投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成

日本管理センターの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



201803日本管理センター総会


■参考
昨年の株主総会 → 残念ながら欠席のためなし
一昨年の株主総会レポート → リンク


■当日の流れ
10:00 社長議長で開会
10:04 監査報告
10:07 事業報告(事務局より口頭説明)
10:11 リスク対処の口頭説明(社長)
10:14 決議事項上程
10:19 株主からの質問
10:42 決議
10:45 閉会
10:46 新旧取締り役挨拶
10:50 終了
10:51 会社説明会開始(武藤プレゼンはじめ)
11:27 質疑応答開始
11:43 質疑応答終了
11:50 株主懇親会開始(立食軽食)
12:20 株主懇親会終了


■議決権行使の状況
 株主数    : 861人/3254人(26.5%)
 議決権個数 : 132,027個/181,922個(72.6%)


■全体所感
宮本氏の退任経緯はIRに電話した時も歯切れが悪かったので、
少し心配をしていましたが、円満のようでよかったです。
総会終了後に、武井氏や武藤氏とも握手をしていたり、
前日に送別会もやったなどの発言もあり、
変なことにはなっておらず安心しました。
宮本氏の退任挨拶も、株価が全く高値抜けないという自虐ネタから、
来期は株主として嫌な質問をするかもなんてギャグをかましていました。
改めてきちんとご挨拶できなかったのが心残りです。
(宮本さん、もしこの記事をご覧頂いていましたら、メール等頂けると嬉しいです。
今後は同じ株主として、そして投資家としてお付き合い出来ればと・・・)

事業運営においては、戸当たり収益性の追求へ舵を切り、
ワンストップサービスの中に様々な仕組みを導入して、
効率化を図り、収益性を高める工夫がなされています。

また収納代行などは業界内の様々な動きもあり、
私が思っている以上に市場もあるようです。
利益率は高くないとはいえ、グロスではそれなりに寄与があるかもしれませんね。

総会としてはソツのない運営で、武藤節も健在でした。
時間がだいぶ押したようですね。
私が訳の分からない抽象質問をしたせいかもしれません。すみません(汗)。

懇親会では様々な意見交換をさせて頂きました。
まず、月次開示の見直しは強くリクエストを出しておきました。
断片的過ぎて意義が低下していますからね。
戦略会計もやはり機関投資家も意識しているようですね。
指標の可視化に留まらず、例えば投資タイミングの判断など、
シームレスに事業活動へ結びつけられる「戦略会計」を実践してもらいたいです。
このあたりも当方の想いを伝えて理解してもらえたので、
今後頑張って欲しいですね。
それから株価停滞への課題感は武藤社長もだいぶ実感されているようでした。
この他、雑談も踏まえて非公式な会話も多く、
ここでは様々な要素を鑑みて記載を自粛します。
(当たり前ですが、インサイーダ情報になりそうなものは一切ないです)
懇親会で今年は帝国ホテルのサンドイッチが食べられてよかったです(笑)。
宮本さんにもご挨拶できると良かったのですが・・・(ご不在でした)

今後IRでもお世話になる服部さんともきちんとお話出来て、
個人的には今後信頼関係も築いていくために良い機会だったと思います。


■会社説明会のメモ

・管理戸数が伸びないのは、経済指標が好調でオーナーサイドが強きであり、
無理をして戸数を追うと収益性が下がるため無理をしていない。
賃貸市況は空室リスクもありマインドはそんなによくないものの、
マクロの経済指標が好調なので、どうしてもオーナーマインドは総じて強気。
あくまで収益中心に考えており、ここは理解してもらいたい。

・サ高住は年々戸数が増えており、業界5位まで上がる見込み。
特に大きな事故や問題もなくここまで出来ており、
所掌の小野田氏が尽力しており、収益性もかなり改善していて期待している。

・収益物件売買(イーベスト)も健美家における一棟元付情報No.1となっており、
今後の展開も希望を持っている。

・パートナー戦略も各カテゴリーで1411社になっている。これに加えて、
東証1部上場後は、金融機関との提携が進んでいる。
これはオーナーさんにとっても金利優遇や担保評価の面でメリットであり、
より存在感を高められる要素となってきている。
信金や地銀等に向けても順次説明会も開催しており、
ネットワークが広がる余地もある。

・インフレであろうとインフレであろうと、
成長出来るためにプロダクトミックスを強く意識している。
対2008年比でみると、多くの事業に多様化出来ている。
特に都市部は直取引でより高い収益性を追求している。

・かつては、スーパーサブリースとして保険でヘッジする形態であったが、
新規分については、自社で保証をするという形態にシフトしている。
これはかつては会社も小さく外部保険がオーナーにとっても訴求点であったが、
今となっては、当社が入居率をきちんと確保する取り組みが平準化しており、
そのような取り組みを徹底し、当社保証でも十分優位性を保てるようになった。

・事業スケールが変わっており、今までのやり方では成長率は鈍化していく。
戸数収益を上げるか、戸数を増やすという2面しかやることはない。
今は戸数追求より戸数収益を上げる事に展開している。
景況感からもそうするべきだと考えている。

