投資方針に忠実に退屈な投資で資産形成


【決算精査】 3276_日本管理センター(19年12月期_2Q決算)

■銘柄分析シート
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■決算説明資料(会社開示)
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1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


会社からの決算説明資料が簡潔に纏められています。
ですが、以前は半期に一度、武藤社長の
洗脳動画がUPされていたので、
それが今回もないのかなと思うと残念ですね。

業績は減益ながら堅調だと思いますが、
逆に営業利益ベースで20%程度上振れているのですが、
その理由は気になる所です。
同社はほぼ業績予想にぴったり合わせてくるので、
利益がこれだけぶれるのは珍しいです。
しかも短信上も特にその理由には言及がありません。

売上がぴたっと予想通りですから、
利益率が想定よりよいということになりますが、
さてどういうことなんでしょうかね。

中計に向けて、一度しゃがむということですが、
減益幅もそこまで大きくもなく、
確かに同社を毎期安定増収増益会社と見ていた方には、
減益というだけで驚きですが、逆にこの程度の減益となっていて、
大きく上振れしているのはきになるところです。

管理戸数が回復しており、
ストックが積み上がっている事を強調していますが、
まぁ元々はそういう会社でしたから、原点回帰という認識です。

総合評価は「3」(ニュートラル)です。
利益の上振れの要素がビジネス上の優位性発現であれば、
評価も上方修正したいのですが、いかんせんこれだけではわかりませんので、
据え置きです。


2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況

SnapCrab_NoName_2019-8-6_1-13-13_No-00.png


増収減益ですね。
粗利率の減益は3.8%ですから販管費がやや前期比で膨れていることになります。
売上の中では比率は低いですが、加盟店収入が下がっていますね。
これは最近のトレンドからずっとそうなのですが、
質的な向上を目指しているものと思われます。


(2)販管費の状況

SnapCrab_NoName_2019-8-6_1-13-23_No-00.png

前期2Qに大きく販管費が増額していますが、
そこをさらに超える増額ですね。
販管費率もわずかとはいえ、上昇しています。
この辺りは元々今期は一度しゃがむという事で投資をすることとしているため、
むしろこの程度でいいのかと思いますね。


(3)営業利益の状況

SnapCrab_NoName_2019-8-6_1-13-33_No-00.png

減益予想となっていることもあり、
前期よりレンジがさがっているようにもみえますが、
案外底堅いともみえます。
特に前期は後半になんとか積み上げて予算達成をしていますので、
今期どこまでエンジンをふかすのかよくわかりませんが、
前期に相応の貯金が出来たと思うので、
下期によい投資ができるといいなと思います。
もっとも、不動産相場の影響に左右される気もしますけどね。
良くも悪くもですが。



(4)進捗状況の確認

進捗率は会社開示の資料に記載があります。
ただ、投資の時期や量もまったくよめないですし、
概ね予想に沿った推移と表現されていますから、
まぁそういうことにしておきましょう。


(5)配当の確認

特に変更はありません。



(5)月次データの確認

月次も回復基調ですね。

・管理戸数 →一旦底をついたでしょうかね。
SnapCrab_NoName_2019-8-6_1-13-57_No-00.png


・延滞保証 →順調に伸長していますね。
SnapCrab_NoName_2019-8-6_1-14-8_No-00.png

(6)加盟店の状況

パートナー企業は減っていますね。
加盟店収入は前期比で2割強減っていますが、
そもそも全体の1%程度ですからあまり気にしなくて良いですかね。

SnapCrab_NoName_2019-8-6_1-14-21_No-00.png




3.定性情報の確認

外国人向けの物件掲載などのリリースが出ていますが、
やや定性的な活動の状況の開示が消極的な印象です。
実際には色々な施策を進めていると思うのですが、
決算説明資料を開示するなり、動画をUPするなりして洗脳してもらいたいですね(笑)。


4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況

SnapCrab_NoName_2019-8-6_1-13-43_No-00.png

ワラントショックからは一度は立ち返っていますが、
なんだか再び下に抜けそうな感じがしてなりません。
甘んじて受け入れるしかないですね~。


(2)IR照会の状況

IR照会は特に実施しませんでした。



5.さいごに


管理戸数の原点回帰という1点にまずは期待をしています。
その上で定性的な活動をより知りたいなと思います。
現時点では情報も限定的でしてあまり多くを語れるネタがありませんね。


【決算精査】 3276_日本管理センター(19年12月期_1Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
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■決算説明資料(会社開示)
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1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


ガイダンスも増収減益予想となっており、それに沿った内容です。
利益については上期でも2割近い減益ガイダンスとなっているので、
1Qだけみると思ったより減益幅が小さいなという印象です。
粗利率はそこまで変わっておらず、販管費が増えているので
その分減益となっています。2Qで特別なコスト投下がないようであれば
10%弱は上振れているのではないかなと思いますが、
何かしら使途する予定なのでしょう。

1-3月の管理戸数、入居率などのパラメータも順調で特に言及すべきことはありません。
管理戸数も徐々に回復基調になってきました。

前期までに管理戸数の積み上げが後手になった影響で売上伸長が弱い一方で、
体制を立て直したり、諸制度を整備するなどコスト先行で利益率を若干落としているので、
どうしてもガイダンス通り一度しゃがむことになりますね。

特に問題は認識していません。順調だと思います。

また1Qでは初めて決算補足説明資料が開示されました。
また自己株買いも入っています。(MSワラントから一転しての資本政策でえ?となりますけどね)
総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況

3276_日本管理センター(19年12月期_1Q単計)売上-粗利推移

売上の伸長は管理戸数の伸びが鈍化していた中でほぼ予算通りの伸長率ではないでしょうか。
粗利率も前年比横ばいで11.0%となっており、高い水準を維持しています。

(2)販管費の状況

3276_日本管理センター(19年12月期_1Q単計)販管費推移

一方販管費率は0.5%程度悪化しており、額面では1憶もないくらいなのですが、
これが減益要素となっています。

(3)営業利益の状況

3276_日本管理センター(19年12月期_1Q単計)営業利益推移

営業利益は減益ではありますが、ただガイダンスの2割減益ペースからみるとだいぶましです。
投資投下が遅れているか、何か当初の投資から変わったのかはよくわかりませんが、
入居率も高い水準を確保しており、
ストックも確保しつつあるので比較的目先は楽観的なのかなとも感じます。
今回は、敢えて電話もしていません(笑)。


