいる。
また首都圏では特に金融機関からの相談件数が急増しており、
ざっくり倍程度の件数をこなしている。

(所感)
この答弁を聞いていると相当期待を持てます。
ただ本当に市況反転によるマインド後退が当社へのフォローが
どの程度数値に現れるかはまだ未知数です。
その辺りをもう少し見てから投資行動の判断を下してもいいかもしれません。
皆さんイキイキと話をされていて、あぁ現場が大好きなんだなと感じました。



【Q】
原点回帰をして再びトップライン伸長に向けたアクセルを踏むという判断のご説明があったが、
このような判断は外部的要因からきたものなのか、内部的要因からきたものなのかどちらか。

【A】
双方あるが、やはり外部要因の要素が強い。環境の変化がチャンスだと捉えてのこと。
(所感)
そりゃそうですよね。内部要因というのは逆にあまりないと思いますけどね。


【Q】
営業貸付金はふるさぽの残融資という理解でいいのか。

【A】
22億の貸付金はイーベストやサポートローンなど当社が貸付しているもの。
もちろん、抵当権は当社が持っている。


【Q】
PR活動についてもう少し強化をしたらいいのではないか。
というのも、(発言者が)相続した時に色々検討するときに、
当社の存在を知りえなかった。認知度を向上させるために日経ビジネスとかWBSのTVなど
様々な手段でもっと事業のPR活動をするべきではないか。

【A】
PR活動については日経ビジネスには掲載しているしCMもやってきたが、
今後はネット系の広告に絞って効果的に投下していきたい。
PR活動が足りないのはご指摘の通りなので注力していきたい。
(所感)
この観点はあまりなかったのですが、
質問者様が実際に相続を経験されていたので感じたのでしょうね。
確かにセミナーは積極的に行脚していますが、ネット広告でもう少し認知度を上げるのは
大事かもしれませんね。


【Q】
レオパレスの物件のようにあまりいい噂を聞かない物件については、
手掛けるべきではないと思うが・・・。

【A】
物件が悪いから当社の借り上げ対象にならないわけではない。
もちろん、建築基準を満たしていない建物は論外であるが、
結局どれだけスプレッドがあるかという話なので、
悪い物件を安く借り上げられれば、十分スプレッドが取れるケースもあり、
その場合は当社で手掛けるという判断になる。
(所感)
はい、そうですね。スプレッドの世界ですから、
逆に悪い物件を超格安で借り上げられるとむしろ利鞘が大きくなるかもしれませんね。


【Q】
元人事マン、猛烈世代の社長には現状は忸怩たる思いがあり、
人材の確保育成・定着には苦労をされている印象があるのだが、
具体的にどのような点に苦労をされていて、
またその中で様々な施策がどう効果として表れているか教えて欲しい。

【A】
今の若者はやはりモーレツ世代とはだいぶ違う。
ただ、違うといいつつそういう人材をうまく活用していくことが大事。
中間管理職に指導させるだけでなく、
役員が直接指導したり、案件獲得などのシーンを共有させるようにしている。
またコンサルタントとして営業一線にいきなり投下するのではなく、
まずはアシスタント(カスタマサービス)として見習い期間を設け、
そこからコンサルタントになる夢を描かせるような設計にしている。
それは仕事の幅やスケールを大きく見せることだけでなく、
処遇の面でも高年収を成果に応じてコミットすることでモチベーションを高めるようにしている。
そしてそこを目指してもらう事で会社の収益性を高めていくことを狙っている。
いずれにせよ、今の若者に受け入れられるように細部に気を遣って運営している。
直近の新卒採用の社員は全員辞めずに残って活躍をしている。

(所感)
少し手応えを感じられているようですね。
相変わらず苦労はされているようですけどね。



【Q】
中計で売買で今期一度沈むようにみえるが、その後緩やかながら回復していくような
グラフを描写されているが、市況が変わるケースも想定すると、
来期以降に売買が回復してくるという見立てはどのような前提で考察されているものなのか。

【A】
売買については、融資のスタンスの影響であり、金融機関のトップとコミュニケーションをとると、
やはり昨今の社会情勢からは当面は厳しさは続くと感じる一方で、
特に地銀などでは永続的に不動産に大して融資を抑制したままにするというのも
立ち行かなくなるのではないかと感じる。
なので、3年後くらいには回復していくようなイメージをもっている。

(所感)
ここはまだ懐疑的です。
もし今のような融資引き締めやより建てる理論が蔓延して歪む中では
益々政策も含めてやりにくい環境が続く可能性もあります。
この辺りが単純に回復していけるかは不明ですが、
元々フローには期待していないのでストックで積み上げて欲しいと思っています。


【Q】
PERをもう少し評価してもらいたいという意向も感じるとこであり、
また株主としても期待をしたいところであるが、
やはり原点回帰、チャンス到来というのであれば、
それをぜひ機関投資家に訴求し、
より機関投資家に買ってもらわないとならないと理解をしているが、
機関投資家向けにどのようなIR活動を展開しているのか。

【A】
機関投資家周りは積極的にやっていて、特に最近は増やしている。
CFOと1日に何社もプッシュ型で回ることもあれば、先方から声がかかることもある。
どうも機関投資家から割安性の観点でスクリーニングにかかる機会が多いようで、
ミーティングの申し込みも増えている。

(所感)
そんな割安と思われる中でまだまだ買ってもらえないのはなぜなのでしょうね。
まぁ株価にアゲインストという発言からも、業界の風評被害もあるのでしょうね。



【Q】
(コメントとして)機関投資家への訴求という点での回答感謝。
一方で個人投資家向けのIRも今後も継続してやってもらいたい。
経緯はわからないが、兜町での個人投資家向け説明会も今回はスルーされていたが、
出来るだけそういう場に出て個人投資家への認知度向上等も図ってもらいたい。

【A】
たまたま都合が合わなかったので申し訳なかったが、今後も個人投資家向けもやっていく。

サンセイランディックの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観を多分に含んだメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



昨年は底地くんの写真を撮らなかったので、
今年は撮らせて頂きました。
後ろに東京駅の駅舎がさりげなく写っているあたりが気に入りました。
スマホで撮影したのですが、実は一眼レフも持参していました。
すかもストロボ付きで(笑)。
さすがにそこで一眼レフぶら下げて撮るまでの勇気はありませんでした

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■参考

http://tryinvesting.blog.fc2.com/blog-entry-1022.html

昨年の株主総会レポート → リンク

一昨年の株主総会レポート → リンク


■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:02 事務局より議決権/行使数の報告
10:03 監査報告
10:05 事業報告(映像)
10:18 対処すべき課題について口頭説明(社長)
10:25 IRへ照会のあった主な質問と回答(社長)
10:28 決議事項上程
10:31 株主からの発言
11:30 決議
11:40 閉会

■議決権行使の状況
 株主数    : 3,572人/8,810人(40.5%)
 議決権個数 : 51,552個/84,443個(61.0%)
 ※聞き間違いで事実と異なるかもしれません

