十分な教育資金と老後資金のために

Author:まるのん
30代イクメンサラリーマンです。
将来の教育資金と老後資金を形成するため、中長期視点で現物日本株へ投資しています。投資初心者の日々の状況を公表していきますので、叱咤激励のコメントを頂ければ幸いです。
年初来:+4.8%(2018/2/23時点)



【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
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■銘柄分析シート(付録)
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1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


売上高はこれまでの精査やIR照会の印象通り未達でした。
約7%の未達というのは同社としては大きい未達幅です。
一方で利益面ではきちんと合わせられるとの感触の通り、
ぴったり合わせてきました。いつものことですが、凄いことですね。

今期は決済システムへの参画や、周辺業務の幅出しを睨んだ提携なども進め、
すぐには数値には繋がらないものの、
種まき期間というのに相応しい1年だったと思います。
どうしても管理戸数の未達や業界内のサブリースの逆風などの
目先の懸念に目が奪われがちですが、
着々と「管理センター構想」を進めている印象です。

但し、業界内の逆風は特に不動産全体でも
不透明感が増している印象もありますから、
引き続きその点には注意をしながら、長期的取り組みの成果を期待し、
保有を継続することになります。

総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)売上-売上総利益推移


売上も頑張りましたが計画まで届かず(想定通り)でしたが、
粗利率が改善しています。(前期4Q10.2%→今期4Q12.0%)
累計でも粗利率は前期比で0.7%ほど改善しています。
なぜ粗利率が改善したか、これが一時的なものなのかは気になります。


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)販管費推移


販管費は利益確保のためにもう少し4Qで絞るかなと思っていましたが、
案外普通に支出しています。粗利率の改善が寄与しています。
販管費率もほぼ横ばいで推移しています。



3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)純利益-EPS


粗利率の改善が寄与し、販管費率は横ばいで維持していることから、
純利益、EPSは順調に伸長しました。
利益もハードルは低くなかったものの、
これを粗利率で稼いだというのは、ちょっと意外でした。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。




(3)今期予想の確認

今期は18%増収、14%増益となっています。
新中計では15%の利益成長をコミットしていますから、
わずか1%ですが下回っています。
細かいですがこれがどういう意味をなすかは気になります。

配当性向40%のコミットメント通り、増配を継続しています。
時価での配当利回りは2.8%。取得単価での配当利回りは4.4%です。
成長とインカムを備えているなーという印象ですね。



3.定性情報の確認

前述の通り、決済への進出や、
管理代行の会社との提携、
また本日開示の家財などへの保険会社への出資など、
定性的な活動が目立ちました。

いずれも、武藤社長の雄弁なプレゼンでこの辺りの活動の狙いや状況について
把握して、株主総会でも色々勉強してきたいと思っています。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)株価推移



株価は新中計で成長率がマイルドになって以来、
PER16倍水準の近似線に沿った動きをしています。
ポートフォリオ全体の現金比率などの兼ね合いから一部売却を進めましたが、
この近似線を下回れば、ポートフォリオの状況などから、
買い戻しを検討してもよいかもしれません。
(実際には、たぶんしないと思いますが・・・)



(2)IR照会の状況

あくまで私の主観ですので、参考程度にお読み下さい。
(会社の公式見解と相違している可能性もあります)

Q
決算開示日について。カレンダーには2/19とあるけど。

A
誤って、アナリスト向け説明会の日程を記載していました。
すみません。


Q
売上未達の理由(改めて)

A
サブリースの収益性を鑑みて対処を取った。
このことで想定通り受託収入があがらなかった。
(まぁそうりゃそうだ、それだけならOK)

Q
粗利率が4Qで良化しているけどなんで?
今後の継続性はどうか?

A
サブリースの採算改善とイーベストの収益貢献。
イーベストで押し上げた部分もあり、
今後粗利率が改善し続ける構造でもない。
(つまり10%-11%位で落ち着くということか)

Q
販売用不動産が10億も急増しているけど、どうした?
というか、こんな市況でまさか新規に買い付けとかではなく、
組み換えでいいよね?
販売も市況の変化とか特に郊外は厳しさが増しているようだけど、
ちゃんと捌けるの?