(4)進捗状況の確認

売上伸長を同程度とみると予算通り上期は108億くらいでしょうか。
一方前期2Q比でみると粗利率で0.5%程度、販管費率も0.5%程度上がるかなという印象です。
となると営業利益率は5.5%程度となり営業利益は2Q累計で11.8億くらいになります。
上期ガイダンスは10.0億ですから特に個別の投資がないようであれば、
少し上振れとなりますが、何かしら使うのでしょう(笑)。



(5)配当の確認

特に変更はありません。



(6)セグメント毎の確認

加盟店からの収入がまだ減っているのが全体影響はともかく少し心配です。
決算補足説明からみるとストック性の強い売上は好調のようです。


3276_日本管理センター(19年12月期_1Q単計)加盟店推移



(5)月次データの確認

月次も回復基調ですね。

・管理戸数 →一旦底をついたでしょうかね。
3276_日本管理センター(19年12月期_1Q単計)管理戸数推移

・延滞保証 →順調に伸長していますね。
3276_日本管理センター(19年12月期_1Q単計)延滞保証件数推移



3.定性情報の確認

自己株買いには驚きました。
MSワラント失敗にだいぶ懲りたのか、ごめんなさいの表明でしょうかね(笑)。


4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況

3276_日本管理センター(19年12月期_1Q単計)株価推移


株価は成長鈍化やMSワラントの悪しき手法のためだいぶ安くなったところから、
徐々に戻っています。
とりあえずMSワラントを再度ということは念頭になさそうでしたから、
仕切り直してもう一度頑張っていって欲しいですね。


(2)IR照会の状況

IR照会は特に実施しませんでした。



5.さいごに


株価がだいぶ戻ってきましたね。
今期は大幅な減益予想なので、当面はグダグダしそうですけどね。
しかもMSワラントのことが念頭に残りますもんね。

日本管理センターの株主総会に行きました。
聞き間違いや、私の主観によるメモとなりますが、
記事にUPしておきます。

※あくまで個人的な見解も含んでおりますので、
ご参考程度としてお読み下さいませ。

※当記事が会社指摘も含めて何かしらの不都合が示された場合は、
即座に公開を取りやめます。



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■参考

1年前の株主総会 → リンク
2年前の株主総会 → 残念ながら欠席(家族旅行の日とバッティング)
3年前の株主総会 → リンク


■当日の流れ
10:00 開会
10:03 議決権数確認
10:04 監査報告
10:05 事業報告(事務局口頭説明)
10:08 対処すべき課題(社長口頭説明)
10:12 付議事項の上程
10:14 質疑応答
10:25 決議
10:28 取締役挨拶(一言)
10:31 閉会
10:33 会社説明会プレゼン開始
11:00 質疑応答
11:45 質疑終了
※例年の懇親会はなし


■議決権行使の状況
 株主数    : 1,327/4,207(31.5%)
 議決権個数 : 134,638/181,924個(74.0%)


■全体所感
前期は売上の下方修正を余儀なくされ、
また今期予想も大幅な減益見込みということに加え、
MSワラントの発行などで失望感も台頭する中での総会となりました。
懇親会も中止ということで、なにか全体的に後ろ向きな印象が付きまとう中で、
しかしきちんと状況を確認していきたいと今年も総会に参戦しました。

同社は株主総会は目的事項に関する質問のみを受け付ける運営で、
それ以外の質問については、総会後の会社説明会にて質問して欲しいということで、
総会自体はシャンシャンで終わらせたい意向が滲んでいます、
これは毎年のことですし、まぁ本来総会は目的事項に照らしてなされるべきで、
どうしょうもない質問(世間話みたいな)のは無駄なのでそれはそれでいいと思います。

決算説明の動画などで、武藤社長が元気がなさそうとか、
個人投資家IRもスルーされたので、どんな感じかなと思いましたが、
いつものように雄弁に語られていて、元気そうで何よりです。
ただ、数値をまくし立てて某企業群をディスるような口ぶりは抑制され、
自社が原点に返り今後の機会を得ていく部分をきんと説明していました
特に現状の不動産業界全般の不安台頭については、
当社にとってフォローの風が吹いているという言及があったのは少し驚きました。
確かに足元でフローの売買が落ち着くことで減益になりますが、
一方でストックの部分は今まで少しリソースを薄くしていたところを
原点回帰して宣言は力強いものでした。

またその判断に至るまでに、昨年は色々悩まれたとも吐露されており、
この原点回帰で改めて管理戸数というストックを追求していくという判断は
熟考の上で戦略的に考えられた様子もうかがえました、
かつて、リーマンの時など不動産市況が不安の中にある中で、
保証という枠組みで成長したSSLを再度磨き上げて、
今後の景況感の反転に万全を期すということでしょう。

各取締役からの答弁でも営業観点ではだいぶオーナーマインドの変化がみられ、
足元では大変好調な状況が続いているようです。
その数値は2Q以降に顕在化してきそうとのことでそれが楽しみですが、
まぁ言葉通り受け止めれば株については、今は買い時かなという感じがしました。
ただ、こういう洗脳下であまり投資行動を大きく傾けていくのも憚れるので、
ゆっくり見守っていきたいと思います。

内向きな話としては、やはり人材の育成や定着といったところには苦労をしているようです。
現取締役が基本的にモーレツ世代でそれを是とする方々ですから、
現代の若者とのギャップには色々戸惑いながら、気を配って経営しているようです。

懇親会がなくもう少しざっくばらんに話を伺いたかったのですが、
でも、武藤社長はもちろん、各取締役の方々も元気そうで何よりでした。

今年は場所の兼ね合いだったようで、会場がオアゾでの開催となりました。
このことで懇親会が中止となりましたが、来年は従来の国際フォーラムで実施予定で、
懇親会も含めて復活する予定とのことです。
ネガティブで対話の機会を持ちたくないということではなかったようです(笑)。