■全体所感
建築事業の赤字による大幅計画未達の状況や、
不動産市況の不確実性を含んだマーケット状況への対処、
あるいは、それを受けて軟調な株価動向の影響もあり、
色々不満が爆発しそうな可能性もありました。
しかし終わってみれば、例年と同様、至って平和な総会となりました。
もちろんそれぞれの状況への言及やQAはありましたが、
特に違和感を感じるような答弁もなく、認識を変えるようなものもありません。
決して同社が大きく飛躍するとか、何かイノベーティブな事が起こり、
一気に市場からの評価が変わるなんてこともないでしょう。
経営としても実直さが滲む一方で、特筆すべき秀逸さがあるわけでもなく、
一歩ずつ歩んでいく会社だと思います。
(特筆すべき秀逸さがないというのはほめ言葉です。)
建築事業については、答弁を聞いて一転して希望を持てるということもなく、
引き続き予断を許さない状況に変わりはありませんし、
場合によっては事業自体のリストラだってまだ選択肢としてあることでしょう。
市況の変化についても説明があり、
こちらも同社が何の影響も受けずにやり過ごせるわけもなく
実際、今期の利益率も相応に減じて策定されているわけです。
今後、より顕在化した時に、仕入には良い影響がある一方で、
販売側に一定の下押し影響は避けられません。
この辺りの感触も従来と変わるものではありません。
東証市場の再編の影響とか新たねトピックスもQAがありましたが、
いずれにせよ、特に目新しい情報もないので、
以下お読み頂く必要はないかと思います(笑)。

会場が今年から新丸ビルに変更になっています。
オフィスエントランスからの入場となります。
同ビルにはAGCや日興SMBCなど大手企業も入居しており、
朝の時間は颯爽とできる雰囲気のリーマンが行き交い、
また来訪者として高そうなスーツを纏った方が待ち合わせされています。
そんな中、私は汚い私服でカメラをぶら下げ(さすがにカメラバッグに入れてました)、
ノコノコと超一流オフィスビルに入場しました。
私もまだ窓際を決め込む前には、スーツ着てこういうビルを行き来していたな~なんて
変な感慨にふけてました。
早めについたので、ロビーの高そうなクッションチェアに座り、
両隣をスーツ族に囲まれ時間を調整しました。
こんな中をさすがに底地くんの着ぐるみは来られないでしょう~なんて思ったのですが、
ちゃんといましたね。これは驚きました。
受付開始の9時となりエレベータに乗り込みます。
もちろん、全員スーツ族に囲まれ、私だけ一人変出者ですね(笑)。
そんなこんなで、総会が始まります。



■会社側からの説明
冒頭の運営は時間も含めほぼ昨年と同様の流れで粛々と進んでいきます。
映像を使った事業報告ですが、そういえば、底地とは?といういつもの動画は流れませんでした。
確か昨年までは流れていたと思います。
まぁ私はもう見飽きたのでどちらでもいいんですけどね(笑)。
対処すべき課題についても召集通知の内容に沿った説明です。
ほぼ表記通りの説明ですね。
その後、投資家からよく聞かれるQAをあらかじめ説明してくれます。
これも例年通りです。
その概要は以下の通りです。

1)不適切融資の影響による不動産ビジネスの影響について

 ・当社で金融機関からの融資については現状問題なく融資を受けられている。
 (当社の堅実な事業運営の認知度、理解が浸透している現れでもある)

 ・不動産市況には落ち着きが出始めている。
 →当期の利益率は抑制して策定している
 (昨年までは高値でも売れる+αがあったものがなくなり平準化したという範疇と思料)
 →市況の落ち着きは仕入環境の好転ともいえる


2)今期業績予想で営業利益と経常利益が減益となることについて

 ・不動産販売事業の利益率を前述の通り抑制しており、増収効果もあり粗利は横ばい前提

 ・今後の成長のための人材や仕入強化のコスト投下のため販売費を増額計上

 ・建築事業はコスト抑制の効果や受注回復に伴う収益改善を見込むも単体の減益を吸収できない

 ・当期純利益は特損がなくなることで増益

 ・計画の達成はもちろん、これを超える結果となるよう社内で目標を置いて活動していく


3)中計の進捗状況について

 ・連結営業利益20億を定めているが、今期予想が16.6億でフィージビリティ―について質問多い
 →今期の予想は販管費を戦略的に増額しており、その人材の戦力化や仕入積み上げ等で
  十分達成できると認識している。



■株主からの質問

【Q】
建築事業のOne'sLifeHomeの前期落ち込みに対し、展示場のリストラなどコスト削減で
まずは黒字化が期待されるところだと理解している。
しかし中計では同社は新規事業のひとつのチャネルとしてのポテンシャルが期待されており、
成長のひとつのネタになるべきだと考えている。
現状、法人営業へ切り替え、Webチャネルの活用といった手立てがどうシナジーを生み、
そのポテンシャルを発揮していこうとしているか。
またそもそも論として難しい判断であるとは思うが、
事業自体のリストラは検討などされなかったか。

【A】
決してコスト削減だけで収益を出そうと思っているわけではない。
展示場の閉鎖もリソースの再配分を検討した結果、
法人営業や新たなWebチャネルをより強化していく方が、
受注を伸ばし仕事を確保していく上で重要でありそれが収益へ繋がるという判断。
本体とのシナジーについては、本来で扱う底地などの販売においては、
状況に応じて建築までをワンストップで手掛けた方が良いシーンもある。
そういったことに備えていくためにも事業としてシナジーを生んでいきたい。
また新規事業との親和性の点では例えば民泊などを手掛ける際に、
建築事業をもっていることが良い面も出てくるものと考えている。
事業の撤退そのものの検討については、子会社単体で見た時に、
資金が続いていくのかという点で判断して、
受注の状況なども見ながら毎月注視をしてきているところである。
足元で前下期から受注も回復傾向を示しており、資金状況も悪くないため、
楽観はせず注視は続けていくものの事業自体のリストラはしないと判断している。

(社長補足)
・取締役会で毎月のように建築事業の状況については議論をしている。
・現状の低迷が続く、あるいは先行きが描けないままであれば、
 事業そのもののリストラも決断せねばならない状況にはきていると取締役会として認識。
 →そのような判断をしなくて済むように全力として親会社としても支援をしていく所存。
・新規事業においてまだ活用できる余地はあると考えておりシナジーを出して黒字化をまずは実現したい。