A
自社保有物件を適切なタイミングで組み替えたもの。
高値掴みのような無茶はしてないよ。
市況の変化も踏まえてシミュレーションはしている。
郊外物件ではなく都市圏物件でもあり、
市況もそこまで悪化しておらず大丈夫。
(急変すると危ういけど、まぁ当面は大丈夫かな)

Q
今期予想は増収18%とか、利益成長14%となっているけど、
中計に倣うためにストレッチな数値出してない?
(社長は出来る数字しか出さない、っていつも言っているけど)

A
増収は販売用不動産の売却も含めて積み上げていくが、
それだけでは厳しいのも事実。深掘り施策などを頑張って、
達成を目指す。コンサバではないし、だからといって
中計のためにストレッチしているわけでもない。
利益についても同様。
(従来トーンよりは少し変化への対処が急がれる局面かなー)


Q
みらい少額短期保険の株式取得の狙いは。
商品が欲しかった?それとも人材や保有資産など他に目的はある?
それから、購入価格って純利益4百万円の会社を1億って
26倍位で買っているけど、デューデリちゃんとやった?

A
家財保険の商材が欲しかった。
管理センター構想のラインナップとして同社でシナジーを発揮できると判断。
人材や保有資産が主目的ではない。
デューデリはきちんとやって妥当な価格だと判断して買った。
(それは高値でジャンピングキャッチしましたとはいわんね。)

Q
譲渡制限付株式報酬制度は業績達成型ではないけどいいの?
あと希薄化影響はどの程度とみている?

A
業績達成型でないことは事実だが、
今回役員がより株主価値向上に努めるための施策として、
環境整備も進んだことから導入した。
その心意気は確固たるものと認識。
希薄化影響はないとはいわないが、軽微なものと捉えている。



あくまで私が主観で捉えた内容です。


5.さいごに


同社はかつて、とても個人にも人気があったのですが、
最近はあまり名前を聞く事も減りましたし、
売却を進めている方もおられます。(私もその一人なのですが)
私はポートフォリオの都合の他、いくつか別の懸念も抱いたこともあり、
比率を調整したものです。

ただ、業界内で不透明な要素があるのですが、
長期的に周辺業務を着々と埋めていきつつ、
うまくストックを意識した内容ともなっています。
決済もしかり、今回の保険もしかりです。
長期的に戦略はよく理解出来る内容なので、
やっぱり魅力があるなーと捉えています。

EPSが置き換えられて、PERも15倍近傍まで下がっており、
過熱感もなくなってきており、より落ち着いて長期で見やすいなった気はします。
ただ、業界の不透明さや、種まきがきちんと成果に繋がるかは、
手腕に期待するところではありますが、
ここは惚れている事とは切り離して冷静になる必要もあります。
ですから、トータルで考えると特段割安な水準というわけではないですが、
ここからじりじり下がっていき、PERでいうと10倍台前半になっていく中で、
他の銘柄や現金との兼ね合いとの相談ですが、
買い戻しを進めてもいいかなとは思います。
いずれにせよ、株主総会でよく経営陣とも話をさせてもらい、
またゆっくり判断もしていきたいなと思います。

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【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_3Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


主力銘柄なのですが、
特に論点がありませんので、手抜き記事です(笑)。

2Qでは計画にぴったり寄せての着地となりましたが、
3Qではやや心許ない数値ですかね。

特に売上も前期比で34%程度の増収が必要となり、
販売用不動産を売却したとしても
ショートしそうですね。
これまでも計画を裏切られることはなかったわけですが、
売上は何度かはショートして、利益で合わせるということがありました。
ですので、今期もそういう形になるのかなと思っています。
数値だけを見ると利益も計画達成にやや危うさがないわけでもないですが、
後述の通り、IR照会の結果、ある程度予算はみえている感触でした。

まぁ外部環境もだいぶ厳しい感じになっていますし、
仕方ないかなという感じです。

新規取り組みとして、
クレジット決済を可能とするスキームに関するリリースも出ています。
最初、決済においても収益を狙っているのか、
収納サービスや延滞のヘッジが目的かどちらかなと思いましたが、
どうやら後者のようです。
ただ、いずれは決済を取ると周辺サービスにも拡充しやすく、
そこで将来的には収益を上げたい意向のようですね。

全体的に数値がやや力不足はあるものの、
それが外部環境の変化への過渡期
(かどうかは今後も慎重に見極めが必要)であると考えられますし、
全般的に見て、新規種まきもきちんとやっていることもあり
評価も想定通り「3」かなと思います。