・とはいえ、戸数もストックで大事なので、
工夫をして着実増につなげていきたいと考えている。
例えば、ふるさぽもこれまでは新築だけだったものを、
ふるさぽルネッサンスとして新築以外でも展開できるようにしている。
リフォームやコンバージョン物件も活かせるようにしている。

・東京と名古屋はパートナーが少ないこともあり、
ソリューション営業本部が直接マーケットに入り、
約5倍の収益性を誇る直接取引をやっていく。

・これまで加盟企業を増やす取り組みは
一旦注力してこなかったが、会社規模も大きくなったこともあり、
改めて今期は注力して底上げを図っていきたいと思っている。

・従来は来るもの拒まず、去るもの追わずで、
解約防止策をあまり真面目にやってこなかった。
これを真面目にやるだけでも戸数のトレンドにはインパクトもでる。
(具体的には営業と運用の連携をもう少し高める(詳細説明の記載は割愛))

・新しいサブリースの形態を検討している。
インターネット時代に則した、IT重説やスマートキーを含めた
変革に取り組める仕組みをリリースしていきたい。

・収納代行は収益率は高くはないものの、
専業でやっている会社も限られるため、
他社管理物件も含めて対応していくよう検討していきたい。

・人不足は労働環境が悪いほどに顕著。
原状回復工事が効率的に取り組めるよう、
PMアシストを活用するため、提携をリリースした。

・資材や部材費用が高騰している中で、
より簡易で効率的な施工が出来るパッケージをデポでリリースしていきたい。
これがオーナーにとってPayする建築のお手伝いにもなる。

・クレジットカードは専用カードを作ってもらうのではなく、
ユーザー利便性に立脚した展開とした。
(専用カードの方がより儲けられるけど、それはやらない選択。)

・既存入居者への保証も他ではやっていない仕組みもリリースしている。
もちろんリスクも高いため、見合った保証金をもらっている。

・営業部隊は一貫して変えてきていない。みらい短期保険に関しても、
展開のために新たな営業体制を組むのではなく、
今のワンストップの中で対応していくつもりである。

・社内の改革は本気でやる。JPMC2024をスローガン。
もう1回創業期と思って今の時代に即した改革を進める。

・IT化は現場に則した仕組みを入れるため、
現場に社員を送っている。営業もセールスフォースを導入して、
より戦略的な対応を取っていく。

・戦略会計も今後、会計基準の最適化も含めた検討していく。



■株主からの質問

【Q】
宮本氏の処遇について
(どのような経緯で取締役から外れるのか)

【A】
執行役員は1/1付けで新体制となり、
新たな年度の事業の執行を行っている。
取締役までの任期が残っていることもあり、
当座のところ、内部監査室長となった。
(つまり退任までの繋ぎのポストだったというわけですね。)
退任理由については、本人から説明があり、
個人的な一身上の都合ということでした。
決して悪いことをしたわけではないと笑いを誘っていましたし、
その表情などから円満のようです。
社長からも補足があり、10年の尽力に対する労いや、
昨晩も送別会をやったとお話されていました。
(総会の前日に送別会というのも余裕ですね~)
というか、前日にやったということは、
宮本氏自身が上京されており、
もしかすると新天地は地方や海外なのかもしれませんね。


【Q】
新任であり新たなCFOとなる服部氏に期待すること。

【A】
経歴通り、財務・経理のプロであり、遅滞なく宮本氏から
バトンタッチするにたる最適な人物であることから
選任することとした。
(武藤さんのお眼鏡にかなったということは、
プレゼン資料の訓練もされているのかなと。)


【Q】
取締役1名増員の狙いとプロパティやコンサル出身が大半だが、
JPM専担所掌がいないがバランスをどう考えているか。

【A】
武井氏はアセットマネジメント事業の立ち上げから主格として
関わってきており、十分所掌出来る体制となっており、
マネージメントできるようになっている。
事業部門、営業部門を全所掌しているのは武井氏であり、
その点からもアセットマネジメント事業も問題なく心配に及ばない。
逆に運用面を司るのが池田氏であり、
今後はこの2柱となる体制となる。
いずれにせよ、漏れのなきよう配慮した人選となっている。


【Q】
IR窓口として、服部氏が就任することとなるが、
今後、新たな信頼関係を作っていきたいと考えているが、
「サプライズのない決算」の方針はCFOが変わっても
今後も変わらないと認識していてよいのか。

【A】
JQ上場から一貫して経常利益を下回った事は一度もない。
このポリシーはCFOが誰であっても変わることはない。
今後も期待を持って頂けるよう、より株を買ってもらえるように、
計画に遵守した形できちんとやっていくので期待して欲しい。


【Q】
BSの利益剰余金が積み上がってきているが、
資本金への保全を高めたり、自己株買いも含めて、
他の費目に振り替えて有効活用する事は考えられないのか。

【A】
現時点で、資本金への振り替えについては、検討していない。
また自己株買いについては、株主還元の観点も含めて検討はしているので、
今後の課題として取り組んでいくことになる。


