投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成

日本管理センターの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



201803日本管理センター総会


■参考
昨年の株主総会 → 残念ながら欠席のためなし
一昨年の株主総会レポート → リンク


■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:04 監査報告
10:07 事業報告(事務局より口頭説明)
10:11 リスク対処の口頭説明(社長)
10:14 決議事項上程
10:19 株主からの質問
10:42 決議
10:45 閉会
10:46 新旧取締り役挨拶
10:50 終了
10:51 会社説明会開始(武藤プレゼンはじめ)
11:27 質疑応答開始
11:43 質疑応答終了
11:50 株主懇親会開始(立食軽食)
12:20 株主懇親会終了


■議決権行使の状況
 株主数    : 861人/3254人(26.5%)
 議決権個数 : 132,027個/181,922個(72.6%)


■全体所感
宮本氏の退任経緯はIRに電話した時も歯切れが悪かったので、
少し心配をしていましたが、円満のようでよかったです。
総会終了後に、武井氏や武藤氏とも握手をしていたり、
前日に送別会もやったなどの発言もあり、
変なことにはなっておらず安心しました。
宮本氏の退任挨拶も、株価が全く高値抜けないという自虐ネタから、
来期は株主として嫌な質問をするかもなんてギャグをかましていました。
改めてきちんとご挨拶できなかったのが心残りです。
(宮本さん、もしこの記事をご覧頂いていましたら、メール等頂けると嬉しいです。
今後は同じ株主として、そして投資家としてお付き合い出来ればと・・・)

事業運営においては、戸当たり収益性の追求へ舵を切り、
ワンストップサービスの中に様々な仕組みを導入して、
効率化を図り、収益性を高める工夫がなされています。

また収納代行などは業界内の様々な動きもあり、
私が思っている以上に市場もあるようです。
利益率は高くないとはいえ、グロスではそれなりに寄与があるかもしれませんね。

総会としてはソツのない運営で、武藤節も健在でした。
時間がだいぶ押したようですね。
私が訳の分からない抽象質問をしたせいかもしれません。すみません(汗)。

懇親会では様々な意見交換をさせて頂きました。
まず、月次開示の見直しは強くリクエストを出しておきました。
断片的過ぎて意義が低下していますからね。
戦略会計もやはり機関投資家も意識しているようですね。
指標の可視化に留まらず、例えば投資タイミングの判断など、
シームレスに事業活動へ結びつけられる「戦略会計」を実践してもらいたいです。
このあたりも当方の想いを伝えて理解してもらえたので、
今後頑張って欲しいですね。
それから株価停滞への課題感は武藤社長もだいぶ実感されているようでした。
この他、雑談も踏まえて非公式な会話も多く、
ここでは様々な要素を鑑みて記載を自粛します。
(当たり前ですが、インサイーダ情報になりそうなものは一切ないです)
懇親会で今年は帝国ホテルのサンドイッチが食べられてよかったです(笑)。
宮本さんにもご挨拶できると良かったのですが・・・(ご不在でした)

今後IRでもお世話になる服部さんともきちんとお話出来て、
個人的には今後信頼関係も築いていくために良い機会だったと思います。


■会社説明会のメモ

・管理戸数が伸びないのは、経済指標が好調でオーナーサイドが強きであり、
無理をして戸数を追うと収益性が下がるため無理をしていない。
賃貸市況は空室リスクもありマインドはそんなによくないものの、
マクロの経済指標が好調なので、どうしてもオーナーマインドは総じて強気。
あくまで収益中心に考えており、ここは理解してもらいたい。

・サ高住は年々戸数が増えており、業界5位まで上がる見込み。
特に大きな事故や問題もなくここまで出来ており、
所掌の小野田氏が尽力しており、収益性もかなり改善していて期待している。

・収益物件売買(イーベスト)も健美家における一棟元付情報No.1となっており、
今後の展開も希望を持っている。

・パートナー戦略も各カテゴリーで1411社になっている。これに加えて、
東証1部上場後は、金融機関との提携が進んでいる。
これはオーナーさんにとっても金利優遇や担保評価の面でメリットであり、
より存在感を高められる要素となってきている。
信金や地銀等に向けても順次説明会も開催しており、
ネットワークが広がる余地もある。

・インフレであろうとインフレであろうと、
成長出来るためにプロダクトミックスを強く意識している。
対2008年比でみると、多くの事業に多様化出来ている。
特に都市部は直取引でより高い収益性を追求している。

・かつては、スーパーサブリースとして保険でヘッジする形態であったが、
新規分については、自社で保証をするという形態にシフトしている。
これはかつては会社も小さく外部保険がオーナーにとっても訴求点であったが、
今となっては、当社が入居率をきちんと確保する取り組みが平準化しており、
そのような取り組みを徹底し、当社保証でも十分優位性を保てるようになった。

・事業スケールが変わっており、今までのやり方では成長率は鈍化していく。
戸数収益を上げるか、戸数を増やすという2面しかやることはない。
今は戸数追求より戸数収益を上げる事に展開している。
景況感からもそうするべきだと考えている。

・とはいえ、戸数もストックで大事なので、
工夫をして着実増につなげていきたいと考えている。
例えば、ふるさぽもこれまでは新築だけだったものを、
ふるさぽルネッサンスとして新築以外でも展開できるようにしている。
リフォームやコンバージョン物件も活かせるようにしている。

・東京と名古屋はパートナーが少ないこともあり、
ソリューション営業本部が直接マーケットに入り、
約5倍の収益性を誇る直接取引をやっていく。

・これまで加盟企業を増やす取り組みは
一旦注力してこなかったが、会社規模も大きくなったこともあり、
改めて今期は注力して底上げを図っていきたいと思っている。

・従来は来るもの拒まず、去るもの追わずで、
解約防止策をあまり真面目にやってこなかった。
これを真面目にやるだけでも戸数のトレンドにはインパクトもでる。
(具体的には営業と運用の連携をもう少し高める(詳細説明の記載は割愛))

・新しいサブリースの形態を検討している。
インターネット時代に則した、IT重説やスマートキーを含めた
変革に取り組める仕組みをリリースしていきたい。

・収納代行は収益率は高くはないものの、
専業でやっている会社も限られるため、
他社管理物件も含めて対応していくよう検討していきたい。

・人不足は労働環境が悪いほどに顕著。
原状回復工事が効率的に取り組めるよう、
PMアシストを活用するため、提携をリリースした。

・資材や部材費用が高騰している中で、
より簡易で効率的な施工が出来るパッケージをデポでリリースしていきたい。
これがオーナーにとってPayする建築のお手伝いにもなる。

・クレジットカードは専用カードを作ってもらうのではなく、
ユーザー利便性に立脚した展開とした。
(専用カードの方がより儲けられるけど、それはやらない選択。)