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

■3Q累計
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q累計)売上推移


■3Q単計
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q単計)売上推移


1Qの時と同様、増収率が落ちており、
確かに増収トレンドがマイルドになっていますが、
4Qでどう巻き返すかですね。
やはり、売上はショートしそうですね。

管理戸数の鈍化は収益性の確保など様々なことを天秤にかけて、
ある程度はコントローラブルに行っていることでもあると認識しているため、
現時点では大きく騒ぐほどのことではないかなと思います。
そもそも今期の業績達成可否だけにベットしているわけではないので、
その辺は良い意味で鈍感になってよいかなと思います。
(油断は禁物ですがね)



(2)利益の推移

■3Q累計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q累計)営業利益推移



■3Q単計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q単計)営業利益推移


粗利率は利益率が向上していた2Qに比べるとさすがに下がりましたが、
それでも10%台と並をキープしています。
販管費率も4.9%とコントロールされており、営業率も前年同期でほぼ同水準で、
とりあえずトップラインが足りていない感じですかね。

利益は最後コストコントロールでなんとか合わせられるかなという印象ですが、
いずれにせよ、ハードルは高そうですね。


■3Q累計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q累計)純利益推移



■3Q単計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q単計)純利益推移



純利益ベースも特に変わった点は見受けられません。



(3)今期予想について

まず売上についてですが、
予算達成に必要なのは、13,149百万円となります。
今期の1Qから3Qで概ね10億ちょいなので、
ここは未達が濃厚ですね。
ただ理由がある程度みえているので、
市場は許さないかもしれませんが、私は問題なしと判断します。

利益面では営業利益で698百万円が必要です。
2Qが623百万円の実績でしたから、まぁ無理ではない水準でしょうか。
それなりにハードルは高いですが。



(4)月次指数

月次指数として、
ストック性収入の基盤となる管理戸数と、
今期から新たに家賃滞納保証件数が開示されています。

◆管理戸数&家賃滞納保証件数
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q)月次推移


特に直近のトレンドと変わらず、
管理戸数の推移は軟調、家賃滞納保証件数は堅調です。



(5)パートナー企業数

同社は全国各地のパートナー企業との協業が
成長の礎にもなっているため、その推移にも注目しています。

3276_日本管理センター(17年12月期_3Q)加盟店推移

こちらもあまり今までの傾向と変わりありません。


3.IR照会

足元の数値云々より、クレジット決済についての背景が知りたくて、
IR照会させて頂きました。
せっかく電話したこともあり、一応数値面も認識を確かめました。

詳細なやり取りは、諸々の事情で割愛しますが、
要点は以下の通りです。


・クレジット決済はいずれは収益化を狙ってはいるが、
まずは収納の効率や滞納リスクヘッジが目的。

・決済でストックを積んでおくことで、将来の収益化のために、
様々なサービスをラインナップ出来るチャンスが生まれると目算。

・賃貸住宅建設の最新の逆風の影響として、
銀行融資の厳しさからもイーベストのリードタイムが長くなる影響が出ている。

・同社子会社のファイナンスも活用できるものの、
財務をあまり崩したくもないとも考えており、
その辺のバランスを見て対応しているところである。
(ここはかなり安全運転の印象を受けた)

・今期は売上はちょっと厳しいが、利益では合わせられると思う。
(既に積み上げである程度ゴールは見えている印象をもったが、どうかな・・・)


・長期的展望に立った時に、今の環境変化がどう影響するかについては、
原点回帰してストックの積み上げを着実に進めて、
改めて高成長へも回帰していくつもり。そのためにも今回の決済もストックを
積み上げて展開していく布石と認識している。



4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3276_日本管理センター(17年12月期_3Q)株価推移



5.さいごに

周りの銘柄が絶好調の業績の連続の中、
地味な成長でかつ外部環境にも影響を受けて正念場かなと思います。

ずっと安定成長を続けてきた同社ですが、
今期の業績達成可否というより、外部環境の潮目が変わってきている中で、
どう対処していくのか見物だなと思っています。

バリュエーションと同社への期待感とを冷静にみて、
保有比率が居心地よいかを考えながら、
うまくこれからも付き合えて行けたらいいなと思っています。

今期、来期の当たり外れだけではなく、
時価総額1000億に向けて、どう逆風をひとつひとつクリアして、
大きくなっていくのか楽しみたいなと思います。



~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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日本管理センターのIR説明会に参加しました。