【Q】
これまでの事業で安定的に成長を遂げてきたのは素晴らしいこと。
一方でこの背景には、保険でヘッジをするなど、
リスクを抑えた事業展開の賜物でもあると考えている。
このたび、リスク対処の箇所で、収入基盤の多様化に言及があるが、
例えば、保証業務にも進出すると、
みらい少額短期保険(家財保険)の買収に取り組むことで、
リスクが増してしまうことにはならないのか。

【A】
家賃保証と滞納保証と混同されることが多いが、
これは異なるものである。
家賃保証は保険でヘッジしてきたが、その分コストもかかっている。
当社の事業が高い入居率を安定的に確保できるようになっており、
保険でヘッジするのとどちらが良いかという議論もあり、
徐々に自社でリスクを取り収益性を求めていく活動も取り組んでいる。
これも一種の収益構造の多様化取り組みの一環である。
また、滞納保証は、JPMCファイナンスが提供する連帯保証サービスである。
最近では競合でもこの分野の上場会社が出てきているが、
当社はワンストップサービスの中で、リスクを大きく取らず、
属性などからチェリーピッキング(有利なものだけ取る)して自社でリスクを取るものと
保険で転嫁してやるものを切り分け、リスクをコントロールしている。
従ってリスクをマネジメントしながら、各保証業務もうまくやっていく所存。
※みらい少額短期保険の件は、株主総会は前期の議論であるため、
別途、会社説明会の中でご説明する


【Q】
大株主の構成が招集通知にないのだがなぜか。

【A】
印刷に関わるコストなどを鑑みて法律上もインターネット開示が許容されており、
そのような方針としている。
従って、インターネット開示をしているのでそちらを確認してもらいたい。
※必要であれば、紙で出力したものをお渡しする。


【Q】
BSの土地・建物については、当社の事業所などの資産であるか。
もしくは、賃貸用の物件資産なのか。
そうだとすると、当社が積極購入しているのか、
それともオーナーから買い取って欲しいといわれた資産なのか。

【A】
自社の拠点は全て賃貸であり、持たざる経営をしている。
従って全額が主たる賃貸用物件の資産である。
当社資産には2種類があり、当社が貸して収益を上げている物件と、
販売用としていずれ販売用を決めた資産とがあり、
毎年翌年の計画を精査して、
販売用不動産(流動資産)とするか、土地・建物(固定資産)とするかを
決めている。
オーナーから頼まれて買うのかという点については、
(小さな声で)儲かると思えば買うということ。
ややこしい物件で個人では難しい物件(バルクでないとダメとかのれんとか)は、
当社で手掛けられれば儲かるという属性のものなどは取得する。


*** ここまでが株主総会での質疑応答 ***

*** ここからは会社説明会での質疑応答 ***

【Q】
みらい少額短期保険は過去に苦戦していたようだが、
どんな状況なのか。
またこれまで取引はあったのか。

【A】
累積の債務は過去にやらかしたことは事実で、
それはデューデリの中で把握している。
一方、ここ最近は安定的になっている。
特段懸念はないものと考えている。
これまで家財保険を他社利用していた部分を取り込めるし、
逆に今後パートナーを新たに獲得する際の訴求力にもなり、
相互シナジーが生まれやすいという狙いから買収を決断した。
ちなみに家財保険の事故率は極めて低いので、懸念は抱いていない。
なお、過去に取引実績はない。家財保険はこの業界では必須で、
これまでは他社を利用していた。
ただ当社は営業会社でもあるものの、
この領域を真面目に営業もしていなかった。
今後はこの部分も薄く収益を取れるので、頑張る。

元々家財保険は損保が扱っていたものの、
安全性が高く共済が出現したものの、
損保からクレームがあり、少額短期保険という制度が立ち上がった。
特徴として営業がしにくいという面があったものの、
当社は営業力が高く、既存のネットワークがあるため、
これを活かしてうま味を享受できると考えている。
(私は不勉強だったが、このリリースは案外大きなものだったのかもしれない)


【Q】
今後の事業展開としてどういう領域をみているか。

【A】
今までリーチしてこなかった層へのアプローチがあるものと考えている。
特に外国人向けはまだ取り組めていないので、
今後検討していくことになる。(意欲)


【Q】
銀行パートナーとの提携は、大東や積水など競合も同様なのか。
金融庁からの厳しい目もあり、融資が厳しい環境下で、
逆風とならないのか。

【A】
恐らく競合も提携はしていると思う。
ただ、大東などへ積極的に融資する銀行はいないのではないか。
自前のファイナンスでやられているはず。
なお、全国的に提携を広げ、オーナーからの紹介などで、
良好なネットワークを構築出来ているのは当社だけではないか。
そもそもプレハブメーカーとはビジネスモデルが違う。
売却に対しては厳しいものの、
地主さんの建築に係るものまで規制は出来ないのが実情。
リフォームも含めて考えるとまだまだ余地ある。


【Q】
働き方改革について、グループ制を引いたとしても
専門性が高められないと逆にやりにくくなることはないのか。
またセールスフォースを始めとした
情報基盤整備は投資に見合う効果が得られるのか。


【A】
グループ制については、サポートメンバーのみチーム制をとる施策のため、
特に心配は要らないと考えられる。
(専門性を活かす営業最前線は従来通り)