・既存入居者への保証も他ではやっていない仕組みもリリースしている。
もちろんリスクも高いため、見合った保証金をもらっている。

・営業部隊は一貫して変えてきていない。みらい短期保険に関しても、
展開のために新たな営業体制を組むのではなく、
今のワンストップの中で対応していくつもりである。

・社内の改革は本気でやる。JPMC2024をスローガン。
もう1回創業期と思って今の時代に即した改革を進める。

・IT化は現場に則した仕組みを入れるため、
現場に社員を送っている。営業もセールスフォースを導入して、
より戦略的な対応を取っていく。

・戦略会計も今後、会計基準の最適化も含めた検討していく。



■株主からの質問

【Q】
宮本氏の処遇について
(どのような経緯で取締役から外れるのか)

【A】
執行役員は1/1付けで新体制となり、
新たな年度の事業の執行を行っている。
取締役までの任期が残っていることもあり、
当座のところ、内部監査室長となった。
(つまり退任までの繋ぎのポストだったというわけですね。)
退任理由については、本人から説明があり、
個人的な一身上の都合ということでした。
決して悪いことをしたわけではないと笑いを誘っていましたし、
その表情などから円満のようです。
社長からも補足があり、10年の尽力に対する労いや、
昨晩も送別会をやったとお話されていました。
(総会の前日に送別会というのも余裕ですね~)
というか、前日にやったということは、
宮本氏自身が上京されており、
もしかすると新天地は地方や海外なのかもしれませんね。


【Q】
新任であり新たなCFOとなる服部氏に期待すること。

【A】
経歴通り、財務・経理のプロであり、遅滞なく宮本氏から
バトンタッチするにたる最適な人物であることから
選任することとした。
(武藤さんのお眼鏡にかなったということは、
プレゼン資料の訓練もされているのかなと。)


【Q】
取締役1名増員の狙いとプロパティやコンサル出身が大半だが、
JPM専担所掌がいないがバランスをどう考えているか。

【A】
武井氏はアセットマネジメント事業の立ち上げから主格として
関わってきており、十分所掌出来る体制となっており、
マネージメントできるようになっている。
事業部門、営業部門を全所掌しているのは武井氏であり、
その点からもアセットマネジメント事業も問題なく心配に及ばない。
逆に運用面を司るのが池田氏であり、
今後はこの2柱となる体制となる。
いずれにせよ、漏れのなきよう配慮した人選となっている。


【Q】
IR窓口として、服部氏が就任することとなるが、
今後、新たな信頼関係を作っていきたいと考えているが、
「サプライズのない決算」の方針はCFOが変わっても
今後も変わらないと認識していてよいのか。

【A】
JQ上場から一貫して経常利益を下回った事は一度もない。
このポリシーはCFOが誰であっても変わることはない。
今後も期待を持って頂けるよう、より株を買ってもらえるように、
計画に遵守した形できちんとやっていくので期待して欲しい。


【Q】
BSの利益剰余金が積み上がってきているが、
資本金への保全を高めたり、自己株買いも含めて、
他の費目に振り替えて有効活用する事は考えられないのか。

【A】
現時点で、資本金への振り替えについては、検討していない。
また自己株買いについては、株主還元の観点も含めて検討はしているので、
今後の課題として取り組んでいくことになる。


【Q】
これまでの事業で安定的に成長を遂げてきたのは素晴らしいこと。
一方でこの背景には、保険でヘッジをするなど、
リスクを抑えた事業展開の賜物でもあると考えている。
このたび、リスク対処の箇所で、収入基盤の多様化に言及があるが、
例えば、保証業務にも進出すると、
みらい少額短期保険(家財保険)の買収に取り組むことで、
リスクが増してしまうことにはならないのか。

【A】
家賃保証と滞納保証と混同されることが多いが、
これは異なるものである。
家賃保証は保険でヘッジしてきたが、その分コストもかかっている。
当社の事業が高い入居率を安定的に確保できるようになっており、
保険でヘッジするのとどちらが良いかという議論もあり、
徐々に自社でリスクを取り収益性を求めていく活動も取り組んでいる。
これも一種の収益構造の多様化取り組みの一環である。
また、滞納保証は、JPMCファイナンスが提供する連帯保証サービスである。
最近では競合でもこの分野の上場会社が出てきているが、
当社はワンストップサービスの中で、リスクを大きく取らず、
属性などからチェリーピッキング(有利なものだけ取る)して自社でリスクを取るものと
保険で転嫁してやるものを切り分け、リスクをコントロールしている。
従ってリスクをマネジメントしながら、各保証業務もうまくやっていく所存。
※みらい少額短期保険の件は、株主総会は前期の議論であるため、
別途、会社説明会の中でご説明する


【Q】
大株主の構成が招集通知にないのだがなぜか。

【A】
印刷に関わるコストなどを鑑みて法律上もインターネット開示が許容されており、
そのような方針としている。
従って、インターネット開示をしているのでそちらを確認してもらいたい。
※必要であれば、紙で出力したものをお渡しする。


【Q】
BSの土地・建物については、当社の事業所などの資産であるか。
もしくは、賃貸用の物件資産なのか。
そうだとすると、当社が積極購入しているのか、
それともオーナーから買い取って欲しいといわれた資産なのか。

【A】
自社の拠点は全て賃貸であり、持たざる経営をしている。
従って全額が主たる賃貸用物件の資産である。
当社資産には2種類があり、当社が貸して収益を上げている物件と、
販売用としていずれ販売用を決めた資産とがあり、
毎年翌年の計画を精査して、
販売用不動産(流動資産)とするか、土地・建物(固定資産)とするかを
決めている。
オーナーから頼まれて買うのかという点については、
(小さな声で)儲かると思えば買うということ。
ややこしい物件で個人では難しい物件(バルクでないとダメとかのれんとか)は、
当社で手掛けられれば儲かるという属性のものなどは取得する。


*** ここまでが株主総会での質疑応答 ***

*** ここからは会社説明会での質疑応答 ***

【Q】
みらい少額短期保険は過去に苦戦していたようだが、
どんな状況なのか。
またこれまで取引はあったのか。

【A】
累積の債務は過去にやらかしたことは事実で、
それはデューデリの中で把握している。
一方、ここ最近は安定的になっている。
特段懸念はないものと考えている。
これまで家財保険を他社利用していた部分を取り込めるし、
逆に今後パートナーを新たに獲得する際の訴求力にもなり、
相互シナジーが生まれやすいという狙いから買収を決断した。
ちなみに家財保険の事故率は極めて低いので、懸念は抱いていない。
なお、過去に取引実績はない。家財保険はこの業界では必須で、
これまでは他社を利用していた。
ただ当社は営業会社でもあるものの、
この領域を真面目に営業もしていなかった。
今後はこの部分も薄く収益を取れるので、頑張る。

元々家財保険は損保が扱っていたものの、
安全性が高く共済が出現したものの、
損保からクレームがあり、少額短期保険という制度が立ち上がった。
特徴として営業がしにくいという面があったものの、
当社は営業力が高く、既存のネットワークがあるため、
これを活かしてうま味を享受できると考えている。
(私は不勉強だったが、このリリースは案外大きなものだったのかもしれない)