(私の所感)
ここは率直にいって答弁は不満です。
まず受注が回復しているという認識は確かに上期から比べると数値的には回復していますが、
まだ底をついたとみるのは尚早だと理解しています。
受注残もまだ積み上がって未消化の案件がある中で、
どこまで今後より新規受注を積み上げられるのかは予断を許されないと考えています。
受注が伸びる前提での答弁ですが、やはり現状はまずはコスト流出を抑えるという
方策にしかみえないのです。
またシナジーの部分ですが、実際、本体で扱った底地、居抜き、所有権を
建売をして引き渡すケースなどほぼなくて、
実際には住宅建売業者などに更地で渡すのがほとんどなはずです。
サンセイランディックがグループとして権利調整後の土地に建売までを手掛けることが、
シナジーといわれると、うーんと思ってしまうんですよね。
その辺は選択と集中の観点からも手を出すべきではないと思うのですよね。
もっと不動産の諸問題への解決という観点でやれることがあるのだと理解しています。
大切なリソースをこの程度のシナジーで配分してしまうのはもったいないなと思います。
好き勝手書いていますが、もちろん、文言では表せられない様々な事情があると思いますし、
従業員の方もおられることですから、安易に撤退などいえないのも確かなので、
なんとか、生き残れるようにはして頂きたいとは思っています。


【Q】
当社の成長のためには人材確保・育成・定着が必至だと理解している。
現状では、職場改善の策を講じると共に、報酬等の処遇改善を進めていると理解しているが、
人材の確保・育成についての現状の状況や今後の取り組みについて


【A】
働き方改革は時差Biz、ノー残業、有給取得、テレワーク試行など様々な改善活動をしている。
育成はOJTを基本として、メンター制度を適用し、新人は1対1でフォローしている。

(社長補足)
マニュアル化による業務標準化を推進しており、社員のボトムアップを図っている。
新卒採用は応募も採用も安定している。東証1部という信頼性も寄与している。
離職率がとても低く、業界平均と比べても半分程度の状況である。

(私の所感)
答弁から人材が成長のネックとは現状は感じられませんでした。
人材不足がネックになっていないかは気になるところです。
例えば、新たな支店を出すにしても人材がいないとなりませんからね。


【Q】
民泊事業について、当社が扱うのはどのような位置づけのものか。
民泊事業は営業日数の規制などを受けて収益性が立ちにくいともいえるが、
過去の実績等を踏まえてどのような状況であるか。
今後の展望も含めて教えて欲しい。


【A】
特区以外は営業日数の制約が厳しく、収益の見通しが立てられるのは事実。
当社として現状手掛けている2棟はいずれも大田区の特区内でありその制約を受けない。
一方で開始するまでに手間がかかるがはじめてしまえば運用出来る。
稼働率が現状では50%程度でこれを向上させることで収益化はできると考えている。
この他、京都エリアで検討をしている。
民泊は京都エリアでは認められていないため簡易宿泊所としての形態となる見込み。
競争もあり物件取得も高価になっていることもあるし、
そもそも当社の民泊はそれをを狙って拡大させていくというものでもない。
既存のスキームの中で民泊転用がいいというものを試行的に転換してやっているもので、
年間何棟やるぞ、と掲げてやるような位置づけのものではない。
もちろん、こういった試行的な積み重ねが相応の規模になりえることはあるかもしれないが、
あくまで付随的なもの。
あとは法律が規制緩和していくともっと選択肢が出るかもしれない。
現状ではノウハウを蓄積していく狙いもある。

(私の所感)
そういえば、民泊と一時期もてはやされましたが、
その後、収益化が難しいとわかると息を潜めましたね。
一部の不動産投資家では一般賃貸より儲かりやすいという話も聞きますが、
このテーマ性は株式市場ではあまり聞かなくなりましたね。


【Q】
権利調整等に係る特殊なノウハウが流出してしまうリスクに対し、
どのような保護を意識して取り組んでいるか。

【A】
外部からの不正アクセスという観点でシステム的な対応をしている。
特殊なノウハウが必要なのは事実で、
それは経験した社員は確実に身になりノウハウが蓄積されるが、
その方が独立されるなどして社外へそのノウハウが流出してしまうことは、
それは防ぎようがない。ただ、OBとして各地で当社のノウハウが正しいやり方として
浸透し活躍されることがあるのであればそれはいいことではないかと考えている。

(社長補足)
非上場の会社も含めてライバルが増えてきて、
また当社のやり方やノウハウを知り模倣していくことはある意味で
ありがたいことでもある。
我々は我々として、正しいやり方を今後も貫いていきたい。


【Q】
建築事業が不調となったのは、何が要因か。

【A】
受注が減少しているのが原因。
その理由は、競争環境が厳しさを増している。
One'sLifeHomeのコンセプトと同様のコンセプトを掲げている会社も増えたこともあり、
競争が激しくなったことが原因である。

(社長補足)
同じようなコンセプトを掲げて進出してきている会社が出ており、
そこに対して有効な手立てを打てなかったのも要因。
なので、業態や方針を大きく変えて、リストラも進めることで生き残りを模索していきたい。


【Q】
仕入が減っているのはなぜか。何か大きな問題が起こっているのか。

【A】
期により浮き沈みがあり、またご縁によるところもある。
前期は所有権で大きな案件を獲得したものの、
足元では仕入価格がまだ高止まりしているところもあり、
そこに無理して仕入をしていないという背景もある。

(社長補足)
案件数は増えてきている。
競争もあるが、ただそこに巻き込まれていくと収益を逼迫するだけ。
成約率をきちんとモニタリングして案件個々に状況を見極めていくことが大事と認識。
勝負する、勝負しないというメリハリをつけて事業判断をしていくことが肝要。
また全国各地の底地情報がまだ当社に入ってきていない現状もあるため、
情報収集により一層努めていきたい。


【Q】
株価が軟調であるが、株主は関心を持っている事と思う。
ここ5年で株主数は約7倍になっている。
一方で上位10位の占める比率はここ数年で83万株減っている、
つまり機関投資家が売っているという構図だと認識している。
当社の事業は社会的意義も高く、
もっと長期の機関投資家に評価をしてもらいたいと考えているが、
そのような先にどのようなIR活動を展開し訴求しているのか。

【A】
機関投資家への浸透が図れていない課題は十分認識している。
今年は海外を含めて機関投資家への訴求の機会を
より増やしていきたいと考えている。
社会貢献活動もESG投資に適合したい思いもある。
最近では、東証の市場見直しの再編への懸念を示されることも大きい。
機関投資家の訴求をしつつ、なかなか当社だけの立場でどうにもできない部分もあり、
個人投資家を育みながら機関投資家を探していきたい。
株価は業績拡大を続けていくことにまずは邁進する。
決して今の株価で満足していないから努力をしていきたい。

(私の所感)
単に株価への不満をぶちまけるのではなく、
機関投資家の持ち分の減少を定量的に示し質問されており、
面白い質問だなと思いました。
でも、なんで機関投資家にそんなに人気ないんですかね。


【Q】
66百万円の設備投資のうち、基幹システムへの投資はどの程度か。
また、IT活用は拠点数が増えてくる中で規模拡大を目指す中で
もう少しITの推進を図り効率化を目指すべきであると思うがどうか。

【A】
システムは主に仕入、販売を管理するもので大掛かりなシステムではない。
IT投資については、社員にスマホなどから社内業務が出来るような
堅牢なシステム構築を進めて実現している。
生産性向上などにも寄与している。
当期は約20百万円の投資を予定している。