情報基盤の整備の費用対効果は、そもそもIT化を推進して
省力化する取り組みをしていかないと成長もないし、
生き残れないと考えている。従って費用対効果というより、
不可避でやらねばならぬものと考えている。


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【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
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■銘柄分析シート(付録)
PDFファイルリンク



1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


売上高はこれまでの精査やIR照会の印象通り未達でした。
約7%の未達というのは同社としては大きい未達幅です。
一方で利益面ではきちんと合わせられるとの感触の通り、
ぴったり合わせてきました。いつものことですが、凄いことですね。

今期は決済システムへの参画や、周辺業務の幅出しを睨んだ提携なども進め、
すぐには数値には繋がらないものの、
種まき期間というのに相応しい1年だったと思います。
どうしても管理戸数の未達や業界内のサブリースの逆風などの
目先の懸念に目が奪われがちですが、
着々と「管理センター構想」を進めている印象です。

但し、業界内の逆風は特に不動産全体でも
不透明感が増している印象もありますから、
引き続きその点には注意をしながら、長期的取り組みの成果を期待し、
保有を継続することになります。

総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)売上-売上総利益推移


売上も頑張りましたが計画まで届かず(想定通り)でしたが、
粗利率が改善しています。(前期4Q10.2%→今期4Q12.0%)
累計でも粗利率は前期比で0.7%ほど改善しています。
なぜ粗利率が改善したか、これが一時的なものなのかは気になります。


3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)販管費推移


販管費は利益確保のためにもう少し4Qで絞るかなと思っていましたが、
案外普通に支出しています。粗利率の改善が寄与しています。
販管費率もほぼ横ばいで推移しています。



3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)純利益-EPS


粗利率の改善が寄与し、販管費率は横ばいで維持していることから、
純利益、EPSは順調に伸長しました。
利益もハードルは低くなかったものの、
これを粗利率で稼いだというのは、ちょっと意外でした。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。




(3)今期予想の確認

今期は18%増収、14%増益となっています。
新中計では15%の利益成長をコミットしていますから、
わずか1%ですが下回っています。
細かいですがこれがどういう意味をなすかは気になります。

配当性向40%のコミットメント通り、増配を継続しています。
時価での配当利回りは2.8%。取得単価での配当利回りは4.4%です。
成長とインカムを備えているなーという印象ですね。



3.定性情報の確認

前述の通り、決済への進出や、
管理代行の会社との提携、
また本日開示の家財などへの保険会社への出資など、
定性的な活動が目立ちました。

いずれも、武藤社長の雄弁なプレゼンでこの辺りの活動の狙いや状況について
把握して、株主総会でも色々勉強してきたいと思っています。



4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3276_日本管理センター(17年12月期_4Q)株価推移



株価は新中計で成長率がマイルドになって以来、
PER16倍水準の近似線に沿った動きをしています。
ポートフォリオ全体の現金比率などの兼ね合いから一部売却を進めましたが、
この近似線を下回れば、ポートフォリオの状況などから、
買い戻しを検討してもよいかもしれません。
(実際には、たぶんしないと思いますが・・・)



(2)IR照会の状況

あくまで私の主観ですので、参考程度にお読み下さい。
(会社の公式見解と相違している可能性もあります)

Q
決算開示日について。カレンダーには2/19とあるけど。

A
誤って、アナリスト向け説明会の日程を記載していました。
すみません。


Q
売上未達の理由(改めて)

A
サブリースの収益性を鑑みて対処を取った。
このことで想定通り受託収入があがらなかった。
(まぁそうりゃそうだ、それだけならOK)

Q
粗利率が4Qで良化しているけどなんで?
今後の継続性はどうか?

A
サブリースの採算改善とイーベストの収益貢献。
イーベストで押し上げた部分もあり、
今後粗利率が改善し続ける構造でもない。
(つまり10%-11%位で落ち着くということか)

Q
販売用不動産が10億も急増しているけど、どうした?
というか、こんな市況でまさか新規に買い付けとかではなく、
組み換えでいいよね?
販売も市況の変化とか特に郊外は厳しさが増しているようだけど、
ちゃんと捌けるの?

A
自社保有物件を適切なタイミングで組み替えたもの。
高値掴みのような無茶はしてないよ。
市況の変化も踏まえてシミュレーションはしている。
郊外物件ではなく都市圏物件でもあり、
市況もそこまで悪化しておらず大丈夫。
(急変すると危ういけど、まぁ当面は大丈夫かな)

Q
今期予想は増収18%とか、利益成長14%となっているけど、
中計に倣うためにストレッチな数値出してない?
(社長は出来る数字しか出さない、っていつも言っているけど)

A
増収は販売用不動産の売却も含めて積み上げていくが、
それだけでは厳しいのも事実。深掘り施策などを頑張って、
達成を目指す。コンサバではないし、だからといって
中計のためにストレッチしているわけでもない。
利益についても同様。
(従来トーンよりは少し変化への対処が急がれる局面かなー)


Q
みらい少額短期保険の株式取得の狙いは。
商品が欲しかった?それとも人材や保有資産など他に目的はある?
それから、購入価格って純利益4百万円の会社を1億って
26倍位で買っているけど、デューデリちゃんとやった?