【Q】
今後の事業展開としてどういう領域をみているか。

【A】
今までリーチしてこなかった層へのアプローチがあるものと考えている。
特に外国人向けはまだ取り組めていないので、
今後検討していくことになる。(意欲)


【Q】
銀行パートナーとの提携は、大東や積水など競合も同様なのか。
金融庁からの厳しい目もあり、融資が厳しい環境下で、
逆風とならないのか。

【A】
恐らく競合も提携はしていると思う。
ただ、大東などへ積極的に融資する銀行はいないのではないか。
自前のファイナンスでやられているはず。
なお、全国的に提携を広げ、オーナーからの紹介などで、
良好なネットワークを構築出来ているのは当社だけではないか。
そもそもプレハブメーカーとはビジネスモデルが違う。
売却に対しては厳しいものの、
地主さんの建築に係るものまで規制は出来ないのが実情。
リフォームも含めて考えるとまだまだ余地ある。


【Q】
働き方改革について、グループ制を引いたとしても
専門性が高められないと逆にやりにくくなることはないのか。
またセールスフォースを始めとした
情報基盤整備は投資に見合う効果が得られるのか。


【A】
グループ制については、サポートメンバーのみチーム制をとる施策のため、
特に心配は要らないと考えられる。
(専門性を活かす営業最前線は従来通り)

情報基盤の整備の費用対効果は、そもそもIT化を推進して
省力化する取り組みをしていかないと成長もないし、
生き残れないと考えている。従って費用対効果というより、
不可避でやらねばならぬものと考えている。


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サンセイランディックの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



DSC_0168.jpg
※今年も底地くんいましたよ~
(写真は撮りませんでした)

■参考
昨年の株主総会レポート → リンク

■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:03 監査報告
10:05 事業報告(映像)
10:17 リスクへの対処の口頭説明(社長)
10:24 IRへ照会のあった主な質問と回答(社長)
10:27 決議事項上程
10:30 株主からの発言
11:10 決議
11:13 閉会

■議決権行使の状況
 株主数    : 3054人/8401人(36.4%)
 議決権個数 : 53,916個/83,535個(64.5%)


■全体所感
新中計では整理された戦略に基づくスマートなやり方というより、
実直に今やっていることをきちんとやって、
その中で今後を模索していきたいという志向です。
当社らしく実直で泥臭いながらも真面目な会社なんだなと思いました。
効率を重視して人材やIT投資をしようとする姿勢も好感が持てますが、
その効果は新中計同様ゆっくりでしょうし、
見極めももう少し時間を要する事になると思います。
ただ、社会性もある事業化への邁進は応援したくなりますし、
株価への意識や機関投資家含めた対応にも期待が持てます。
一方で、One's Life Homeの立て直しについては、やや不満です。
収益への影響は限定的なのですが、
貴重な人材リソースが奪われる副次的影響も気になりますし、
リフォーム活用や、今後の諸問題への対処に有効活用という点も、
やや漠然としていて、早期黒字化だけでなく、
収益貢献という面で合理的な期待が算出できる見通しは得られませんでした。
内情がよくわかっていないのですが、
上物への付加価値については、
外部との提携(資本入る位本気なものでもよい)、でもよいのではないかなと思います。
それよりは自治体との連携や金融機関との提携を加速させて、
権利調整というコアに選択と集中をして、
改めて諸問題への対処への幅出しをする方が、
合理的ではないかなと思うのです。
株主総会という限られた時間なので、議論が出来なかったのが残念ですね。
パンの優待の是非やお土産ないクレームとか、
くだらないやり取りがなくて、
どちらかというと色々考えられている株主が多かったなと思いました。
あと、やはり社長依存が高いのは少し気掛かりです。
社長のQA対応は情熱もあっていつもと同様好印象なものでした。
また、たまに他の役員も応対して下さったのはよかったですし、
どの方も誠意があってきちんと答弁されていました。
一方で、他の役員の方は、社長と比べると、
どこかエネルギッシュに劣る気もしました。
現場でどこまでのリーダシップを発揮されているのかとか、
今回発言がなかった、支店長クラスの役員の活動も
もう少し見聞きしたいなと思いました。
いずれにしても、同社への期待は変わるものではなく、
引き続き、応援したいなと真に思える会社でした。


■株主からの質問

【Q】
今後の仕入の見通し。
安定化と成長の両面をどのように取り組むか。
特に所有権は利益率も相対的に低くなりがちで、
今後のポートフォリオをどう考えているか。

【A】
ベテラン社員を集めて半年間仕入マニュアルを制定した。
それを活用して、若手社員へ教育をして、
そのマニュアル自体を月に一度ブラッシュアップもしてきた。
提携会社(金融機関や証券会社)に向けて当社の事業説明会を各種開催し、
認知度を高める活動の効果が出始めてきた。
案件数、物件の中身(質)がいいものが入るようになってきた。
関東圏は特に底地が相続絡みで多く案件がある。
関西・東海は底地もあるが、居抜き案件が多い。
いずれの地域でも、今後は古い建築物の建て替えなどの需要は益々増えてくる。
そういった環境に対して、営業チームが提携会社と密になり、
また人材が育つことにより扱える物件数が伸びている。
所有権は、縁モノ。いいものがあれば、直接取引があればやる。
特に札幌で強い。出回りの所有権は手を出していない。

未開拓の金融機関も多数あり、
ここへのアプローチが今後拡大と安定双方が期待できる。
ポートフォリオは特にどこをというターゲティングはしておらず、
事業化できると判断出来ればどんどん買っていくというスタンスである。
そのプロセスの中でも安定と成長のバランスをみながらやっていけると考えている。

【Q】
One's Life Homeが回復しているとはいえ、
まだ苦戦しているようであるが、課題とその対処について、
今後の見通しについてどう考えているか。

【A】
売上高は減少しているが、利益は赤字縮小という結果であった。
その要因としては、元々利益率が低い物件を取得してしまい、
赤字で施工せざる得ないという状況があり、
それを撲滅するために、現場、営業との間の連携を強める活動をしてきた。
入口の集客の課題もあり、Webページを刷新したり、
展示場を集約して効率化を図ったり
あるいは法人からの顧客獲得も行ってきた。
また構造への多様なニーズへの対応のため、RC造も手掛けることで、
対応を取るようにしてきた。
また、今後の展開の中では、民泊などの事業においては、
取得後に必ずリフォームが必要であることもあり、
リフォーム事業で積極的に活用してシナジーを出すように
今後取り組んでいくことを考えている。

【Q】
今期には人材も含めた積極的な投資を検討しているようであるが、
どのように効果的で従来と異なる取り組みをしようとしているのか。
これまでの利益成長を抑えて投資をすることになるため、
長期的な効果について興味がある。

【A】
採用については、H30年に11人、H31年に6人の採用を計画している。
自然減を考慮すると微増程度で、積極的に人材増加を見込んでいるわけではない。
注力すべきは、人材の効率化であると考えている。
上場企業のメリットを活かして、新卒採用で優秀な人を採用し、
効率的に働けるように育成することが大事だと考えている。
なお、利益成長については、従来の新卒採用は5-6人だったところに、
11人採用と足元だけみると増加している事も起因であるが、
この採用には色々思う所もあってのこと。
新規事業や拠点新設など様々なことを検討しており、
そのためには人材リソースは欠かせず、そのための投資と理解して欲しい。