平日の昼開催ということで、
兼業投資家の私にとっては参加するのがいつも大変なのですが、
窓際サラリーマンという好都合な立場を最大限活用し、
毎回参加しています。

私は同社の武藤社長に洗脳されているので、
基本、ポジティブ視線になってしまうので、
何割か割引いて読んで頂くとして、簡単に様子をメモ残しておきます。


まず、同社の前に他の2社の説明会があったのですが、
これがまた、なんというか、まぁ誤解を恐れずにいえば、
どうしょうもなかったので(原稿棒読み、質問にもちぐはぐな対応など)、
余計に武藤社長の切れるプレゼンに期待が高まります。

同社のIR説明会には武藤社長と宮本上席執行役員のペアで登場、
というのがスタンダードになっています。

部屋にお二人が入出されて始めに気が向いたのは、
宮本さんのメガネです。
従来のメガネよりより洗練されたキラリと輝くメガネに、
思わず突っ込んでしまいました。
(すみません、いきなり脱線してしまいました)


実は事前にUPされていたアナリスト向け説明会の動画で、
やや武藤社長に元気がないかなと思っていたのですが、
そんな不安を感じさせない熱弁が冒頭から繰り広げられていました。

途中のお約束のくだりも、
微妙にアレンジされていて常連でも十分楽しめます。

全体の印象としては、特に同社の見立てを変えるような内容はなく、
全般で頑張ってやっているという評価に変わりはありません。

冒頭で、株価がなかなか騰がらないという点に、
忸怩たる思いを抱いているという点と、
とはいえ、ビジネスは堅調に推移しているので
安心してもらいたいという点に言及がありました。
まぁよく株主の気持ちをわかっていますよね(笑)。
私はまぁ気長に待つつもりですが、
なかには不平不満を矯め込んでいる株主もおられるでしょうからね。


創業時の話などいつもの話はまぁ普通に面白く聞いて、
管理戸数について言及がありました。
管理戸数の目標進捗には敢えて言及されていませんでしたが、
業績との相関は薄れている点を強めに説明されていました。
背景には様々な複合要因があるようです。
業績との相関については、
物件の収益性の状況次第で、
オーナーへ売却を勧めることで管理戸数が目減りする一方で、
利益率が改善したりすることもあるようです。
また、管理手法としてパートナーを介すか直接管理とするかによっても
利益率が大きく異なるという面もあります。
そもそも、ファイナンス事業など事業領域も広がっているために、
管理戸数の部分だけ切り出しても意味がない、ということと解釈しました。

であるならば、月次開示の方針や、
業績予想の前提としての定量目標設定について、
再検討することも必要ではないかと考えています。
IR開示姿勢として、投資家へのきめ細かいメッセージという点で
月次開示は歓迎しますが、より実効的なものに
検討をしてもらうとよいのかなと思います。
幸運にして株式市場も同社の管理戸数に
あまり一喜一憂しなくなったので、
検討して頂くのもよいかなと個人的には思っています。



不動産の素人としてこの業界に入った武藤社長ですが、
安藤百福氏の名言のスライドが入っていました。

「素人だから飛躍できる。」

この言葉に思い入れがあるようでした。


同社の全社の決起集会?のようなものがあるらしいのですが、
毎回著名人を招いているようです。
前回は星野リゾート代表の星野佳路氏が登壇されたようなのですが、
星野リゾートの事業改革は同社サブリースのビジネスモデルと
共通点が多いという話がありました。
なるほど、確かにかつての星野リゾートは、
物件所有と事業運営(オペレーション)はセットだったわけですが、
現状では、物件所有はREITなどに切り出し、
星野リゾートはオペレーションに専念するという構造です。
サブリースにおける、所有と経営の分離という考え方と共通点があります。
改めて言われなくてもそりゃそうだというわけですが、
そういうテーマで著名人から社員の皆さんが勉強されているのは、
とても心強いな、と思いました。

子の講演会ですが、過去にも毎年実施されているようで順不同ですが、
田原総一朗氏、落合監督、安藤忠雄氏、
ホリエモン、山本昌投手、橋下徹氏らと
なかなかバリエーションがあって楽しそうな話が聴けそうですね。
どこまでの効果があるのかは未知数ですが、
こういう著名な方の話を社員一丸で学びを得る機会がある、
というのはとてもよいことだなと思いました。


最後の方は時間が無くなってしまい、駆け足になってしまいました。
全体的に数値情報がほぼなく、
どちらかというと業界の話が中心で、武藤社長の独断場といった感じでした。
数値情報が少ない点はややもすれば、
数値にネガティブな状況がある時が多いと感じているのですが、
同社はサプライズなき決算を続けているので、
そこまで心配はしていません。
ただ、過去が大丈夫だから今後も大丈夫という過信はせずに、
四半期での数値はきちんとトレースしていきたいとは思っています。