感覚的には50人位の出席者があったでしょうか。
年齢層も比較的若い方も散見されました。
従来通り机があればタイプ出来て楽だったんですけどね。椅子だけでした。
あとお土産にモバイルバッテリーと水を頂きました。嬉しいですね~


■会社説明会のメモ


・売買のフローと管理戸数のストックの2階建ての収益構造。
売買が不動産市況の変化で落ち着きがみられ、フロー部分が落ちると見込んでいる。
不正融資などの問題で融資姿勢はだいぶ硬化しており、現場の声もかなり厳しい声があがっている。
なので、保守的に今回見積もっている。
経営者として一度も利益予想未達はないので、今回も今のガイダンスがミニマムだとみてもらっていい。

・今まではオーナーマインドが強気でスプレッドが小さくなり収益性が得られず、
ストックのトップラインが緩慢となっている。

・しかしながら市況の変化、オーナーマインドの反転から、
積極的に投資していこうという決意表明が新株予約権発行の判断であった。

・人口は減るが、世帯数は急増していく見込み。
しかもそれは40歳以上、とりわけ高齢者の比率が増えていく。
そのため、1Rや1Kは選ばれないし、高齢者住宅なども含めた広めの物件が伸びる。

・現状の不動産問題に端を発した諸問題については、
事業モデルとしてはメーカーと異なる立場なので、当社にとってはフォローの風だと認識。
(単に建てる理論では通用しない、がついに現実のものになってきている。)

・去年1年色々反省した。どうやってトップラインを伸ばすか本気で悩んだ。
もう1回商品を見直し、磨き上げていくことでテコ入れをして
あの時の高成長のように再び成長エンジンとなるように喚起していくんだという判断になった。
SSLの特徴を生かし、かつ競合商品に勝る仕組みを設計してきた。

・数を増やすプラットフォームを拡大していく×1戸当たりの収益性を伸ばすをやる。
デフレスパイラルの中で成長してこられたのは、
マインドの転換によってプラットフォームを拡大していくには絶好の時だと感じている。
そのためにSSLを軸に各種商品のラインナップを刷新した。

・サ高住の管理戸数は既に学研の迫る3位。いずれ1位の旧メッセージを追いかけていく。

・従来、1棟丸ごと借り上げを徹底してきた。家賃設定などがバラバラだと難しいから。
しかし、現状空室のところから順次借り上げをしていく先行投資をしていっている。
いずれ全戸借り上げという状況を作っていきたい。

・会社が大きくなり創業しばらくは営業要員ばかりだった会社も内勤者の比率が大きくなっている。
今後は営業要員を倍増したい。
しかし人を単純に増やすのは難しいし一人当たりの収益性を落としたくない。
一人当たりの収益性は高い会社でありたい。
(東証一部上場で一人当たりの営業利益は99位だそうです)
今後は人が採りにくい環境になっていくので、人が採れるという前提に立たず、
人の規模をあまり課題にせず、すなわち労務で悩みたくないがモットーである中、
しかし営業要員を増やすために、
定型業務などAIを活用して省力化していくことを考え一部着手している。
具体的には契約書作成、家賃設定シミュレーション、入居審査の定型チェックあたりは
十分できる。音声認識を含めた部分をコールセンターなどに対応していくことは、
少しハードルがあがるがここも含めた効率化を目指したい。

・意思決定を早くするために東西+首都圏でカンパニー制を敷いた。
この施策は相当機能している。

・入居率は91.4%を誇る現状を今後より伸ばすためには家財保険や延滞保証を取り込んだ。
(ここまで周辺系を埋めていかないと更に高次元にはいかない)

・MA資金が一番必要だった。まだIRできるものはないがパラレルで色々話をしている。
それが資金調達の意図だった。

・高ROE、高配当といったところの割にPERは低い。(忸怩たる思い)

・ストックは何の問題もない、むしろフォローになっていく。
フローはどうしても社会情勢によって影響を受けるため、理解してもらいたい。



■株主からの質問

【Q】
加盟店収入が減収となっており、
パートナー企業の数そのものも伸長が止まっているがどういう状況なのか。


【A】
既に1400社超のネットワークを既に構築しており、各地域での有力なパートナーを締結している。
ネットワークの拡大という部分にも取り組んではいくものの、
既存のネットワークを機能させることに注力していきたい。
特に前期は規模の広がりより、パートナーとの関係性を深める活動により重きを置いてきた。
もちろん全体の規模数から見ればまだ規模の拡大も狙える余地はあるのでそこも狙ってはいくが、
ネットワークを機能させる、より深く連携をさせていくという部分にも力を注いでいきたい。、
(所感)
確かに規模拡大というより質や深度を深めるのは大切ですね。
ただ、収入そのものが減っているのはやはり気になるので、
加盟の純増数ではなくトップラインにより注目していきたいと思います。


【Q】
AI活用などのIT投資の課題対処については、事務の効率化などが期待されるものと理解しているが、
具体的にどの程度の投資を終え、どのような効果が発現しているのか。

【A】
IT基盤を強化することは効率性を高める意味で間違いなく今後も収益性を改善できる余地がある。
AIについては、3つのことをやろうとしており、そのうち2つは進行していて1つはこれから着手する。
とりわけ営業部門でのセールスフォースやTeamsの導入によりコミュニケーションの活性化や
効率性が高まっている実感がある。
(所感)
セールスフォースは昨年から聞いていましたが、
MSのTeamsはSNS上でコミュニケーション充実にはよさそうですね。


【Q】
前受金と長期預り金の内容はどういうものか。またこの費目が急になくなってしまう可能性があるのか。

【A】
預かり保証金は入居者の敷金に相当するものであり、急になくなってしまう性質のものではない。
前受金は家賃を先に頂く関係で翌月分の家賃を先にもらっている分を計上しており、
こちらも急になくなるものではない。
家賃の集金についてはパートナー企業が集金しているものも一部あることはあるが
いずれにせよ、大きく毀損する可能性はないと考えてもらってよい。