A
家財保険の商材が欲しかった。
管理センター構想のラインナップとして同社でシナジーを発揮できると判断。
人材や保有資産が主目的ではない。
デューデリはきちんとやって妥当な価格だと判断して買った。
(それは高値でジャンピングキャッチしましたとはいわんね。)

Q
譲渡制限付株式報酬制度は業績達成型ではないけどいいの?
あと希薄化影響はどの程度とみている?

A
業績達成型でないことは事実だが、
今回役員がより株主価値向上に努めるための施策として、
環境整備も進んだことから導入した。
その心意気は確固たるものと認識。
希薄化影響はないとはいわないが、軽微なものと捉えている。



あくまで私が主観で捉えた内容です。


5.さいごに


同社はかつて、とても個人にも人気があったのですが、
最近はあまり名前を聞く事も減りましたし、
売却を進めている方もおられます。(私もその一人なのですが)
私はポートフォリオの都合の他、いくつか別の懸念も抱いたこともあり、
比率を調整したものです。

ただ、業界内で不透明な要素があるのですが、
長期的に周辺業務を着々と埋めていきつつ、
うまくストックを意識した内容ともなっています。
決済もしかり、今回の保険もしかりです。
長期的に戦略はよく理解出来る内容なので、
やっぱり魅力があるなーと捉えています。

EPSが置き換えられて、PERも15倍近傍まで下がっており、
過熱感もなくなってきており、より落ち着いて長期で見やすいなった気はします。
ただ、業界の不透明さや、種まきがきちんと成果に繋がるかは、
手腕に期待するところではありますが、
ここは惚れている事とは切り離して冷静になる必要もあります。
ですから、トータルで考えると特段割安な水準というわけではないですが、
ここからじりじり下がっていき、PERでいうと10倍台前半になっていく中で、
他の銘柄や現金との兼ね合いとの相談ですが、
買い戻しを進めてもいいかなとは思います。
いずれにせよ、株主総会でよく経営陣とも話をさせてもらい、
またゆっくり判断もしていきたいなと思います。

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【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_3Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


主力銘柄なのですが、
特に論点がありませんので、手抜き記事です(笑)。

2Qでは計画にぴったり寄せての着地となりましたが、
3Qではやや心許ない数値ですかね。

特に売上も前期比で34%程度の増収が必要となり、
販売用不動産を売却したとしても
ショートしそうですね。
これまでも計画を裏切られることはなかったわけですが、
売上は何度かはショートして、利益で合わせるということがありました。
ですので、今期もそういう形になるのかなと思っています。
数値だけを見ると利益も計画達成にやや危うさがないわけでもないですが、
後述の通り、IR照会の結果、ある程度予算はみえている感触でした。

まぁ外部環境もだいぶ厳しい感じになっていますし、
仕方ないかなという感じです。

新規取り組みとして、
クレジット決済を可能とするスキームに関するリリースも出ています。
最初、決済においても収益を狙っているのか、
収納サービスや延滞のヘッジが目的かどちらかなと思いましたが、
どうやら後者のようです。
ただ、いずれは決済を取ると周辺サービスにも拡充しやすく、
そこで将来的には収益を上げたい意向のようですね。

全体的に数値がやや力不足はあるものの、
それが外部環境の変化への過渡期
(かどうかは今後も慎重に見極めが必要)であると考えられますし、
全般的に見て、新規種まきもきちんとやっていることもあり
評価も想定通り「3」かなと思います。



2.定量数値の確認



(1)売上の推移

■3Q累計
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q累計)売上推移


■3Q単計
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q単計)売上推移


1Qの時と同様、増収率が落ちており、
確かに増収トレンドがマイルドになっていますが、
4Qでどう巻き返すかですね。
やはり、売上はショートしそうですね。

管理戸数の鈍化は収益性の確保など様々なことを天秤にかけて、
ある程度はコントローラブルに行っていることでもあると認識しているため、
現時点では大きく騒ぐほどのことではないかなと思います。
そもそも今期の業績達成可否だけにベットしているわけではないので、
その辺は良い意味で鈍感になってよいかなと思います。
(油断は禁物ですがね)



(2)利益の推移

■3Q累計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q累計)営業利益推移



■3Q単計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q単計)営業利益推移


粗利率は利益率が向上していた2Qに比べるとさすがに下がりましたが、
それでも10%台と並をキープしています。
販管費率も4.9%とコントロールされており、営業率も前年同期でほぼ同水準で、
とりあえずトップラインが足りていない感じですかね。

利益は最後コストコントロールでなんとか合わせられるかなという印象ですが、
いずれにせよ、ハードルは高そうですね。


■3Q累計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q累計)純利益推移



■3Q単計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q単計)純利益推移



純利益ベースも特に変わった点は見受けられません。



(3)今期予想について

まず売上についてですが、
予算達成に必要なのは、13,149百万円となります。
今期の1Qから3Qで概ね10億ちょいなので、
ここは未達が濃厚ですね。
ただ理由がある程度みえているので、
市場は許さないかもしれませんが、私は問題なしと判断します。