質疑応答です。

管理戸数の伸び悩みについてですが、
採算性を精査して個々の状況に応じて対策をしているという話題です。
ここは、やはり話しづらそうでしたね。

それから延滞保証ビジネスのビジネスフローですが、
イニシャルで契約収入があり、
あとは年間の更新がランニングで入ってくるという構造とのことです。
まぁそれはそうですよね。
捕捉として、やはり高収益率のようですね。
コスト構造も固定費を要するモデルではないので、
付随的にやっていくには筋がいいですね。

中長期成長についての質問をしましたが、
今後15%成長から再び次期中計で20%に回復させる取り組みの中で、
既存事業で改善活動で利益率を緻密にやっていくことだけでは、
難しいと認識しているが、どうしようとしているかという点です。

結論としては、慎重にMAを活用することも必要との認識でした。
また、やはりステークホルダーのマネジメントが肝なのかなと思いました。
パートナー企業を介した方が良いケース、
直接管理をした方が良いケースが様々で、
それによって約8倍の収益率の違いがある(8倍の意味はうまく理解できず)ようですので、
この辺りを今後どう整理するかも重要とのことでした。
来期に組織再編もやるのかもしれません。


株価は直近ではやや上昇トレンドになったのかなと
思わなくもないのですが、
まぁそんなトレンドは私はあまり読まないですし、
読んだ所で意味もないと考えているので、
事業の状況を見守り応援を続けていきたいと思います。


なお、IR説明会を聴いた上で、
私の主観に基づく認識のもとで記載していますので、
その点はご了承下さい。

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【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_1Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


サブリースの管理戸数の月次情報が芳しくない中、
今回もサプライズなく着地するのか注目していましたが、
見事に会社計画水準で着地をさせました。

各事業の詳細は短信からだけだと伺いしれませんが、
採算性を重視した物件管理を推進させたり、
他事業とのバランスなどをとりながらリソース配分を行ったりと、
その裏では泥臭い営業活動とそのマネジメントの苦労があったことは、
想像に難くありません。

計画通りに着地させるわけなので、
市場参加者の大好きなサプライズもないため、
目新しさはないわけですが、
外部環境が変わり、自社の事業領域にも変化がある中で、
毎々計画通りとすることは並大抵のことではないと捉えています。


なお、今回BSに販売用不動産が計上されています。
今後下期以降に売却する物件の調達となりますので、
これで今期の業績も堅くなったものと思います。
(元々、同社の計画は堅いものと認識していますが)


全般的に見て、計画通りに推移しているため、
評価も想定通り「3」ということになります。




2.定量数値の確認



(1)売上の推移

◆2Q累計
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q累計)売上推移


◆2Q単計
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q単計)売上推移


会社計画20,865Mに対して、実績20,276Mとなっています。
約3%弱の未達ですが、後述の通り利益は若干超過しており、
調整の範疇だと思われます。

2Q累計で+3.4%の増収となっています。
同社を成長銘柄として位置付け、
更にこの表面数値だけみると弱いという印象も抱きますかね。
なにせ2桁成長をずっと続けていましたからね。

2Q単で見ると約6%の増収です。
1Q単では前期の販売用不動産の底上げ分を控除すると+7%程度の増収で、
ほぼ同じトレンドです。



(2)利益の推移

◆2Q累計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q累計)営業利益推移


◆2Q単計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q単計)営業利益推移

粗利率が11.2%まで上がりました。
販管費率はほぼ横ばいということで、
営業利益率はやや好転して6%台となっています。

1Qの前期の販売用不動産の売却による反動減による減益があり、
累計で見るとわかりにくいですが、
2Q単で見ると25.1%の営業増益となります。



◆2Q累計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q累計)純利益推移



◆2Q単計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q単計)純利益推移


純利益ベースも特に変わった点は見受けられません。



(3)今期予想について

まず売上についてですが、
上期で7%程度の増収トレンドがこのまま続くとすると、
下期で積み上げ可能な売上は210億程度と思われます。
(前期下期の売上が195億で)
上期の実績を足して通期目途は412億となります。
会社計画の435億からみると5%程度の未達ということになります。