【Q】
賃料が減るリスクに対してアリアンツの保険をつけていたものを
昨年解約したと思うが、その結果、どれくらいの数値がプラスまたはマイナスに寄与したか。

【A】
実際に過去に保険金請求をして受け取った事例は2件であり、
ほぼ請求をしたことがない。
(保険金請求をする位マイナスになった時だけ)
基本的に請求せずに終わって掛け捨てのような構図になっていた。
一部返戻金を受け取れるものの、ざっくり1億弱が保険支払いがなくなったことでプラス寄与している。
(所感)
保険の必要がないという判断で外したので当然プラスですよね。
定量的に回答されていたので安心しました。(上記記載は少し濁して表記しました)


【Q】
MSワラント発行についてなぜこのような判断になったか。MAに必要というのはわかるが、
元から借り入れでもよかったのではないか。

【A】
段階的に希薄化するからよいと思ったという点と、
当社の事業運営上、自己資本比率50%程度を維持していることから
金融機関からの信用を得るためにも最適な状況であると理解しており、
借入ではなくエクイティファイナンスを選択した。
今後は業界平均の自己資本比率が33%程度であることを鑑み、
現状の自己比損比率49%程度であるところを40%程度まで下げて借入も視野に入れつつ、
MAやAI投資を進めていきたい。
(所感)
段階的な希薄化は証券会社の営業の誘い文句ですからあまり納得感がないです。
確かに設計的にそういう要素はあるのでしょうが、それ以上に特定の証券会社にのみ
有利に働くという構造の歪みの方が気になります。


【Q】
今後は新株予約権の発行はするのか。
(発言者の)個人的な印象としては攻めの経営のためのリソースが必要という観点から、
むしろエクイティファイナンスをやるべきだったと思い直している。

【A】
先行きのことはあらゆる可能性があるため確定したことはいえないが、
現中計のうちは可能性は低いと思ってもらっていいのではないか
(もちろん絶対ないという趣旨ではない)。


【Q】
(コメントとして発言)MSワラントについては証券会社へメリットがあり、
既存株主に不利な状況であると理解しており、
段階的な希薄化とはいえ、それ以上に信頼が失墜する悪しき手だと理解している。
自己資本比率の確保などで借入金もコントロールが求められる中で、
市場からの調達が必要なのであれば、まだ公募増資を選択して欲しい。
成長のために必要だという訴求があり、正面から公募増資するのであれば、
まだ受け入れられる。

【A】
コメントとして承る。
(所感)
やはりMSワラントについてもう少しフリーでざっくばらんに語りたかったですね。
来年への宿題です。


【Q】
社会情勢の変化に応じてオーナマインドの変化が当社事業において
追い風となっている部分と逆に脅威になっている部分の双方があると思うが、
現場の中でマーケットに対してどのような雰囲気を感じておられるか。
今後原点回帰で復権していくという期待がある中で、
どのような機会があるのかという所に特に期待を寄せているので、
現場の体感について教えてもらいたい。

【A】
(社長)
この後、各カンパニープレジデントから回答させるが、
全体感としては脅威の部分は株価については、風評被害も含めて
かなり痛手になっているという認識を持っている。
一方で事業そのもののマーケット環境としてはかなりのフォローの風が吹いていると理解している。
また実際に足元大変好調であるといっていい。
但し、これが数値となってみえてくるのは、
2Qからとなるため特に2Q以降の数値に着目してもらいたい。

(東日本プレジデント 武井氏)
ここ3-4年は子会社の立ち上げをしていたこともあり、
久々に改めて現場に戻ってこられた。そこで感じるのはやはりオーナーマインドの不安は
かなり大きくなっている印象である。
人口は減っている中でもまだまだ建物は立っているし、
金融機関の引き締めもプレッシャーがある中で不安台頭は顕著。
みらい短期保証など周辺系の商品も携えて回ることができて、
セットで色々な幅広な提案が出来ることで取りやすくなってる状況である。
また他社の不祥事に関連した物件や、そもそも高値で建築をしてしまったオーナーさんは
戦々恐々としている状況が続いており、管理相談が急増している。
また金融機関側からのビジネスマッチングの相談機会がもたらされるのも、
今年が一番多いのではないかという感触である。
某大手地銀さんからも大規模な管理物件の相談があったりしていて、
足元では大変好調である。
全般契約が取りやすい状況となっているということは、
それは裏を返せばオーナーさんからの不安も大きくなっていることでもあり、
当社にとってもビジネス機会や収益確保の余地が広がっていると考えている。

(西日本プレジデント 池田氏)
この3年くらいは一部屋あたりから得られる収益の効率に重きを置いてきたが、
トップラインの伸長を再び掘り起こす必要が出て来たしそういう機会が巡ってきたと捉えている。
これまでサブリースに対しては潜在的なニーズがあったものの、
市況もよくそこまで顕在化することはなかったが、
ここ数ヶ月で一気にこれが顕在化してきている印象である。
これまではかぼちゃの馬車などシェアハウスのサブリースが問題の発端であり、
ある意味賃貸オーナーさんには直接関係しないケースも多かった。
しかしレオパレスの問題でそれが一気に身近な脅威として
オーナーさんに降りかかってきている状況である。
他社のメーカー系のサブリースに対しても懸念が台頭してきていて、
結果、当社への引き合いに繋がっているとみているし、
実際そういったオーナーさんから個別の相談を承ることも出てきている。
各地でもそれぞれの案件で(記載は個別名もあり割愛します)好調となっており、
今後に期待して頂いてよいのではないかと思っている。

(首都圏プレジデント 上田氏)
首都圏は地主系のオーナーさんは不安が台頭されている方は少ない。
レオパレスで建築された方からの相談は多いですが・・・。
それは当社として扱うかは是々非々。
一方で投資家のオーナーさんは不安が強まっている。
金融機関から多法人スキームがばれてしまったり色々変化に富んでいる。
また首都圏では特に金融機関からの相談件数が急増しており、
ざっくり倍程度の件数をこなしている。

(所感)
この答弁を聞いていると相当期待を持てます。
ただ本当に市況反転によるマインド後退が当社へのフォローが
どの程度数値に現れるかはまだ未知数です。
その辺りをもう少し見てから投資行動の判断を下してもいいかもしれません。
皆さんイキイキと話をされていて、あぁ現場が大好きなんだなと感じました。