利益面では営業利益で698百万円が必要です。
2Qが623百万円の実績でしたから、まぁ無理ではない水準でしょうか。
それなりにハードルは高いですが。



(4)月次指数

月次指数として、
ストック性収入の基盤となる管理戸数と、
今期から新たに家賃滞納保証件数が開示されています。

◆管理戸数&家賃滞納保証件数
3276_日本管理センター(17年12月期_3Q)月次推移


特に直近のトレンドと変わらず、
管理戸数の推移は軟調、家賃滞納保証件数は堅調です。



(5)パートナー企業数

同社は全国各地のパートナー企業との協業が
成長の礎にもなっているため、その推移にも注目しています。

3276_日本管理センター(17年12月期_3Q)加盟店推移

こちらもあまり今までの傾向と変わりありません。


3.IR照会

足元の数値云々より、クレジット決済についての背景が知りたくて、
IR照会させて頂きました。
せっかく電話したこともあり、一応数値面も認識を確かめました。

詳細なやり取りは、諸々の事情で割愛しますが、
要点は以下の通りです。


・クレジット決済はいずれは収益化を狙ってはいるが、
まずは収納の効率や滞納リスクヘッジが目的。

・決済でストックを積んでおくことで、将来の収益化のために、
様々なサービスをラインナップ出来るチャンスが生まれると目算。

・賃貸住宅建設の最新の逆風の影響として、
銀行融資の厳しさからもイーベストのリードタイムが長くなる影響が出ている。

・同社子会社のファイナンスも活用できるものの、
財務をあまり崩したくもないとも考えており、
その辺のバランスを見て対応しているところである。
(ここはかなり安全運転の印象を受けた)

・今期は売上はちょっと厳しいが、利益では合わせられると思う。
(既に積み上げである程度ゴールは見えている印象をもったが、どうかな・・・)


・長期的展望に立った時に、今の環境変化がどう影響するかについては、
原点回帰してストックの積み上げを着実に進めて、
改めて高成長へも回帰していくつもり。そのためにも今回の決済もストックを
積み上げて展開していく布石と認識している。



4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3276_日本管理センター(17年12月期_3Q)株価推移



5.さいごに

周りの銘柄が絶好調の業績の連続の中、
地味な成長でかつ外部環境にも影響を受けて正念場かなと思います。

ずっと安定成長を続けてきた同社ですが、
今期の業績達成可否というより、外部環境の潮目が変わってきている中で、
どう対処していくのか見物だなと思っています。

バリュエーションと同社への期待感とを冷静にみて、
保有比率が居心地よいかを考えながら、
うまくこれからも付き合えて行けたらいいなと思っています。

今期、来期の当たり外れだけではなく、
時価総額1000億に向けて、どう逆風をひとつひとつクリアして、
大きくなっていくのか楽しみたいなと思います。



~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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日本管理センターのIR説明会に参加しました。

平日の昼開催ということで、
兼業投資家の私にとっては参加するのがいつも大変なのですが、
窓際サラリーマンという好都合な立場を最大限活用し、
毎回参加しています。

私は同社の武藤社長に洗脳されているので、
基本、ポジティブ視線になってしまうので、
何割か割引いて読んで頂くとして、簡単に様子をメモ残しておきます。


まず、同社の前に他の2社の説明会があったのですが、
これがまた、なんというか、まぁ誤解を恐れずにいえば、
どうしょうもなかったので(原稿棒読み、質問にもちぐはぐな対応など)、
余計に武藤社長の切れるプレゼンに期待が高まります。

同社のIR説明会には武藤社長と宮本上席執行役員のペアで登場、
というのがスタンダードになっています。

部屋にお二人が入出されて始めに気が向いたのは、
宮本さんのメガネです。
従来のメガネよりより洗練されたキラリと輝くメガネに、
思わず突っ込んでしまいました。
(すみません、いきなり脱線してしまいました)


実は事前にUPされていたアナリスト向け説明会の動画で、
やや武藤社長に元気がないかなと思っていたのですが、
そんな不安を感じさせない熱弁が冒頭から繰り広げられていました。

途中のお約束のくだりも、
微妙にアレンジされていて常連でも十分楽しめます。

全体の印象としては、特に同社の見立てを変えるような内容はなく、
全般で頑張ってやっているという評価に変わりはありません。

冒頭で、株価がなかなか騰がらないという点に、
忸怩たる思いを抱いているという点と、
とはいえ、ビジネスは堅調に推移しているので
安心してもらいたいという点に言及がありました。
まぁよく株主の気持ちをわかっていますよね(笑)。
私はまぁ気長に待つつもりですが、
なかには不平不満を矯め込んでいる株主もおられるでしょうからね。


創業時の話などいつもの話はまぁ普通に面白く聞いて、
管理戸数について言及がありました。
管理戸数の目標進捗には敢えて言及されていませんでしたが、
業績との相関は薄れている点を強めに説明されていました。
背景には様々な複合要因があるようです。
業績との相関については、
物件の収益性の状況次第で、
オーナーへ売却を勧めることで管理戸数が目減りする一方で、
利益率が改善したりすることもあるようです。
また、管理手法としてパートナーを介すか直接管理とするかによっても
利益率が大きく異なるという面もあります。
そもそも、ファイナンス事業など事業領域も広がっているために、
管理戸数の部分だけ切り出しても意味がない、ということと解釈しました。