2Qで販売用不動産が計上されていますが、
たかだか3億程度ですので、このままですと
あと20億程度のGAPがあるように感じます。

今後多少の積み上げや営業努力があるでしょうから、
通期の売上は420億前後と見るのが妥当かなと思います。

利益面ですが、
2Q単で粗利率が向上している一方で、
販管費率は横ばいとなっています。
この粗利率の向上が続き、ある程度の販管費率抑制に本気を出せば、
通期予想の営業利益率5.6%より若干好転させる余地があるように思います。
5.7%とすると営業利益は23.9億、5.8%とすると24.4億となりこれで会社予想通りです。

細かな構造こそ皮算用となりますが、
まぁ要するに今回もサプライズなき決算に向けて順調ということだと思います。



(4)月次指数

月次指数として、
ストック性収入の基盤となる管理戸数と、
今期から新たに家賃滞納保証件数が開示されています。

◆管理戸数&家賃滞納保証件数
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q)月次推移


もう月次開示やめればいいのにと思いますよね。
業績予想の前提に管理戸数を掲げるのもやめた方がいいように思います。
それ位、同社の定量結果との相関がなくなっているように思います。

特に直近のトレンドと変わらず、
管理戸数の推移は軟調、家賃滞納保証件数は堅調です。



(5)パートナー企業数

同社は全国各地のパートナー企業との協業が
成長の礎にもなっているため、その推移にも注目しています。

3276_日本管理センター(17年12月期_2Q)加盟店推移


こちらも期によって浮き沈みがあります。
タクトを振ってリソースを適正に配分するマネジメントをしているようですので、
まぁ細かな動向を素人がとやかく言う必要はないと思います。
総じて見れば緩やかに加盟店が増えていっているわけですしね。


3.IR照会

計画通りということですし、特に違和感はありません。
細かくは、どういうタクトを振って、月次管理戸数の軟調さをカバーしているのか、
聞いてみたいのですが、野暮というもんでしょう(笑)。

4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3276_日本管理センター(17年12月期_2Q)株価推移



赤色が買い、青色が売りです。
下手くそな取引をしていますが、
今の水準はだいぶ中計の落ち着きも織り込み、
買い増すにはいい頃合いだなという印象です。
私の場合、ここから更に買い増すかということもあるのですがね。


目標株価ですが、
特に変更はありません。

・想定EPS(19.12期)
91.52×1.15×1.15≒120
・評価PER
22倍
・目標株価(19.12期想定)
120×22=2640円 →時価総額 約500億



5.さいごに

武藤社長のプレゼンが恋しくなってきました(笑)。
やはり定期的に洗脳されたい欲求に駆られます。

日本管理センターといえば、
一時期は個人投資家を魅了し、
決算があれば、その期待感先行から、
翌日には株価は暴落して、
なんで?なんで?と騒いだのが恒例でした。
(初心者の私がただ騒いでいただけかもしれませんが)

今となっては、中計もおとなしくなり、
他のテーマが注目されたりする中で、
同社への期待もいつしか注目されなくなりました。

だからというわけでもないのですが、
平穏な株価形成を期待したいと思います。

もちろん暴落してもそれはそれで大歓迎なのですが、
暴騰もいらないので、注目されない人知れぬ中で、
ゆっくりとが理想です。


いずれにしても、主力銘柄の決算として、
期待通りに無事通過しましたので、ありがたいことだなと感じています。



~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_1Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


ついこの前、新中計を開示したかと思ったら、
もう1Q決算なんですね。

中計で成長率を下方修正した直後で、
いきなり減収減益決算になるものと想定しており、
理由は明白でありながらも、
印象が悪く悲観されるのではないかと、
楽しみなような、怖いような気持ちで
決算を迎えました。

前1Qでは大型物件の売却の数値が計上されており、
その分が今1Qでは剥落することから、
大幅な減収減益決算を想定していたわけです。
特に利益については、2割から3割程度の大幅減益を想定しておりました。
ところが、売上はかろうじて増収を維持(0.8%増収)し、
利益もわずか5%程度の営業減益、
当期純利益に至ってはわずかではありますが増益着地となりました。
(このあたりもマエストロ効果なのでしょうかね、いやたぶん偶然だと思いますが(笑))

月次の管理戸数の推移も伸長鈍化という状況は理解していたのですが、
出てきた財務数値は、想定以上に強い数値であることに驚きました。
と同時になんでだろう、と疑問も湧いてきます。