【Q】
原点回帰をして再びトップライン伸長に向けたアクセルを踏むという判断のご説明があったが、
このような判断は外部的要因からきたものなのか、内部的要因からきたものなのかどちらか。

【A】
双方あるが、やはり外部要因の要素が強い。環境の変化がチャンスだと捉えてのこと。
(所感)
そりゃそうですよね。内部要因というのは逆にあまりないと思いますけどね。


【Q】
営業貸付金はふるさぽの残融資という理解でいいのか。

【A】
22億の貸付金はイーベストやサポートローンなど当社が貸付しているもの。
もちろん、抵当権は当社が持っている。


【Q】
PR活動についてもう少し強化をしたらいいのではないか。
というのも、(発言者が)相続した時に色々検討するときに、
当社の存在を知りえなかった。認知度を向上させるために日経ビジネスとかWBSのTVなど
様々な手段でもっと事業のPR活動をするべきではないか。

【A】
PR活動については日経ビジネスには掲載しているしCMもやってきたが、
今後はネット系の広告に絞って効果的に投下していきたい。
PR活動が足りないのはご指摘の通りなので注力していきたい。
(所感)
この観点はあまりなかったのですが、
質問者様が実際に相続を経験されていたので感じたのでしょうね。
確かにセミナーは積極的に行脚していますが、ネット広告でもう少し認知度を上げるのは
大事かもしれませんね。


【Q】
レオパレスの物件のようにあまりいい噂を聞かない物件については、
手掛けるべきではないと思うが・・・。

【A】
物件が悪いから当社の借り上げ対象にならないわけではない。
もちろん、建築基準を満たしていない建物は論外であるが、
結局どれだけスプレッドがあるかという話なので、
悪い物件を安く借り上げられれば、十分スプレッドが取れるケースもあり、
その場合は当社で手掛けるという判断になる。
(所感)
はい、そうですね。スプレッドの世界ですから、
逆に悪い物件を超格安で借り上げられるとむしろ利鞘が大きくなるかもしれませんね。


【Q】
元人事マン、猛烈世代の社長には現状は忸怩たる思いがあり、
人材の確保育成・定着には苦労をされている印象があるのだが、
具体的にどのような点に苦労をされていて、
またその中で様々な施策がどう効果として表れているか教えて欲しい。

【A】
今の若者はやはりモーレツ世代とはだいぶ違う。
ただ、違うといいつつそういう人材をうまく活用していくことが大事。
中間管理職に指導させるだけでなく、
役員が直接指導したり、案件獲得などのシーンを共有させるようにしている。
またコンサルタントとして営業一線にいきなり投下するのではなく、
まずはアシスタント(カスタマサービス)として見習い期間を設け、
そこからコンサルタントになる夢を描かせるような設計にしている。
それは仕事の幅やスケールを大きく見せることだけでなく、
処遇の面でも高年収を成果に応じてコミットすることでモチベーションを高めるようにしている。
そしてそこを目指してもらう事で会社の収益性を高めていくことを狙っている。
いずれにせよ、今の若者に受け入れられるように細部に気を遣って運営している。
直近の新卒採用の社員は全員辞めずに残って活躍をしている。

(所感)
少し手応えを感じられているようですね。
相変わらず苦労はされているようですけどね。



【Q】
中計で売買で今期一度沈むようにみえるが、その後緩やかながら回復していくような
グラフを描写されているが、市況が変わるケースも想定すると、
来期以降に売買が回復してくるという見立てはどのような前提で考察されているものなのか。

【A】
売買については、融資のスタンスの影響であり、金融機関のトップとコミュニケーションをとると、
やはり昨今の社会情勢からは当面は厳しさは続くと感じる一方で、
特に地銀などでは永続的に不動産に大して融資を抑制したままにするというのも
立ち行かなくなるのではないかと感じる。
なので、3年後くらいには回復していくようなイメージをもっている。

(所感)
ここはまだ懐疑的です。
もし今のような融資引き締めやより建てる理論が蔓延して歪む中では
益々政策も含めてやりにくい環境が続く可能性もあります。
この辺りが単純に回復していけるかは不明ですが、
元々フローには期待していないのでストックで積み上げて欲しいと思っています。


【Q】
PERをもう少し評価してもらいたいという意向も感じるとこであり、
また株主としても期待をしたいところであるが、
やはり原点回帰、チャンス到来というのであれば、
それをぜひ機関投資家に訴求し、
より機関投資家に買ってもらわないとならないと理解をしているが、
機関投資家向けにどのようなIR活動を展開しているのか。

【A】
機関投資家周りは積極的にやっていて、特に最近は増やしている。
CFOと1日に何社もプッシュ型で回ることもあれば、先方から声がかかることもある。
どうも機関投資家から割安性の観点でスクリーニングにかかる機会が多いようで、
ミーティングの申し込みも増えている。

(所感)
そんな割安と思われる中でまだまだ買ってもらえないのはなぜなのでしょうね。
まぁ株価にアゲインストという発言からも、業界の風評被害もあるのでしょうね。



【Q】
(コメントとして)機関投資家への訴求という点での回答感謝。
一方で個人投資家向けのIRも今後も継続してやってもらいたい。
経緯はわからないが、兜町での個人投資家向け説明会も今回はスルーされていたが、
出来るだけそういう場に出て個人投資家への認知度向上等も図ってもらいたい。

【A】
たまたま都合が合わなかったので申し訳なかったが、今後も個人投資家向けもやっていく。


【決算精査】 3276_日本管理センター(18年12月期_4Q決算)

■銘柄分析シート(表紙)
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■銘柄分析シート(詳細)
PDFファイルリンク


1.サマリ
総合評価:「3」 (☆☆★★★)
※総合評価は5がポジティブ、3がニュートラル(想定通り)、1がネガティブの5段階レーティング


前期については、売上のみ下方修正していましたが、
その修正後の売上よりも+1.4%上、営業利益においては+1.9%の上振れ着地となりました。
4Q実績は販管費がやや膨らみましたが、粗利率の改善もあり利益を確保して着地しています。
相変わらず、精度の高い着地となっています。