(社長補足)
将来的にはAIを活用して、定型的な業務は自動化していきたい。
一方でお客様と対峙して人間がやらねばならないところに
人のリソースは特化させていきたい。
人手をかけるところと機械化できるところを識別して対応していきたい。


【Q】
決算説明会において、回転期間短縮を訴えていたが、
3年超の滞留在庫が5%程度あるということであるが、
これは要するに塩漬けになっているということではないかと思うのだが、
どういった認識を持っているか。

【A】
地代収入を得られているところもあり、長期在庫が収益を圧迫している状況ではない。
但し、今後不況期が訪れた時にキャッシュ化をしていくことは必要でもあるため、
不良在庫とはなっていないのだが、キャッシュ化をしていくことは意識していきたい。
地代収入があるとはいえ、在庫滞留をそのままにしておくことがよいことともいえないため、
景況感の変化に適切に対応していくためにキャッシュ化を進めておきたい。


【Q】
東証市場再編の影響については気になっているが、どうよ。

【A】
時価総額500億が閾値になるとすると時価総額を上げていくことくらい。
IR活動を充実させてもなかなか5倍にはならない。
従って業績拡大を継続していくことしかないと考えている。
また既存株主への還元もより強化し、今後も出来る限りの報いをしていくことを
続けていくことしかない。
そのような姿勢を理解してもらい、引き続き支援を頂きたい。

(私の所感)
結構このネタで盛り上がっていました。
私としては特に気にしていないというか、
どうせ再編されるのですし、そこまで価値評価が下がるんですかね。
既にPERは5倍ですけど(笑)。



【Q】
社外取締役選任の件について継続して仕業の方をお二人選任されているが、
不動産事業に係るより特化した知見を持つ方を選任する検討はしなかったのか。
また今回も選任されるお二人からは具体的にどのような知見を得てこられたのか。

【A】
不動産事業に特化した方を内部に取り込むとガバナンス上の問題で、
取引が出来なくなるという制約があり、外にいて頂いた方が良いという判断もある。
高橋氏は他社での経験を踏まえて社会の醸成を学ばせてもらっているし、
IT関連の動向にも発言を頂いており参考にしている。
荒巻氏については税理士として税法や税理士とのコネクションの確立などに加え、
メディア戦略(新Webページなど)についても助言頂いており、今後もお願いしたいと考えている。
なお、女性の取締役の選任という観点で、現在具体的な検討は進めている所である。

(私の所感)
昨年も女性取締役、社外かもしれないけどという話題があり、
今期もそのことに敢えて社長が言及されたので、
いよいよ来年あたりには新たな女性取締役が誕生するかもしれませんね。
まぁ女性であればいいというわけではないのですけどね。



【Q】
営業職の女性比率はどのくらいか。
強面イメージがあるので女性が活躍するといいのではないか。


【A】
営業は概ね2割程度。全社でみると31%程度であり、また管理職の女性比率は15%程度。
処遇において男女の区分けはしておらず、引き続き女性にも活躍してもらいたい。



【決算精査】 3134_Hamee(19年4月期_1Q決算)


■銘柄分析シート
PDFファイルリンク

(リンク)決算説明資料

1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


iPhone商戦が冷え込む中で、2Qまでの不調が挽回できずに下方修正に至っています。
もちろんそれ以外にプラットフォーム事業でも先行投資が続いています。
サーバー補強のコストやサポートに係るコストなど、
成長と共にリソースを拡充しないとならない中で、
急速な成長を志向していることもあり、
コストも段階的というより一気に投下せねばならない状況が余計に減益要素になっています。
2Qで減益後、株価は一気に急落して株価は半額になっています。
そしてレーティングの目標株価もほぼ半額になっています。





コマース事業はセグメントでみるとかろうじて増益基調を維持していましたが、
当3Qで減益に転じました。(前期3Q 550→今期3Q 548)
売上は増収ですが、利益率が0.5%マイナスとなっている事が要因で、
これは海外での販売が増えていてポートフォリオが変わっているためと理解しています。
今後、海外展開をより広げていくために要員リソースを更に拡充していくようですね。
iPhone商戦が今後どうなるかわからないのですが、
今期のように国内では比較的顕著に影響が出てしまう、
とりわけ卸なんてすぐに在庫滞留とか、
今回のように逆に物流の問題で欠品となったりでゴタゴタもありますが、
今後は成長というより成熟している感はあるのかなと思います。
その中で、地域や商材力を高めるなどによって、あるいは認知度を上げることにより、
じわりとベースになっていってくれればいいのかなと思います。
そもそもこのセグメントにはあまり期待していないので、数値面でも、
まぁいいんじゃないでしょうか、くらいに捉えています。


プラットフォーム事業は大幅な増収増益となっています。
全社の中ではまだ存在感が小さいセグメントですが、
こちらの成長を期待しています。
プラットフォームを一気に展開するために、
サーバー等のコストを一気に投下すると共に、
サポートも体制、コンサルによる販促コストなど、
様々な費用を纏めて投下しています。
加えてまだどうなるか全く理解できていないHamicBearに係るIoT事業への
先行投資もまた結構な額になっています。約1億強ですからそれなりに影響あります。


同社の置かれている状況はまさに予断を許さない状況ではありますが、
一方で環境の話や課題も成長戦略もとてもわかりやすいとも思っています。
今回は保守的に見積もった予想を下方修正するに至り、
その意味では残念ではありますけど、
逆に変にコストコントロールして経営判断がぶれるよりはよいのかなと思います。
そもそも財務を痛めるような赤字になるような事態では全くありませんからね。

株式市場は決算後、失望されていたようですが、
私は上記の通り、残念な気持ちはないとはいいませんが、
プラットフォーム事業の拡大は色々先行コストが生じる中で、順調だと思います。
外注費などでみえない部分でのコントロールが求められる点など、
目が行き届かなくなるリスクなどはマネジメント上、生じ得やすくなるとは思いますが、
今のところ、いい具合に進捗していると思います。
総合評価は「3」(想定通り)です。


2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況

■売上-粗利率
3134_Hamee(19年4月期_3Q単計)売上推移


売上はコマース事業が繁忙となる3Qがもっとも大きくなります。
その意味で増収となっているのでいいです。
ただ、実はコマース事業の増収は3Q期間では僅か+2.4%です。
一方でプラットフォーム事業が+37.7%の増収となっておりこちらが牽引しています。
粗利率は3Q累では51.0%、3Q単では52.3%と比較的粗利率は好調です。



■販管費
3134_Hamee(19年4月期_3Q単計)販管費推移


販管費率は引き続き高水準です。
この辺りは内訳も決算説明資料にもあり、人件費や外注費など
体制を強化しているが故に投下しているもので要因ははっきりしています。
今後、この投下コストが収益化するかを注視せねばなりませんね。



■営業利益
3134_Hamee(19年4月期_3Q単計)営業利益推移


営業利益率はなんとか10%台を維持していますが、
やはり投資期にあるので前期に比べると3-4%程度下がっています。


(2)今期予想について

修正後のガイダンスを比較すると4Qでだいぶ落ち込む計算になります。

売上   : 2,366百万円
営業利益: 144百万円(利益率6.1%)