中身を見ても限られた情報なのでよくわかりません(笑)。

サブリースの管理受託は堅調に推移しているようで、
入居率向上維持にも努めたようです。
但し、入居率が何%なのかはっきりとは記載がありません。
入居が進む上期にどれだけ入居率を高め、維持できるかが
ポイントなので、上期末では入居率も含めた説明資料が
開示されると思いますので、動向をチェックしたいと思います。

また直近で、各種パートナー企業の獲得がやや軟調推移だったのですが、
1Qではだいぶ回復しました。
これは成り行きというより、少し新規獲得に舵を切った成果だと思います。
マエストロのタクトがそのように機能させたということかなと思います。

今期から立ち上がっている家賃滞納保証については特に言及はなく、
まだ数値に寄与出来る程まで規模がないのでしょうが、
いずれにせよ、直近の伸長の状況については、
管理戸数の軟調さとは対照的です。

各事業や数値を見てみると、それぞれに強弱が見てとれます。
その上、今後の動向として、
不動産への警戒感がより強まっていることで、
銀行融資の姿勢の変化などにも影響が出ており、
この動向やその結果として
同社への影響がどう出てくるのか、
それに対してどう対処されるのかを注目していきたいと思っています。

個人的には、銀行融資が厳しさを増すことは、
長期的には同社の経営にとっては追い風なのではないかと捉えています。
なにより不動産からファイナンス企業へと布石を打っていることもあり、
よりそう思うのかもしれません。

ハウスメーカー系が建てる理屈で市場を牽引していたわけですが、
融資の引き締めという金融面からのプレッシャーだけでなく、
様々な面からプレッシャーがかかってくるでしょう。
そうなると今までの理屈が通らなくなってくると思われます。
当然、同社にも影響はあると思いますが、
逆にそれで管理を委託したいとか、
家賃保証を付加したいとか、
今まではイケイケドンドンであまり顕在化していなかったニーズが、
顕在化されて同社のプレゼンスが改めてじわりと評価されないかなと、
甘い期待をしているところです。

実際には不動産へのマイナスインパクトの影響は不可避なので、
相応の影響を受けるかもしれませんが、
長期目線ではシナリオへの期待は不変です。

業績面で見ても、会社側概ね想定通りの状況ということですので、
総合評価についても想定通り「3」とします。



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

◆1Q累計
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q累計)売上推移



◆1Q単計
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q単計)売上推移


前期1Qで大型不動産売却による収入が約6億ありました。
従ってこれを除くと前期実績は93.2億程度だったものと思います。
それに対して、大型物件の販売のなかった今期の実績は、100.1億です。
ですので一過性の前期底上げを排除してみると概ね7.3%程度の増収だったことになります。
上期の予想増収率は6.4%増収ですから、計画線という視点からみればまぁそんなもんではないでしょうか。


(2)利益の推移

◆1Q累計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q累計)営業利益推移



◆1Q単計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q単計)営業利益推移


前期の大型物件の売却は、
利益率が高かったものと認識しているのですが、
今期実績の利益率もそれに肉薄するレベルとなっており、
営業利益の状況も問題ないかなと思います。



◆1Q累計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q累計)純利益推移



◆1Q単計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q単計)純利益推移



純利益ベースも特に変わった点は見受けられません。



(3)上期予想について

上期予想から2Q単の予想を逆算しています。

今2Q単 予
売上   :10,861百万円
営業利益:  612百万円(5.6%)
純利益 :  412百万円(3.8%)

前2Q単 実
売上   : 9,688百万円
営業利益:  498百万円(5.1%)
純利益 :  330百万円(3.4%)


前期実績から見ると12%増収、23%営業増益となり、
やや上期予想達成に懸念もあるかなという印象ですね。
ただ、だからといって何か構造的に問題が生じている兆候は見て取れず、
仮に前期のように上期時点で多少未達になったとしても、
構造的に問題がなければ通期ではきちんと着地させる可能性が高い点は、
これまでの実績を見ていると懸念はありません。





(4)月次指数

月次指数として、
ストック性収入の基盤となる管理戸数と、
今期から新たに家賃滞納保証件数が開示されています。

◆管理戸数
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q)月次管理戸数推移

綺麗な右肩上がりの推移で近似線も美しいですね。
ところが、今期に入った位から、
この近似線を割り込み明らかに
トレンドが変わってきていることがわかります。

これを見た一次的印象は、あぁそろそろ成長鈍化してきたな、
そろそろ限界なのかな、ということです。
しかしもう少し色々妄想を広げてみると、
この会社の経営手腕を想定した時に、
打つ手なくしてこれを許容しているとは思えません。