イーベスト事業が銀行融資の硬化による逆風下があり、
管理戸数の鈍化がじわり利いて、
延滞保証事業など新規の事業の寄与はあれど、
やはり本業をカバーするには道半ばの状況だったことと思います。
そんな中で売上の下方修正を余儀なくされましたが、
利益はなんとか当初予算を達成しました。
不動産売却などでうまく粗利を稼いだだろうことも寄与した事と思います。

いずれにせよ実績としては十分な成果が出たものと思います。
加えて、1円とはいえ配当性向40%の原則に対応するために増配まで発表しました。
苦しい中での成果という点を考慮するとよく頑張ってくれたということになります。


一方で本決算ということで投資家の関心は今期予想のガイダンスです。
元々昨年成長率を控えめに修正した中計においては、
最終年度のみ定量目標が示されていましたから、
逆にいえば、その間の期間は減益になることもある程度予見はしていました。
とはいえ、今回開示のあった2割減益にはおおっと驚きました。

短信からはその背景や理由も垣間見れないので、
当然IRに照会をしました。

管理戸数の伸長に原点回帰に戻ることに加えて、
イーベストがかなり苦戦するだろうことを織り込んでいます。
ここは外部要因とはいえ、相応に影響をうけている印象です。
前期までは色々耐えてエンジン吹かしてきましたが、
ここでギブアップ、いったんブレーキを踏むといった印象です。
加えて、販売用不動産の売却も今後の市況の事を考慮してか、
売却そのものを織り込んでいないようにうけとめました。
この点からすると、いつもニュートラルで精度の高い予想を開示されるわけですが、
今回はよりバッファをいくつかもった予想かなとは思いました。
もちろん、不動産市況全般の影響如何によっては飛んでしまうくらい、
不確実性もあるのだと思いますが。

また配当性向40%ということで、ここまでEPSが落ちるということで
減配になっています。
きっちり配当性向40%であれば33円となるはずですが、.
35円としているあたりはせめてもの報いということなのでしょうかね(笑)。

それからもうひとつトピックスがあり、
先日のMSワラントによる調達については全部が取り消しとなりました。
まぁ株価が行使可能な株価に至っていないわけですから、
当然行使できなかったわけですが、この悪しき手に手を染めたことは残念ですが、
一端取り消しという事で、いったんは希薄化はなくなったことになります。
支出用途としていたAIやMAについては借入や自己資金ということで、
やはり改めて調達の必要があったのか、残念でなりませんね。

トータルでみると、上場後、ずっと成長し続けてきた同社ですが、
今回のガイダンスは2割減益、そして減配ということで
非常に残念に映るかもしれません。
一方で私は既に保有比率を減らしていることもあり、
よりのんびり構えていく所存であり、22.12期の中計最終年度に
経常利益42億を期待しているわけですので、
まぁ色々外部環境が厳しい中で、一度減益になって仕切り直すというのは、
いいのかもしれません。

減益、減配はありますし、
外部環境は厳しくネガティブにも感じますが、
まぁ今の株価水準や減配とはいえ配当の水準などを考慮すると
総合評価は想定通り「3」となります。



2.定量数値の確認


(1)売上・利益の状況

・売上
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q累計)売上-粗利推移

・営業利益
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q累計)営業利益推移


こちらは累計の推移ですが、安定した増収増益です。
これを維持したいと近年は特に苦しみながらだったことと思いますが、
今期予想で一度減益を示すことで、
また新たな成長に向けて頑張ってもらいたいなと思います。



(2)進捗状況の確認

本決算のため、期の進捗状況の確認は割愛します。



(3)今期予想の確認

今期は0.4%増収、23.0%減益となっています。

売上がなんとか横ばいで増収は維持するものの、
利益については、減益となっています。
なぜここまで減益になるかは短信からは読み取れません。



(3)配当の確認

3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)配当推移

配当も綺麗な増配が続いていました。
が、今期は35円に減配となります。
それでも現状の株価で見ると配当利回りは4%を超えています。




(4)セグメント毎の確認

3276_日本管理センター(18年12月期_4Q累計)セグメント売上推移

その他収入として延滞保証など周辺サービスが伸びていますが、
まだまだ不動産収入が圧倒的な比率となっています。
ここにブレーキがかかっているのが痛いですね。
管理戸数の伸長が収益性を優先して鈍化していることもあり、
改めて原点回帰をしていくというのは正しいなと感じるところです。


(5)月次データの確認

・管理戸数
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)管理戸数推移

・延滞保証件数
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)延滞保証推移


管理戸数は底をついてきたかなという印象ですが、
まだまだ注視が必要ですね。
延滞保証は引き続き伸長していますかね。



3.定性情報の確認

特に新たなネタはないので記載を割愛します。


4.その他情報の確認


(1)株価推移の状況
3276_日本管理センター(18年12月期_4Q)株価推移


株価はだいぶ下がりましたね~
今期は減益となったのですが、それでもPER10倍程度です。
さすがに減益までを市場が織り込んでいたかはわかりませんけどね。。。


(2)IR照会の状況

IR照会をしています。
あくまで私の激しい思い込みによる主観に基づき記載されており、
曲解されている可能性も含め正確ではない可能性が含まれています。
その点、ご容赦くださいませ。


■今期減益の理由はいくつか理由がある

 1.不動産売買による収益(特に利益貢献大)が今期は剥落
 2.管理戸数の伸長へ原点回帰をするにあたり、様々な施策を打つためコスト投下
 3.イーベスト事業では融資硬化の影響をより強く受ける可能性を保守的に策定

・1については、まだBSに販売用不動産残っているがこれはタイミングなどの影響もあり、
保守的に業績予想には織り込んでいない

・2については、こちらから聞いて回答があったので、影響はそこまで大きな支出を企図していないか。

・3については、やはり事業環境がかなり厳しいことを示唆している。


■なぜ保守性重んじたガイダンスなのか

→従来はニュートラルに精度高いガイダンス出しているけど、
なんで今回は保守性を重んじているのかと質問。
様々なことを伺ったものの、やはり不確実性が高いと危機感を持っているのかなと。
そうか保守的で上振れ要素があるんだ、と単純にニヤニヤしていればいいのか、
むしろそういう高いリスクに晒されていると危機感を抱くべきかは悩ましいです。
なにせ、これまでと異なる出し方をしているわけですからね。