であるならば、月次開示の方針や、
業績予想の前提としての定量目標設定について、
再検討することも必要ではないかと考えています。
IR開示姿勢として、投資家へのきめ細かいメッセージという点で
月次開示は歓迎しますが、より実効的なものに
検討をしてもらうとよいのかなと思います。
幸運にして株式市場も同社の管理戸数に
あまり一喜一憂しなくなったので、
検討して頂くのもよいかなと個人的には思っています。



不動産の素人としてこの業界に入った武藤社長ですが、
安藤百福氏の名言のスライドが入っていました。

「素人だから飛躍できる。」

この言葉に思い入れがあるようでした。


同社の全社の決起集会?のようなものがあるらしいのですが、
毎回著名人を招いているようです。
前回は星野リゾート代表の星野佳路氏が登壇されたようなのですが、
星野リゾートの事業改革は同社サブリースのビジネスモデルと
共通点が多いという話がありました。
なるほど、確かにかつての星野リゾートは、
物件所有と事業運営(オペレーション)はセットだったわけですが、
現状では、物件所有はREITなどに切り出し、
星野リゾートはオペレーションに専念するという構造です。
サブリースにおける、所有と経営の分離という考え方と共通点があります。
改めて言われなくてもそりゃそうだというわけですが、
そういうテーマで著名人から社員の皆さんが勉強されているのは、
とても心強いな、と思いました。

子の講演会ですが、過去にも毎年実施されているようで順不同ですが、
田原総一朗氏、落合監督、安藤忠雄氏、
ホリエモン、山本昌投手、橋下徹氏らと
なかなかバリエーションがあって楽しそうな話が聴けそうですね。
どこまでの効果があるのかは未知数ですが、
こういう著名な方の話を社員一丸で学びを得る機会がある、
というのはとてもよいことだなと思いました。


最後の方は時間が無くなってしまい、駆け足になってしまいました。
全体的に数値情報がほぼなく、
どちらかというと業界の話が中心で、武藤社長の独断場といった感じでした。
数値情報が少ない点はややもすれば、
数値にネガティブな状況がある時が多いと感じているのですが、
同社はサプライズなき決算を続けているので、
そこまで心配はしていません。
ただ、過去が大丈夫だから今後も大丈夫という過信はせずに、
四半期での数値はきちんとトレースしていきたいとは思っています。


質疑応答です。

管理戸数の伸び悩みについてですが、
採算性を精査して個々の状況に応じて対策をしているという話題です。
ここは、やはり話しづらそうでしたね。

それから延滞保証ビジネスのビジネスフローですが、
イニシャルで契約収入があり、
あとは年間の更新がランニングで入ってくるという構造とのことです。
まぁそれはそうですよね。
捕捉として、やはり高収益率のようですね。
コスト構造も固定費を要するモデルではないので、
付随的にやっていくには筋がいいですね。

中長期成長についての質問をしましたが、
今後15%成長から再び次期中計で20%に回復させる取り組みの中で、
既存事業で改善活動で利益率を緻密にやっていくことだけでは、
難しいと認識しているが、どうしようとしているかという点です。

結論としては、慎重にMAを活用することも必要との認識でした。
また、やはりステークホルダーのマネジメントが肝なのかなと思いました。
パートナー企業を介した方が良いケース、
直接管理をした方が良いケースが様々で、
それによって約8倍の収益率の違いがある(8倍の意味はうまく理解できず)ようですので、
この辺りを今後どう整理するかも重要とのことでした。
来期に組織再編もやるのかもしれません。


株価は直近ではやや上昇トレンドになったのかなと
思わなくもないのですが、
まぁそんなトレンドは私はあまり読まないですし、
読んだ所で意味もないと考えているので、
事業の状況を見守り応援を続けていきたいと思います。


なお、IR説明会を聴いた上で、
私の主観に基づく認識のもとで記載していますので、
その点はご了承下さい。

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【決算精査】 3276_日本管理センター(17年12月期_1Q決算)

銘柄分析シート


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


サブリースの管理戸数の月次情報が芳しくない中、
今回もサプライズなく着地するのか注目していましたが、
見事に会社計画水準で着地をさせました。

各事業の詳細は短信からだけだと伺いしれませんが、
採算性を重視した物件管理を推進させたり、
他事業とのバランスなどをとりながらリソース配分を行ったりと、
その裏では泥臭い営業活動とそのマネジメントの苦労があったことは、
想像に難くありません。

計画通りに着地させるわけなので、
市場参加者の大好きなサプライズもないため、
目新しさはないわけですが、
外部環境が変わり、自社の事業領域にも変化がある中で、
毎々計画通りとすることは並大抵のことではないと捉えています。


なお、今回BSに販売用不動産が計上されています。
今後下期以降に売却する物件の調達となりますので、
これで今期の業績も堅くなったものと思います。
(元々、同社の計画は堅いものと認識していますが)