【Q】
中期経営計画で、諸問題への対処とあるが、具体的にどういった手順で、
これに取り組んでいくのか現時点で何か構想のようなものがあるのか。
あまりに多岐に渡るため、どういったプロセスでこれに備えて事業化をしていくのか、
説明が欲しい。

【A】
現時点で、まだ具体的に取り組む領域の手順として
どういった順番で取り組むかなどは固めていない。
既存事業を実直に対応していく中で、空き家問題を始めとした
諸問題を目の当たりにしていることがある。
これは一種の社会問題化していく状況であると感じているものの、
現時点では、当社が仕入、調整、販売という既存フレームの中で
事業をしているわけであるが、
これに加えてこの社会問題化への対処というもう少し大きな構想を新規に
事業化出来ないかを考えているところである。
従って、人材を拡充する必要もあるし、第三の柱とすべく
時には外部の力を頼ることもありうるわけで、
提携やMAも活用しながらやっていきたい。
出来るところからやっていくということである。

【Q】
将来的に自社ビルを建設することは考えていないのか。

【A】
現時点で検討している事実はないし、
当面は賃貸で細々とやっていきたい(笑)。
そもそも今のような好況期に不動産取得はあまりやるべきではなく、
不況期になって検討すべきものであると考えている。
もしやるとしても、オリンピック後に不況期が訪れればということになるが、
そもそも、自社ビル建設にあまり興味がない。
縁があればという程度で、少なくても今は全く考えていない。

【Q】
現在当社株式の株価は騰がっているが何が要因であると考えているか。

【A】
お蔭様で高い評価を頂いている。感謝している。
世の中の株高機運もあるとは思うが、
手前味噌にはなるが、当社の実直な事業運営への期待なども
評価を頂けているポイントではないかと考えている。
またIR活動も充実してきたことで、
株主数も増えてきて株価を押し上げているとも思う。
ただ、まだまだ価値をあげられるように頑張る。

【Q】
下町の木蜜地域(墨田、荒川、台東)は小規模物件が多く、
スケールメリットが活きにくく、収益性を押し上げる懸念があるのではと思うが、
どう考えているか。

【A】
ご指摘の通り、このような地域ではなかなか収益性が厳しい面があるというのは、
その通りである。
理由としては、通常扱う広さより広範囲になる上に、
当社が地権者として整理することが必ずしも出来ないこともあり、
行政とのタイアップが必要である。
現時点ではまだ行政側から当社ご指名で手伝ってくれと言われているわけではないため、
まずは広範囲の中の一部の小規模の所から実績を積み重ねることになる。
石巻で土地再生で収益性モデルの構築をやろうとしたものの、
ノウハウはつかめたものの、
一筋縄ではいかない現実も知り、まずは津波が来るとか、
相続後すぐの整理が必要というような差し迫った所から、
地道にやっていくしかないと考えている。

【Q】
設備投資5700万円とあるが、当社事業は労働集約型の要素も強く、
例えばIT化というのは難しい面もあると思うが、
今後IT投資に関する取り組みや方向性についてはどのように考えているか。

【A】
5700万の投資は在庫管理システムの基幹システムに投資した。
全社網羅的なIT化を即座に今期着手するという計画はない。
但し、営業及び内勤の業務効率化について継続的にやっていくし、
在庫管理システムについても更改を図っていく。
また、業務マニュアルについてもIT化を図っている。
昔は業者名簿があり訪問もしやすかったが、
個人情報保護で足で稼いだ情報(訪問履歴など)もIT管理できるように、
システム化しているし、物件の現地で写真を撮ると、
大まかな広さなどを大雑把に測量してくれるなどのiphoneのアプリもある。
社員がより営業しやすい環境構築に注力してIT化を図っている。
また営業が使っていく中で、改善要望が出てきたり、
更に複合的な機能となると外部連携も必要となり、
設備投資を要する環境となっている。

【Q】
株価について、ファンドの買いも入っているようである。
KBLも大株主に入っているようである。
どういった動向があるのか。

【A】
確かにファンド組み入れなどもあるが、社長としての個人的な所感としては、
時価総額が100億を超えたあたりで、
機関投資家から個別の訪問機会が増えていることは事実である。
会った時には必ず、本当に当社株式に興味があるのか逆質問もしている。
ただ、本質的にはやはり個人株主が増えていることが今は主因であると考えている。
今後、機関投資家が保有してもらえるかはわからないものの、
安定的な株主の1社となってもらうべく、会社一丸となり頑張っていきたい。

【Q】
社員教育の研修についてであるが、
一昨年は週末を利用した全社研修があったようであるが、
昨年はやっていなかったようである。
階層別などで取り組まれているようであるが、
研修への取り組みについてはどのようなことを考えているのか。

【A】
当社教育はOJTがメインである。全体での研修は現状ではやっていないが、
各部で必要な研修は適宜実施をしている。

【Q】
女性登用については、当社は特に女性のきめ細かさは
重要な武器になると思うが、どのように推進を計っているのか。

【A】
経営陣全員が、当社重要な課題と認識している。
全従業員の女性比率は約33%である。
そのうち、管理職に占める女性比率は8%となっている。
今後、積極的に管理職や役員への登用を検討していきたいものの、
女性だから登用するというのもおかしな話なので、
個人の能力を育成し、見極めていくべきものと考えている。
また、当社事業は女性向きという面があるのは強く実感している。
女性が活躍出来るように環境整備もしていくし、
役員に営業から輩出したいと今中計でも野心を持っている。
(社外になってしまうかもしれないけど)
この3年間で目途をつけていきたい。

【Q】
今後支店を増やす検討をしているとのことだが、
具体的にどのような地域を候補に考えているのか。

【A】
現時点で具体的な場所は検討中。
ただ、昨今、西日本が特に好調であるし、
全国細かく見ていくとカバーできていない地域もあるため、
今gの詰めていきたい。
お客様のニーズに見合う場所で検討していきたい。

【Q】
仕入の安定化については自社の企業努力で出来る事はどの程度あるのか。
外部環境に晒されて今後もやはり凹凸が生じてしまうものなのか。

【A】
仕入の背景には相続、つまり人の生き死にが絡むため、
タイミングの見極めが難しい面があることは事実。
5年前くらいから安定平準化に取り組んでおり、
改善は見られるがまだ凹凸がある事も事実。
人の死を待つわけではないが、
やはり相続発生となった時に、
速やかに連携してもらえるような
ネットワーク構築を目指すべきと考えている。
当社としても訪問履歴を蓄積するなど訪問の効率も上がっている。
営業担当者が総量を増やす工夫と、
会社の仕組みとしてネットワーク増強の施策を組み合わせて、
安定化を目指していけるため、一定の努力による効果は期待出来ると思う。
つまり、ある程度は企業努力によって安定化は図れると思う。