■MSワラントの調達について

→なぜこんな悪しき手を使うのかと苦言を示しておく。
→そもそも調達は必要だったのかと問題提起し、見解を伺う。何度かやり取り。
→調達できなかった代替としては借入や自己資金、あるいは手段を改めて検討してやっていく。


■決算説明資料の作成欄が「無」について

短信表紙に記載があるが、これでは業績見通しが悪くなると開示しないという
後ろ向きな姿勢にも見えるのだが、本当に開示しないつもりか。

→きちんと開示するとのこと。
決算説明会の資料を従来通り速やかに開示するつもり。

まぁあまり考えずに書いたか誤記だったようですね。

武藤社長の動画も楽しみにしています(ニコ)ってしておきました(笑)。



IR照会を通した印象ですが、
あまりネガティブな印象を持ちませんでした。
もちろん、IR担当なので、そういう面も見せず話をすることに
長けているわけなので、単なる印象で語ってはいけないと思いますけどね。

一度しゃがんでるようにみえますが、
予想ガイダンスも保守的な作成をしているのと、
原点回帰をしていく所存で、、みたいな感じであっけらかんとしていました。

株価はあっけらかんで許してもらえるのかわかりませんが、
まぁ許してもらえないのでしょうね・・・(苦笑)。



5.さいごに


同社は前CFOが退任し、苦戦の予兆は早期に検知していました。
IRの姿勢も残念ながら退化し、MSワラントという悪しき手で調達をして、
そして減益見込みを示すという事で、ある程度想定内に推移をしていると考えています。

保有比率は適切にコントロール出来ていますし、とりわけ私の資金的な影響は問題ないですが、
やはり再び復調して回復してほしいなと切に願うところです。

恐らく、市場は、ほれみたことかと批判の的になりそうな気もしますが、
役職員の方々は同社に限らずですが、頑張っているわけですからね。

日本管理センターについて率直な思いを記載しています。
ネガティブな見解も忌憚なく吐露していますので、
特に保有されている方で気分を害される方がおられれば
スルーして下さいませ。




日本管理センターから資金調達に関して、
リリースが出ています。 →こちら

いやー驚きますよね。
業績の利益管理も驚きですが、こちらの調達の件も大変驚きました。

ちなみに希薄化懸念を考慮して警戒しておくべきだった、とは微塵も感じてません(笑)。
何せ全くもって想定外ですし、何かに注意を払うか、
自分の中の何かしらの努力や実力によって回避できたなんて思えません。
従って、このネガティブ材料が降りかかったことも一種の事故だと認識しており、
強いていえば、一点集中はやはり避けた方がよいという人並みの感覚を
改めて実感した、くらいのことです。

これは強がりでもなく本気でそう思っています。
とはいえ、これをきっかけにかねてから準主力以上をずっとキープしてきた
同銘柄をPTSで一部売却するという行動をしたこともあり、
まずは急転直下のサプライズによって、
心がホットな中で心境を吐露してみようと思い、記事化することにしました。

回顧録のようなものなので、長文になります(笑)。


まず今回の調達の件についてです。
私が驚いたのは、「調達方法」と「タイミング」です。

調達方法はいわゆる公募増資のようなものではなく、
MSワラントの仕組みによるものです。
その詳細は私も一般的な知識しかないのですが、
表向きはその瞬間に一気に希薄化させるのではなく、
割当先に対して自社側で一定のコントロールをしながら、
段階的に調達をしていくことで既存株主へも配慮をしているということです。
しかしながら、この仕組みは、割当先が儲けられるような
構造上の歪も有していると言われているもので、
長い年月にかけて影を落とすもので結局の所、
一般論としてあまりよき手ではない印象で、
どちらかというとより不確実性が高いバイオベンチャーなどで
多く使われる手法と言われています。
かつこの手は繰り返される事も多いようですね。

なぜ、このような手法を同社が選択したのか。
一応文面にはそれぞれの手法との比較が記載されていますが、
これは一般論としての記載に終始しており、
結局の所、既存株主に対してネガティブな影響は避けられません。

同社の長期借入金の借入利率は、有報によるととても低利率で借入していますし、
その額もBSの中でみると大きくない印象です。
そして同社は足元で地銀を中心に金融機関とのアライアンスを強化しています。
足元の融資金利も以前として低金利が続く中で、なぜ間接金融を使わなかったのか、
そのあたりもよくわかりません。
同社の財務は決して安定感に富んだものではありませんし、
足元では貸付金の増加(家賃保証等の影響)などもあり、
不確実性は世間の流れで高まっている事は事実かもしれません。
にしても長期借入金は素人ながらそこまで融資枠いっぱいという印象もありません。

このあたりは、有識者の方などおられれば、
そうじゃないんだよ、とご指摘頂きたいところです。

そして、直接金融として株式発行という手を使うにしても、
そんなに不確実性が高い事業をしていくわけでもない前提なのに、
割当先への配慮なのか、このような手法を取るのかもやはり疑問です。
(いや、実態は不確実性が高く銀行から引っ張れないということなんでしょうか・・・)


次にタイミングについてです。

株価水準はここ4年スパンで安値圏です。
2014年11月頃に1000円台を超えて、
そこから2400円に迫る勢いに伸長していきました。
その後は株価はずっと横ばい圏が続き、
今回の件で4年来の安値を割り込むことと思います。
下限を900円台としていることから、この水準も意識している事と思います。

なぜ、このタイミングなのかは甚だ疑問で、
きっと経営側で何か避けられない事情があったと邪推してしまうわけです。

株価が高い時にやるならわかります。
あるいは、中計など一定の目標に沿ってそこの達成が見えて、
もしくは目標を実現した後に新たな成長のためにというならまだわかります。

よりにもよって、中計を一度見直して、更にそこから下方修正を重ねて、
原点回帰ともとれる堅実な成長へと舵を切るといった矢先のことです。
(これは私の勝手なタイミングの捉え方かもしれませんが)