全般的に見て、計画通りに推移しているため、
評価も想定通り「3」ということになります。




2.定量数値の確認



(1)売上の推移

◆2Q累計
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q累計)売上推移


◆2Q単計
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q単計)売上推移


会社計画20,865Mに対して、実績20,276Mとなっています。
約3%弱の未達ですが、後述の通り利益は若干超過しており、
調整の範疇だと思われます。

2Q累計で+3.4%の増収となっています。
同社を成長銘柄として位置付け、
更にこの表面数値だけみると弱いという印象も抱きますかね。
なにせ2桁成長をずっと続けていましたからね。

2Q単で見ると約6%の増収です。
1Q単では前期の販売用不動産の底上げ分を控除すると+7%程度の増収で、
ほぼ同じトレンドです。



(2)利益の推移

◆2Q累計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q累計)営業利益推移


◆2Q単計(営業利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q単計)営業利益推移

粗利率が11.2%まで上がりました。
販管費率はほぼ横ばいということで、
営業利益率はやや好転して6%台となっています。

1Qの前期の販売用不動産の売却による反動減による減益があり、
累計で見るとわかりにくいですが、
2Q単で見ると25.1%の営業増益となります。



◆2Q累計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q累計)純利益推移



◆2Q単計(純利益)
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q単計)純利益推移


純利益ベースも特に変わった点は見受けられません。



(3)今期予想について

まず売上についてですが、
上期で7%程度の増収トレンドがこのまま続くとすると、
下期で積み上げ可能な売上は210億程度と思われます。
(前期下期の売上が195億で)
上期の実績を足して通期目途は412億となります。
会社計画の435億からみると5%程度の未達ということになります。

2Qで販売用不動産が計上されていますが、
たかだか3億程度ですので、このままですと
あと20億程度のGAPがあるように感じます。

今後多少の積み上げや営業努力があるでしょうから、
通期の売上は420億前後と見るのが妥当かなと思います。

利益面ですが、
2Q単で粗利率が向上している一方で、
販管費率は横ばいとなっています。
この粗利率の向上が続き、ある程度の販管費率抑制に本気を出せば、
通期予想の営業利益率5.6%より若干好転させる余地があるように思います。
5.7%とすると営業利益は23.9億、5.8%とすると24.4億となりこれで会社予想通りです。

細かな構造こそ皮算用となりますが、
まぁ要するに今回もサプライズなき決算に向けて順調ということだと思います。



(4)月次指数

月次指数として、
ストック性収入の基盤となる管理戸数と、
今期から新たに家賃滞納保証件数が開示されています。

◆管理戸数&家賃滞納保証件数
3276_日本管理センター(17年12月期_2Q)月次推移


もう月次開示やめればいいのにと思いますよね。
業績予想の前提に管理戸数を掲げるのもやめた方がいいように思います。
それ位、同社の定量結果との相関がなくなっているように思います。

特に直近のトレンドと変わらず、
管理戸数の推移は軟調、家賃滞納保証件数は堅調です。



(5)パートナー企業数

同社は全国各地のパートナー企業との協業が
成長の礎にもなっているため、その推移にも注目しています。

3276_日本管理センター(17年12月期_2Q)加盟店推移


こちらも期によって浮き沈みがあります。
タクトを振ってリソースを適正に配分するマネジメントをしているようですので、
まぁ細かな動向を素人がとやかく言う必要はないと思います。
総じて見れば緩やかに加盟店が増えていっているわけですしね。


3.IR照会

計画通りということですし、特に違和感はありません。
細かくは、どういうタクトを振って、月次管理戸数の軟調さをカバーしているのか、
聞いてみたいのですが、野暮というもんでしょう(笑)。

4.株価推移

株価の動向ですが、想定PERを元に仮想株価を引いた表は以下の通りです。

3276_日本管理センター(17年12月期_2Q)株価推移



赤色が買い、青色が売りです。
下手くそな取引をしていますが、
今の水準はだいぶ中計の落ち着きも織り込み、
買い増すにはいい頃合いだなという印象です。
私の場合、ここから更に買い増すかということもあるのですがね。


目標株価ですが、
特に変更はありません。

・想定EPS(19.12期)
91.52×1.15×1.15≒120
・評価PER
22倍
・目標株価(19.12期想定)
120×22=2640円 →時価総額 約500億



5.さいごに

武藤社長のプレゼンが恋しくなってきました(笑)。
やはり定期的に洗脳されたい欲求に駆られます。

日本管理センターといえば、
一時期は個人投資家を魅了し、
決算があれば、その期待感先行から、
翌日には株価は暴落して、
なんで?なんで?と騒いだのが恒例でした。
(初心者の私がただ騒いでいただけかもしれませんが)

今となっては、中計もおとなしくなり、
他のテーマが注目されたりする中で、
同社への期待もいつしか注目されなくなりました。

だからというわけでもないのですが、
平穏な株価形成を期待したいと思います。

もちろん暴落してもそれはそれで大歓迎なのですが、
暴騰もいらないので、注目されない人知れぬ中で、
ゆっくりとが理想です。


いずれにしても、主力銘柄の決算として、
期待通りに無事通過しましたので、ありがたいことだなと感じています。



~なお、当記事は私の主観に基づき記載されていますので、
投資判断をされる際にはご自身の尺度で十分検討を行って頂くようお願いします。~



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