【Q】
従業員の内訳として、非正規の方がどのようなことをやられていて、
中計で今後どのように人材を増やしていくつもりか。

【A】
派遣社員はほぼおらず、一部契約社員の者がいるが、
ほぼ正社員に登用している。
今後派遣社員をどうとっていくかについてはあまり考えておらず、
あくまで正社員としての人材拡充を視野に置いている。
人が増えれば売上が上がるわけではなく、
効率を上げていくことに主眼を置いていきたい。


【Q】
ライバル社の動向、例えばエリアリンク社などの
動向についてはどのように捉えているか。
従来と同じように底地ビジネス全体にとって良い事と捉えているのか。
それとも脅威となっている状況に変わってきているなどあるのか。

【A】
確かにエリアリンク社に負けることもあるが、
当社の9割近くの物件ではいわゆる主たる競合がない状況であり、
即座に脅威だとは捉えていない。
当社としては独自のネットワークを構築していく中で、
まずは空白地域を埋めていく、
その中で長期的には競合になることもあるかもしれない。
ただ、現状ではやはり底地ビジネスそのものの認知が広まる事の方が、
価値が大きいし、大歓迎だと思っている。
大事なことは、そんな中で、当社が選ばれる存在になれるようになるべきで、
そのために設備投資、人材投資を厚くしていきたいと思っている。
競合のことは気になるし分析もしているが、
市場の協調という面も踏まえながら、当社としてなすべきことをやっていきたい。


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【決算精査】 3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q決算)

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1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング

前期実績の着地は既に修正開示があり、
そこに準拠する形での着地となりました。
そのため、足元の状況としては仕入の状況に注目していましたが、
順調に推移しており安心出来る内容でした。

仕入が順調過ぎて、借入金が増加してたり、
営業CFが大きくマイナスになっているなど、
財務面でもやや構造が悪化することになっています。

仕入の好調さはこれまでの市況のトレンド任せの状況から、
戦略的にチャネルを増やしていくことが奏功しているようです。
結果として仕入物件の規模感も変化が出てきているようで
今後継続出来そうな気配を感じるものです。
もちろん、市況に影響を受ける構造は変わりませんが、
今後チャネルが増えてきた効果が継続して出てくると、
安定性が増してより良い方向になるかなと期待したい所です。

今期予想については、増収規模として33%の増収というのは、
率直に言って驚きました。
棚卸資産は前期後半から順調に積み上がっていましたから、
当然といえば当然かもしれませんが、
この伸長率には驚かされました。
まぁ前期と今期を足してみると、ほぼ四季報予想と合致しているので、
前期の期ズレの影響もあるとは思いますがね。

一方、今期の利益については、数%と伸長率は小さいですが、
増益を確保しており、それに配当性向を多少高める事で3円の増配となっています。
利益の伸長が弱い点は、もちろんIR照会をかけています(後述)。

また、中計が開示されています。
こちらは結果から言うと、内容は想定通りの内容でした。
定量的な目標規模感もほぼ、私の目標株価算出基準と同様でしたので、
あとは細かい定性的な部分はもう少し考察を深めたい所です。


決算全体の内容、また中計のガイダンスも含めて、
想定通りの内容です。総合評価は「3」です。


なお、決算補足説明がIRから聞いていた通り、
今回開示分から適時開示に掲載されるようになりました。
去年はそもそも開示がなかったところから、
適時開示まで掲載されるようになり、
会社、IRへ感謝の気持ちを抱いています。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)売上-売上総利益推移


四半期単計のデータは凹凸が激しく、
四半期別にみるべきでないため、年度推移のキャプチャを取っています。

粗利率が34.6%まで向上しています。
前期までの4期は概ね32%台で推移しており、
今回は、利益率が相対的に低い居抜きの比率が上がったにも関わらず、
利益率が2%以上改善しているのは素晴らしいですね。
オペレーションの効率化が進んでいることや、
ビジネス上での権利調整の努力等で付加価値を高めた事に言及があります。
効率化と付加価値の2面で取り組んでいるのであれば、
これは評価できるなと思いました。


3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)販管費推移


販管費は増額傾向にあります。
トップラインがそこまで伸びなかった(底地と所有権が計画未達・期ズレ)ため、
販管費率も若干向上しましたが、過去の水準と比較しても妥当な水準です。

販管費は短信のBSの補足記載を見ると、
人件費の比率が多く、ここが賞与も含めて増額となっている点と、
販売手数料が増加していることから、当然成長に伴い、
社員還元と取引先への支払いという面でこのようになるのは当然です。
特に違和感のあるものではありませんし、
販管費要因の人数の増減にもよりますが、
総額ベースでは賞与を含めた人件費は増額されていますからよい事と思います。



3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)純利益-EPS推移

今期の純利益の伸長が上方修正もあり、
伸長率が伸びました。
今後はもう少しマイルドになりそうですが、
元々急成長するような形態ではないため
(人手をかけて付加価値を生むため)
ゆっくり見守りたいですね。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。




(3)今期予想の確認

今期は34%増収、4%増益となっています。
増収率に対して利益成長が緩慢に見えますね。
(ネガティブだ~と安く株を譲ってくれればいいんですが。。。)
短信文言からだけだと、なぜ利益成長が緩いのかわかりません。
ストックの収益性が落ちているのか、何か先行投資でもするのか、
当然わからないので、IRへ照会をかけることになります。



3.定性情報の確認

同社の定性的な活動ですが、
やはり仕入の構造変化だと思います。

情報チャネルとして業界内の様々な企業との連携や、
銀行や信託など金融との連携もみられたようです。
不動産の物件情報はどうしても情報戦となるため、
チャネルが増えていくことはよいことです。
また構造変化はチャネル増強というインプットだけでなく、
その後のオペレーションの改善もあげられます。
有識者のノウハウを可視化するとか、標準化する等の活動を
地道に続けることによって効率を上げられた面もあるようです。
結果として、良質な仕入在庫の保有量が増えてきていることは、
今後の継続性という観点からも(もちろん市況変化は懸念されますが)、
長期での期待を高める活動だったと認識しています。

一方で、関西地域など需要が旺盛な箇所に対して、
リソース不足による機会損失もあったものと思います。
同社はまだ規模が小さく、
支店でも仕入専属とかでバリバリやられる社員というと、
そもそもそんな頭数がおらず、旺盛なニーズに対応しきれていない、
という悩ましい状況もあったようにみえています。
地域差を踏まえた活動なども
まだまだこれから適材適所での対応が求められるため、
この辺は課題として残ったかなと思っています。

課題ついでにもう一つ指摘しておくと、
建築事業の子会社の立ち上げが遅れている点です。
ここは恐らくコンセプトからして一度戦略を見直さないと、
厳しいのではないかなと見えています。
世田谷という比較的高付加価値のニーズが高い地域に拠点を構え、
高付加価値の建売メインでは今後苦戦するでしょうし、
そもそも大手ハウスメーカーもある中で、レッド―シャンです。