これは前期比で+1.8%の増収、▲57.9%の営業減益となる見込みです。
その想定は懇切丁寧に解説されていますが、
4Qのこの減益幅はちょっと驚きますよね。
来期以降も大丈夫か、と心配になるレベルです。


3.定性情報の確認


この後IR照会の箇所でコメントも記載しました。
変化が激しく先行きが読みづらいという点はありますが、
投資先としては面白いなーと思っています。
株価の騰落みているとそんな呑気な事を言っていられませんけどね。


4.その他情報の確認

(1)株価推移の状況

3134_Hamee(19年4月期_3Q)株価推移


株価の下がりっぷりが凄いですね。
絶賛含み損状態ですがこういう銘柄は需給が冷え込み売られやすいということで、
普通に考えたらショートしたい感じの銘柄でしょうか。
まぁのんびりやりますよ~。



(2)IR照会の状況

IR照会を実施しています。
今回はご担当の方でしたが、しっかりした方でした。

以下メモを残しますが、
あくまで私の主観に基づいて記載しており、
私の認識齟齬や事実と異なる点がある可能性があります。
また会社からの指摘を含めて不都合があれば即時に記載を取りやめます。



■コマース事業について

・iPhoneXシリーズは引き続き軟調な動き
・iPhone8は2Qまで好調だったが3Qでやや失速
・その分、Huwai等アンドロイド端末へニーズがシフトしている
・国内では今後機種の買い替えサイクルが伸びることも想定済

→iFaceに依存した収益モデルではなく、
商材をAndroid対応すると共に、様々なキャラクターやデザイン性を追求し、
自社企画商品のリリースを頑張ることで利益率確保・改善を目指す。
とりわけ女性デザイナーの季節感を持った商材などで、
買い替えやセカンドニーズなどへも対応していく考え。


・海外はキティーモデルなどキャラクターとのコラボで米国現地小売りでヒット
・現状ではアライアンス製品が多くポートフォリオ構成から利益率が低位となり下方要因

→現地の商習慣の兼ね合いできちんと納品できる体制などが評価され信用が高まる。
今後は自社企画商品もMIXさせる余地が出てきており、
こういった商材を展開できると現地での利益率改善にも寄与できると考えられる。
(現地での拡販のために人的リソースも要するため、決して楽観はできない印象。)


・そもそもAndroidでのiFaceに依存しない商材展開といっても
アクセサリー市場はレッド―シャンの認識だけど。

→エレコムが全体の3割強をとっており、Hameeは1割弱。
残り5割強にまだ余地はある。ただ障壁が低いことも事実なので、
自社企画商品でエッジの利いた商材を出すことが大事と考えている。
機種変更のサイクルが伸びたとしても、季節性のあるケースや、
特に女性向けにファッション性に富んだ製品でヒットを狙っていきたい。
(まぁここは結局レッド―シャンの中で戦っていかざる得ないのだろうという印象)


■プラットフォーム事業について

・サーバーコストについては今後も比例的に要するのか。
・規模の経済で、利用者が増えていく中でコストは抑制できる構造にはならないのか。

→現在、クラウド化への移行も進めており、ほぼめどがついた。
従来のサーバーはレンタルサーバーで設備やスペックが古かった部分もあり、
今回5000社を視野にしたクラウド基盤への移行投資もほぼ終えてきている。
一種の先行投資のような部分もあり、今後は抑制されていくように見えると思う
(クラウド化への対応がほぼ完了したというのは、初耳でした(どっかに書いてありましたっけね))

・コールセンター業務の引継ぎによる無駄なコストや、
要件を収集する部分でのコミュニケーションロスによる機能改善等への影響について

→コールセンターへの移行は順調に進捗している。また、現地小田原での対応を行っており、
Hameeも常駐することで、顧客の声やクレーム、要望などを収集できる体制は万全を尽くしている。
そもそも、同社のコマースで運営しているECノウハウも還元されているので、
この商品力を武器になっていると認識している。
(コールセンター業務をより自動化するなどして定型的な部分を効率化する要素はまだ課題もあり
その部分は今後の収益性向上の要素にはなるかなと感じた)

・セグメント利益率が落ちているのはリソースの拡充のためと理解しているが、
今後利益率はどういう方向になるのか。サーバーなどのインフラ投資が落ち着くことで改善するのか、
あるいは更に販促コストなどが嵩み悪化しているものなのか。

→詳細は期末時に中計開示予定でそこで蓋然性のあるものを示したい。
ただ、例えば、現在実証実験を終えてローンチしているリコメンド機能(顧客の売上UPの施策)などは
その後の引き合いも強く、今後有償化なども含めてどうやって価値に対してマネタイズするかを
議論している。そういった高付加価値化に伴う利益率改善は当然視野に入れている。


■その他

・自己株買いがなぜ1週間後から?何か重要事実でも出てくるのか(笑)。

→そんなことはなく、一時的に株価が騰落する局面が想定されるので、
敢えてそこで刺激を与えるようなことをしたくなく、少しの間をおいて、
中長期目線での投資を促したい思いだった。
(これがそれに寄与するのかよくわかりませんでしたが、まぁ実直な会社なのですね)


・株価下がってるけど、社内どんな感じか。

→社長以下、責任を痛感している。これまでコマースでとりわけiFaceに頼った経営になりがちだったが、
より危機感をもって成長をしていくために、
リソース投下して成長エンジンであるネクストエンジンをよりよくしていくことに
邁進したいと考えている。それを実現していくことが肝要であると捉えており、
中長期で応援してもらえるように中計開示も含めて理解を促していきたい。


・長期投資へ報いるために優待やIR開示の姿勢などより足を踏み込んで検討してもらいたい

→ありがたい意見。社長以下真摯に株主に向き合いたいと考えている様子。
今回の修正も底が見えた段階でぎりぎりに出すのではなく早期に出したいという意向。





(3)セグメント別状況

既にふれていますが、コマースが軟調で、プラットフォームは好調ですが、
とはいえ、全体の比率の低さや、先行投資影響もありマイルドになっている部分もあり、
全体として減益がきつい状況ですね。


(4)ネクストエンジン契約数

1月末時点で3511社です。
10月末時点で3440社でしたから順調に増えています。
やや鈍化しているようにもみえますが、
きちんとコメントも入っています。

過去四半期末時点の推移です。

2797→2896→2969→3095→3259→3440→3511

こちらも会社開示の決算説明資料にわかりやすくグラフ化されています。


3134_Hamee(19年4月期_3Q)契約者数


※会社開示の決算説明資料から抜粋させて頂いております。
(何か問題が生じるようであれば画像引用は取り下げます)


5.さいごに

初めて参加できるかもしれませんが、
今から株主総会が楽しみです。
私のリスク許容度からはなかなか本格的に買うのは難しいのですが、
これからチャレンジしていく様子を応援していきたいと思います。