しかもその使途として、基幹システムや営業支援システムなどのIT投資はまぁわかります。
ただこれはたかだが10億円だそうです。
(にしても随分高いIT投資ですけどね)
これだけであれば新たな調達は不要だったことと思います。
今回MA使途として56億円でこれが主因とした調達となります。
事業拡大のMAとしてまだその方向性などの理解が広がっていない中で、
拙速に資金調達を急ぐというのもタイミング的になんでこんなに急ぐのかという印象となります。
そもそもMAは失敗事例が多いのが一般的です。
どういう機会に恵まれるか、一種のご縁のような面もある中で、
機会損失をしないためにも資金を手当てしておくというのはわからなくもないのですが、
前のめりになっては失敗リスクも高まります。

株主として希薄化リスクは常に起こりうる痛みですから、
それを実施すること自体が愚策だという気はないのです。
一定の市場評価が得られ株価が騰がった時に、
今後のために前向きな投資としてコンセンサスを得て調達するなら、
それは長い目で見れば株主としても歓迎だと私は考えています。
しかし、今回のタイミングは成長見通し相次いで下方修正しながら
株安が進み底値圏にある中で、他の選択肢もあっただろう中で(そんな選択肢はなかった?)、
このタイミングか、というわけです。


完全なる理解を得る事は難しいでしょう。
しかし、2Q決算後もこれまで実施してきた個人投資家向けのIR活動も実施せず、
IRページも相変わらず手入れが行き届かず、新中計も何枚かのスライドだけで
明らかにこれまでの開示姿勢と比して劣化しているのです。

こういうカタチで調達をするのであれば、
やはりかつてのようによき悪きも明らかにしてもらい、
その後の展望をきちんと社長が語り、理解を得るプロセスは経て欲しかったですし、
それを抜きにして今回のようにやるといくら今後の成長のためにとあっても、
受けとめ方がだいぶ変わるというのが個人的な感覚です。


武藤社長は大変優秀な方ですから、
様々なことを気に掛けておられると思います。
今回の調達の件もまた然りです。様々な展望をもってやられているだろうことは、
想像出来るのですが、やはりとりわけIRの対応が非常に残念です。


思い返してみると、同社との付き合いも4年以上になります。
かつて500円程度だった頃から保有を続けて
ひと時は個人投資家にも大変もてはやされました。
水準も割安さが薄れていくプロセスで段階的に売却をしていきました。
最も保有比率が高い時には20%に迫る保有比率でしたが、
そこから割安さの低下により10%程度にまで比率を下げて行ったわけです。


20%の利益成長を持続し、しかし量の拡大と新たな事業とのポートフォリオを構成する中で、
成長がマイルドになり、その時々で苦労しながらも毎期利益を積み上げてきました。
なんでそれでも利益が確保できるの?と不思議ではありましたが、
それでも毎期着実にやられていました。
武藤社長と当時のCFOであった宮本氏とのタッグは魅力的に映ったわけです。
IRの対応も電話ひとつとっても大変明快でわかりやすいフォローがありました。

しかしながら前期の後半で一連の不動産業界における融資姿勢の硬化などの影響が、
徐々に影を落とす中で、従来の事業リスクをより大きめに評価せねばならず、
かつ、前期末で宮本氏が退任し、服部氏が新たなCFOとして着任されることとなります。

現時点でなんとか足元の目標数値は作り上げてきてはいますが、
今後の見通しはより保守的な見立てとなり、それであればより原点回帰という
逆戻りだったとしてもIRを重視して説明が欲しいところで、
残念ながらその説明レベルは以前と比べて劣化したと言わざる得ません。

このIRの劣化については、今回の調達の件とは関係なく、
ここ最近はIR照会時にも細かく指摘をしてきたわけです。
(例えば役員情報がUPDATEされていないとか、様々なな小さな綻びも・・・)

このような中で同社への不満は高まり、中計を一度保守的な見立てとなったことにも起因し、
更に保有比率を落として5%程度にまで落としていったわけです。

そんな中での今回の更なる保守的中計の開示と調達となったわけです。
そして、PTSで更に売却し、保有比率ヲ2%台に落としています。


20%程度の保有比率としたときも、
そこから割安性の低下で利益確定を重ねて10%程度に落とし、
更に外部環境の変化や体制変化も考慮して更に5%に落としていく
各段階での判断は自分としては一貫性があり間違った判断だとは思っていません。
もちろん、その期間にもっといい投資先があっただろうことは自認しています。
ただ、だから反省して次に活かすなんて安易な振り返りなどなんの意味もありません。
十分自分の中で合理的な判断を下せたと考えています。
結果はついていきていませんが、それは仕方のないことです。
こういってしまってはおしまいよ、ということかもしれませんけどね。
だから冒頭に記載の通り、反省の弁は口にしていません(笑)。


別に私は同社についてネガティブキャンペーンを主張したいわけでもないですし、
自ら選んだ投資先ですから今でも応援したい気持ちは変わっていません。
高配当やEPSの成長は遅れますが利益成長は着実に遂げてくれる期待は変わりません。

きちんとやろうとしている展望を私も一生懸命勉強させて頂き、
その展望を私自身も十分に認知して、同社をかつてのように情熱感をもって応援したい、
そんな風に思っています。
そのためには門戸となるIRの窓口はどうしても充実させてもらいたいと思うのです。

株数は減らして準主力からは陥落となりましたが、
今後も同社の成長を期待する弱小個人投資家として見守っていければと思います。

まずは、事故ともいえる調達の件に触れて、
様々な動揺の中で、混乱している自分の心境を吐露し、
そして今後の思いを記載しました。


なお、日本管理センターへ私が投資している事に対して、
このようなことで株安に巻き込まれていること自体を笑い者にするのは、
大いに結構なことだと思います。
株式投資は結果論という立場が一定程度支配している事も認識していますから、
その立場から、相変わらずまるのんはダメだね、とご批判を頂くのは、
ありがたい声として受け止めたいと思います。

何度も自分にも言い聞かせていることですが、
私の選力眼なんてしょぼいもんですし、こういう事故にも巻き込まれます。
でもめげずに粛々と前を向いてやっていきたいと思います。

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