底地や居抜きなどを販売する際に、
リノベーションや底地という権利調整から生まれる特殊な構造に
上手くマッチした提案プランを持ち備えているなど、
シナジーも意識して立て直しが求められると考えています。
収益面での赤字の寄与度なんて無視できるものですが、
ここにリソースが割かれている点で、
数値以上に悪影響は出ていると認識しています。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3277_サンセイランディック(17年12月期_4Q)株価推移


株価水準は昨年から株価は鳴かず飛ばずでしたが、
年初から様々な背景もあり、やや本質から離れた所で、高騰してきました。
そんな中で、株式市場全般に不安が走っている足元で、
当然ながら調整となっています。
まぁ株価の動向なんて気にしても仕方ありませんので、参考程度ですね。



(2)IR照会の状況

新中期経営計画についても同時リリースされており、
こちらも含めてQAしました。
なお中計は改めて読み込むこととして、ここでは表面的な部分だけでまずはQAしました。


なお、あくまで私の主観ですので、参考程度にお読み下さい。
(会社の公式見解と相違している可能性もあります)

Q
今期予想について利益率が低下しており、増収と比較すると、
利益はマイルドな予想になっているようにみえるけど、なんで?

A
人材の先行投資を予定しているため。
足元で各拠点に需要に対する対応リソースに不足感が台頭している。
また、新中計への対応を行っていくためにも、
人材リソースを拡充させていく計画としている。
新卒と即戦力としての中途採用の両面でやっていくよ。

Q
採用の現場で人材はタイトだと思うけど、
ちゃんと採用できるの?コストだけかけて思うような人材が集められないリスクは?

A
今期に見込んでいる人材のうち、新卒は既に内定しているし、
中途採用も一部は既に足元で活躍されている人もおり、
採用面での指摘しているリスクは低いと思うよ。
(東証1部というのはやっぱり大きいのかな・・・)

Q
仕入が更に積み上がっているんだけど、
前期に底地などで販売を期ズレさせたこともあり、
実は棚卸資産の中で、滞留してしまっている不良在庫みたいのが
増えているなんてことはないの?

A
元々底地等で一部の区画だけゆっくり売っていく事も今まであって、
それを滞留といえばこれまでもあったわけで、
今回の期ずれも特異的な事が起こっているわけでもない。
棚卸資産の中で、リードタイムが長くなり、
いわゆる滞留しているストックが増えていることはないよ。
それより単価や規模が情報チャネルの増強によって、
大きくなってきていることが、金額ベースで見た時の
積み上がりが大きくなっている要素であるため、
指摘の心配は今の所は少なくても大丈夫だよ。

Q
営業CFが大きくマイナスだけど、仕入が良すぎたことが起因してると思うけど、
大丈夫?借入金による財務CFでカバーしているけど、
銀行の態度や貸付金利などで何か変化とかない?

A
心配になるよね~背景は仕入の影響というのはその通り。
銀行からの借入環境はむしろ良化しており、
金利も業界的にそこまで低位というわけではないものの、
引き続き業界内では低位となっており、
銀行態度からも特段リスクが高まっている認識はない。
(増資の検討とかは追加で聞いてもよかったかな。)

Q
中計で、売上の定量的なコミットメントがないけど、なんで?

A
やはり利益成長重視という点と、
どうしてもトップラインは仕入状況などで
上下するものであり、ここにコミットすることの是非を
社長以下で散々議論してきた結果。


Q
では、この新中計期間で利益率の推移については、
どう捉えている。更に上がる?それとも落ちる?

A
画一的にはいえないけど、
少なくても今後長期的に居抜きの比率が上がる可能性がある。
底地に比べて居抜きは利益率が低いため、
既存事業のポートフォリオの変化の可能性という面では、
利益率が下がる要素に働くとは思う。
ただ、不動産の諸問題の解決という広義的な活動の中で、
トータルで見る必要があると思う。


Q
これまでの成長率と比べると利益成長の率が、
マイルドにみえなくもないけど、どうかな。
てか、コンサバ(笑)?

A
この期間は既存事業に加えて、諸問題の解決という幅出しをして、
2020年以降の不動産事業の変化に備えていく期間でもある。
利益成長は当然ながら進めていく中で、
人材も含めた先行投資も必至だしね~。
コンサバについては・・・・(自主規制)。

Q
配当については、新中計期間で配当性向などでコミットメントすることは
考えなかったの?

A
当然議論をしてきたし、議論している。
今はまずは安定的な利益成長とそれに応じた安定増配を継続していくこと。


最後に、私から、中計の定性取り組みはこれから読み込むので、
また質問などあったら連絡しますとお伝えしました。
心よく快諾して下さり、逆に意見を欲しいと仰っていました。
また3月は横浜でお待ちしていますと(笑)。

株主総会もありますし、以下の観点でもう少し掘り下げて、
質問や議論をさせて頂きたいなと思いました。

・今期の人材投資の方向性
 (人材投資は失敗リスクも多いため効果や進捗、狙いをフォロー)
・新中計の不動産の諸問題対処という内容の深堀
 (私がまずは読み込んで妄想して要素を洗い出さないと(汗))
・仕入環境と財務について
 (仕入の好調の継続性や財務手当(増資検討も含めて)の確認)
・還元と内部留保の考え方
 (配当性向をどの程度でみるつもりか)



以上、あくまで私が主観で捉えた内容です。
(くれぐれも投資判断においては、ご自身での対応・ご判断としてください)


5.さいごに

正直に告白すると、
今期予想はさすがに減益で出てくるかなと思っていました。
発射台が高かったですからね。
ただその後の推移において、2020年12月期EPSで150円を予想していました。

しかし、心意気なのか、仕入環境に引き続き助けられているのか、
今期も僅かですが増益予想でガイダンスが出て来ました。
ここには社長の強い意思もあったものと思います。
増配もセットとなっており、株主への配慮が感じられる内容です。
たった4%の増益、たった3円の増配と見る人もいるかもしれませんが、
その裏にあったろう苦労や心意気を感じると、
私はこのガイダンスには大変満足ですし、長期で応援したいと思わされます。

なお、新中計の利益成長を単純にEPSで計算してみると、
新中計の2020年12月期EPSは152くらいとなり、
ほぼ私の予想に合致しています。
これは偶然ですし、その事自体には意味がないことではありますが、
概ね会社が見据えている将来と、私が妄想している将来が
大きく相違していないんだ、とわかることは、
とても嬉しいことですし、株主であることの喜びでもあり楽しみです。

銘柄分析シートにも記載していますが、このEPSに評価PER14倍を積算して、
目標株価は2100円としています。
ちょうど、一部で競合でもあるエリアリンクがこの株価水準なので、
3年後くらいにちょうど同じような事になる事を期待しています。
足元の株価は株式市場の喧騒で売られていますが、
ワクワクしますね~(変態みたいですね(笑))。

なお、目標株価といっても
例えば増資による希薄化リスクや、
そもそも不動産市況の変化で、前提が大きく崩れるリスクは孕んでいます。
よくありがちな人材投資がうまく機能しませんでした~だってない話ですからね。
低PERではありますが、比較的リスクは取っている認識です。
とはいえ、惚れている要素もあり(ダメじゃん(笑))、
主力銘柄として納得出来る銘柄です。