新中計のCAGRを下方修正し、新たな成長種まき期間と位置付けて、
ファイナンスや周辺系ビジネスなどへ進出をしています。

にわとりかタマゴかみたいな話ですが、
このような管理戸数の状況になることを見据えて、
新たな領域へリソース配分をしているのか、
新たな領域へ配分したからこそ、管理戸数の獲得リソースを無理に追わないことから、
このようになっているのかわかりません。
ですが、意識的にこのようにコントロールされているのではないかなと思えてきます。

月次管理戸数は、そもそもオーナー側のマインドに大きく影響しており、
需要が高くオーナーサイドが強気の時には敢えてオーナーは管理をアウトソースしませんし、
新たな投資に意識が向きます。ですので、管理戸数の受託よりファイナンスや
デポを含めた建設投資にフォローする所を厚くしているものと思います。
一方で空室リスクがより台頭してオーナーマインドに変化が見られた時には、
絶妙なマエストロのタクトにより、リソース配分を調整することで、
いかようにもなるということかなと思います。

単に右肩上がりが鈍化したと表面的に見るのか否かによってみえてくる景色が違うように思います。
ただ、とはいえ、伸長が止まっていることは事実なので、
あまり楽観せず、会社を過度に過信し過ぎずにモニタリングは継続していく必要がありますし、
今後の数値の出方によっては細かくIRにも確認しながら、
一緒に成長に夢を託したいなと思っています。



◆家賃滞納保証件数
3276_日本管理センター(17年12月期_1Q)家賃滞納保証件数推移


家賃滞納保証件数の伸長は立ち上がりということもあり凄まじい勢いですね。
それだけニーズがあるということなのでしょうか。
まだこの数値をどう評価、分析すればよいのかわからないのですし、
どの位の利益率でやっているものなのかわかりませんので、
もう少し様子見ですかね。


(5)パートナー企業数

同社は全国各地のパートナー企業との協業が
成長の礎にもなっているため、その推移にも注目しています。

3276_日本管理センター(17年12月期_1Q)パートナー企業推移


足元の不動産市況がやはり売買活況ということもあってか、
イーベスト事業のパートナーを含む不動産系の伸長が大きいです。
建築系は既に相応の規模があるのか、伸長はマイルドです。
それから絶対数では未だ少ないわけですが、
介護系パートナーも伸びてきています。
ここは今後ふるさぽの拡大も期待されるところであり、
大変楽しみだなという印象を持っています。



3.IR照会

計画通りということですし、特に違和感はありません。
細かく色々知りたいこと(入居率や家賃滞納保証ビジネスの状況など)はあるのですが、
まぁもう少し様子見でいいかなと思います。


4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3276_日本管理センター(17年12月期_1Q)株価推移


赤色が買い、青色が売りです。
こうやってみると下手くそな売買ですね(笑)。
まぁそれは嘆いても仕方がないので横に置いておくとして、
やはりPER16倍を割れているので、買い増したいところですね。
ただ、保有比率もそれなりに大きくなっているので、
悩ましいところですね。


目標株価ですが、
特に変更はありません。

・想定EPS(19.12期)
91.52×1.15×1.15≒120
・評価PER
22倍
・目標株価(20.3期想定)
120×22=2640円 →時価総額想定 約254億(現状502億)

というわけで、2~3年で株価は倍になる想定です。
EPSの成長はなんだかんだでその水準にいきそうですが、
PERがそこまで再評価されるかは正直わかりません。
今のPER16倍でも2000円近くとなるので、
利益成長分の享受だけでもまぁ最悪いいかなと思っています。




5.さいごに

不動産銘柄としてみると、
今のPER16倍はそれなりに評価されていることになりますが、
やはり魅力的な株価水準だなと感じています。
(決して買い煽りではありません、リスクも相応にありますから)

会社のコミットメントが強くその中で成長種まきをしながら、
15%成長を継続するという姿勢、
またその中でROE40%水準という高いレベルの維持や
配当利回りも3%程度があるわけですからね。

不動産市況の変化にも管理と売買とファイナンスと
多様性をもって対応出来ます。
但し、だからといって影響を受けないわけではなく、
相応のリスクは存在しているわけですが。

今年はどうしても家の用事で
株主総会に出席できず、
経営層の皆さまにお話を伺い勉強する機会がなかったのが残念
帝国ホテルのサンドイッチ?が食べられなかったのが残念
だったわけですが、今後もきちんとフォローしていきたいなと思っています。




~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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