【決算精査】 3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
PDFファイルリンク

■銘柄分析シート(詳細)
PDFファイルリンク


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

前期実績は上振れどころか未達で終わりました。
そして今期予想も減益ということで、
まぁグダグダというのが市場の印象ではないでしょうか。
上方修正の期待もあったわけですが3Qで一転未達となりましたからね。
しかも未達の上で今期が減益となるといよいよ失望ってところでしょうか。

また私が気に留めていた仕入と販売の双方についても
仕入は3Q~4Qにかけてやや軟調に推移しています。
販売についても底地の販売に一部時間を要しているものがあるとのことで、
決して楽観はできる状況ではありません。

また前期にいよいよ本格的に足を引っ張った建築事業は
展示場の閉鎖や本社移転などで固定費削減に具体的なアクションが出てきました。
またアプローチを変えて反転を狙うようです。
そもそもこの事業がどうシナジーに繋がっていくのかがまだ見通せないのですが、
前々期に専務がとりあえずテコ入れに行ってからが少し長かったですね。
前々期から直ちに意思決定出来ればよかった気もしますが、
まぁここは結果論でもありますから、
今本格的なメスを入れる事が出来たのでよかったと思いましょう。

色々な課題や問題はいつも孕んでいるわけですが、
とはいえ、長期視点で同社が目指してる使命や存在意義は薄れるものではありません。
仕入も販売も市況に影響を受けることも多々あり、
また内部のリソースの兼ね合いがボトルネックになっている状況でもあります。
短中期的に数値を追っていくと、やはりもっと他にいい銘柄たくさんあるのではとも思います。
ただ、私は長期投資として同社と付き合っています。
もちろん長期投資というのはいかなるものにも目を瞑り、
だまって耐えることではありませんから、
私が見据えている視点でその価値が薄れたと感じれば撤退します。
今回の決算でも色々な課題は浮彫りになってはいますが、
たいした問題ではないと思っています。

今回もIR照会をさせて頂きました。
丁寧な回答も頂きました。いつもありがたいことです。

市場の評価としてはネガティブだと思いますが、
私の総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・粗利の状況

・年間累計
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q累計)売上ー粗利率推移


・四半期
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q単計)売上ー粗利率推移



売上の増収ぶりが凄いですね。
所有権の大型案件の引き渡しがあったようですからね。
しかしながら粗利率が下落しています。

セグメント利益をみてみると、不動産事業も漸減ですが、
建築事業は大幅な赤字拡大ですからね。
不動産事業の粗利率は物件のポートフォリオや案件特性もあるようですしね。
四半期別にみてみるとやはり3Qが低調でしたね。


(2)販管費の状況

・年間累計
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q累計)販管費推移


・四半期
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q単計)販管費推移


販管費は人件費に係る部分を増額しており、
増員に加え、従業員の方へも還元されている様子が伺えます。
売上の急伸に伴い販管費率は低下していますね。


(3)営業利益の状況

・年間累計
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q累計)営業利益推移


・四半期
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q単計)営業利益推移

粗利率の低下が大きく販管費率の低下を補えず、
営業利益率も低下しています。
が、売上の増加が大きく、ぎりぎり営業増益となっています。
このあたりは、販管費で多少コントロールして死守した感じでしょうかね。


(4)今期予想の確認

今期は増収減益予想となっています。

売上は建築事業が回復することを織り込んでいるようです。
一方で、利益は昨今の不動産市況の事を考慮し、
利益率も現実的な所に置いていると思われます。


(5)配当の確認

3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)配当
※会社開示資料を無断転載しています。(不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます)

配当は減益ながら今期も増配です。
仕入等で現金需要もある中での株主還元の精一杯の姿勢かと思われます。


(6)セグメント毎の確認

この辺りは、決算補足説明資料にも数値が出ていますので、
ここでのデータ貼付は割愛します。

建築事業はいかんせん、まずは赤字脱却を期待したいところです。
不動産事業は前期も予想を超える内容だったようで、
ここはまぁよかったところでしょうかね。


(7)建築事業の受注状況

3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)建築事業受注
※会社開示資料を無断転載しています。(不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます)


これはまだ膿は出し切ったというには時期尚早かなという印象です。

確かに3Qの底からみれば受注高は回復しているようにもみえますが、
受注残は積み上がって、つまりうまく消化が出来ていないとネガティブにさえみえます。
この辺りもIR照会ではっきりさせたいところです。


(8)仕入・棚卸状況

3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)仕入棚卸状況
※会社開示資料を無断転載しています。(不都合が生じたらすぐに削除させて頂きます)

3Qから4Qに多少回復していますが、
そもそもレンジが抑制的になっているかなと感じます。
棚卸資産も減ってきているので、今期の仕入に期待ですね。
と同時に、仕入環境のことなど、勉強させて頂きたいなと思います。



3.定性情報の確認

中計においては不動産の諸問題へのアクションということで、
様々な取り組みの必要性が散りばめられています。
しかし、なかなか新しい定性的な活動がみえないのが残念です。
恐らく、そもそも新規のことをやる人がいないのだと思います。
不動産事業はとにかく仕入と販売でいっぱいいっぱいなのでしょうし、
建築事業においては立て直しに多くのリソースが割かれてしまって、
もったいないなとも感じるところです。

中計で様々な定性的な活動の意欲を示されているので、
ぜひそういったレポートも欲しいところです。
今後に期待したいと思います。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3277_サンセイランディック(18年12月期_4Q)株価推移


不動産オワコンの雰囲気が出てからというもの、
株価は一貫して下落しています。
この決算で更に株価が下がると思うのですが、
700円でPERは5.7倍、S安1発で660円でPERは5.4倍となります。
低PERが下値目途があるというわけではないとも思うので、
まぁ容赦なく失望されるのだと思いますが、
まぁ安いな~とは思います。


(2)IR照会の状況

IR照会をしています。
あくまで私の激しい思い込みによる主観に基づき記載されており、
曲解している箇所も含め正確ではない可能性が含まれています。
その点、ご容赦くださいませ。
また、配慮をして書いていますが、
もし会社側を含めどなたかにご迷惑をおかけするようであれば、
即刻記載を削除いたします。

Q
底地で時間を要しているものもあり早期に販売を目指すとあるが、
売りづらくなっているとか、滞留していると理解すればいいのか。

A
底地は規模の大きなものににあると5区画を超えるようなものも多く、
そのうち1区間が残ってしまうといったケースはどうしても生じえる。
販売する物件が多くなってくるとこういった区画が少しずつ積みあがると
それなりの規模となることもあり、今回はこういったリスク要因を
早めに認知してもらおうということで敢えて記載している。
対策としては、プロジェクトチームを組成して販売促進をしていく。
背景としては、やはり物件の区画数が増えていくと、増員はしているとはいえ、
一人当たりが所掌する区画数も多くなり、自ずと目が行き届かなくなりがちである。
従って増員している要員もうまく活用できるようにしつつ、
会社を挙げて販売促進に手をつけていくということで理解してもらいたい。
(印象としては市況の悪化による売りにくさというより、社内のリソースがボトルネックかなと)