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【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_4Q決算)

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1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


売上高はこれまでの精査やIR照会の印象通り未達でした。
約7%の未達というのは同社としては大きい未達幅です。
一方で利益面ではきちんと合わせられるとの感触の通り、
ぴったり合わせてきました。いつものことですが、凄いことですね。

今期は決済システムへの参画や、周辺業務の幅出しを睨んだ提携なども進め、
すぐには数値には繋がらないものの、
種まき期間というのに相応しい1年だったと思います。
どうしても管理戸数の未達や業界内のサブリースの逆風などの
目先の懸念に目が奪われがちですが、
着々と「管理センター構想」を進めている印象です。

但し、業界内の逆風は特に不動産全体でも
不透明感が増している印象もありますから、
引き続きその点には注意をしながら、長期的取り組みの成果を期待し、
保有を継続することになります。

総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)売上-売上総利益推移


売上も頑張りましたが計画まで届かず(想定通り)でしたが、
粗利率が改善しています。(前期4Q10.2%→今期4Q12.0%)
累計でも粗利率は前期比で0.7%ほど改善しています。
なぜ粗利率が改善したか、これが一時的なものなのかは気になります。


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)販管費推移


販管費は利益確保のためにもう少し4Qで絞るかなと思っていましたが、
案外普通に支出しています。粗利率の改善が寄与しています。
販管費率もほぼ横ばいで推移しています。



3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)純利益-EPS


粗利率の改善が寄与し、販管費率は横ばいで維持していることから、
純利益、EPSは順調に伸長しました。
利益もハードルは低くなかったものの、
これを粗利率で稼いだというのは、ちょっと意外でした。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。




(3)今期予想の確認

今期は18%増収、14%増益となっています。
新中計では15%の利益成長をコミットしていますから、
わずか1%ですが下回っています。
細かいですがこれがどういう意味をなすかは気になります。

配当性向40%のコミットメント通り、増配を継続しています。
時価での配当利回りは2.8%。取得単価での配当利回りは4.4%です。
成長とインカムを備えているなーという印象ですね。



3.定性情報の確認

前述の通り、決済への進出や、
管理代行の会社との提携、
また本日開示の家財などへの保険会社への出資など、
定性的な活動が目立ちました。

いずれも、武藤社長の雄弁なプレゼンでこの辺りの活動の狙いや状況について
把握して、株主総会でも色々勉強してきたいと思っています。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)株価推移



株価は新中計で成長率がマイルドになって以来、
PER16倍水準の近似線に沿った動きをしています。
ポートフォリオ全体の現金比率などの兼ね合いから一部売却を進めましたが、
この近似線を下回れば、ポートフォリオの状況などから、
買い戻しを検討してもよいかもしれません。
(実際には、たぶんしないと思いますが・・・)



(2)IR照会の状況

あくまで私の主観ですので、参考程度にお読み下さい。
(会社の公式見解と相違している可能性もあります)

Q
決算開示日について。カレンダーには2/19とあるけど。

A
誤って、アナリスト向け説明会の日程を記載していました。
すみません。


Q
売上未達の理由(改めて)

A
サブリースの収益性を鑑みて対処を取った。
このことで想定通り受託収入があがらなかった。
(まぁそうりゃそうだ、それだけならOK)

Q
粗利率が4Qで良化しているけどなんで?
今後の継続性はどうか?

A
サブリースの採算改善とイーベストの収益貢献。
イーベストで押し上げた部分もあり、
今後粗利率が改善し続ける構造でもない。
(つまり10%-11%位で落ち着くということか)

Q
販売用不動産が10億も急増しているけど、どうした?
というか、こんな市況でまさか新規に買い付けとかではなく、
組み換えでいいよね?
販売も市況の変化とか特に郊外は厳しさが増しているようだけど、
ちゃんと捌けるの?

A
自社保有物件を適切なタイミングで組み替えたもの。
高値掴みのような無茶はしてないよ。
市況の変化も踏まえてシミュレーションはしている。
郊外物件ではなく都市圏物件でもあり、
市況もそこまで悪化しておらず大丈夫。
(急変すると危ういけど、まぁ当面は大丈夫かな)

Q
今期予想は増収18%とか、利益成長14%となっているけど、
中計に倣うためにストレッチな数値出してない?
(社長は出来る数字しか出さない、っていつも言っているけど)

A
増収は販売用不動産の売却も含めて積み上げていくが、
それだけでは厳しいのも事実。深掘り施策などを頑張って、
達成を目指す。コンサバではないし、だからといって
中計のためにストレッチしているわけでもない。
利益についても同様。
(従来トーンよりは少し変化への対処が急がれる局面かなー)


Q
みらい少額短期保険の株式取得の狙いは。
商品が欲しかった?それとも人材や保有資産など他に目的はある?
それから、購入価格って純利益4百万円の会社を1億って
26倍位で買っているけど、デューデリちゃんとやった?

A
家財保険の商材が欲しかった。
管理センター構想のラインナップとして同社でシナジーを発揮できると判断。
人材や保有資産が主目的ではない。
デューデリはきちんとやって妥当な価格だと判断して買った。
(それは高値でジャンピングキャッチしましたとはいわんね。)

Q
譲渡制限付株式報酬制度は業績達成型ではないけどいいの?
あと希薄化影響はどの程度とみている?

A
業績達成型でないことは事実だが、
今回役員がより株主価値向上に努めるための施策として、
環境整備も進んだことから導入した。
その心意気は確固たるものと認識。
希薄化影響はないとはいわないが、軽微なものと捉えている。



あくまで私が主観で捉えた内容です。


5.さいごに


同社はかつて、とても個人にも人気があったのですが、
最近はあまり名前を聞く事も減りましたし、
売却を進めている方もおられます。(私もその一人なのですが)
私はポートフォリオの都合の他、いくつか別の懸念も抱いたこともあり、
比率を調整したものです。

ただ、業界内で不透明な要素があるのですが、
長期的に周辺業務を着々と埋めていきつつ、
うまくストックを意識した内容ともなっています。
決済もしかり、今回の保険もしかりです。
長期的に戦略はよく理解出来る内容なので、
やっぱり魅力があるなーと捉えています。

EPSが置き換えられて、PERも15倍近傍まで下がっており、
過熱感もなくなってきており、より落ち着いて長期で見やすいなった気はします。
ただ、業界の不透明さや、種まきがきちんと成果に繋がるかは、
手腕に期待するところではありますが、
ここは惚れている事とは切り離して冷静になる必要もあります。
ですから、トータルで考えると特段割安な水準というわけではないですが、
ここからじりじり下がっていき、PERでいうと10倍台前半になっていく中で、
他の銘柄や現金との兼ね合いとの相談ですが、
買い戻しを進めてもいいかなとは思います。
いずれにせよ、株主総会でよく経営陣とも話をさせてもらい、
またゆっくり判断もしていきたいなと思います。