Q
ということはやはり滞留が一部に認められ、利益率を削って販売強化していくものがあると
理解したのだがそういう理解でよいのか。

A
もちろん、利益確保を優先しつつ多少削ることもあると考えており、
そういう状況を正しく投資家の皆さんに理解してもらうべきと考えて記載をした。
また、来週のアナリスト向け説明会でもスライドを用意し、
この辺りの状況や対策を説明させて頂くつもり。


Q
居抜きが市況に影響されやすいので慎重にとあるが、具体的にどのような
リスクがみえていて、慎重になっている面があるのか。

A
居抜きについては、多くが建売業者さんに売却することが多く、
建売業者さんは昨今の不動産融資の問題などもあって不安定な要素もあり、
今後はより選別が進むと考えており、より慎重にという表現をしている。


Q
現時点で何か逆風を実感するようなことはあるのか。

A
確かに一時期からみると多少、我々からしても不動産市況は落ち込んでいるようにもみえるものの、
それでもそれは軽微なもので、やはり全体感としては引き続き堅調だという認識をもっている。


Q
選別をすれば仕入は益々頭打ちになり収益を圧迫することにもなると思うが、
棚卸し資産を増やしていく上では問題にはならないのか。

A
もちろん、そうならぬように様々なチャネルを活かして選別しつつも
きちんと100億超えの仕入れも今期も強化していくつもり。


Q
足元での仕入れはひと時からみるとやや減少しているが、
これはやはり中庸の趣旨に鑑みたものか。

A
まさにそうで、仕入れは強化はするものの、とはいえ、無理をすることはしない。
高く買ってもなにもいいことはないので。
また足元の仕入れについては3Qでやや苦戦をしたが、
これは地場の不動産業者などが高値で買っていたということと分析している。
彼らはずっと買い続けることはなく、年明けくらいから市況も落ち着いているので、
また仕入れ強化できると考えている。
(1Qに直ちに顕在化するかはわかりませんが、概ね凹凸ありつつ順調と理解しました)


Q
中計の営業利益20億に向けては、来期に20%程度の増益が必要になるが、
実現性はどう考えているか。

A
もちろん、開示している内容のため、これを目指して頑張っていく。
ただ、やはり無理をして会社が打撃を受けるようなことはあってはならないため、
慎重に対応をしていくが、これを達成するために今期の仕入れも強化して頑張っていく。


Q
建築事業では受注残が積み上がっていることから、今期に回復していく旨の趣旨で記載されている。
しかし、工事の遅延などによって完成引渡しが伸びている悪いものではないのか。
その場合、損害金などで特損を計上するようなことにはならないのか。

A
指摘の通り、完成までに時間を要し、受注残が積み上がっているものである。
その多くは契約の後、お客様と詳細なデザインなどの検討フェーズ二時間を要しているとのことで、
お客様と相談しながら工期を進めているところもあり、損害金などの事態にはならないものと考えている。


Q
今回、長期借入金を増やし事業期間の長い仕入れを行っている。
通常は1年内の事業期間に応じて個々に短期借入金で賄っていたと思うのだが、
資金の調達方法を変えてまでこのような長期の事業期間の仕入れに手を出したのはなぜか。
たまたま規模の大きい魅力的な物件があったということなのか、
もしくは権利調整により手間のかかる従来とは毛色の異なる物件を仕入れたということなのか。

A
単純に大型で魅力的な物件があり、新たな仕入先からの紹介ということもあり仕入れを行った。
権利調整等にも規模の大きさから時間を要すると思われるため、
長期借入金を手当てして対応した。金融機関側からも特に問題なく融資を頂けている。


Q
長期の事業期間をみた仕入を行った場合、重要指標のROAは低下することになると思うが、
その点はどう理解したらいいのか。

A
指摘の通りであるが、つまるところ、
それを多少犠牲にしてでも魅力がある物件だったと理解してもらいたい。


Q
今期の業績予想にあたっては建築事業が回復し、不動産売買は横ばいという印象であるが、
その理解でよいか。

A
その理解でよい。不動産売買は前期は大型の所有権があって、
それは今期は薄まり、居抜きや底地といったところの割合が増えるため、
利益率の水準もそれを鑑みて設定している。
もちろん、居抜きのリスクなどではより市況のリスクを十分織り込んで策定している。


Q
建築事業は本当にこれで膿が出て回復基調になるのか。

A
展示場を閉じ、本社を移転し、固定費を削減することで、コスト体質を高めている。
加えて、従来の販売方法から転換し、デザイナーチックな注文住宅を
法人格のお客様へアプローチしており、その手応えが徐々に出てきており、
受注高にもみえてきている。


まぁ色々楽しくお話をお伺いすることが出来ました。
来週はIRフェアですし、3月には総会もありますね。
また色々勉強させて頂きたいと思います。

いつもIRが丁寧ですから、ぜひ不明な点がある方は、
一度IRへ照会されるといいかなと思います。


5.さいごに


そういえば触れませんでしたが、
キャッシュフローは前期は営業CFがだいぶマイナスに突っ込んでいて、
理由も明確ながら心配していましたが、
今期はきちんと適正なキャッシュフロー推移となりましたね。
キャッシュフローで営業CFが慢性的にマイナスに突っ込むと、
ちょっと怖いなと思うので。


来週は社長ともお話する事が出来そうなので、
どんな事を質問しようか、また色々考えたいなと思います。

漫然と質問するのもいいのですが、
つまるところ、どこにポイントがあるのかというのは絞って質問したいなと思います。

皆さんは色々課題がある中で、どんな所に関心を持つのでしょうかね。


【決算精査】 3276_日本管理センター(18年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
PDFファイルリンク

■銘柄分析シート(詳細)
PDFファイルリンク


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


前期については、売上のみ下方修正していましたが、
その修正後の売上よりも+1.4%上、営業利益においては+1.9%の上振れ着地となりました。
4Q実績は販管費がやや膨らみましたが、粗利率の改善もあり利益を確保して着地しています。
相変わらず、精度の高い着地となっています。

イーベスト事業が銀行融資の硬化による逆風下があり、
管理戸数の鈍化がじわり利いて、
延滞保証事業など新規の事業の寄与はあれど、
やはり本業をカバーするには道半ばの状況だったことと思います。
そんな中で売上の下方修正を余儀なくされましたが、
利益はなんとか当初予算を達成しました。
不動産売却などでうまく粗利を稼いだだろうことも寄与した事と思います。

いずれにせよ実績としては十分な成果が出たものと思います。
加えて、1円とはいえ配当性向40%の原則に対応するために増配まで発表しました。
苦しい中での成果という点を考慮するとよく頑張ってくれたということになります。


一方で本決算ということで投資家の関心は今期予想のガイダンスです。
元々昨年成長率を控えめに修正した中計においては、
最終年度のみ定量目標が示されていましたから、
逆にいえば、その間の期間は減益になることもある程度予見はしていました。
とはいえ、今回開示のあった2割減益にはおおっと驚きました。

短信からはその背景や理由も垣間見れないので、
当然IRに照会をしました。

管理戸数の伸長に原点回帰に戻ることに加えて、
イーベストがかなり苦戦するだろうことを織り込んでいます。
ここは外部要因とはいえ、相応に影響をうけている印象です。
前期までは色々耐えてエンジン吹かしてきましたが、
ここでギブアップ、いったんブレーキを踏むといった印象です。
加えて、販売用不動産の売却も今後の市況の事を考慮してか、
売却そのものを織り込んでいないようにうけとめました。
この点からすると、いつもニュートラルで精度の高い予想を開示されるわけですが、
今回はよりバッファをいくつかもった予想かなとは思いました。
もちろん、不動産市況全般の影響如何によっては飛んでしまうくらい、
不確実性もあるのだと思いますが。

また配当性向40%ということで、ここまでEPSが落ちるということで
減配になっています。
きっちり配当性向40%であれば33円となるはずですが、.
35円としているあたりはせめてもの報いということなのでしょうかね(笑)。

それからもうひとつトピックスがあり、
先日のMSワラントによる調達については全部が取り消しとなりました。
まぁ株価が行使可能な株価に至っていないわけですから、
当然行使できなかったわけですが、この悪しき手に手を染めたことは残念ですが、
一端取り消しという事で、いったんは希薄化はなくなったことになります。
支出用途としていたAIやMAについては借入や自己資金ということで、
やはり改めて調達の必要があったのか、残念でなりませんね。

トータルでみると、上場後、ずっと成長し続けてきた同社ですが、
今回のガイダンスは2割減益、そして減配ということで
非常に残念に映るかもしれません。
一方で私は既に保有比率を減らしていることもあり、
よりのんびり構えていく所存であり、22.12期の中計最終年度に
経常利益42億を期待しているわけですので、
まぁ色々外部環境が厳しい中で、一度減益になって仕切り直すというのは、
いいのかもしれません。

減益、減配はありますし、
外部環境は厳しくネガティブにも感じますが、
まぁ今の株価水準や減配とはいえ配当の水準などを考慮すると
総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況

・売上
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q累計)売上-粗利推移

・営業利益
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q累計)営業利益推移


こちらは累計の推移ですが、安定した増収増益です。
これを維持したいと近年は特に苦しみながらだったことと思いますが、
今期予想で一度減益を示すことで、
また新たな成長に向けて頑張ってもらいたいなと思います。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。



(3)今期予想の確認

今期は0.4%増収、23.0%減益となっています。

売上がなんとか横ばいで増収は維持するものの、
利益については、減益となっています。
なぜここまで減益になるかは短信からは読み取れません。



(3)配当の確認

3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)配当推移

配当も綺麗な増配が続いていました。
が、今期は35円に減配となります。
それでも現状の株価で見ると配当利回りは4%を超えています。




(4)セグメント毎の確認

3276_日本管理センター(18年12月期_4Q累計)セグメント売上推移

その他収入として延滞保証など周辺サービスが伸びていますが、
まだまだ不動産収入が圧倒的な比率となっています。
ここにブレーキがかかっているのが痛いですね。
管理戸数の伸長が収益性を優先して鈍化していることもあり、
改めて原点回帰をしていくというのは正しいなと感じるところです。


(5)月次データの確認

・管理戸数
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)管理戸数推移

・延滞保証件数
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)延滞保証推移


管理戸数は底をついてきたかなという印象ですが、
まだまだ注視が必要ですね。
延滞保証は引き続き伸長していますかね。



3.定性情報の確認

特に新たなネタはないので記載を割愛します。


4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)株価推移


株価はだいぶ下がりましたね~
今期は減益となったのですが、それでもPER10倍程度です。
さすがに減益までを市場が織り込んでいたかはわかりませんけどね。。。


(2)IR照会の状況

IR照会をしています。
あくまで私の激しい思い込みによる主観に基づき記載されており、
曲解されている可能性も含め正確ではない可能性が含まれています。
その点、ご容赦くださいませ。


■今期減益の理由はいくつか理由がある

 1.不動産売買による収益(特に利益貢献大)が今期は剥落
 2.管理戸数の伸長へ原点回帰をするにあたり、様々な施策を打つためコスト投下
 3.イーベスト事業では融資硬化の影響をより強く受ける可能性を保守的に策定

・1については、まだBSに販売用不動産残っているがこれはタイミングなどの影響もあり、
保守的に業績予想には織り込んでいない

・2については、こちらから聞いて回答があったので、影響はそこまで大きな支出を企図していないか。

・3については、やはり事業環境がかなり厳しいことを示唆している。


■なぜ保守性重んじたガイダンスなのか

→従来はニュートラルに精度高いガイダンス出しているけど、
なんで今回は保守性を重んじているのかと質問。
様々なことを伺ったものの、やはり不確実性が高いと危機感を持っているのかなと。
そうか保守的で上振れ要素があるんだ、と単純にニヤニヤしていればいいのか、
むしろそういう高いリスクに晒されていると危機感を抱くべきかは悩ましいです。
なにせ、これまでと異なる出し方をしているわけですからね。


■MSワラントの調達について

→なぜこんな悪しき手を使うのかと苦言を示しておく。
→そもそも調達は必要だったのかと問題提起し、見解を伺う。何度かやり取り。
→調達できなかった代替としては借入や自己資金、あるいは手段を改めて検討してやっていく。


■決算説明資料の作成欄が「無」について

短信表紙に記載があるが、これでは業績見通しが悪くなると開示しないという
後ろ向きな姿勢にも見えるのだが、本当に開示しないつもりか。

→きちんと開示するとのこと。
決算説明会の資料を従来通り速やかに開示するつもり。

まぁあまり考えずに書いたか誤記だったようですね。

武藤社長の動画も楽しみにしています(ニコ)ってしておきました(笑)。



IR照会を通した印象ですが、
あまりネガティブな印象を持ちませんでした。
もちろん、IR担当なので、そういう面も見せず話をすることに
長けているわけなので、単なる印象で語ってはいけないと思いますけどね。

一度しゃがんでるようにみえますが、
予想ガイダンスも保守的な作成をしているのと、
原点回帰をしていく所存で、、みたいな感じであっけらかんとしていました。

株価はあっけらかんで許してもらえるのかわかりませんが、
まぁ許してもらえないのでしょうね・・・(苦笑)。



5.さいごに


同社は前CFOが退任し、苦戦の予兆は早期に検知していました。
IRの姿勢も残念ながら退化し、MSワラントという悪しき手で調達をして、
そして減益見込みを示すという事で、ある程度想定内に推移をしていると考えています。

保有比率は適切にコントロール出来ていますし、とりわけ私の資金的な影響は問題ないですが、
やはり再び復調して回復してほしいなと切に願うところです。

恐らく、市場は、ほれみたことかと批判の的になりそうな気もしますが、
役職員の方々は同社に限らずですが、頑張っているわけですからね。
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