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【決算精査】 2475_WDBホールディングス(18年3月期_3Q決算)

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1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


引き続き堅調な事業が続いているようです。

業界隔てなく人材不足感が台頭していることは、
サラリーマンとしての実感でもありますし、
有効求人倍率などの統計データからも、
あるいは様々な会社の決算や事業内容からも
疑う余地がない状況です。

同社の場合、いわゆるB2Cビジネスで活躍する人材というより、
B2Bのビジネスで活躍する人材ですから少しわかりにくい面があります。
IT人材に似た感じもありますが、同社の人材サービス事業での派遣人材は、
IT人材同様、もしくはそれ以上に専門性が高い印象があります。
専門的な薬剤を扱いますし、計測などもある程度の経験がないとなりません。

企業の生産の裏側では常に研究開発がおこなわれています。
またその成果を商品開発に反映させていきます。
これらのプロセスでは、初期データを計測して管理し、
そこから様々な仮説を実証していく、
それをどう商品に活かしていくかといった
地道な活動があるわけです。
そういった現場で同社の派遣人材が活躍しているわけですが、
想像してみると、いきなり仕事がなくなるなんてことは想像できません。

同社の顧客は大手の化学品メーカー各社を始め、
バイオや工学系にまで進出しており、
そこでの研究や商品開発というのは、
ロングタームで取り組んでいるものです。
従って安定性が高いと判断しており、
決算もあまり心配がありません。

そんな期待を裏切らない、安定的な決算です。

CRO事業も特段の大きな問題はないようですし、
細かな課題については今後対処されていくものでしょう。

数値面に想定超の強さがありますが、
総合評価は想定通りです。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


2475_WDBホールディングス(18年3月期_3Q)売上-売上総利益推移


累計で18%弱の増収と引き続き好調です。
粗利率も各四半期で25%水準を安定して確保しています。
また四半期単位で見てみると、以下のように期が進むごとに、
増収率が向上しています。
遂に今回開示の3Q単では増収率は+20%台となっています。

(売上伸長率)
+14.1%(1Q単)→+18.1%(2Q単)→+20.7%(3Q単)

構造的には派遣する人材がどんどん現場に出されていくと、
その分トップラインはどんどん伸びていく、
そして派遣した人材分は適正な利益率を遵守するという活動の
裏付けなのかなと思います。



2475_WDBホールディングス(18年3月期_3Q)販管費推移


販管費は増額していますので、それなりの人材教育を含めた投資は、
きちんと投下されていると思います。
販管費増は利益減の要素ではありますが、
有効に使うのであれば、それは先行投資ですから、良い傾向だと思います。
そしてトップラインの伸長が大きいために、
販管費率は期を進むごとに下がっていっている点もよいですね。

(販管費率推移)
14.0%(1Q単)→13.7%(2Q単)→13.3%(3Q単)



2475_WDBホールディングス(18年3月期_3Q)純利益-EPS推移

営業利益以下で3Q単で増益率は+40%台前半となっています。
1Qに不動産売却の特別利益が計上されている兼ね合いで、
純利益は前期比+90%台とほぼ倍になっています。


(2)進捗状況の確認

通期業績予想が据え置かれています。
市場ではこういう保守的な動きがネガティブ視されるようですので、
同社の株価も失望されるんですかね。
(まぁよくわからないですし、どうでもいいですが)

で、どれ位保守的かという話ですが、
売上で数%程度、利益では20%程度の上振れ余地があるように感じます。

同社は、東証の基準に抵触しなければ、
修正などしないということなので、修正をしていないということです。


まず売上ですが、前期比増収率を見ていくと、
+18%程度の増収は期待してもよいのではないでしょうか。

すると4Q単の前期実績は売上高8,593百万円ですから、
今期予想の売上高は4Q単は10,140百万円位でしょうか。

次に営業利益率ですが、販管費率の投下具合にもよりますが、
後述の通り、特段大きなコスト投下は考えてないとのことなので、
今期の利益率は概ね確保できるのではないでしょうか。
営業利益率は13.0%程度とみてみて1,318百万円となります。
純利益は同様の計算で、その利益率を8.0%として、
810百万円となります。

これを3Q累計実績と足す事で、通期予想を出してみます。

 売上高  : 38,500百万円(会社予想比:+2.5%)
 営業利益 : 4,627百万円(同:+23.4%)
 純利益  : 3,547百万円(同:+25.7%)

ちなみに四季報の独自予想も会社比強気となっていますが、
それでも上記の私の皮算用の方が強くなっています。


確かに東証基準で売上10%、利益30%以上は乖離していないため、
修正はないのでしょう。
ただ利益はぎりぎりなので、
少しコスト投下して調整してもよいかもしれませね。
もちろん、会計上不正はだめですが。


しかし、仮に+20%で着地したとすると、
不動産の一過性があったとはいえ、EPSは一気に170位まで上がりますね。
となると、来期増益維持が難しいのではという事は横に置いておいても、
PERは20倍ちょうど位まで落ちてきているのですね。




3.定性情報の確認

あまり情報がないのですが、短信上は全事業概ね好調ということで、
特に今回はここでの記載は割愛します。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況

SnapCrab_NoName_2018-2-9_22-26-40_No-00.png

株価は上昇が続いています。

青色が売りですが、
ここでも短期で買値から2倍近くになっていく中で、
今にして思うと早売りですよね。でもそれは結果論ですし、
当時の売買は合理的だと今でも思えます。



(2)IR照会の状況

ここまでの進捗で修正が入らないというので、
まぁ一応電話しますよね(笑)。

修正基準に抵触はしていない認識、ということで、
修正は出されていないという想定通りの回答でした。
またいつものやつですかね、なんて言いながら笑ってしまいました。
特にコスト投下や収支悪化する可能性を織り込んだものではない、
ということがわかればそれでいいです。

それから、配当の件は当然ながら、EPSの状況次第では、
段階的に配当性向を高めていくプロセスの中で、
どう反映させるかは今後でしょうね。

そもそもの事業の好調の背景としては、
人材育成や現場への投入が想定より良好のようです、。
最近では、未経験者も同社でみっちり研修をさせていくという
活動を本格的にやっています。こういう派遣可能なスタッフが多数いれば、
当然ながらボリュームは増えますからね。
この点はポジティブだと思います。

来期以降の増益トレンドの継続については、
細かな改善活動にまだ余地があることから、
こういうところを着実にやっていければという事だと思います。
まぁ不動産売買による特別利益分は剥落して
それ以外でどうか見ればいいかなと思います。

CRO事業では日本や欧州では好調ですが、
米国では様々な課題もあって対処をしているようでした。
当然競争が激しい元祖の国ですから、
様々な諸問題は起こるものでしょう。

あくまで私が主観で捉えた内容です。


5.さいごに

修正がない~ってだけでウィルグループなどの銘柄が
無慈悲に売られています。
ということは、同社も修正がなかったことを考えると・・・
まぁどうなってもいいですが、
とりあえず買戻しの候補にしたいので、
事業と株価の動きは注目しておきたいと思います。




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